Cosa dice il regolamento affitti brevi in condominio?

Affitti brevi normativa

Per il proprietario di una seconda casa l'affitto breve è di sicuro una fonte di entrata economica.

Quando si parla di affitti brevi si fa riferimento a contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo che vengono sottoscritti per una durata inferiore a 30 giorni.

Essi differiscono dalle locazioni ad uso transitorio aventi durata maggiore di 30 giorni ma superiore a 18 mesi, utilizzate dagli studenti universitari e dai lavoratori fuori sede.


Gli affitti brevi devono altresì essere tenuti distinti dalle attività di affittacamere, hotel, pensioni o bed&breakfast.

Queste ultime sono attività di carattere commerciale mentre gli affitti brevi restano inquadrati, da un punto di vista normativo, come locazioni ad uso abitativo.

Il locatore mette a disposizione l'immobile per il godimento di esso e del suo contenuto, senza fornire ulteriori servizi come pulizia o colazione.

Affitti brevi regole in condominio

I contratti di affitti brevi possono avere ad oggetto immobili situati all'interno di uno stabile condominiale?

Non esistono particolari divieti in merito posti dalla legge, tuttavia le parti contraenti dovranno essere a conoscenza di alcune regole da rispettare.

Regolamento affitti brevi

Le prime disposizioni che si dovranno tenere in conto sono quelle contenute nel regolamento di condominio, oltre alle norme di buon vicinato contenute nel codice civile.

Il regolamento, infatti, può comprendere disposizioni relative all'uso delle parti comuni o alla ripartizione delle spese nonché limiti e divieti in merito alla destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Il rispetto di tali norme è fondamentale per la pacifica convivenza tra condomini.

Dunque, non ponendo la legge un divieto specifico è solo il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale, approvato all'unanimità da tutti i condomini, a poter vietare espressamente gli affitti brevi nell'ambito dell'edificio.


La presenza di inquilini che abbiano sottoscritto locazioni brevi può non essere di particolare gradimento per i condomini.

Spesso e volentieri la conclusione di tali contratti genera dei malumori tra i proprietari delle unità immobiliari situate in condominio. Il continuo via vai di persone con le più disparate abitudini può costituire un fastidio per i condomini.

Il fenomeno è particolarmente evidente nelle città che costituiscono una maggiore attrazione turistica poiché grazie alle piattaforme online come Airbnb e Booking le locazioni brevi sono sempre più diffuse.

Affitti brevi: i divieti del regolamento condominiale

Il regolamento condominiale può contenere delle clausole che vietano lo svolgimento di specifiche attività come studio legale, medico, centro benessere, ritenute pregiudizievoli magari di decoro o sicurezza.

In assenza di un divieto specifico contenuto nel predetto documento, non è comunque richiesta alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale; il consenso degli altri condomini non è requisiti essenziale per concedere un affitto di breve durata a terzi.

C'è comunque un adempimento da espletare. I dati anagrafici del conduttore dovranno essere comunicati all'amministratore condominiale ai fini dell'aggiornamento dell'anagrafe condominiale.

Al di fuori di eventuali specifici divieti, ciascun condomino può utilizzare il proprio appartamento come meglio crede, purché vengano rispettati i diritti degli altri condomini in ordine al possibile godimento delle proprietà esclusive e delle parti comuni.

Il documento a difesa dei condomini resta il regolamento di condominio.

Le clausole del regolamento possono contenere divieti riferiti ad oggetto attività specifiche ma possono limitarsi a menzionare quei beni che si vogliono tutelare, come ad esempio il decoro, la sicurezza o altri riposo e tranquillità ad esempio.

È certamente necessario per la sicurezza dello stabile, non ostacolare le vie di fuga e non sovraffollare le unità immobiliari che vengono affittate.

Garantire l'igiene delle parti comuni, non arrecare disturbo ai condomini e non arrecare danni alla proprietà dei vicini sono altri obblighi da rispettare.


Visto l'impatto dei divieti sulla libertà del singolo di affittare e disporre del proprio immobile, le clausole contenenti divieti devono essere scritte in modo chiaro e non dare adito a dubbi interpretativi.

Si ricorda che eventuali danni provocati dagli inquilini ricadono sul proprietario che ne sarà responsabile.

Differenza tra regolamento condominiale contrattuale e assembleare

Abbiamo detto che sono solo i regolamenti contrattuali a poter limitare la libertà del singolo a disporre del proprio immobile. I Regolamenti contrattuali o convenzionali sono approvati all'unanimità e dunque con il consenso di tutti i condomini possono addirittura riconoscere maggiori diritti a taluni condomini.

Vietate interpretazioni estensive delle clausole dei regolamenti. Ciò che non viene vietato o limitato è consentito.

Diversi sono i regolamenti di tipo assembleare che vengono approvati a maggioranza dei condomini e sono i più diffusi.

Violazioni del regolamento condominiale

Che succede se si conclude un contratto di locazione breve in violazione del divieto contenuto nel regolamento di condominio?

Sono previste delle sanzioni che variano in funzione della gravità e della frequenza della violazione. Si può arrivare addirittura alla previsione di una multa approvata dall'assemblea condominiale. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per far fronte alle spese ordinarie.

Resta aperta la possibilità di agire per vie legali qualora la violazione venga reiterata al fine di chiedere l'inibizione dell'attività e l'eventuale risarcimento dei danni.