Cause condominiali davanti al Giudice di Pace

Competenza esclusiva del Giudice di Pace

Molte delle cause condominiali, ossia delle controversie tra condòmini o tra condominio e condòmini, sono di competenza del Giudice di Pace.

La competenza, si legge nei manuali di diritto processuale civile, è una frazione di giurisdizione che individua il giudice al quale rivolgere la propria domanda.

L'art. 7 del codice di procedura civile specifica che sono demandate alla competenza del giudice di pace, qualunque ne sia il valore le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case.

Che cosa significa qualunque ne sia il valore?

Con questa dizione il legislatore ha inteso riservare al magistrato onorario una competenza esclusiva su quelle vertenze, tanto che la causa valga 1 euro, tanto che abbia valore indeterminabile.

Salvo eccezioni, pare utile ricordarlo per chi non è addetto ai lavori, la competenza generale per valore del giudice di pace si ferma a euro 5.000,00.

Ciò detto è bene chiarire, precisamente, quali sono le controversie che hanno a oggetto la misura e le modalità d'uso dei servizi condominiali.

La Suprema Corte di Cassazione s'è espressa molte volte sull'argomento e, ormai, ha assunto un orientamento chiaro e consolidato.

Secondo i giudici di legittimità in tema di controversie tra condomini, devono intendersi per cause relative alle modalità d'uso di servizi condominiali quelle riguardanti limiti qualitativi di esercizio delle facoltà contenute nel diritto di comunione e, quindi, quelle relative al modo più conveniente ed opportuno in cui tali facoltà debbono essere esercitate; mentre per cause relative alla misura dei servizi condominiali debbono intendersi quelle concernenti una riduzione o limitazione quantitativa del diritto dei singoli condomini. Sussiste, pertanto, la competenza ordinaria per valore, qualora al condomino non derivi una limitazione qualitativa del suo diritto, ma la negazione in radice di esso, come, ad esempio, per la domanda diretta alla declaratoria di inibizione al parcheggio dell'autovettura nel cortile comune (Cass. ord. 15-4-2002 n. 5448, 22 maggio 2000 n. 6642, 13 ottobre 1997 n. 9946, 28 settembre 1994 n. 7888) (così Cass. 18 febbraio 2008 n. 3937).

Che cosa vuol dire?

Si pensi all'ipotesi di una sala comune; l'assemblea, per evitare sovrapposizioni, predispone una sorta di prenotazione obbligatoria per l'uso. Uno dei condomini ritiene che il termine stabilito, sempre per esempio di un mese, sia troppo ampio per poter sapere se la sala può effettivamente servire per quel giorno, rendendola di fatto inutilizzabile. In tal caso, se intende impugnare la decisione assembleare deve farlo rivolgendosi al Giudice di Pace.

Diverso il caso in cui a uno (o a più d'uno) dei condomini è vietato l'uso. In quest'ultima ipotesi la delibera non disciplina solamente le modalità del diritto d'uso dei beni comuni ma comprime il medesimo diritto. La competenza, dunque, dovrà essere individuata secondo le normali regole (in questo caso bisognerebbe adire il Tribunale).

Competenza del giudice di pace secondo il valore della causa

Oltre alla competenza esclusiva nei termini sopra indicati, il primo comma dell'art. 7 del codice di procedura civile specifica che Il giudice di pace è competente per le cause relative a beni mobili di valore non superiore a euro 5.000,00, quando dalla legge non sono attribuite alla competenza di altro giudice.

Come dire: fintanto che l'oggetto della contesa riguarda un bene mobile e il suo valore non supera 5.000,00 euro, l'attore deve rivolgere la propria domanda al Giudice di Pace se la legge non specifica che debba rivolgersi ad altro giudice.

Esempio di competenza del Giudice di Pace: Tizio intende impugnare il verbale d'assemblea con il quale è stata deliberata l'approvazione del rendiconto condominiale. Se Tizio contesta solamente la misura della propria quota di contribuzione e questa non è superiore a € 5.000,00, egli dovrà rivolgere la propria domanda di invalidazione al suddetto ufficio giudiziario. Se, invece, Tizio contesta l'invalidtà dell'intera delibera, ad esempio perché lamenta l'omessa convocazione, e il valore del deliberato risulta essere superiore a € 5.000,00, allora dovrà rivolgersi al Tribunale (cfr. Cass. 24 luglio 2014 n. 16804).

Lo stesso dicasi per le azioni per il recupero del credito da parte dell'amministratore: fintanto che le somme da recuperare non superino € 5.000,00 l'amministratore dovrà sempre rivolgersi al giudice di pace.

Per i ricorsi per la nomina e revoca dell'amministratore di condominio, trattandosi di procedimenti in camera di consiglio, è sempre competente il Tribunale (cfr. artt. 737 e ss. c.p.c.).

Quanto alla competenza per territorio, l'art. 23 del codice di procedura civile specifica che nelle cause tra condòmini (e per quelle tra condòmini e condominio) è sempre competente l'ufficio giudiziario (Tribunale o Giudice di Pace) del circondario in cui è ubicato l'edificio.