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Danni da infiltrazione: chi è il responsabile?

Risarcimento del danno da infiltrazioni d'acqua in condominio. Come ripartire la responsabilità fra condominio e singoli condomini?Proviamo a fare un pò di chiarezza
14 Febbraio 2021 ore 10:20 - NEWS Liti tra condomini

Le infiltrazioni d'acqua in condominio


I danni da infiltrazioni d'acqua sovente rappresentano motivo di aspri scontri, soprattutto in ambito condominiale, perché non è sempre così facile individuare le relative responsabilità e rivolgere le conseguenti azioni per ottenere l’eventuale risarcimento del danno.

In tali casi, infatti, occorre un attento studio del singolo caso concreto, in particolare, sulla base della documentazione e dei rilievi anche fotografici che dimostrino la causa dalla quale origina il danno.

Infiltrazioni condominiali
Compito tutt’altro che agevole, soprattutto in considerazione dell’ampia casistica di danni che possono verificarsi.

Il primo passo da compiere è stabilire con esattezza l’origine dell’infiltrazione a seguito di apposito sopralluogo tecnico effettuato in loco.


Cosa si intende per infiltrazioni?


Tralasciando aspetti particolarmente tecnici, basti rilevare che per infiltrazione si intende solitamente un fenomeno fisico che si realizza con l’attraversamento di un liquido in una superficie solida.

Con specifico riferimento alle infiltrazioni che riguardano le nostre case, spesso l’acqua si insinua nei muri, pareti o anche nei lastrici solari cagionando, in alcuni casi, danni di non poco conto.

Le modalità attraverso le quali si manifesta una infiltrazione sono diverse e imputabili a cause altrettanto diverse, e in particolare: umidità, gocciolamento continuo, stillicidio o, ancora, chiazza bagnata estesa sulla superficie interessata.

Muffa da infiltrazioni soffitto
Nella maggior parte dei casi, la classica infiltrazione si nota sui soffitti delle nostre abitazioni, ma spesso può riguardare anche il pavimento e, in questo caso, ci si trova di fronte a una umidità di risalita.


Responsabilità per infiltrazioni: profili generali


Preliminarmente alla individuazione dei criteri guida per la ripartizione delle responsabilità in caso di danni da infiltrazioni, occorre individuare il riferimento normativo da cui partire per l’analisi tema.

Tale norma è rappresentata dall’art. 2051 c.c. che espressamente dispone che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

L’applicabilità di tale articolo nei rapporti in ambito condominiale è stata affermata, ormai da diverso tempo, dalla giurisprudenza nazionale (Cass., 6 novembre 1986, n. 6507) nelle ipotesi in cui i difetti o guasti delle parti comuni danneggino una proprietà esclusiva e, ovviamente, viceversa.


Responsabilità di natura oggettiva


Al riguardo, occorre, in primis, precisare che la responsabilità disciplinata dall’art. 2051 c.c. è di tipo oggettivo.

Ciò significa che, il mero verificarsi dell’evento dannoso è considerato condizione necessaria e sufficiente ai fini della configurabilità della responsabilità, non richiedendosi né la pericolosità della cosa, oggetto di custodia, né la verifica in ordine all’elemento soggettivo della colpa gravante sul soggetto-custode.

Il nesso di causalità fra danno arrecato e responsabilità può venire meno soltanto allorquando intervenga un evento oggettivo esterno rappresentato dal c.d. caso fortuito.

La dottrina e la giurisprudenza hanno delineato l’istituto del caso fortuito come un fattore non riconducibile al comportamento del soggetto responsabile ma all’elemento causale esterno caratterizzato dalla imprevedibilità e inevitabilità.

In altri più specifici termini, per caso fortuito deve intendersi un accadimento imprevedibile e non altrimenti evitabile che si verifica indipendentemente dalla volontà o dall’azione del soggetto tale da rendere impossibile l’adempimento della obbligazione.


Custode responsabile per le infiltrazioni


Chiarita la natura oggettiva della responsabilità disciplinata dall’art. 2051 c.c., occorre ora analizzare la figura del custode responsabile.

Al riguardo, occorre precisare che in ambito condominiale, l’individuazione del custode responsabile ex art. 2051 c.c. tenuto al risarcimento del danno, come rilevato, non è sempre di immediata risoluzione.

