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Rapporti di vicinato: comunione forzosa del muro di confine

Tra le regole di buon vicinato rientrano quelle che stabiliscono le distanze tra costruzioni nonché quelle che fissano il modo di costruire in caso di muro al confine
- NEWS Proprietà

Rapporti di vicinato: un limite al diritto di proprietà


In materia di diritto di proprietà regolata dal codice civile, rientrano le norme che disciplinano i rapporti di vicinato. Tra queste figurano quelle relative alla comunione forzosa del muro di confine.

Per comprendere pienamente il significato della normativa è necessario fare un cenno a quelle che sono le disposizioni legislative in tema di distanza tra le costruzioni, questione spesso causa di forti litigi tra proprietari confinanti.

Siamo di fronte ad un argomento complesso che, a dimostrarne la sua importanza, è sovente oggetto di interpretazioni e chiarimenti da parte di dottrina e giurisprudenza.


Costruzione muro di confine e distanze tra le costruzioni


In base a quanto stabilito dall'articolo 873 le costruzioni su fondi finitimi (confinanti) devono essere tenute a distanza non minore di 3 metri.

Da tener presente che nei regolamenti locali può essere prevista una distanza addirittura maggiore. Tale regola è valida a meno che le costruzioni siano unite o aderenti. In tal caso la norma non trova applicazione.

Costruzione in aderenza
La disposizione legislativa costituisce un limite alle facoltà di godimento del diritto di proprietà ed è posta a protezione del diritto del vicino.

Essa è finalizzata ad evitare che le costruzioni vicine si tolgano reciprocamente aria, luce e non pregiudichino la sicurezza reciproca. La formazione di intercapedini potrebbe anche compromettere la salute delle persone essendo potenzialmente nocive.

La regola vale come abbiamo detto solo per fondi confinanti (compresi fondi situati a dislivello). Non trova applicazione cioè se i fondi sono separati da una strada.

In alternativa al rispetto delle distanze, come vedremo più avanti, le costruzioni possono essere unite o in aderenza, come ad esempio le ville a schiera o i condomini.

Definizione di costruzione


Ai fini del rispetto della norma sulle distanze sono considerate costruzioni:

  • le edificazioni di opere su un fondo libero in precedenza;

  • gli interventi di ristrutturazione che, a seguito delle modifiche del volume iniziale e della collocazione dell'edificio, rendono l'opera diversa da quella preesistente.

Vediamo di seguito cosa succede se sul confine è situato un muro.


La comunione forzosa del muro di confine


Cosa succede se il muro del vicino è stato posto sul confine?

Il proprietario del fondo confinante è costretto ad arretrare la sua costruzione ai fini del rispetto delle distanze minime?

Non è detto in quanto si può chiedere la comunione forzosa del muro di confine.
La comunione si dice forzosa poiché è la legge, in presenza di determinati presupposti, a stabilire la sua costituzione.

Comunione forzosa del muro
La materia è disciplinata dall'articolo 874 del codice civile che consente appunto al proprietario del fondo contiguo al muro altrui di chiederne la comunione.

Essa deve riguardare, in senso verticale, tutta l'altezza o parte di essa e in senso orizzontale tutta l'estensione della sua proprietà.

Corresponsione di un'indennità


Il proprietario cedente che ha autorizzato la comunione del muro avrà diritto a percepire dall'altro un'indennità pari alla metà del valore del muro (o della parte di muro resa comune) e alla metà del valore del suolo sul quale il muro è situato.

L'indennità deve essere calcolata in base al valore del muro e del suolo al momento in cui viene effettuata la richiesta e non al momento della costruzione dello stesso.


Il proprietario del fondo contiguo che ha richiesto la comunione del muro dovrà eseguire le opere che occorrono per costruire in appoggio in modo tale che il vicino non risulti danneggiato.


Come si costituisce la comunione del muro sul confine


La comunione del muro deve avvenire mediante un titolo idoneo.

Non è sufficiente l'uso del muro altrui. È necessario che le parti redigano un atto scritto di cessione della metà del muro.

In assenza di accordo tra le parti, sarà necessaria una sentenza costitutiva da parte dell'Autorità giudiziaria che produca i suoi effetti soltanto previo pagamento da parte del vicino dell'indennità, il cui ammontare verrà determinato dal Giudice.

