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Danni da infiltrazioni d'acqua: di chi è la responsabilità legale?

NEWS Liti tra condomini23 Maggio 2017 ore 16:07
Le infiltrazioni d'acqua in un edificio possono dare diritto al risarcimento del danno. Chi risponde dei danni e a che titolo? Le responsabilità del condominio?

Infiltrazioni e responsabilità


Chi è responsabile dei danni da infiltrazioni?

A che titolo si risponde del danno causato?

Che risarcimento può pretendere chi è stato danneggiato da un’infiltrazione?

Quali le responsabilità per danni da infiltrazioni nell’ambito di un condominio negli edifici?

Partiamo prima di tutto dalla nozione di infiltrazioni. Per il vocabolario della lingua italiana, l’infiltrazione è un’azione, ossia del fatto di infiltrarsi, per l’appunto, di un liquido attraverso un corpo.

Danni al soffitto derivati da infiltrazioni d'acqua
L’acqua s’infiltra attraverso il lastrico solare di un edificio e tale infiltrazioni si manifesta nel soffitto dell’appartamento sottostante.

L’infiltrazione può manifestarsi sotto forma di:

a) umidità;

b) chiazza bagnata sulla superficie interessata;

c) gocciolamento.

Sebbene si sia soliti pensare a un’infiltrazione come a un’azione la cui direzione è dall’alto al basso, esistono anche forme d’infiltrazioni che si manifestano nel senso contrario: è il caso della così detta umidità di risalita o risalita capillare. In questi casi le chiazze sintomo di un’infiltrazione si manifestano alla base di un edificio e sono frutto della risalita, per capillarità per l’appunto, di liquidi dal terreno.

Queste, per grandi linee, le infiltrazioni dal punto di vista fisico.

In termini legali avere a che fare con un danno da infiltrazioni vuol dire approcciarsi all’ipotesi di responsabilità per danni da cose in custodia, salvo ipotesi (non ricorrenti ma comunque possibili) di allagamenti di natura dolosa.

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Infiltrazioni e cose in custodia


La norma di riferimento di questa particolare forma di responsabilità è rappresentata dall’art. 2051 c.c. a mente del quale:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito art. 2051 c.c.

.
La responsabilità per danni da cose in custodia rappresenta un’ipotesi di responsabilità oggettiva (tra le tante, Cass. 19 gennaio 2010 n. 713): essere responsabili a tale titolo vuol dire rispondere del danno proveniente da una cosa che si ha l’obbligo giuridico di custodire.

Acqua di condensa
Si badi
: non sono mancate e in effetti anche tutt’ora non mancano sentenze nelle quali si legge che l’art. 2051 c.c. prevede un’ipotesi di presunzione di colpa.

Quale la differenza tra responsabilità oggettiva e presunzione di colpa?

Nel primo caso, il custode risponde del danno per il solo fatto di essere in tale posizione giuridica, ossia dover vigilare sulla cosa, salvo possibilità di dimostrare che il fatto sia avvenuto per un caso fortuito, ossia in ragione di un fatto imprevedibile e sottratto alla sua potestà d’intervento.

Nel caso di responsabilità presunta, invece, al custode, per andare esente da responsabilità, basterà dimostrare di avere fatto tutto il possibile per evitare il danno, cioè di non avere colpa, ossia di essersi comportato diligentemente nella vigilanza e custodia sulla cosa.

Una forma di responsabilità, la prima, sicuramente più gravosa.

Si è utilizzata spesso la parole custode: chi è il custode? Il proprietario?
Sicuramente, ma non solo: custode è quella persona che ha un potere di controllo sulla cosa. Custode, quindi, nei limiti dei propri poteri d’intervento è il conduttore (che è responsabile, ad esempio, per le infiltrazioni derivanti dai tubi flessibili degli elettrodomestici), l’usufruttuario, ecc.

Se la figura del custode coincide con quella del danneggiato, sebbene vi sia l'infiltrazioni, per evidenti ragioni, non sorge diritto al risarcimento; al massimo si potrà accedere a un indennizzo assicurativo, ove sia presente specifica polizza.


Infiltrazioni e onere della prova


Si è detto che la responsabilità per danni da infiltrazioni – almeno secondo l’orientamento espresso dalla giurisprudenza maggioritaria – ha natura obiettiva.

La natura della responsabilità incide e non poco sull’onere probatorio a carico delle parti in causa, cioè delle parti coinvolte dal danno da infiltrazioni.

Chi ha subito il danno deve provare la sua esistenza e il nesso di causalità, ossia la derivazione del danno da una cosa. Esempio: chi lamenta danni da infiltrazioni provenienti dall’appartamento del piano superiore, deve provare sia il danno sia tale derivazione.

