Contratto d'affitto per studenti

Contratto di locazione per studenti

In Italia è diffuso malcostume l'affitto in nero di immobili a studenti che si trovino a frequentare Atenei lontani dalla propria residenza. Spesso tale abitudine è giustificata dai proprietari con il regime di tassazione troppo elevato nei loro confronti. Fatto sta, che alla fine il problema si ripercuote sulle famiglie che devono mantenere un figlio all'Università.
Per porre rimedio è stata creata una forma specifica di contratto pensato per le esigenze degli studenti.

Il contratto d'affitto che di solito viene stipulato dagli studenti fuori sede rientra nella fattispecie dei contratti di locazione ad uso transitorio.

In questo tipo di contratto il locatore concede in affitto a uno o più studenti il proprio immobile da utilizzare come abitazione, per un periodo di tempo limitato, commisurato alla durata degli studi e fissato dalla legge tra un minimo di 6 mesi e un massimo di 36 mesi.
Se viene stabilito un periodo inferiore o superiore a questi termini, la clausola è nulla, e rimane valido automaticamente il termine immediatamente superiore o inferiore.

Alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per la stessa durata, a meno che l'affittuario non receda presentando un preavviso di almeno 3 mesi.
È possibile recedere anche, per gravi motivi, sempre con lo stesso preavviso.
Invece non c'è possibilità di recedere per il locatore.

Il corrispettivo pagato per l'uso della casa è fissato in un canone di locazione, il cui importo deve rientrare nei parametri stabiliti da appositi accordi territoriali. Per questo tipo di contratto, quindi, il canone può essere esclusivamente del tipo concordato, e mai libero.


Se l'immobile è affittato a più studenti ed uno di essi recede, il canone da pagare dovrà essere sempre lo stesso, e quindi ogni affittuario pagherà una quota superiore. Gli studenti potranno però decidere di sostituire il coinquilino con un altro studente.

Per questo tipo di contratto la legge vieta espressamente il subaffitto. Tuttavia in caso di assenza temporanea dall'immobile, se non si volesse lasciare la stanza vuota, è possibile presentare al proprietario una comunicazione di sublocazione abitativa parziale.

Prima di passare ad illustrare i contenuti specifici del contratto d'affitto per studenti, ricordiamo che, in alternativa, essi hanno la possibilità di stipulare sempre il generico contratto d'affitto ad uso transitorio.

Come deve essere redatto il contratto d'affitto per studenti

Il contratto d'affitto per studenti deve essere redatto sulla base di uno specifico modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture e contenuto nell'allegato F al DM 30 dicembre 2002.

Questi sono gli elementi principali che devono essere presenti:
- generalità dei contraenti;
- descrizione e ubicazione dell'immobile, che deve essere un Comune sede di Università o limitrofo;
- importo del canone e modalità di pagamento (comunque con mezzi diversi dal contante);
- durata del contratto;
- indicazione del corso di laurea a cui è iscritto lo studente affittuario.

Inoltre, anche per questo tipo di contratto il conduttore deve dichiarare di aver ricevuto la documentazione relativa all'Attestato di Prestazione Energetica, in assenza del quale sono previste sanzione amministrative da pagarsi in solido tra conduttore e locatore.

All'atto della sottoscrizione del contratto è previsto il pagamento di un deposito cauzionale, che non può comunque essere superiore a tre mensilità.

Detrazioni fiscali e contratto d'affitto per studenti

Sempre per porre rimedio al problema degli affitti in nero, il Governo ha varato una serie di incentivi fiscali miranti ad invogliare gli affittuari a stipulare un regolare contratto e a ridurre la tassazione ai proprietari di case.

Per poter usufruire delle detrazioni, però, è necessario che lo studente fuori sede abbia la residenza in un comune distante almeno 100 chilometri da quello in cui è ubicato l'immobile.

La detrazione fiscale consiste in uno sconto Irpef pari al 19% del canone di locazione annuo, di cui possono usufruire i genitori degli studenti o gli studenti stessi, nel caso in cui siano lavoratori.

Le agevolazioni fiscali per i locatori, invece, riguardano l'imposta di registro e l'Irpef.
La prima scende dal 2% all'1,4%, calcolato sempre sull'importo annuo del canone incassato.
Per l'Irpef, invece, è previsto uno sconto del 30% dell'importo da comunicare nella dichiarazione dei redditi.
Inoltre il proprietario può avvalersi anche della cosiddetta cedolare secca, una forma di tassazione che consente di ridurre le tasse sui redditi derivanti da canoni di locazione.

Esiste inoltre la possibilità che alcuni comuni, a loro discrezione, possano concedere delle esenzioni o degli sconti sulle tasse per la casa a chi affitta l'immobile a studenti.

A parte queste agevolazioni fiscali, comunque, il consiglio è sempre quello di mettersi in regola stipulando un contratto, anche per essere maggiormente tutelati, da entrambe le parti, nel caso in cui sorgano controversie.