Danni da infiltrazioni d'acqua: di chi è la responsabilità legale?

NEWS DI Liti tra condomini23 Maggio 2017 ore 16:07
Le infiltrazioni d'acqua in un edificio possono dare diritto al risarcimento del danno. Chi risponde dei danni e a che titolo? Le responsabilità del condominio?

Infiltrazioni e responsabilità


Chi è responsabile dei danni da infiltrazioni?

A che titolo si risponde del danno causato?

Che risarcimento può pretendere chi è stato danneggiato da un’infiltrazione?

Quali le responsabilità per danni da infiltrazioni nell’ambito di un condominio negli edifici?

Partiamo prima di tutto dalla nozione di infiltrazioni. Per il vocabolario della lingua italiana, l’infiltrazione è un’azione, ossia del fatto di infiltrarsi, per l’appunto, di un liquido attraverso un corpo.

Danni al soffitto derivati da infiltrazioni d'acqua
L’acqua s’infiltra attraverso il lastrico solare di un edificio e tale infiltrazioni si manifesta nel soffitto dell’appartamento sottostante.

L’infiltrazione può manifestarsi sotto forma di:

a) umidità;

b) chiazza bagnata sulla superficie interessata;

c) gocciolamento.

Sebbene si sia soliti pensare a un’infiltrazione come a un’azione la cui direzione è dall’alto al basso, esistono anche forme d’infiltrazioni che si manifestano nel senso contrario: è il caso della così detta umidità di risalita o risalita capillare. In questi casi le chiazze sintomo di un’infiltrazione si manifestano alla base di un edificio e sono frutto della risalita, per capillarità per l’appunto, di liquidi dal terreno.

Queste, per grandi linee, le infiltrazioni dal punto di vista fisico.

In termini legali avere a che fare con un danno da infiltrazioni vuol dire approcciarsi all’ipotesi di responsabilità per danni da cose in custodia, salvo ipotesi (non ricorrenti ma comunque possibili) di allagamenti di natura dolosa.


Infiltrazioni e cose in custodia


La norma di riferimento di questa particolare forma di responsabilità è rappresentata dall’art. 2051 c.c. a mente del quale:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito art. 2051 c.c.

.
La responsabilità per danni da cose in custodia rappresenta un’ipotesi di responsabilità oggettiva (tra le tante, Cass. 19 gennaio 2010 n. 713): essere responsabili a tale titolo vuol dire rispondere del danno proveniente da una cosa che si ha l’obbligo giuridico di custodire.

Acqua di condensa
Si badi
: non sono mancate e in effetti anche tutt’ora non mancano sentenze nelle quali si legge che l’art. 2051 c.c. prevede un’ipotesi di presunzione di colpa.

Quale la differenza tra responsabilità oggettiva e presunzione di colpa?

Nel primo caso, il custode risponde del danno per il solo fatto di essere in tale posizione giuridica, ossia dover vigilare sulla cosa, salvo possibilità di dimostrare che il fatto sia avvenuto per un caso fortuito, ossia in ragione di un fatto imprevedibile e sottratto alla sua potestà d’intervento.

Nel caso di responsabilità presunta, invece, al custode, per andare esente da responsabilità, basterà dimostrare di avere fatto tutto il possibile per evitare il danno, cioè di non avere colpa, ossia di essersi comportato diligentemente nella vigilanza e custodia sulla cosa.

Una forma di responsabilità, la prima, sicuramente più gravosa.

Si è utilizzata spesso la parole custode: chi è il custode? Il proprietario?
Sicuramente, ma non solo: custode è quella persona che ha un potere di controllo sulla cosa. Custode, quindi, nei limiti dei propri poteri d’intervento è il conduttore (che è responsabile, ad esempio, per le infiltrazioni derivanti dai tubi flessibili degli elettrodomestici), l’usufruttuario, ecc.

Se la figura del custode coincide con quella del danneggiato, sebbene vi sia l'infiltrazioni, per evidenti ragioni, non sorge diritto al risarcimento; al massimo si potrà accedere a un indennizzo assicurativo, ove sia presente specifica polizza.


Infiltrazioni e onere della prova


Si è detto che la responsabilità per danni da infiltrazioni – almeno secondo l’orientamento espresso dalla giurisprudenza maggioritaria – ha natura obiettiva.

La natura della responsabilità incide e non poco sull’onere probatorio a carico delle parti in causa, cioè delle parti coinvolte dal danno da infiltrazioni.

Chi ha subito il danno deve provare la sua esistenza e il nesso di causalità, ossia la derivazione del danno da una cosa. Esempio: chi lamenta danni da infiltrazioni provenienti dall’appartamento del piano superiore, deve provare sia il danno sia tale derivazione.

