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Danni da infiltrazioni d'acqua: di chi è la responsabilità legale?

Le infiltrazioni d'acqua in un edificio possono dare diritto al risarcimento del danno. Chi risponde dei danni e a che titolo? Le responsabilità del condominio?
23 Maggio 2017 ore 16:07 - NEWS Liti tra condomini

Infiltrazioni e responsabilità


Chi è responsabile dei danni da infiltrazioni?

A che titolo si risponde del danno causato?

Che risarcimento può pretendere chi è stato danneggiato da un'infiltrazione?

Quali le responsabilità per danni da infiltrazioni nell'ambito di un condominio negli edifici?

Partiamo prima di tutto dalla nozione di infiltrazioni. Per il vocabolario della lingua italiana, l'infiltrazione è un'azione, ossia del fatto di infiltrarsi, per l'appunto, di un liquido attraverso un corpo.

Danni al soffitto derivati da infiltrazioni d'acqua
L'acqua s'infiltra attraverso il lastrico solare di un edificio e tale infiltrazioni si manifesta nel soffitto dell'appartamento sottostante.

L'infiltrazione può manifestarsi sotto forma di:

a) umidità;

b) chiazza bagnata sulla superficie interessata;

c) gocciolamento.

Sebbene si sia soliti pensare a un'infiltrazione come a un'azione la cui direzione è dall'alto al basso, esistono anche forme d'infiltrazioni che si manifestano nel senso contrario: è il caso della così detta umidità di risalita o risalita capillare. In questi casi le chiazze sintomo di un'infiltrazione si manifestano alla base di un edificio e sono frutto della risalita, per capillarità per l'appunto, di liquidi dal terreno.

Queste, per grandi linee, le infiltrazioni dal punto di vista fisico.

In termini legali avere a che fare con un danno da infiltrazioni vuol dire approcciarsi all'ipotesi di responsabilità per danni da cose in custodia, salvo ipotesi (non ricorrenti ma comunque possibili) di allagamenti di natura dolosa.

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Infiltrazioni e cose in custodia


La norma di riferimento di questa particolare forma di responsabilità è rappresentata dall'art. 2051 c.c. a mente del quale:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito art. 2051 c.c.

.
La responsabilità per danni da cose in custodia rappresenta un'ipotesi di responsabilità oggettiva (tra le tante, Cass. 19 gennaio 2010 n. 713): essere responsabili a tale titolo vuol dire rispondere del danno proveniente da una cosa che si ha l'obbligo giuridico di custodire.

Acqua di condensa
Si badi
: non sono mancate e in effetti anche tutt'ora non mancano sentenze nelle quali si legge che l'art. 2051 c.c. prevede un'ipotesi di presunzione di colpa.

Quale la differenza tra responsabilità oggettiva e presunzione di colpa?

Nel primo caso, il custode risponde del danno per il solo fatto di essere in tale posizione giuridica, ossia dover vigilare sulla cosa, salvo possibilità di dimostrare che il fatto sia avvenuto per un caso fortuito, ossia in ragione di un fatto imprevedibile e sottratto alla sua potestà d'intervento.

Nel caso di responsabilità presunta, invece, al custode, per andare esente da responsabilità, basterà dimostrare di avere fatto tutto il possibile per evitare il danno, cioè di non avere colpa, ossia di essersi comportato diligentemente nella vigilanza e custodia sulla cosa.

Una forma di responsabilità, la prima, sicuramente più gravosa.

Si è utilizzata spesso la parole custode: chi è il custode? Il proprietario?
Sicuramente, ma non solo: custode è quella persona che ha un potere di controllo sulla cosa. Custode, quindi, nei limiti dei propri poteri d'intervento è il conduttore (che è responsabile, ad esempio, per le infiltrazioni derivanti dai tubi flessibili degli elettrodomestici), l'usufruttuario, ecc.

Se la figura del custode coincide con quella del danneggiato, sebbene vi sia l'infiltrazioni, per evidenti ragioni, non sorge diritto al risarcimento; al massimo si potrà accedere a un indennizzo assicurativo, ove sia presente specifica polizza.


Infiltrazioni e onere della prova


Si è detto che la responsabilità per danni da infiltrazioni – almeno secondo l'orientamento espresso dalla giurisprudenza maggioritaria – ha natura obiettiva.

La natura della responsabilità incide e non poco sull'onere probatorio a carico delle parti in causa, cioè delle parti coinvolte dal danno da infiltrazioni.

Chi ha subito il danno deve provare la sua esistenza e il nesso di causalità, ossia la derivazione del danno da una cosa. Esempio: chi lamenta danni da infiltrazioni provenienti dall'appartamento del piano superiore, deve provare sia il danno sia tale derivazione.

