Il contratto di locazione a uso transitorio

Contratto locazione ad uso transitorio

Il nostro ordinamento contempla diverse tipologie di contratto di locazione, in ragione delle diverse esigenze e finalità che si vogliono soddisfare.

In molti casi nuove forme contrattuali, utilizzate nella pratica commerciale, sono poi in seguito tipizzate, ovverosia previste e disciplinate anche a livello normativo o semplicemente riconosciute come ulteriori forme contrattuali.


Fra le tipologie di contratti di locazione, in particolare, di contratti di locazione abitativa più utilizzate negli ultimi anni, si annovera il contratto di locazione abitativa di natura transitoria.

Si tratta di una tipologia di locazione caratterizzata da un affitto transitorio, ovverosia di un contratto locazione 18 mesi che rappresenta la durata massima.

Contratto di locazione ad uso transitorio: definizione

Il contratto di locazione a uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa, stipulato per far fronte a esigenze temporanee abitative non turistiche.

Il contratto di locazione transitorio è disciplinato dall’ articolo 5 legge 431/98, Legge sulle locazioni abitative, il quale legittima la stipula di contratto di locazione uso transitorio anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.



Si tratta di una più specifica formula contrattuale che non differisce sostanzialmente rispetto al più classico contratto di locazione, il c.d. contratto di locazione 4+4, a eccezione della durata contratto di locazione, poiché essendo un affitto temporaneo, ha una minore durata.

Tale contratto prevede che una parte, il locatore, conceda in godimento un immobile ad uso abitativo a un altro soggetto, il conduttore, per un periodo di tempo limitato, per soddisfare un'esigenza transitoria specifica, dietro pagamento di un corrispettivo.

Nell’attuale pratica commerciale, il contratto locazione transitoria si rivela la formula più rispondente a esigenze di studenti o lavoratori distaccati per un limitato periodo di tempo, ma non deve avere finalità turistiche.

Contratto locazione transitorio modello ministeriale

Un importante precisazione preliminare riguarda il modello contratto affitto transitorio.

Per tali tipologie di contratti di affitto temporaneo, occorre utilizzare un apposito modello contratto affitto transitorio, predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C per Locazione abitativa di natura transitoria per le proprietà individuali o D per Locazione abitativa di natura transitoria per le grandi proprietà immobiliari).

Tale provvedimento normativo indica nello specifico i criteri generali da utilizzare per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione transitori, insieme ai modelli tipo di contratto da usare.

• generalità delle parti (locatario e affittuario);
  
  
• descrizione il più completa possibile dell’immobile concesso in locazione;
  
  
• importo canone di locazione;
  
  
• modalità di versamento del canone (il pagamento deve avvenire con mezzi diversi dal denaro contante);
  
  
• durata del contratto;
  
  
• clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in merito alle prestazioni energetiche dell'immobile (APE);
  
  
• eventuale divieto di sublocazione;
  
  
• chiara indicazione che il contratto concede in locazione uso transitorio l’immobile individuato, riportando una apposita dicitura che, a esempio, potrebbe avere il seguente tenore: contratto stipulato per la temporanea trasferta del signor XX lavoratore presso XX. In tal caso potrebbe essere utile anche farsi rilasciare una dichiarazione in tale senso da parte del datore di lavoro.
  
  

È importante precisare che un contratto di affitto temporaneo privo dei requisiti di cui sopra, comporta l’automatica conversione del contratto transitorio in contratto di locazione classico 4+4.

Contratto transitorio canone libero

Come ogni contratto di locazione, le parti possono determinare liberamente il canone di locazione.

Ciò nondimeno, in alcune zone del nostro territorio è possibile che siano stabiliti dei criteri più stringenti per la determinazione del canone di affitto transitorio.

Registrazione contratto transitorio

Il contratto affitto temporaneo è, come tutti i contratti di locazione, soggetto a registrazione, nel rispetto di una determinata tempistica, ovverosia non oltre 30 giorni dalla data di stipula del contratto.

Il contratto di locazione transitoria si registra in tre diversi modi:

• telematicamente, in caso di registrazione ai servizi di Fisconline o Entratel;
  
  
• personalmente presentando copia del contratto di affitto transitorio presso l’Ufficio dell’Agenzia delle entrate più vicino;
  
  
• tramite intermediario abilitato.
  
  
  

Contratto affitto transitorio costi

La registrazione del contratto di affitto transitorio è soggetta al sostenimento di un costo fisso pari a euro 67,00.

Tale importo deve essere generalmente ripartito fra le parti contrattuali, salvo il caso in cui la locazione sia soggetta a Iva (affitti commerciali), poiché in tal caso rimane a totale carico del conduttore.



Diversi costi sono previsti in caso di registrazione del contratto transitorio cedolare secca. Come noto, la cedolare secca è un regime di tassazione dei redditi derivanti dal contratto di locazione, alternativo rispetto alla tassazione ordinaria che, in alcuni casi, si badi bene, da valutare caso per caso può rivelarsi più conveniente.

Nel caso in cui si decida concludere un contratto transitorio affitto la scelta di optare per il regime alternativo della cedolare secca comporta l’applicazione di un'aliquota pari al 10%.

Durata contratto di locazione a uso transitorio

Elemento caratterizzante del contratto breve affitto è la durata.

Tale tipologia contrattuale ha una durata minima di 30 giorni e massima pari a 18 mesi.

È importante precisare che una eventuale clausola che prevede una durata inferiore al minimo o superiore a alla durata massima di 18 mesi, si considerano non apposte.

Sebbene la durata del contratto di affitto temporaneo sia pari a 18 mesi è possibile rinnovare contratto transitorio solo una volta.

Il rinnovo contratto transitorio dopo 18 mesi deve in ogni caso essere comunicato, prima della scadenza, con lettera raccomandata insieme al motivo del prolungamento dell'esigenza transitoria.




Per tale tipologia di locazione, non occorre dare disdetta contratto transitorio, atteso che la risoluzione del contratto avviene a scadenza naturale.

Una forma di disdetta deve essere data dal proprietario prima della scadenza, poiché diversamente il contratto affitto temporaneo si considera convertito nella classica locazione e con durata 4+4.

Contratto locazione transitorio: chi paga le imposte?

Atteso che la principale imposta riguardante l’immobile, quale l’Imu, è a carico del proprietario, occorre stabilire quale sia il soggetto, nell’ambito del contratto di affitto transitorio a dover pagare le altre imposte sugli immobili, in particolare la TARI.

In tal caso, valgono anche norme non scritte ma di comune esperienza.

Se il contratto di affitto transitorio ha una durata inferiore a mesi 6, la Tari rimane intestata al proprietario dell’immobile, il quale tuttavia ha la possibilità di chiedere il rimborso di quanto versato all’affittuario (Legge n. 147/13, art. 1, comma 643).