Poiché i fenomeni infiltrativi non seguono un percorso lineare di manifestazione, cioè potrebbe avvenire che un’infiltrazione derivante dalla facciata dell’edificio si manifesti nel solaio tra due appartamenti, chi agisce per ottenere il risarcimento deve individuare chiaramente la derivazione del danno stesso.

Proprio per tale ragione in molti casi è utile eseguire accertamenti tecnici prima di portare la questione all’attenzione di un giudice.

Al custode, una volta provato danno e nesso di causalità da parte dell’attore, spetta l’onere, ove possibile, di dimostrare l’esistenza di un caso fortuito, ossia un elemento imprevedibile e sottratto al suo potere d’intervento.

Come si può notare, non si fa cenno alcuno alla colpa, né alla necessità di provarla o di provare che non v’è stata.


Infiltrazioni e risarcimento


Il risarcimento derivante dal danno da infiltrazioni comprende tutto ciò che è necessario fare per eliminare la causa del danno, nonché per eliminare le sue conseguenze dannose.

Se vi manifestano infiltrazioni dal tetto di un edificio, il danneggiato ha diritto:

- a vedere eliminata la causa del danno;

- a ottenere il ristoro economico dei pregiudizi subiti (es. pitturazione ambienti colpiti dall’infiltrazione, ecc.).
Risarcimenti per infiltazioni
Il risarcimento può essere di due tipi:

a) in forma specifica, ossia ristoro mediante compimento di azioni atte a eliminare il danno;

b) per equivalente, ossia mediante corresponsione di una somma di denaro volta a eliminare il pregiudizio subito.

La scelta della forma di risarcimento è in capo al danneggiato (art. 2058 c.c.), ma in determinate circostanze, ossia quando il risarcimento in forma specifica è particolarmente gravoso, il giudice può stabilire la forma di risarcimento per equivalente.

In ogni caso è in forma specifica il risarcimento volto a ottenere l’eliminazione della causa dell’infiltrazione (es. riparazione tetto), mentre può essere per equivalente quello inerente i danni derivanti da tale fenomeno.

Si badi: essere titolari del diritto al risarcimento del danno nel caso di infiltrazioni vuol dire ottenere il risarcimento integrale, ove parte del pregiudizio dannoso sia stato causato dal concorso nel fatto del danneggiato (art. 1227 c.c.).

La stessa incuria nel fare in modo che il danno di cui si era a conoscenza potesse espandersi potrebbe essere considerata tale, ossia concausa dello stesso.
Si tratta di valutazioni da eseguirsi caso per caso e rispetto alle quali non è possibile operare una generalizzazione.


Maltempo infiltrazioni e risarcimenti


Quando i danni derivanti dal maltempo possono essere considerati una responsabilità del custode della cosa dalla quale proviene un’infiltrazione?

È evidente che se sono consapevole che il pavimento del mio terrazzo necessiti di interventi di manutenzione e non io li faccia eseguire, allora dovrò essere considerato responsabile delle infiltrazioni che derivano al vicino del piano inferiore in conseguenza di normali piogge.

Ciò che viene rimproverato al proprietario del terrazzo, in questo caso, è non avere adempiuto al proprio obbligo di custodia, lasciando che il tempo e la trascuratezza potessero far sì che le intemperie risultassero incontrastabili.

Se, invece, la pioggia si manifesta come un acquazzone di notevole intensità?

Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che qualora la pioggia sia di tale intensità da essere di per sé sola causa del danno, ossia talmente forte da non potere considerare la cose in custodia come parte causante, allora il custode deve andare esente da responsabilità (Cass. 8 maggio 2013, n. 10898).
È il caso delle infiltrazioni conseguenti a un forte e inaspettato nubifragio, infiltrazioni avvenute nonostante la manutenzione del lastrico dal quale sono poi promanate le suddette infiltrazioni.


Condominio e infiltrazioni


Il condominio, inteso quale comunità organizzata di persone deputata alla gestione delle parti comuni di un edificio, dev’essere considerato custode dei beni comuni, ossia delle parti ed impianti di edificio indicate dall’art. 1117 c.c. e di quelle a esse assimilabili in ragione della funzione o di specifica indicazione dei titoli (atti d’acquisto o regolamento contrattuale).

La qualità di custode in capo alla compagine, fa sì che la stessa sia da considerarsi responsabile per i danni da cose in custodia provenienti da parti comuni o da parti che pur se in uso/proprietà esclusiva, svolgano comunque una funzione utile a tutti o a una parte dei condòmini: il riferimento in questa ultima ipotesi è al lastrico solare di uso o proprietà esclusiva (sulle responsabilità connesse la lastrico solare in uso esclusivo, si veda Cass. SS.UU. 10 maggio 2016 n. 9449).

