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Comunione forzosa del muro

La comunione forzosa di un muro è la facoltà concessa al proprietario del fondo confinante di ottenerne la comunione, previo pagamento di una cifra adeguata.
03 Gennaio 2013 ore 01:12 - NEWS Normative

Che cos'è la comunione forzosa di un muro



In giurisprudenza la comunione si verifica quando il diritto di proprietà o altro diritto reale spetta contestualmente a più titolari. La comunione si definisce forzosa quando la legge, in presenza di determinate condizioni di fatto stabilisce la costituzione della comunione escludendo la facoltà di domandarne la divisione.

Muro di confinePiù nello specifico la comunione forzosa di un muro, che può essere a confine o a distanza non superiore ad un metro e mezzo da questo, è la facoltà concessa al proprietario del fondo confinante di ottenerne la comunione, previo pagamento di una cifra adeguatamente computata, ed è regolata dagli artt. 874 e 875 del codice civile.

L'art. 874 del codice civile, in particolare, recita: Il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione per tutta l'altezza o per parte di essa, purchè lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.

Neanche la presenza di luci e vedute, può impedire l'esercizio di questo diritto, a meno che non esista uno specifico titolo per aprirle.

Ma cosa succede se lungo il confine ricade soltanto la testata del muro del vicino o, viceversa, il confinante intende appoggiarsi solo con la tesata del proprio muro? In questo caso non si parla di comunione, ma il vicino può costruire in aderenza pagando un indennizzo.

Sono esclusi dalla disciplina della comunione forzosa i muri di cinta inferiori a tre metri d'altezza, che non sono considerati nel computo delle distanze e non possono essere usati per l'appoggio di costruzioni.
Altro caso di esclusione dalla comunione forzosa sono i muri di proprietà demaniale e quelli di edifici di interesse storico, archeologico o artistico.

Quando si richiede la comunione forzosa di un muro



La comunione forzosa del muro di confine viene richiesta, ad esempio, quando il confinante, se non è obbligato a costruire ad una certa distanza e può farlo in aderenza, intende appoggiare ad esso la sua costruzione. Certamente il vicino potrà costruire in aderenza anche senza appoggiare la sua costruzione al muro esistente, e in questo caso non dovrà chiedere la comunione forzosa.

Muro di confineNel caso del muro di confine non è detto, comunque, che il vicino che acquista la comunione del muro, sia obbligato a costruire in aderenza. È obbligatorio, invece, quando il muro non ricade esattamente sul confine, ma ad una distanza fino ad un metro e mezzo.

Il fatto, però, che un muro venga reso in comunione, non vuol dire che i due vicini sono proprietari ciascuno della sua metà, ma che sono comproprietari dell'intero muro, per cui nessuno di essi può farne un uso che arrechi danno all'altro, ma comunque la materia può essere oggetto di convenzioni tra le parti.

Il proprietario di un fondo adiacente può chiedere la comunione del muro per tutta la sua altezza o per parte di essa, ma deve farlo per l'intera estensione della sua proprietà, e deve comprenderne la fondazione e la parte di terreno su cui poggia. Questo, anche se i due terreni di proprietà sono posti a livelli diversi.
Se però sotto al muro a cui ci si poggia è presente un piano cantinato la comunione può essere richiesta solo per il tratto fino a cui poggeranno le proprie fondamenta.

Se però, da un lato il richiedente non può chiedere la comunione di solo una parte del muro, dall'altro il proprietario può scegliere di concederne solo una parte, e quindi acconsentire alla comunione parziale del muro.
In ogni caso l'ottenimento della comunione è soggetta al pagamento di metà del valore del muro e del suolo su cui poggia.

Inoltre se il confine è costituito da più tratti di muro rettilinei spezzati, la comunione può essere acquistata solo per i tratti che interessano, e quindi non per tutta la lunghezza del confine.

