Locazione: il contratto ad uso transitorio

Contratto locazione ad uso transitorio

La legge disciplina varie tipologie di contratti di locazione, gli accordi con il quale una parte (locatore) si obbliga a concedere in godimento ad un'altra (locatario o conduttore) un immobile per un certo periodo di tempo e dietro pagamento di un corrispettivo, il canone di locazione .

Affrontiamo in questa sede la disciplina del contratto di locazione abitativa ad uso transitorio.

Contratto di locazione ad uso transitorio: definizione

Il contratto di locazione a uso transitorio è un tipo di contratto di locazione abitativa che viene stipulato per far fronte ad esigenze temporanee abitative non turistiche. Stipulando tale contratto, una parte (il locatore , che è il proprietario di un immobile o l'usufruttuario) concede in godimento un immobile ad uso abitativo ad un altro soggetto (il conduttore, anche detto inquilino), ma per un periodo di tempo limitato e per soddisfare un'esigenza transitoria specifica, dietro pagamento di un corrispettivo.

Rientrano nel novero dei contratti ad uso transitorio, quelli d'affitto per studenti.

Contratto di locazione ad uso transitorio: durata

Si dice contratto a uso transitorio perché la sua durata, minima e massima, è stabilita dalla legge:

-durata minima: 30 giorni

-durata massima: 18 mesi.

Se locatore e conduttori stabiliscono nel contratto una durata minima inferiore ai 30 giorni o una durata massima sopra i 18 mesi, la clausola del contratto è nulla e si applica in automatico la durata stabilita per legge.

Modello contratto ad uso transitorio

Il Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture con il Decreto 30/12/2002, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale n. 85 dell'11 aprile 2003, ha individuato i criteri generali da utilizzare per la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione transitori, insieme ai modelli tipo di contratto da usare.

Fra gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto troviamo:

-generalità delle parti;

-descrizione immobile concesso in locazione;

-importo canone di locazione (deve essere deciso liberamente dalle parti, tranne in alcune zone in cui l'importo è stabilito da accordi territoriali come nelle città metropolitane, vedi Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania);

-modalità di versamento del canone (il pagamento deve avvenire con mezzi diversi dal denaro contante);

-durata del contratto;

- clausola con cui il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in merito alle prestazione energetiche dell'immobile (APE);

-divieto di sublocazione;

-esigenza transitoria per cui si stipula il contratto con idonea documentazione (ad esempio se il contratto viene stipulato per la temporanea trasferta di un lavoratore, occorre la dichiarazione del datore di lavoro).

Qualora manchi l'indicazione espressa dell'esigenza transitoria, il contratto di locazione è soggetto alla disciplina ordinaria delle locazioni e come tale avrà la formula del 4+4.

Rinnovo contratto di locazione ad uso transitorio

In questa tipologia di contratti di locazione, non occorre dare disdetta visto che la risoluzione del contratto avviene a scadenza naturale.

Eccezione è quando l'esigenza transitoria della locazione è del locatore/proprietario dell'immobile: questi infatti deve dare apposita comunicazione al conduttore, prima della scadenza, altrimenti il contratto viene convertito in locazione ordinaria e avrà durata 4+4.

Il rinnovo del contratto deve comunque essere comunicato, prima della scadenza, con lettera raccomandata insieme al motivo del prolungamento dell'esigenza transitoria (nell'esempio di prima della trasferta di lavoro perché i motivi del trasferimento del lavoratore perdurano).

Le spese nel contratto di locazione a uso transitorio

Il DM 30/12/2002 individua le spese che sono a carico del conduttore e quelle a carico del locatore nell'allegato G, Tabella oneri accessori. In particolare abbiamo:

-spese a carico del conduttore: amministrazione (tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile), ascensore (manutenzione ordinaria e piccole riparazioni, nonché consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione, ispezioni e collaudi dell'ascensore), autoclave (manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarico pressione del serbatoio, ispezioni, collaudi e lettura contatori), impianti di illuminazione, videocitofono e speciali (manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione, degli impianti di suoneria e allarme, dei citofoni e videocitofoni), impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda (manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario, pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale, lettura dei contatori, acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua), parti interne all'appartamento locato (manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti, di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario, rifacimento di chiavi e serrature, tinteggiatura di pareti, sostituzione di vetri), parti comuni (manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico, dei tetti e dei lastrici solari, della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti, di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni, delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati), portierato (90% del trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, del materiale per le pulizie, della manutenzione ordinaria e straordinaria della guardiola).

-spese a carico del locatore: amministrazione (tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali), ascensore (installazione e manutenzione straordinaria degli impianti e adeguamento alle nuove disposizioni di legge), autoclave (installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari come pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc., imposte e tasse di impianto), impianti di illuminazione, videocitofono e speciali (installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione, installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme, installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni, installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili), impianti di riscaldamento, condizionamento, produzione acqua calda (installazione e sostituzione degli impianti, adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti), parti interne all'appartamento locato (sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti, manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento), parti comuni (sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico, manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari, manutenzione straordinaria della rete di fognatura, sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere, installazione e sostituzione di serrature), portierato (10% del trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, del materiale per le pulizie, della manutenzione ordinaria e straordinaria della guardiola).