La responsabilità cui stiamo facendo riferimento ricorre:

a) sia nell’ipotesi in cui il danneggiato sia uno dei condòmini;

b) sia nel caso in cui a essere danneggiato sia un terzo, ossia una persona estranea al condominio.

Terzo è da ritenersi anche il conduttore di un appartamento ubicato in condominio, che nel caso di infiltrazioni ha diritto a vedersi risarcito il danno subito dalle cose di sua proprietà o eventualmente dall’inutilizzo dei beni locati, ma mai quello manifestatosi sui medesimi.

Ove il condominio abbia stipulato una polizza assicurativa a garanzia di eventuali danni da infiltrazioni, la compagnia potrà intervenire per indennizzare il danno.
L’intervento della compagnia è sempre a favore del condominio, sicché il danneggiato non può pretendere nulla da essa, dovendo indirizzare le proprie rimostranze direttamente verso il custode, ossia il condominio in persona del proprio amministratore.

È utile rammentare, infine, che l’azione risarcitoria per danni da infiltrazioni ha come oggetto il pagamento di una somma di denaro, sicché essa è da ritenersi soggetta al preventivo invito a concludere una convenzione di negoziazione assistita, procedura stragiudiziale di risoluzione delle controversie disciplinata dal d.l. 12 settembre 2014, n. 132, convertito in l. 10 novembre 2014, n. 162.

L’azione risarcitoria si prescrive in dieci anni dall’avvenimento del fatto.

In caso di danni da infiltrazioni che vedano coinvolto il condominio quale custode, tutte le decisioni concernenti la controversia devono essere assunte in sede assembleare (Cass. SS.UU. 6 agosto 2010 n. 18331-2).

riproduzione riservata
Articolo: Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale
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Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale: Commenti e opinioni


