Chi (e quanto) paga i danni provocati dal condominio a terzi?

Responsabilità contrattuale e reponsabilità extracontrattuale

Questo l'approdo attuale della giurisprudenza in materia di riparto dell'obbligo di pagamento tra i condomini.

Andiamo per ordine e distinguiamo innanzitutto la responsabilità derivante da fatto illecito dalla responsabilità derivante da contratto.

Le obbligazioni, cioè, per quanto ci riguarda, gli obblighi di pagare qualcosa a qualcuno, possono infatti derivare da contratto o da fatto illecito (... ma anche da ogni altro atto o fatto idoneo a produrle in conformità dell'ordinamento giuridico) (v. art. 1173 v. c.c.).

In soldoni, tale riparto vuole significare che la legge disciplina diversamente il caso della responsabilità cosiddetta contrattuale, cioè derivante da inadempimento del contratto e il caso della responsabilità extracontrattuale, cioè derivante da fatto illecito; tale secondo caso è previsto dall'art. 2043 c.c., ove si prescrive che qualunque fatto doloso o colposo, che cagiona ad altri un danno ingiusto, obbliga colui che ha commesso il fatto a risarcire il danno.

Per fare un esempio, il mancato pagamento di una bolletta rientra nella prima ipotesi, il vaso che cade da un balcone in testa al passante rientra nella seconda ipotesi. Entrambe sono però riconducibili al proprietario di quell'immobile. Cosa accade se però la bolletta è ad esempio intestata al condominio e se il balcone da cui cade il vaso è una parte condominiale e non di proprietà del singolo? Cosa accade cioè se il soggetto cui è attribuita la responsabilità è un condominio e non il singolo proprietario? Sostanzialmente, chi, e quanto, paga i danni?

Condominio e responsabilità contrattuale

Nel caso di debitore plurisoggettivo esistono due sistemi di riparto: o ognuno paga la sua quota oppure ognuno è responsabile per l'intero. Le diverse soluzioni andranno a soddisfare alternativamente il creditore (con la responsabilità solidale, consentendogli di agire verso uno, per tutti) o il debitore (con la responsabilità parziaria, gravandolo nei limti della sua quota).

Per quanto riguarda le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi (e non adempiute da qualcuno dei condomini) la soluzione cui sembra giunta al momento la giurisprudenza di Legittimità è nel senso di ritenere che le obbligazioni assunte dal condominio verso terzi, essendo pecuniarie e perciò divisibili, non sono solidali, ma parziarie: ogni condomino paga per sè e il creditore dovrà rincorrere ogni condomino. La decisione cui ci si riferisce (Cass. SS. UU. n. 9148/2008), per quanto non condivisa da molti, ha risposto ad un contrasto giurisprudenziale che ha visto spesso decisioni contrastanti (v. ad es. Cass. n. 14593/2004).

Tale assunto è oggi richiamato dalla recentissima sentenza della Corte di Cassazione n. 1674 depositata il 29 gennaio 2015, che però ha deciso sulla responsabilità da illecito extracontrattuale.

Peraltro, la riforma del condominio ha oggi risolto il conflitto temperando le conclusioni cui erano giunte le Sezioni Unite nel 2008 con la previsione della preventiva escussione dell'obbligato moroso e la (solo) successiva azione del creditore verso i condomini adempienti (v. art. 63 disp.att. c.c.); norma cui corrisponde l'obbligo dell'amministratore di fornire ai creditori i nomi dei morosi.

Condominio e responsabilità extracontrattuale

Nel caso di responsabilità extracontrattuale, cioè, per dirla in parole semplici, di danno prodotto al di fuori di un contratto, la norma di riferimento è contenuta nell'art. 2055 c.c., per il quale Se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. Colui che ha risarcito il danno ha regresso contro ciascuno degli altri, nella misura determinata dalla gravità della rispettiva colpa e dalla entità delle conseguenze che ne sono derivate. Nel dubbio, le singole colpe si presumono uguali.

Dunque nel caso in cui il fatto dannoso è riconducibile a più persone, ognuna di loro sarà responsabile verso il danneggiato per l'intero, salvo che poi ella vada a rivalersi verso il corresponsabile per la quota di quello. Il danneggiato potrà dunque pretendere a sua scelta il pagamento da uno o dall'altro dei coobligati.

La norma si applica al condominio? Secondo la citata sentenza n. 1674 del 2015 sì. In particolare la sentenza ha deciso su di una richiesta di risarcimento danni per infiltrazioni proposta da un condomino verso gli altri condomini e verso il condominio.

Il giudizio si è concluso dunque con il riconoscimento dell'applicabilità della solidarietà tra i condomini di cui all'art. 2055 c.c., e ciò in quanto, sinteticamente: la norma è stata già applicata in casi simili, cioè di responsabilità del condominio per danni a terzi, anche quando il terzo era uno dei condomini; il ricorso all'art. 2055 c.c. viene anche spiegato come risposta di contrappeso all'interpretazione restrittiva che la nominata sentenza del 2008 ha fatto della solidarietà nel campo della responsabilità contrattuale; l'applicazione della norma, si spiega nella sentenza, viene dalla responsabilità da custodia della parte comune, dei singoli condomini, in qualità di comproprietari, di cui all'art. 2051 c.c.; responsabilità, si prosegue in sentenza, necessariamente gravante sui condomini tutti insieme e non sul condominio, in quanto ente di gestione, e non sull'amministratore, in quanto semplice mandatario dei condomini.

Solo questi ultimi, si conclude, possono considerarsi investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva loro dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c.

A proposito dell'amministratore, va da sè che la sua azione (o omissione), potrebbe inserirsi nel nesso di causalità del danno; con questo egli sarebbe a sua volta responsabile, con conseguente diritto di rivalsa dei condomini perlomeno nei rapporti interni.