Rapporti di vicinato: comunione forzosa del muro di confine

Rapporti di vicinato: un limite al diritto di proprietà

In materia di diritto di proprietà regolata dal codice civile, rientrano le norme che disciplinano i rapporti di vicinato. Tra queste figurano quelle relative alla comunione forzosa del muro di confine.

Per comprendere pienamente il significato della normativa è necessario fare un cenno a quelle che sono le disposizioni legislative in tema di distanza tra le costruzioni, questione spesso causa di forti litigi tra proprietari confinanti.

Siamo di fronte ad un argomento complesso che, a dimostrarne la sua importanza, è sovente oggetto di interpretazioni e chiarimenti da parte di dottrina e giurisprudenza.

Costruzione muro di confine e distanze tra le costruzioni

In base a quanto stabilito dall'articolo 873 le costruzioni su fondi finitimi (confinanti) devono essere tenute a distanza non minore di 3 metri.

Da tener presente che nei regolamenti locali può essere prevista una distanza addirittura maggiore. Tale regola è valida a meno che le costruzioni siano unite o aderenti. In tal caso la norma non trova applicazione.


La disposizione legislativa costituisce un limite alle facoltà di godimento del diritto di proprietà ed è posta a protezione del diritto del vicino.

Essa è finalizzata ad evitare che le costruzioni vicine si tolgano reciprocamente aria, luce e non pregiudichino la sicurezza reciproca. La formazione di intercapedini potrebbe anche compromettere la salute delle persone essendo potenzialmente nocive.

La regola vale come abbiamo detto solo per fondi confinanti (compresi fondi situati a dislivello). Non trova applicazione cioè se i fondi sono separati da una strada.

In alternativa al rispetto delle distanze, come vedremo più avanti, le costruzioni possono essere unite o in aderenza, come ad esempio le ville a schiera o i condomini.

Definizione di costruzione

Ai fini del rispetto della norma sulle distanze sono considerate costruzioni:

• le edificazioni di opere su un fondo libero in precedenza;
  
  
• gli interventi di ristrutturazione che, a seguito delle modifiche del volume iniziale e della collocazione dell'edificio, rendono l'opera diversa da quella preesistente.

Vediamo di seguito cosa succede se sul confine è situato un muro.

La comunione forzosa del muro di confine

Cosa succede se il muro del vicino è stato posto sul confine?

Il proprietario del fondo confinante è costretto ad arretrare la sua costruzione ai fini del rispetto delle distanze minime?

Non è detto in quanto si può chiedere la comunione forzosa del muro di confine.
La comunione si dice forzosa poiché è la legge, in presenza di determinati presupposti, a stabilire la sua costituzione.


La materia è disciplinata dall'articolo 874 del codice civile che consente appunto al proprietario del fondo contiguo al muro altrui di chiederne la comunione.

Essa deve riguardare, in senso verticale, tutta l'altezza o parte di essa e in senso orizzontale tutta l'estensione della sua proprietà.

Corresponsione di un'indennità

Il proprietario cedente che ha autorizzato la comunione del muro avrà diritto a percepire dall'altro un'indennità pari alla metà del valore del muro (o della parte di muro resa comune) e alla metà del valore del suolo sul quale il muro è situato.

L'indennità deve essere calcolata in base al valore del muro e del suolo al momento in cui viene effettuata la richiesta e non al momento della costruzione dello stesso.

Il proprietario del fondo contiguo che ha richiesto la comunione del muro dovrà eseguire le opere che occorrono per costruire in appoggio in modo tale che il vicino non risulti danneggiato.

Come si costituisce la comunione del muro sul confine

La comunione del muro deve avvenire mediante un titolo idoneo.

Non è sufficiente l'uso del muro altrui. È necessario che le parti redigano un atto scritto di cessione della metà del muro.

In assenza di accordo tra le parti, sarà necessaria una sentenza costitutiva da parte dell'Autorità giudiziaria che produca i suoi effetti soltanto previo pagamento da parte del vicino dell'indennità, il cui ammontare verrà determinato dal Giudice.


