Differenza tra costruzione in aderenza e costruzione in appoggio

Costruzione in aderenza e costruzione in appoggio: quali differenze

Le costruzioni in aderenza si hanno quando gli edifici vengono costruiti adiacenti al muro del vicino ma mantengono un'autonomia strutturale e funzionale.

La costruzione in appoggio presenta delle caratteristiche strutturali diverse poiché richiede la comunione forzosa del muro sul confine.

Costruzioni in aderenza - foto Gettyimages

Le costruzioni in appoggio sono unite e non richiedono intercapedini; sussistono quando gli edifici si sostengono direttamente sulla struttura che già preesiste utilizzandone la sua capacità portante.

Il muro sul confine in comune diventa parte integrante di entrambe.

In quali situazioni è possibile costruire in aderenza?

Costruire in aderenza può comportare una serie di problemi di carattere progettuale o legali. Occorre, infatti, garantire la sicurezza strutturale e la stabilità dell'edificio e delle proprietà vicine.
È indispensabile il rispetto delle normative al fine di evitare danni alle proprietà confinanti.

Nel rispetto dei requisiti che illustreremo è possibile costruire in aderenza anche senza il consenso del vicino. Vediamo quali sono le regole da osservare e qual è la differenza con la costruzione in appoggio.

Che cos'è la costruzione in aderenza

Che cosa si intende per costruzione in aderenza?

La costruzione in aderenza, nonostante l'adiacenza a quella vicina, deve essere da essa indipendente ma non devono esserci spazi vuoti tra i due muri tali che le facciate restino parzialmente scoperte.

Costruire in aderenza - foto Gettyimages

La costruzione in aderenza è disciplinata dall'articolo 877 del codice civile in base al quale

Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, puo' costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente. Art.877 codice civile

Dunque, chi vuole costruire sul confine in aderenza può farlo senza che sia necessario richiedere la comunione forzosa del muro su di esso situato, purché non appoggi il suo edificio a quello preesistente.

Come asserito dalla Corte di Cassazione in caso di costruzioni in aderenza il perimento o la demolizione dell'una non può incidere sull'integrità dell'altra.

La costruzione in aderenza viene affiancata all'altra ma non deve caricare in alcun modo il proprio peso su quella altrui.

Distanze legali tra costruzioni

Quando si costruisce in aderenza siamo di fronte a una deroga alle norme sulle distanze legali tra costruzioni.

L'ordinamento, infatti, impone di costruire rispettando determinate distanze tra le costruzioni. All'articolo 873 del codice civile la legge stabilisce che le costruzioni devono mantenere una distanza minima tra loro di 3 metri.


Lo scopo di tale disposizione è di porre un limite alla facoltà di godimento propria del diritto di proprietà a protezione del vicino. La distanza di 3 metri è quella ritenuta il minimo indispensabile affinché le costruzioni vicine non si tolgano reciprocamente aria e luce e non pregiudichino la sicurezza reciproca.

Da tener presente che la materia è disciplinata anche da regolamenti locali che possono stabilire distanza maggiori o distanze dal confine.

Anche se il codice civile, con la costruzione in aderenza, pone una deroga alla norma sulle distanze, è sempre necessario tenere presente quando si costruisce in aderenza se si stanno violando i regolamenti urbanistici comunali poiché se questi impongono delle distanze dal confine vien da sé che non si possa costruire in aderenza al muro sul confine.

Principio di prevenzione temporale nelle costruzioni in aderenza

Nel nostro ordinamento vige il principio di prevenzione temporale in base al quale quando vi sono due fondi confinanti chi costruisce per primo detta le regole.

Perché?

Chi costruisce per primo condizionerà le distanze che gli altri proprietari confinanti dovranno rispettare. Risulta pertanto favorito colui che costruisce per primo.

Egli può costruire a meno di un metro e mezzo dal confine o sullo stesso confine (se consentito dai regolamenti comunali), costringendo il vicino che voglia a sua volta costruire, ad arretrare la propria costruzione (in modo da rispettare le distanze legali e senza ottenere alcun indennizzo per la parte di suolo rimasta inedificabile) o ad avanzarlo per costruire in appoggio al muro del vicino o in aderenza ad esso.