Poiché i fenomeni infiltrativi non seguono un percorso lineare di manifestazione, cioè potrebbe avvenire che un'infiltrazione derivante dalla facciata dell'edificio si manifesti nel solaio tra due appartamenti, chi agisce per ottenere il risarcimento deve individuare chiaramente la derivazione del danno stesso.

Proprio per tale ragione in molti casi è utile eseguire accertamenti tecnici prima di portare la questione all'attenzione di un giudice.

Al custode, una volta provato danno e nesso di causalità da parte dell'attore, spetta l'onere, ove possibile, di dimostrare l'esistenza di un caso fortuito, ossia un elemento imprevedibile e sottratto al suo potere d'intervento.

Come si può notare, non si fa cenno alcuno alla colpa, né alla necessità di provarla o di provare che non v'è stata.


Infiltrazioni e risarcimento


Il risarcimento derivante dal danno da infiltrazioni comprende tutto ciò che è necessario fare per eliminare la causa del danno, nonché per eliminare le sue conseguenze dannose.

Se vi manifestano infiltrazioni dal tetto di un edificio, il danneggiato ha diritto:

- a vedere eliminata la causa del danno;

- a ottenere il ristoro economico dei pregiudizi subiti (es. pitturazione ambienti colpiti dall'infiltrazione, ecc.).
Risarcimenti per infiltazioni
Il risarcimento può essere di due tipi:

a) in forma specifica, ossia ristoro mediante compimento di azioni atte a eliminare il danno;

b) per equivalente, ossia mediante corresponsione di una somma di denaro volta a eliminare il pregiudizio subito.

La scelta della forma di risarcimento è in capo al danneggiato (art. 2058 c.c.), ma in determinate circostanze, ossia quando il risarcimento in forma specifica è particolarmente gravoso, il giudice può stabilire la forma di risarcimento per equivalente.

In ogni caso è in forma specifica il risarcimento volto a ottenere l'eliminazione della causa dell'infiltrazione (es. riparazione tetto), mentre può essere per equivalente quello inerente i danni derivanti da tale fenomeno.

Si badi: essere titolari del diritto al risarcimento del danno nel caso di infiltrazioni vuol dire ottenere il risarcimento integrale, ove parte del pregiudizio dannoso sia stato causato dal concorso nel fatto del danneggiato (art. 1227 c.c.).

La stessa incuria nel fare in modo che il danno di cui si era a conoscenza potesse espandersi potrebbe essere considerata tale, ossia concausa dello stesso.
Si tratta di valutazioni da eseguirsi caso per caso e rispetto alle quali non è possibile operare una generalizzazione.


Maltempo infiltrazioni e risarcimenti


Quando i danni derivanti dal maltempo possono essere considerati una responsabilità del custode della cosa dalla quale proviene un'infiltrazione?

È evidente che se sono consapevole che il pavimento del mio terrazzo necessiti di interventi di manutenzione e non io li faccia eseguire, allora dovrò essere considerato responsabile delle infiltrazioni che derivano al vicino del piano inferiore in conseguenza di normali piogge.

Ciò che viene rimproverato al proprietario del terrazzo, in questo caso, è non avere adempiuto al proprio obbligo di custodia, lasciando che il tempo e la trascuratezza potessero far sì che le intemperie risultassero incontrastabili.

Se, invece, la pioggia si manifesta come un acquazzone di notevole intensità?

Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che qualora la pioggia sia di tale intensità da essere di per sé sola causa del danno, ossia talmente forte da non potere considerare la cose in custodia come parte causante, allora il custode deve andare esente da responsabilità (Cass. 8 maggio 2013, n. 10898).
È il caso delle infiltrazioni conseguenti a un forte e inaspettato nubifragio, infiltrazioni avvenute nonostante la manutenzione del lastrico dal quale sono poi promanate le suddette infiltrazioni.


Condominio e infiltrazioni


Il condominio, inteso quale comunità organizzata di persone deputata alla gestione delle parti comuni di un edificio, dev'essere considerato custode dei beni comuni, ossia delle parti ed impianti di edificio indicate dall'art. 1117 c.c. e di quelle a esse assimilabili in ragione della funzione o di specifica indicazione dei titoli (atti d'acquisto o regolamento contrattuale).

La qualità di custode in capo alla compagine, fa sì che la stessa sia da considerarsi responsabile per i danni da cose in custodia provenienti da parti comuni o da parti che pur se in uso/proprietà esclusiva, svolgano comunque una funzione utile a tutti o a una parte dei condòmini: il riferimento in questa ultima ipotesi è al lastrico solare di uso o proprietà esclusiva (sulle responsabilità connesse la lastrico solare in uso esclusivo, si veda Cass. SS.UU. 10 maggio 2016 n. 9449).


