Cosa sapere sul recesso del contratto di locazione

Diritto di recesso del contratto d'affitto

Il Codice del Consumo permette di esercitare il diritto di recesso entro 14 giorni dal momento in cui è stato sottoscritto un contratto. Perché sia possibile farlo è necessario che:

• il proprietario dell'immobile sia un professionista: deve essere una società che, all'interno del proprio oggetto sociale, abbia anche l'attività di locazione di immobili di sua proprietà;
  
  
• è necessario che l'affitto non sia per uso commerciale, ma abitativo;
  
  
• il contratto non deve essere stato concluso all'interno della società o di un'agenzia immobiliare, ma in un qualsiasi altro luogo (stiamo pensando, per esempio, ad Internet).

La maggior parte delle volte il contratto d'affitto viene firmato all'interno di un'agenzia immobiliare, e magari con una persona fisica.

Per disdire l'affitto è necessario muoversi con la massima rapidità: inviare una lettera di disdetta al locatore prima che questo presenti il contratto di locazione all'Agenzia delle Entrate per la registrazione.

Questo perché la normativa italiana prevede che un contratto di affitto non registrato non esiste.

L'invio della raccomandata, ad ogni modo, non impedisce al locatore di registrare il contratto: nel caso in cui lo dovesse fare, entrambi sarebbero vincolati e l'accordo diverrebbe definitivo.

La legge, tuttavia, prevede che le parti si debbano comportare sempre in buona fede, anche nella fase della trattativa, tra l'altro la normativa impone un risarcimento a carico della parte che si sottrae alla stessa quando è in fase già avanzata.

Rescissione del contratto d'affitto prima della scadenza

Conduttore e locatore hanno la possibilità di recedere dal contratto d'affitto prima della sua scadenza, ma è necessario che si verifichino due ipotesi:

• motivi indicati all'interno del contratto e concordati dalle parti;
  
  
• giustificati motivi sopravvenuti in un secondo momento e che non potevano essere previsti nel momento in cui si sottoscriveva il contratto.
  
  

Nel momento in cui si dovesse verificare uno dei due casi appena descritti è necessario dare un preavviso di almeno sei mesi, sempre obbligatorio e dal quale non è possibile esimersi.

Recesso dal contratto di locazione del conduttore

A determinare le motivazioni per le quali il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto d'affitto è l'articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/1998, nello specifico, però, la Corte di Cassazione si è espressa come segue:

“I gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione”.

A questo punto è necessario precisare che i gravi motivi devono anche essere:

• involontari;
  
  
• imprevedibili;
  
  
• sopravvenuti.
  
  

È necessario, quindi, che siano connessi ad un evento imprevisto e, soprattutto, non devono dipendere dalla volontà dello stesso conduttore, inoltre, devono essere sorti dopo la stipula del contratto.

Giovani che vanno in affitto - Pexel

L'evento deve essere oneroso sotto il profilo economico o, in alternativa, essere gravoso economicamente.

Contratto d'affitto, recesso del conduttore

Il conduttore, per recedere dal contratto di locazione in anticipo, deve documentare un grave motivo, e nel caso in cui non sia in grado di farlo, il locatore ha la facoltà di chiedere il rimborso del danno che gli è stato cagionato.

Il locatore non ha la possibilità di avanzare la richiesta di rimborso nel caso in cui sia riuscito a locare immediatamente l'immobile in oggetto, riuscendo a trarre un vantaggio economico.

Esempi di gravi motivi per la rescissione del contratto di locazione

I gravi motivi per i quali è possibile chiedere la rescissione del contratto d'affitto si possono sintetizzare in:

• trasferimento del posto di lavoro in un luogo molto distante rispetto a quello nel quale è collocato l'immobile;
  
  
• trasferimento determinato da problemi familiari, come per esempio, la malattia dei genitori;
  
  
• un licenziamento improvviso. La perdita del lavoro determina la necessità di ridurre al massimo le spese di locazione;
  
  
• l'immobile presenta dei problemi strutturali, che il proprietario non affronta nella maniera dovuta.
  
  

È importante sottolineare che non rappresenta un grave motivo l'eventuale acquisto dell'abitazione principale: questa è un'operazione compiuta volontariamente da parte del conduttore, per questo non cagiona un evento imprevisto.

Il recesso da parte del locatore

Nel caso in cui il locatore avesse intenzione di recedere dal contratto d'affitto, lo deve fare con un preavviso di sei mesi.

L'operazione, in questo caso, è leggermente più complessa, perché il proprietario ha la possibilità di recedere alla prima scadenza, che avviene:

• nel contratto libero dopo quattro anni;
  
  
• nel contratto a canone concordato dopo tre anni.
  
  

La disdetta può essere inviata solo per un giustificato motivo.

Firma del contratto d'affitto - Pexel

La legge, in questo caso, prevede una serie di casistiche ben precise:

• al proprietario serve l'immobile per sé o un membro della famiglia;
  
  
• l'inquilino ha la possibilità di trasferirsi in un appartamento simile all'interno dello stesso comune;
  
  
• l'inquilino non occupa l'appartamento in maniera continuativa, senza delle precise motivazioni;
  
  
• l'appartamento è in un edificio gravemente danneggiato;
  
  
• il proprietario ha intenzione di vendere l'immobile e non dispone di altri appartamenti. Il conduttore, in questo caso, ha il diritto di prelazione.

Una volta passati dodici mesi dall'uscita dell'inquilino senza che si sia verificata la motivazione indicata, il conduttore ha diritto di tornare nell'alloggio con il precedente contratto, in alternativa può ottenere il rimborso di 36 mensilità.

Gli adempimenti obbligatori per recedere dal contratto d'affitto

Per recedere dal contratto di locazione è necessario inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC, all'interno della quale è necessario indicare:

• gli estremi del contratto; i dati dell'inquilino;
  
  
• le motivazioni del recesso;
  
  
• la data entro cui l'immobile sarà liberato.

I sei mesi di preavviso, che il locatore è tenuto a rispettare, partono dal momento in cui la raccomandata viene ricevuta dalla controparte, inoltre per entrambe le parti, il recesso del contratto di locazione determina il sostenimento di alcuni oneri sotto il profilo civilistico e fiscale.