Il vicino che costruisce per secondo potrà dunque optare per:

• costruire rispettando la distanza di 3 metri o superiore rispetto alla costruzione già eretta;
  
  
• costruire sul confine in aderenza senza necessità di chiedere la comunione forzosa del muro posto sul confine;
  
  
• costruire sul confine chiedendo la comunione forzosa del muro e costruendo in appoggio;
  
  
• costruire in aderenza sul muro non posto sul confine ma all'interno del fondo confinante.
  
  

È evidente che il caso in cui il muro al quale si aderisce è situato sul confine non è l'unico che possa prospettarsi per costruire in aderenza.

Può succedere anche che si costruisca in aderenza a un edificio che si trova a meno di 1 metro e mezzo dal confine. In questo caso il secondo costruttore dovrà anche pagare il valore del terreno occupato di proprietà del vicino.

Si tratta delle fattispecie contemplate dall'articolo 875 del codice civile, ossia quelle fattispecie in cui si può chiedere la comunione forzosa del muro che non è situato sul confine ma a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali.

Costruzione in appoggio

La costruzione in appoggio presenta delle caratteristiche strutturali diverse poiché, in primo luogo, richiede la comunione forzosa del muro sul confine.

Le costruzioni in appoggio non richiedono intercapedini e sussistono quando gli edifici si sostengono direttamente sulla struttura che già preesiste utilizzandone la sua capacità portante. Il muro sul confine in comune diventa così parte integrante di entrambe.

Comunione forzosa del muro

Spieghiamo a questo punto cosa si intenda per comunione forzosa del muro quando si costruisce in appoggio. Significa che il muro posto sul confine diventa in comproprietà.

Il proprietario del fondo contiguo può chiedere la comunione per tutta l'altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà.

Per ottenere la comunione dovrà pagare la metà del valore del muro (o della parte di muro resa comune) nonché la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito.

Sarà, inoltre, obbligato a eseguire tutte le opere necessarie affinché il vicino non venga danneggiato.

Costruzione in appoggio - foto Gettyimages

Quando invece il muro si trova a distanza dal confine, il proprietario del fondo contiguo dovrà pagare oltre alla metà del valore del muro anche il valore del suolo che viene occupato dalla costruzione in appoggio.

Se il proprietario vuole servirsi del muro sul confine solo per innestarvi un capo del proprio muro non è obbligato a chiedere la comunione ma deve un'indennità per l'innesto.

Costruzione in aderenza: ci vuole in consenso del vicino?

Ci domandiamo se anche in caso di costruzione in aderenza sia necessario il consenso del vicino o comunque quali siano i requisiti e le regole da rispettare.

In primo luogo, è necessario ottenere le autorizzazioni o permessi richiesti dalla legge, presupposto che sussiste anche in caso di costruzione in appoggio.

Occorrerà infatti presentare un progetto all'ufficio tecnico comunale, rispettare le norme urbanistiche ed eventualmente ottenere i titoli abilitativi per costruire.

Inoltre, è indispensabile sincerarsi del rispetto dei regolamenti edilizi locali poiché se essi impongono una distanza dal confine o una specifica distanza tra le costruzioni la costruzione in aderenza non potrà essere effettuata.

Da un punto di vista tecnico deve essere garantita la sicurezza di entrambe le strutture. In proposito deve esserci un giunto tecnico tra le due costruzioni per consentire alle stesse di poter oscillare in maniera indipendente in caso di eventi sismici.

Nel rispetto di tutti i requisiti e sempre che la costruzione non arrechi disagi al proprietario confinante non è necessario il suo consenso, non previsto infatti dalle norme del codice civile.

Qualora, pur in presenza del consenso del vicino, venga realizzata una costruzione senza autorizzazioni o permessi o in violazione delle norme contenute nel regolamento edilizio comunale la pubblica autorità potrà ordinarne la demolizione della costruzione eretta in violazione della legge.