La responsabilità cui stiamo facendo riferimento ricorre:

a) sia nell'ipotesi in cui il danneggiato sia uno dei condòmini;

b) sia nel caso in cui a essere danneggiato sia un terzo, ossia una persona estranea al condominio.

Terzo è da ritenersi anche il conduttore di un appartamento ubicato in condominio, che nel caso di infiltrazioni ha diritto a vedersi risarcito il danno subito dalle cose di sua proprietà o eventualmente dall'inutilizzo dei beni locati, ma mai quello manifestatosi sui medesimi.

Ove il condominio abbia stipulato una polizza assicurativa a garanzia di eventuali danni da infiltrazioni, la compagnia potrà intervenire per indennizzare il danno.
L'intervento della compagnia è sempre a favore del condominio, sicché il danneggiato non può pretendere nulla da essa, dovendo indirizzare le proprie rimostranze direttamente verso il custode, ossia il condominio in persona del proprio amministratore.

È utile rammentare, infine, che l'azione risarcitoria per danni da infiltrazioni ha come oggetto il pagamento di una somma di denaro, sicché essa è da ritenersi soggetta al preventivo invito a concludere una convenzione di negoziazione assistita, procedura stragiudiziale di risoluzione delle controversie disciplinata dal d.l. 12 settembre 2014, n. 132, convertito in l. 10 novembre 2014, n. 162.

L'azione risarcitoria si prescrive in dieci anni dall'avvenimento del fatto.

In caso di danni da infiltrazioni che vedano coinvolto il condominio quale custode, tutte le decisioni concernenti la controversia devono essere assunte in sede assembleare (Cass. SS.UU. 6 agosto 2010 n. 18331-2).