L'uso di fatto può essere sufficiente ai fini dell'acquisto del muro solo qualora sia protratto nel tempo in modo tale da portare a una sentenza di accertamento dell'acquisto mediante usucapione.

Condizione per poter richiedere la comunione forzosa del muro è che i regolamenti locali devono consentire la costruzione in appoggio.

È necessario costruire?

Anche se solitamente si chiede la comunione del muro sul confine per poter appoggiare la propria costruzione, nei casi in cui il vicino abbia costruito sul confine, l'edificazione non è requisito essenziale. La comunione forzosa può infatti essere richiesta indipendentemente dall'effettivo uso del muro.

Le regole di cui sopra non trovano applicazione nelle zone sismiche per le quali sono in vigore normative antisismiche diverse.

Costruzioni in aderenza

Quando il muro del vicino è costruito sul confine non sempre è necessario richiedere la comunione forzosa del muro. Esiste infatti anche un'alternativa.
Come stabilito dall'articolo 877 del codice civile il proprietario del fondo contiguo può decidere di costruire in aderenza al muro del vicino.

In tal caso la nuova costruzione non si appoggia o incastra ma resta totalmente in autonomia dal punto di vista strutturale. Ciò che conta è che le due opere combacino perfettamente senza lasciare intercapedini.

La costruzione in aderenza sarà legittima solo se esiste un regolamento comunale che la consente, ovvero, che non prescriva una determinata distanza delle costruzioni dal confine del fondo vicino.

Cosa dice la Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha in varie occasioni spiegato che la costruzione in aderenza si può effettuare quando la nuova opera e l'edificio preesistente presentano un'autonomia da un punto di vista strutturale. Tale autonomia sussiste nel momento in cui, in caso di demolizione di una, non si viene in alcun modo a intaccare l'integrità dell'altra.

Diversamente, in caso di costruzione in appoggio che implica, come abbiamo visto, la comunione forzosa del muro, si scarica sul muro del vicino la spinta verticale e laterale del peso della nuova costruzione.

Comunione forzosa del muro non posto sul confine

Il codice civile contempla anche l'ipotesi in cui il muro del vicino non sia posto sul confine. Che succede dunque se detto muro non è un muro perimetrale di confine ma è stato costruito a una distanza inferiore a quelle minime che abbiamo visto essere previste dalla legge o dai regolamenti locali?

La legge permette al vicino di decidere di costruire a meno di un metro e mezzo dal confine costringendo di fatto il proprietario confinante a costruire a più di un metro e mezzo al fine di rispettare la distanza dei 3 metri stabilita dal codice civile.

L'articolo 875 del codice civile tuttavia consente al proprietario del fondo contiguo di chiedere la comunione forzosa del muro che non è posto sul confine, purché sussistano le seguenti condizioni:

• il vicino deve essere interpellato prima di procedere;
  
  
• il proprietario confinante deve realizzare una costruzione in appoggio al muro del vicino;
  
  
• il proprietario confinante deve pagare la metà del valore del muro e l'intero valore del suolo che necessariamente dovrà occupare con la propria costruzione.

È evidente l'impatto sul vicino di tale scelta visto che la nuova costruzione occuperà la parte di suolo che va dal confine al muro.

Ricordiamo che il proprietario confinante potrà costruire anche in aderenza ai sensi dell'articolo 877 codice civile e in tal caso dovrà corrispondere al vicino soltanto il valore del suolo che occuperà la nuova costruzione.

Perché interpellare il vicino?

L'interpello del vicino ha uno scopo ben preciso. Il proprietario che ha costruito in precedenza non sul confine ha due opzioni:

• consentire al vicino di costruire nei termini che abbiamo visto sopra;
  
  
• in alternativa, estendere il suo muro sul confine;
  
  
• procedere alla demolizione del muro.

Il vicino interpellato deve manifestare la propria volontà nel termine di 15 giorni e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la propria risposta.