Costruzioni in appoggio
L'uso di fatto può essere sufficiente ai fini dell'acquisto del muro solo qualora sia protratto nel tempo in modo tale da portare a una sentenza di accertamento dell'acquisto mediante usucapione.

Condizione per poter richiedere la comunione forzosa del muro è che i regolamenti locali devono consentire la costruzione in appoggio.

È necessario costruire?


Anche se solitamente si chiede la comunione del muro sul confine per poter appoggiare la propria costruzione, nei casi in cui il vicino abbia costruito sul confine, l'edificazione non è requisito essenziale. La comunione forzosa può infatti essere richiesta indipendentemente dall'effettivo uso del muro.

Le regole di cui sopra non trovano applicazione nelle zone sismiche per le quali sono in vigore normative antisismiche diverse.


Costruzioni in aderenza


Quando il muro del vicino è costruito sul confine non sempre è necessario richiedere la comunione forzosa del muro. Esiste infatti anche un'alternativa.
Come stabilito dall'articolo 877 del codice civile il proprietario del fondo contiguo può decidere di costruire in aderenza al muro del vicino.

In tal caso la nuova costruzione non si appoggia o incastra ma resta totalmente in autonomia dal punto di vista strutturale. Ciò che conta è che le due opere combacino perfettamente senza lasciare intercapedini.

La costruzione in aderenza sarà legittima solo se esiste un regolamento comunale che la consente, ovvero, che non prescriva una determinata distanza delle costruzioni dal confine del fondo vicino.

Cosa dice la Corte di Cassazione


La Corte di Cassazione ha in varie occasioni spiegato che la costruzione in aderenza si può effettuare quando la nuova opera e l'edificio preesistente presentano un'autonomia da un punto di vista strutturale. Tale autonomia sussiste nel momento in cui, in caso di demolizione di una, non si viene in alcun modo a intaccare l'integrità dell'altra.

Diversamente, in caso di costruzione in appoggio che implica, come abbiamo visto, la comunione forzosa del muro, si scarica sul muro del vicino la spinta verticale e laterale del peso della nuova costruzione.


Comunione forzosa del muro non posto sul confine


Il codice civile contempla anche l'ipotesi in cui il muro del vicino non sia posto sul confine. Che succede dunque se detto muro non è un muro perimetrale di confine ma è stato costruito a una distanza inferiore a quelle minime che abbiamo visto essere previste dalla legge o dai regolamenti locali?

La legge permette al vicino di decidere di costruire a meno di un metro e mezzo dal confine costringendo di fatto il proprietario confinante a costruire a più di un metro e mezzo al fine di rispettare la distanza dei 3 metri stabilita dal codice civile.

L'articolo 875 del codice civile tuttavia consente al proprietario del fondo contiguo di chiedere la comunione forzosa del muro che non è posto sul confine, purché sussistano le seguenti condizioni:

  • il vicino deve essere interpellato prima di procedere;

  • il proprietario confinante deve realizzare una costruzione in appoggio al muro del vicino;

  • il proprietario confinante deve pagare la metà del valore del muro e l'intero valore del suolo che necessariamente dovrà occupare con la propria costruzione.


È evidente l'impatto sul vicino di tale scelta visto che la nuova costruzione occuperà la parte di suolo che va dal confine al muro.

Ricordiamo che il proprietario confinante potrà costruire anche in aderenza ai sensi dell'articolo 877 codice civile e in tal caso dovrà corrispondere al vicino soltanto il valore del suolo che occuperà la nuova costruzione.

Perché interpellare il vicino?


L'interpello del vicino ha uno scopo ben preciso. Il proprietario che ha costruito in precedenza non sul confine ha due opzioni:

  • consentire al vicino di costruire nei termini che abbiamo visto sopra;

  • in alternativa, estendere il suo muro sul confine;

  • procedere alla demolizione del muro.