riproduzione riservata
Articolo: Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale
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Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Ivan
    Ivan
    4 giorni fa
    Ho da poco acquistato un appartamento con garage interrato.
    Nella prima visita con l'agente immobiliare avevo subito chiesto se il garage, avesse problemi di infiltrazioni e lui mi aveva assicurato, insieme al precedente proprietario che non aveva alcun problema.
    A quel punto abbiamo portato avanti l'acquisto chiedendo la disponibilità di usufruire del garage prima di andare all'atto di vendita notarile.
    Premetto che sfortuna ha voluto che in quei giorni pioveva da una settimana ed, ovviamente, il garage ha subito delle infiltrazioni riempiendosi di acqua in qualche punto.
    Fortunatamente non ho subito grossi danni alle mie cose.
    Dando la colpa a quella settimana di pioggia ho proseguito con l'acquisto ed ora mi ritrovo perennemente il garage allagato anche se piove pochissimo...non capendo bene la causa di questa grossa infiltrazione dovrò chiamare un tecnico ed in questo caso a chi dovrei far pagare la perizia ed il lavoro di isolamento?
    rispondi al commento
  • Arci
    Arci
    Mercoledì 6 Gennaio 2021, alle ore 16:30
    Io penso che gli italiani sono pronti a qualsivoglia lite temeraria pur di fare soldi.
    Infatti, nel mio orto c'è una catapecchia senza pluviali e di conseguenza l'acqua piovana cade ai limiti delle fondamenta così come anche causa le acque abbondanti e le nevicate sono al bordo del muro facendo sì ce le acque si infiltrino sotto.
    Sta di fatto che il suo legale ha chiesto a me i danni e che se la casa dovesse cadere, ma io la chiamerei catapecchia, la colpa sarebbe mia. Io ho risposto, inviando atti probatori alla procura e per conoscenza al suo legale senza le foto.
    Nel filmino ho detto che il danno se lo procura da sè e non certamente io con due fiori che peraltro sono nei vasi.
    Faccio presente che nella sua catapecchia ci sono addirittura forme di piante fossilizzate e questo sta a significare che prima c'era una foresta.
    rispondi al commento
  • Fralor
    Fralor
    Venerdì 11 Dicembre 2020, alle ore 10:27
    Nel condominio in cui abito ci sono stati problemi di infiltrazione.
    Dopo quasi due anni siamo riusciti a sederci ad un tavolo e dare inizio alla consultazione di vari preventivi e la scelta di uno di questi.i lavori sono iniziati e durati un paio di settimana eliminando la problematica più urgente e lasciando in sospeso tutto il resto concordato nel contratto e non ancora eseguito.
    L'amministratore non risponde alla chiamate ed alle mail; la ditta mi assicura che li a poco riparte con la ristrutturazione, ma fra i denti mi dice che non tutti hanno pagato le quote richieste.
    Io ho pagato le mie quote; ho la sala devastata dalla muffa, così come sul capezzale del mio letto ( quindi probabilmente respiro polvere e muffa); l'entità del danno in camera da letto non è totalmente visibile in quanto è stato fatto un abbassamento in cartongesso.
    Come posso fare a far ripartire i lavori o almeno quelli in casa mia? Ho sentito che potrei denunciare il tutto all'USL, qualcuno conosce la procedura?
    rispondi al commento
  • Carmine47
    Carmine47
    Domenica 8 Novembre 2020, alle ore 09:59
    Buongiorno
    Ho comprato un appartamento al IV piano il quale presentava lesioni  all'intonaco del soffitto solo la parte scoperta dell'attico sovrastante. Dopo l'acquisto, si sono verificate cadute di calcinacci con fuoriuscita di ferro arrugginito,(solo nel locale sotto al terrazzo scoperto, nelle altre stanze no).
    Abbiamo proceduto alla spicconatura di tutte  le lesioni presenti e, purtroppo si è scoperto che tutte le travi presentano lunghi tratti scoppiati con ferri arrugginiti. Il mio architetto ha asserito che si tratta di infiltrazioni dovute a perdite pregresse. La copertura del terrazzo sovrastante è stata rifatta circo otto anni fa a seguito lavori di ristrutturazione fabbricato. Interpellato il proprietario dell'attico asserisce, in presenza dell'amministratore, che si tratta di normale usura e quindi lui non si sente responsabile in quanto la ruggine è dovuta ad esposizione all'aria delle travi.
    Come mi consigliate di procedere, in base alle regole  condominiali, e magari un consiglio da chi ha avuto la stessa esperienza.
    Le immagini caricate sono riferite a prima e  dopo alla spicconatura.
    Ringrazio 
    rispondi al commento
  • Clara
    Clara
    Giovedì 10 Settembre 2020, alle ore 17:07
    Buonasera da più di un mese sono comparse macchie sul muro in corrispondenza della colonna cucina.
    Le macchie aumentano e si bagnano quando i proprietari del piano di sopra sono presenti, si asciugano quando vano via in ferie o nei week end.
    Ho fatto presente a loro e all'amministratore del problema, ma fino ad ora nessuno si è mosso pr risolverlo e il problema sta aumentando.
    Cosa è in mio diritto fare per sollecitare la riparaione al piano di sopra?
    rispondi al commento
  • Heidi
    Heidi
    Lunedì 27 Luglio 2020, alle ore 10:33
    Un anno fa ho trovato la lampadina letteralmente affogata nella plafoniera del bagno.
    A questo punto ho scoperto una macchina gialla sul soffitto, là dove nella casa di sopra presumo si trovi la doccia.
    Ho immediatamente informato l'amministratore.
    In un anno il proprietario della casa sopra non mi ha rilasciato alcuna dichiarazione di eliminazione della perdita, nonostante le mie ripetute richieste direttamente a lui e attraverso l' amministratore.
    Intanto la macchina si è notevolmente allargata e il soffitto si sta scrostando, inoltre si sente il caratteristico odore.
    Se l'amministratore non si fa valere e non risolve il problema, come posso io costringe il proprietario ad intervenire?
    rispondi al commento
  • Fabrizio9
    Fabrizio9
    Martedì 9 Giugno 2020, alle ore 18:34
    Ho un appartamento il cui terrazzo fà da lastrico solare per l'ufficio al piano di sotto.
    Sul soffitto di questo ufficio ci sono delle infiltrazioni d'acqua provenienti da un muracciolo di marmo che divide il mio terrazzo da quello del mio vicino anche'esso che fà da lastricato solare.
    Quest'acqua si infiltra da 2 buchi fatti sula parte orizzontale di questo muracciolo divisorio forse per mettere fioriere o un supporto per un antenna e rimasti scoperti.
    Sinceramente non ricordo se questi buchi fossero stati fatti da mio padre o da padre del mio vicino che sono entrambi entrambi morti.
    Vorrei sapere in questo caso chi paghi i danni arrecati all' ufficio?
    rispondi al commento
  • Robeta
    Robeta
    Venerdì 22 Maggio 2020, alle ore 21:25
    Salve espongo il mio problema: ho un appartamento mio di proprietà al piano terra il cui bagno è collocato nell'androne del condominio da cui dipende tutto l'appartamento, cioè il muro di cinta del mio bagno è all'interno del portone del mio condominio costituito da altre 4 appartamenti fuori terra.
    Ora, i condomini si sono accorti che c è un'importante macchia di umidità credo proprio dovuta al mio piatto doccia.
    Come funziona la riparazione nel condominio?
    È a carico mio?
    Credo che quella del mio piatto doccia competa a me.
    rispondi al commento
  • Frank7
    Frank7
    Giovedì 27 Febbraio 2020, alle ore 20:01
    Non mi è mai capitato che in riscontro a mia denuncia scritta del danno l'assicurazione lo contesti per iscritto, ma solo verbalmente, se ciò è diritto dell'assicurazione, penso che la legge non tuteli il danneggiato.
    Frank
    rispondi al commento
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