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  • Sandro3
    Sandro3
    Lunedì 23 Luglio 2018, alle ore 13:05
    Durante i lavori in casa, causa errore del'limpresa, ho procurato infiltrazioni all'appartamento sottostante.
    L'ìimpresa ha riparato al danno.
    Il proprietario sottostante non ha voluto che la mia Impresa risistemasse il suo soffitto e si è rivolto a terzi.
    L'assicurazione della mia Impresa è intervenuta e ha rimborsato il proprietario sottostante, senza che lo stesso esibisse fattura di spesa, ma accordandosi su una cifra.
    Adesso, passato un po' di tempo, egli mi chiede di dargli ancora dei soldi perchè ha dovuto chiamare un avvocato che trattasse con l'Assicurazione e mi manda la fattura dell'Avvocato. 
    E' giusto? Non credo di dovergli corrispondere questo importo.
    rispondi al commento
  • Giampaolo Giranu
    Giampaolo Giranu
    Venerdì 20 Luglio 2018, alle ore 11:36
    Il responsabile del condominio ha l'onere di rendere noto ai condomini della gravita' delle infiltrazioni e fare in modo che venga posto rimedio a tale situazione ?
    In che misura risponde della non avvenuta ottemperanza a tale incarico ?
    Praticamente ci fa' capire che lui è solo un gestore o meglio riscossore delle quote .
    Penalmente ?
    rispondi al commento
  • Giampaolo giranu
    Giampaolo giranu
    Domenica 10 Giugno 2018, alle ore 14:23
    Vorrei capire cosa si intende per custode e chiarire responsabilita' di infiltrazioni esterne, dalla parete esterna.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giampaolo giranu
      Mercoledì 13 Giugno 2018, alle ore 18:46
      Custode è chi ha titolo, per ragioni di fatto (non illegali) o giuridiche, di disporre del bene. La parete esterna (di un'abitazione?) se condominiale è in custodia del condominio.
      rispondi al commento
  • Stasiroberto
    Stasiroberto
    Lunedì 14 Maggio 2018, alle ore 21:02
    Attenzione ai muratori o idraulici opportunisti. Ti smontano un pavimento intero per riparare una perdita di acqua e non ti sanno dire da dove veniva. Poi si inventano una storia per giustificare il loro lavoro. Mi hanno detto che dovevano sfasciare il pavimento del bagno. La perdita aveva coperto un'area di almeno 10 metri quadri e mi ha rovinato i ferri del solaio facendoli diventare meno della metà in sezione. Ho fatto il lavoro da solo ed ho scoperto che ben due tubi avevano lo stesso problema e cioè si erano rotti sulla curva. I tubi non sono intonacati bene e si rompono perchè dietro c'è uno spazio e premendo sul tubo per innestare un'altro tubo, si spacca la curva. Presumo sia anche un difetto di fabbrica di chi fa questi tubi. Chi paga i danni in questi casi?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Stasiroberto
      Lunedì 4 Giugno 2018, alle ore 11:23
      Non è facile a dirsi: teorcamente se c'è ancora tempo, chi ha costruito. Ma è una situazione che va valutata con attenzione carte alla mano.
      rispondi al commento
  • Renato5
    Renato5
    Sabato 12 Maggio 2018, alle ore 19:48
    Ho comprato una casa nel 2016 con la cantina sotto un terrazzo da ristrutturare di un alloggio ancora in vendita e l'agenzia mi disse che i proprietari lo avrebbero sistemato.
    A distanza di un anno hanno venduto l'alloggio e i proprietari che hanno comprato mi stanno chiedendo 2/3 per la ristrutturazione, cosa posso fare?
    Pago o mi rivolgo a un legale o un geometra?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Renato5
      Mercoledì 16 Maggio 2018, alle ore 18:11
      La questione andrebbe risolta con l'aiuto di un legale, oppure puoi anche utilizzare il servizio di consulenza (a pagamento) presente qui sul sito: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Michelebucci
    Michelebucci
    Martedì 3 Aprile 2018, alle ore 13:00
    Cosa fare se ho una perdita di acqua dal condomino del piano superiore parte nel bagno e parte nel soggiorno e, dopo aver informato il condomino dice che a lui tutto bene bisogna vedere e non fa nulla da una settimana. Il capocondomino dice che sono controversie tra condomini e il condominio non centra. Un tubista che è venuto dice che sicuramente la perdita dipende dal piano superiore. Come agire? Denuncia avvocato quante spese devo subire oltre al danno
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Michelebucci
      Venerdì 6 Aprile 2018, alle ore 17:37
      Mi pare che visto che li tutti fanno orecchio da mercante, l'azione legale sia la soluzione più indicata.
      rispondi al commento
    • Renzo2
      Renzo2 Michelebucci
      Venerdì 20 Luglio 2018, alle ore 08:21
      Tempi di intervento dopo il danno in appartamento.
      Dopo un tempo (6) mesi e' possibile riperare il danno e mandare fattura all'amministratore' ?
      rispondi al commento
  • Fabry1
    Fabry1
    Martedì 23 Gennaio 2018, alle ore 12:45
    Vivo in un appartamento di case date ai lavoratori.
    La casa sopra il mio appartamento è disabitata da anni e a causa del maltempo, la pioggia infiltrata nel tetto, ha fatto crollare parte del solaio e adesso quando v'è maltempo, appaiono sul mio solaio macche di umido.
    Mi sono rivolto a degli avvocati per rintracciare i proprietari, ma non siamo riusciti a risalire a nessuno, o comunque una persona deceduta nel 1930, che ha degli eredi i quali alcuni sono espatriati, altri deceduti e altri irrintracciabili.
    Cosa dovrei fare in questo caso?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Fabry1
      Giovedì 25 Gennaio 2018, alle ore 18:07
      Continuare a farti seguire nella vicenda dagli avvocati, che, carte alla mano, sapranno individuare la soluzione migliore.
      rispondi al commento
    • Anita1
      Anita1 Fabry1
      Giovedì 17 Maggio 2018, alle ore 13:10
      Con una visura catastale si può capire la proprietà dell'immobile e agire quindi verso questo.
      rispondi al commento
  • Frank59
    Frank59
    Venerdì 10 Novembre 2017, alle ore 05:43
    La mia compagna ha in affitto un appartamento MM case di Milano, orbene da oltre tre anni vi è un ifiltazione dal tetto-con gocciolamento-che nei giorni di pioggia è insopportabile.
    Il peggio è che tale gocciolamento avviene attraverso i fili del lampadario(che non funziona più) e la relativa macchia occupa buona parte della stanza-soggiorno- e nonostante le numerose segnalazioni urgenti nessuno si è degnato di farsi vivo (premetto che l'affitto è sempre stato pagato regolarmente).
    Adesso la situazione è peggiorata, le recenti piogge ci hanno costretto a mettere una bacinella grande.
    Può consigliarmi sul come agire? Penso di rivolgermi alla Procura o altro, poichè è intollerabile.
    Francesco
    rispondi al commento
  • Gennaro3
    Gennaro3
    Giovedì 2 Novembre 2017, alle ore 08:14
    Nell'intercapedine del mio bagno da circa un anno si sente gocciolare acqua proveniente dai piani superiori,attualmente non sono presenti danni,ma il rumore dell'acqua si fa più insistente,premesso che più volte ho segnalato al condominio questa problematica senza avere un'assistenza adeguata, vorrei sapere cosa posso fare?
    rispondi al commento
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