Se lungo il confine è presente un muretto a secco, non se ne può chiedere la comunione. La comunione forzosa, infatti, si giustifica soltanto nel caso di un muro idoneo all'appoggio di una costruzione.

riproduzione riservata
Articolo: Comunione forzosa del muro
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Comunione forzosa del muro: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Ugo B
    Ugo B
    Mercoledì 2 Settembre 2020, alle ore 12:17
    Utile articolo.
    Sarebbe interessante se si potesse integrare l'informazione esemplificando casi in cui il confinante può felicemente opporsi all'acqusizione forzosa della fascia di terreno inferiore al metro e mezzo.
    Io ipotizzo (ma correggitemi se sbaglio):
    a) la fruizione di tale fascia come accesso secondario alla proprietà girandole attorno (meglio ancora se tale percorso è chiuso da un cancello)
    b) la presenza di una porta o cancello sul muro oggetto dei desideri del vicino ricadendo quindi nel caso precedente (lei ha parlato di luci aventi titolo ad essere aperte, ma suppongo si riferisse alle sole finestre, logge o simili)
    c) la concessione di un passo carraio (sebbene idoneo solo a veicoli stretti o motocicli)
    d) la fruizione di tale fascia di terreno quale orto, pollaio o simili attività agrarie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ugo B
      Martedì 8 Settembre 2020, alle ore 11:52
      La Sua tesi è pienamente condivisibile. Va detto però, che non è obbligatorio l'accettazione della comunione del muro e della fascia di terra ad esso limitrofo. Inoltre, tale norma non trova più facile applicazione in quanto i regolamenti edilizi comunali impongono regole rigide in materia di distanza tra le nuove costruzioni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Tommytom
    Tommytom
    Domenica 8 Ottobre 2017, alle ore 17:48
    Buonasera, io ho il mio condominio dove risiedono 4 famiglie , attaccato ad un altro piu' alto di un metro circa. la fascia che rimane scoperya dell'altro condominio si e' deteriorata nel tempo ed e' tutta scalcinaya e crepata facendo ricadere tutto sul mio tetto, che e' piu basso. Oltretutto le grosse crepe, in occasione di forti piogge , fanno infiltrare acqua che passa nel nosyro sottotetto andando a bagnare i soffitti. ( case di fine '800). Ora mi chiedo, a chei spetta fare i lavori ???... entrambe i condomini non hanno l'amministratore.grazie a chiunque mi possa aiutare.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Tommytom
      Lunedì 9 Ottobre 2017, alle ore 12:33
      I lavori di rifazione dell'intonaco deteriorato spetta la condominio che ne è proprietario (palazzo alto), mentre la guaina di protezione spetta a chi ne usufruisce (condominio di sotto). Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Tommytom
        Tommytom Pasquale
        Lunedì 9 Ottobre 2017, alle ore 13:12
        Grazie Pasquale, utilissimo !!! se tu mi sapessi indirizzare anche su come procedere, visto che non abbiamo entranbi l' amministratore e che non sono propensi a fare il lavoro.grazie ancora e buona giornata.erik
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Tommytom
          Martedì 10 Ottobre 2017, alle ore 11:08
          Per costringere a fare i lavori, serve una perizia estimativa dei danni subìti e subendi dalla mancata esecuzione delle opere e notificarla alle parti confinanti, imponendo una data oltre la quale si procederà in danno. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Renzo Zanello
    Renzo Zanello
    Giovedì 3 Gennaio 2013, alle ore 15:26
    Argomento interessante e ben esposto, avrei una problematica assimilabile a tale situazione:
    trattasi di una striscia di proprietà del mio vicino per tutta l'estensione del confine.
    La striscia è di mt. 1.50 di profondità ed una lungh. di mt. 40 e quindi sul lato di testa c'è la strada comunale sulla laterale di dx la mia proprietà e l'altra laterale la casa del vicino; il lato terminale prosegue la mia proprietà.
    Comunione forzosa?
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Renzo Zanello
      Venerdì 4 Gennaio 2013, alle ore 09:38
      Per Renzo Zanello: non ho capito la domanda: c'è un muro che separa le 2 proprietà?
      rispondi al commento
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