Quando è possibile costruire in aderenza alla costruzione del vicino, a che condizioni ed a quali limiti. La disciplina contenuta nell'articolo 877 del C.C.
Il codice civile, all'art. 877 si occupa di disciplinare le così dette costruzioni in aderenza.
Recita la norma:
Il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente.
Questa norma si applica anche nel caso previsto dall'art. 875; il vicino in tal caso deve pagare soltanto il valore del suolo.
Prima di analizzare il contenuto dell'articolo citato, è obbligatoria una premessa: in materia di distanze nelle costruzioni, è sempre necessario integrare le disposizioni contenute nel codice civile con quelle rintracciabili nei regolamenti comunali e nelle disposizioni nazionali e regionali in materia urbanistica.
In materia di costruzione in aderenza, ad esempio, la Corte di Cassazione, in più occasioni, ha avuto modo di sottolineare che la legittimità della costruzione in aderenza sussiste solo se la possibilità di costruire sul confine è contemplata dal regolamento edilizio, mentre è da escludere se questo - pur se nulla dispone per lo "ius aedificandi" in aderenza a preesistenti fabbriche aliene - prescrive una determinata distanza dal confine così impedendo l'operatività del principio della prevenzione (tra le tante, sentenze 9-9-1998 n. 8945; 13-6-1997 n. 5339; 9-12-1996 n. 10935) (così Cass. 12 settembre 2000 n. 12045).
Chiarito ciò, vale la pena soffermarsi sugli elementi caratterizzanti le fattispecie contemplate dall'art. 877 c.c.
Per farlo è utile rispondere a due domande:
a) Che cosa vuol dire costruzione in aderenza?
b) Quando è necessario pagare al proprio vicino il valore del suolo?
Quanto al primo quesito è necessaria una premessa.
Si ponga il caso di due fondi confinanti, di proprietà rispettivamente di Tizio e Caio, sui quali non esista ancora alcuna costruzione.
Caio, che decide di costruire per primo, potrà avvalersi del così detto principio di prevenzione in base al quale, chi edifica per primo sul fondo contiguo ad altro ha una triplice facoltà alternativa:
a) costruire sul confine;
b) costruire con distacco dal confine, osservando la distanza minima imposta dal codice civile ovvero quella maggiore distanza stabilita dai regolamenti edilizi locali;
c) costruire con distacco dal confine a distanza inferiore alla metà di quella totale prescritta per le costruzioni sui fondi finitimi, salva in tal caso la possibilità per il vicino, che costruisca successivamente, di avanzare la propria fabbrica fino a quella preesistente, pagando la metà del valore del muro del vicino, che diventerà comune, e il valore del suolo occupato per effetto dell'avanzamento della fabbrica (cfr. ex plurimis: Cass. 8.11.1998 n. 12103, 13.6.1997 n. 5339 22.3.1996 n. 2473) (così Cass. 7 agosto 2002 n. 11899).
Si supponga che Caio decida di costruire sul confine; nel caso in cui Tizio, successivamente, decida anch'egli di costruire potrà, laddove i regolamenti comunali lo consentano, costruire in aderenza allo stabile edificato per primo.
In tal caso, ci dice l'art. 877 c.c., la nuova fabbrica non dovrà appoggiarsi a quella preesistente.
La Corte di Cassazione ha delineato chiaramente la distinzione tra appoggio ed aderenza.
Osserva il Supremo Collegio: perché ricorra l'ipotesi della costruzione in aderenza, prevista dall'art. 877 c.c., è necessario che la nuova opera e quella preesistente siano autonome dal punto di vista strutturale, nel senso che il perimento o la demolizione dell'una non possa incidere sull'integrità dell'altra, mentre, quando tale autonomia statica non sussiste, si ha costruzione in appoggio, che scarica, cioè, sul muro vicino la spinta verticale o laterale del proprio peso (Cass. Civ., Sez. II, n. 4549 del 11 agosto 1982).
In sostanza Tizio, per rispettare il disposto normativo di cui all'art. 877 c.c., pur affiancando la sua costruzione a quella preesistente, non dovrà in nessun modo caricare il peso della propria su quella altrui.
È possibile costruire in aderenza anche nei casi contemplati dall'art. 875 c.c. ossia quelle fattispecie in cui è possibile chiedere la comunione forzosa del muro che non è sul confine ma è a distanza minore di un metro e mezzo ovvero a distanza minore della metà di quella stabilita dai regolamenti locali (art. 875 c.c.).
In tal caso, chi intende costruire in aderenza alla costruzione preesistente, non è obbligato a chiedere la comunione del muro ma è tenuto solamente a pagare il valore del suolo, di proprietà del vicino, che sarà occupato con la costruzione in aderenza.