Poiché i fenomeni infiltrativi non seguono un percorso lineare di manifestazione, cioè potrebbe avvenire che un’infiltrazione derivante dalla facciata dell’edificio si manifesti nel solaio tra due appartamenti, chi agisce per ottenere il risarcimento deve individuare chiaramente la derivazione del danno stesso.

Proprio per tale ragione in molti casi è utile eseguire accertamenti tecnici prima di portare la questione all’attenzione di un giudice.

Al custode, una volta provato danno e nesso di causalità da parte dell’attore, spetta l’onere, ove possibile, di dimostrare l’esistenza di un caso fortuito, ossia un elemento imprevedibile e sottratto al suo potere d’intervento.

Come si può notare, non si fa cenno alcuno alla colpa, né alla necessità di provarla o di provare che non v’è stata.


Infiltrazioni e risarcimento


Il risarcimento derivante dal danno da infiltrazioni comprende tutto ciò che è necessario fare per eliminare la causa del danno, nonché per eliminare le sue conseguenze dannose.

Se vi manifestano infiltrazioni dal tetto di un edificio, il danneggiato ha diritto:

- a vedere eliminata la causa del danno;

- a ottenere il ristoro economico dei pregiudizi subiti (es. pitturazione ambienti colpiti dall’infiltrazione, ecc.).
Risarcimenti per infiltazioni
Il risarcimento può essere di due tipi:

a) in forma specifica, ossia ristoro mediante compimento di azioni atte a eliminare il danno;

b) per equivalente, ossia mediante corresponsione di una somma di denaro volta a eliminare il pregiudizio subito.

La scelta della forma di risarcimento è in capo al danneggiato (art. 2058 c.c.), ma in determinate circostanze, ossia quando il risarcimento in forma specifica è particolarmente gravoso, il giudice può stabilire la forma di risarcimento per equivalente.

In ogni caso è in forma specifica il risarcimento volto a ottenere l’eliminazione della causa dell’infiltrazione (es. riparazione tetto), mentre può essere per equivalente quello inerente i danni derivanti da tale fenomeno.

Si badi: essere titolari del diritto al risarcimento del danno nel caso di infiltrazioni vuol dire ottenere il risarcimento integrale, ove parte del pregiudizio dannoso sia stato causato dal concorso nel fatto del danneggiato (art. 1227 c.c.).

La stessa incuria nel fare in modo che il danno di cui si era a conoscenza potesse espandersi potrebbe essere considerata tale, ossia concausa dello stesso.
Si tratta di valutazioni da eseguirsi caso per caso e rispetto alle quali non è possibile operare una generalizzazione.


Maltempo infiltrazioni e risarcimenti


Quando i danni derivanti dal maltempo possono essere considerati una responsabilità del custode della cosa dalla quale proviene un’infiltrazione?

È evidente che se sono consapevole che il pavimento del mio terrazzo necessiti di interventi di manutenzione e non io li faccia eseguire, allora dovrò essere considerato responsabile delle infiltrazioni che derivano al vicino del piano inferiore in conseguenza di normali piogge.

Ciò che viene rimproverato al proprietario del terrazzo, in questo caso, è non avere adempiuto al proprio obbligo di custodia, lasciando che il tempo e la trascuratezza potessero far sì che le intemperie risultassero incontrastabili.

Se, invece, la pioggia si manifesta come un acquazzone di notevole intensità?

Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che qualora la pioggia sia di tale intensità da essere di per sé sola causa del danno, ossia talmente forte da non potere considerare la cose in custodia come parte causante, allora il custode deve andare esente da responsabilità (Cass. 8 maggio 2013, n. 10898).
È il caso delle infiltrazioni conseguenti a un forte e inaspettato nubifragio, infiltrazioni avvenute nonostante la manutenzione del lastrico dal quale sono poi promanate le suddette infiltrazioni.


Condominio e infiltrazioni


Il condominio, inteso quale comunità organizzata di persone deputata alla gestione delle parti comuni di un edificio, dev’essere considerato custode dei beni comuni, ossia delle parti ed impianti di edificio indicate dall’art. 1117 c.c. e di quelle a esse assimilabili in ragione della funzione o di specifica indicazione dei titoli (atti d’acquisto o regolamento contrattuale).

La qualità di custode in capo alla compagine, fa sì che la stessa sia da considerarsi responsabile per i danni da cose in custodia provenienti da parti comuni o da parti che pur se in uso/proprietà esclusiva, svolgano comunque una funzione utile a tutti o a una parte dei condòmini: il riferimento in questa ultima ipotesi è al lastrico solare di uso o proprietà esclusiva (sulle responsabilità connesse la lastrico solare in uso esclusivo, si veda Cass. SS.UU. 10 maggio 2016 n. 9449).