Il vicino interpellato deve manifestare la propria volontà nel termine di 15 giorni e deve procedere alla costruzione o alla demolizione entro sei mesi dal giorno in cui ha comunicato la propria risposta.

riproduzione riservata
Articolo: Comunione forzosa del muro come funziona
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Comunione forzosa del muro come funziona: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Ugo B
    Ugo B
    Mercoledì 2 Settembre 2020, alle ore 12:17
    Utile articolo.
    Sarebbe interessante se si potesse integrare l'informazione esemplificando casi in cui il confinante può felicemente opporsi all'acqusizione forzosa della fascia di terreno inferiore al metro e mezzo.
    Io ipotizzo (ma correggitemi se sbaglio):
    a) la fruizione di tale fascia come accesso secondario alla proprietà girandole attorno (meglio ancora se tale percorso è chiuso da un cancello)
    b) la presenza di una porta o cancello sul muro oggetto dei desideri del vicino ricadendo quindi nel caso precedente (lei ha parlato di luci aventi titolo ad essere aperte, ma suppongo si riferisse alle sole finestre, logge o simili)
    c) la concessione di un passo carraio (sebbene idoneo solo a veicoli stretti o motocicli)
    d) la fruizione di tale fascia di terreno quale orto, pollaio o simili attività agrarie.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Ugo B
      Martedì 8 Settembre 2020, alle ore 11:52
      La Sua tesi è pienamente condivisibile. Va detto però, che non è obbligatorio l'accettazione della comunione del muro e della fascia di terra ad esso limitrofo. Inoltre, tale norma non trova più facile applicazione in quanto i regolamenti edilizi comunali impongono regole rigide in materia di distanza tra le nuove costruzioni. Cordiali saluti.
      rispondi al commento
  • Tommytom
    Tommytom
    Domenica 8 Ottobre 2017, alle ore 17:48
    Buonasera, io ho il mio condominio dove risiedono 4 famiglie , attaccato ad un altro piu' alto di un metro circa. la fascia che rimane scoperya dell'altro condominio si e' deteriorata nel tempo ed e' tutta scalcinaya e crepata facendo ricadere tutto sul mio tetto, che e' piu basso. Oltretutto le grosse crepe, in occasione di forti piogge , fanno infiltrare acqua che passa nel nosyro sottotetto andando a bagnare i soffitti. ( case di fine '800). Ora mi chiedo, a chei spetta fare i lavori ???... entrambe i condomini non hanno l'amministratore.grazie a chiunque mi possa aiutare.
    rispondi al commento
    • Pasquale
      Pasquale Tommytom
      Lunedì 9 Ottobre 2017, alle ore 12:33
      I lavori di rifazione dell'intonaco deteriorato spetta la condominio che ne è proprietario (palazzo alto), mentre la guaina di protezione spetta a chi ne usufruisce (condominio di sotto). Cordiali saluti.
      rispondi al commento
      • Tommytom
        Tommytom Pasquale
        Lunedì 9 Ottobre 2017, alle ore 13:12
        Grazie Pasquale, utilissimo !!! se tu mi sapessi indirizzare anche su come procedere, visto che non abbiamo entranbi l' amministratore e che non sono propensi a fare il lavoro.grazie ancora e buona giornata.erik
        rispondi al commento
        • Pasquale
          Pasquale Tommytom
          Martedì 10 Ottobre 2017, alle ore 11:08
          Per costringere a fare i lavori, serve una perizia estimativa dei danni subìti e subendi dalla mancata esecuzione delle opere e notificarla alle parti confinanti, imponendo una data oltre la quale si procederà in danno. Cordiali saluti.
          rispondi al commento
  • Renzo Zanello
    Renzo Zanello
    Giovedì 3 Gennaio 2013, alle ore 15:26
    Argomento interessante e ben esposto, avrei una problematica assimilabile a tale situazione:
    trattasi di una striscia di proprietà del mio vicino per tutta l'estensione del confine.
    La striscia è di mt. 1.50 di profondità ed una lungh. di mt. 40 e quindi sul lato di testa c'è la strada comunale sulla laterale di dx la mia proprietà e l'altra laterale la casa del vicino; il lato terminale prosegue la mia proprietà.
    Comunione forzosa?
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Renzo Zanello
      Venerdì 4 Gennaio 2013, alle ore 09:38
      Per Renzo Zanello: non ho capito la domanda: c'è un muro che separa le 2 proprietà?
      rispondi al commento
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