La responsabilità cui stiamo facendo riferimento ricorre:

a) sia nell’ipotesi in cui il danneggiato sia uno dei condòmini;

b) sia nel caso in cui a essere danneggiato sia un terzo, ossia una persona estranea al condominio.

Terzo è da ritenersi anche il conduttore di un appartamento ubicato in condominio, che nel caso di infiltrazioni ha diritto a vedersi risarcito il danno subito dalle cose di sua proprietà o eventualmente dall’inutilizzo dei beni locati, ma mai quello manifestatosi sui medesimi.

Ove il condominio abbia stipulato una polizza assicurativa a garanzia di eventuali danni da infiltrazioni, la compagnia potrà intervenire per indennizzare il danno.
L’intervento della compagnia è sempre a favore del condominio, sicché il danneggiato non può pretendere nulla da essa, dovendo indirizzare le proprie rimostranze direttamente verso il custode, ossia il condominio in persona del proprio amministratore.

È utile rammentare, infine, che l’azione risarcitoria per danni da infiltrazioni ha come oggetto il pagamento di una somma di denaro, sicché essa è da ritenersi soggetta al preventivo invito a concludere una convenzione di negoziazione assistita, procedura stragiudiziale di risoluzione delle controversie disciplinata dal d.l. 12 settembre 2014, n. 132, convertito in l. 10 novembre 2014, n. 162.

L’azione risarcitoria si prescrive in dieci anni dall’avvenimento del fatto.

In caso di danni da infiltrazioni che vedano coinvolto il condominio quale custode, tutte le decisioni concernenti la controversia devono essere assunte in sede assembleare (Cass. SS.UU. 6 agosto 2010 n. 18331-2).

riproduzione riservata
Articolo: Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale
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Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale: Commenti e opinioni


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  • Bruno Carpas
    Bruno Carpas
    Martedì 10 Settembre 2019, alle ore 11:57
    Ho un appartamento all'ultimo piano di un condominio, da ottobre ho problemi di infiltrazione in cucina.
    Mi sono proposto di pagare i lavori di rifacimento in urgenza ma la propiretaria mi richiede una "richiesta di accesso con lista lavori, scarico di responsabilità, dove mi accollo il costo" il tutto finalizzato ad avere la sua autorizzazione.
    È una prassi normale?
    Posso rivolgermi ad un avvocato?
    rispondi al commento
  • Simomeraviglia
    Simomeraviglia
    Mercoledì 4 Settembre 2019, alle ore 08:27
    Ho un appartamento all'ultimo piano di un condominio che dò in affitto, per ben due volte dal soffitto, durante un forte temporale è gocciolata una grande quantità di acqua che inevitabilmente ha bagnato mobili e lampadario, ora il soffitto si sta anche scrostando.
    L'amministratore sostiene che l'assicurazione non risarcisce i danni da infiltrazione causati da una bomba d'acqua come c'è stata. Premetto che sia io che il mio inquilino siamo in regola con i pagamenti.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Simomeraviglia
      Lunedì 9 Settembre 2019, alle ore 15:59
      Se non risarcisce l'assicurazione deve farlo il condominio, se il tetto è condominiale. Rivolgetevi ad un avvocato per domandare i danni.
      rispondi al commento
  • Lory1
    Lory1
    Lunedì 1 Luglio 2019, alle ore 14:56
    Ho una casa in montagna che confina con la legnaia del vicino.
    Il tetto della legnaia aveva un tubo di scolo che è stato sostituito con una lamiera che non fa più scolare l'acqua piovana.
    Risultato: lungo tutta la parete si è formata una macchia di infiltrazione e in sala si è formata una bolla.
    Avvisato del danno il vicino fa finta di niente. Ho diritto a richiedere il rimborso dei danni?
    rispondi al commento
  • Marco39
    Marco39
    Giovedì 6 Giugno 2019, alle ore 12:58
    In un appartamento in cui sono inquilino si è rotto un tappo di un giunto dello scaldabagno, installato dal proprietario.
    Io ero assente da casa ed anche il vicino di sotto che ha subito un notevole danno dall allagamento.
    Questo tappo non presentava alcun problema ne perdita, l’idraulico dice che è un tappo in un materiale non idoneo (credo ghisa) e che col tempo internamente si è corroso creando il danno.
    Ho letto che la responsabilità dei tubi esterni è dell' inquilino, ma io non avrei mai potuto immaginare che quell elemento fosse inadatto, esternamente le condizioni erano buone.
    Di chi è la responsabilità?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Marco39
      Lunedì 17 Giugno 2019, alle ore 17:29
      E' la classica situazione border line. Difficile a dirsi in astratto: non può non dirsi che tu sia esente da responsabilità, perché comunque bisogna sempre osservare le cose che si custodiscono, ma dire in che percentuale è difficile in linea teorica.
      rispondi al commento
  • Webmasterseoseo
    Webmasterseoseo
    Sabato 25 Maggio 2019, alle ore 19:14
    Salve, sono in affitto in un condominio di unica proprietaria che non ha rifatto la guaina al terrazzo sovrastante il mio appartamento.Da due anni ho due macchie di infiltrazioni in due stanze dell'appartamento(cucina e camera da letto). Ho scritto raccomandata intimando la sig di fare i lavori e mi ha scritto che il problema deriva da condensa e mancato areazione. Ho incaricato un ingegneri di stilare una perizia dove si evince che la muffa è dovuta a danni da infiltrazione dal tetto etc. Posso chiedere la risoluzione immediata del contratto e lasciare subito l'appartamento prima che ci ammaliamo tutti? Posso chiedere i danni e le spese del trasloco?Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Webmasterseoseo
      Lunedì 17 Giugno 2019, alle ore 17:25
      Io credo di sì, specie per la risoluzione immediata, se l'infiltrazione pregiudica l'uso di uno o più ambienti rilevante della casa. Per decisioni così delicate, però, secondo me è bene valutare il tutto con un avvocato di sua fiducia.
      rispondi al commento
  • Graziano1
    Graziano1
    Mercoledì 8 Maggio 2019, alle ore 21:57
    Dal giardino condominiale scende acqua (infiltrazione) nel mio sottostante garage causa la probabile rottura della guaina. Sono stati fatti dei lavori per i 5000 € deliberati dall' assemblea ma non sono stati risolutivi. In base all' art 1126 cc le spese dovrebbero essere ripartite 1/3 a carico dei propietari che hanno gli appartamenti a piano terra con giardino(cui sotto ci sono i garage) e i restanti 2/3 a carico degli altri condomini? E anche le future spese di riparazione? Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Graziano1
      Mercoledì 22 Maggio 2019, alle ore 17:33
      Si, anche le future a meno che i danni non siano causati esclusivamente dalla incuria dei proprietari dei giardini.
      rispondi al commento
  • Bruno17
    Bruno17
    Giovedì 4 Aprile 2019, alle ore 10:58
    Nel mio condominio vi sono infiltrazioni pluviali provenienti da sette terrazzi a livello esterni al fabbricato, causate dalla mancanza dei giunti nei solai.
    I danni nei sottostanti locali garages riguardano i box, cantinole e posti auto, ma soprattutto si sono ammalorati i pilastri e le travi da mettere in pericolo la staticità del fabbricato.
    L'amministratrice per le spese dei lavori ritiene di applicare la tabella A generale ritenendo i giunti struttura condominiale pur se posti nella proprietà privata, anche se il regolamento di condominio per i solai dispone il riparto delle spese al 50% tra le parti interessate nella verticale.
    Chi ha ragione, chi paga i danni?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Bruno17
      Mercoledì 17 Aprile 2019, alle ore 12:41
      Un conto sono i danni, che deve pagare chi ammette d'averli causati o chi è stato riconosciuto responsabile in una sentenza, altro la ripartizione delle spese, che per interventi conservativi su parti comuni è sempre da eseguirsi sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo.
      rispondi al commento
  • Keramics
    Keramics
    Martedì 2 Aprile 2019, alle ore 22:41
    Vorrei chiedere un parere in merito ad un problema di infiltrazioni dovute sia al fenomeno di risalita che dal tetto.
    Sono affittuaria di un vano condominiale uso cantinola, a seguito delle suddette infiltrazioni il locale presenta evidenti segni di umidità e muffe di vario tipo a chi spetta la manutenzione e la risoluzione del problema?
    rispondi al commento
  • Bruno17
    Bruno17
    Domenica 31 Marzo 2019, alle ore 11:20
    Mi trovo in un condominio in cui vi sono infiltrazioni pluviali provenienti da sette terrazzi a livello esterni al fabbricato e causate dalla mancanza dei giunti tra i solai non posti nella costruzione.
    I danni nei sottostanti locali garages riguardano parti comuni e pertinenze come box posti auto e cantinole.
    Inoltre ad aver ammalorato pilastri e travi tanto da mettere in pericolo la staticità del fabbricato.
    rispondi al commento
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