Il custode è essenzialmente il soggetto tenuto a esercitare il controllo sulla cosa dalla quale si genera il danno. In tale categoria si annovera certamente il proprietario della res, ma in determinati casi può rientrarvi anche il danneggiato.

È il caso, ad esempio, in cui il danno sia stato cagionato da un bene comune, come ad esempio, la tubatura condominiale o facciata esterna tenuta in pessimo stata attraverso la quale si sia insinuata l'acqua causa della infiltrazione.

Infiltrazione da acqua piovana
In questo caso, il condomino, che ha subito il danno da infiltrazione presso il suo appartamento, avrà diritto di ottenere il previsto ristoro. Ma questo sarà diminuito della quota dallo stesso condomino dovuta a titolo di spesa per il rifacimento o il miglioramento della facciata.


Danno da infiltrazioni: responsabilità del condominio o del singolo privato?


Al fine di correttamente individuare il soggetto responsabile tenuto al risarcimento del danno in un contesto condominiale, occorre operare un generale e preliminare distinguo fra le ipotesi in cui il custode della res che ha cagionato il danno sia il condominio, dal caso diverso in cui la cosa appartenga al privato.

Ciò in quanto, pur essendo il condominio il custode ex art. 2051 c.c. dei beni comuni e, pertanto, obbligato ad adottare tutte le misure necessarie per evitare che tali beni possano arrecare un danno ai singoli condomini o a terzi, in senso analogo, anche il singolo proprietario dell’appartamento può rispondere per eventuali pregiudizi cagionati dalle proprie cose.

A esempio, se il piatto doccia del bagno di un condomino provochi una infiltrazione al coinquilino del piano inferiore, è evidente che di tale danno ne risponde il privato, il quale dovrà risarcire il vicino di casa, personalmente o azionando l’eventuale polizza assicurativa.

Caso diverso si verifica nelle ipotesi in cui l’infiltrazione da acqua in un appartamento privato sia stata cagionata da una tubatura condominiale.

In tale caso, è evidente, sarà il condominio ad essere ritenuto responsabile e, conseguentemente, obbligato a rifondere il danno, tramite l’assicurazione condominiale.


Responsabilità concorsuale per infiltrazioni di acqua


La delimitazione delle responsabilità fra condominio e condomino non è sempre cosi netta, a esempio nelle ipotesi in cui le infiltrazioni sono causate da acqua piovana.

Il condominio, anche se custode delle parti comuni, non è sempre responsabile dei danni causati dalle perdite d’acqua provocate dalle piogge.

In alcuni casi, infatti, la responsabilità del danno può essere anche attribuita ai singolo condomini.

Infiltrazione da risalita
Al riguardo, la Corte di Cassazione ha chiarito che, se l’acqua piovana si infiltra attraverso un singolo terrazzo che non copre interamente l’edificio, è il proprietario dell’immobile a cui appartiene il terrazzo a dover risarcire il danno.

Al contrario, se il terrazzo da cui si è generata l’infiltrazione copre interamente il condominio, la responsabilità del danno e il relativo risarcimento, sarà ripartito per un terzo fra il proprietario dell’immobile e per due terzi fra i condomini le cui unità immobiliari sono coperte dal terrazzo (Cass., 10 giugno 2016, n. 12007).

Tale criterio di riparto delle responsabilità si fonda sulla regola generale della responsabilità solidale di cui all’art. 2055 c.c. a norma del quale nel caso in cui il fatto dannoso sia imputabile a più persone, ognuna di esse è obbligata in solido a indennizzare il nocumento (Cass., 12 marzo 2020, n. 7044).


Il controverso onere della prova in caso di infiltrazioni


Come rilevato, l’ottenimento di un risarcimento, a seguito di un pregiudizio da infiltrazione, non è immediato per il solo verificarsi dell’evento dannoso: occorre, infatti, adempiere a un articolato onere probatorio.

In particolare, il soggetto danneggiato deve dimostrare l’esistenza del nesso di causalità, ovverosia che il nocumento sia derivato dall’infiltrazione.

Sarà poi onere del custode dimostrare che il verificarsi del danno sia derivato da caso fortuito.

È evidente che, in tali casi, non può prescindersi dalla perizia di un professionista o, nei casi di più complessa risoluzione e di disaccordo fra le parti, è il giudice a stabilire, mediante la documentazione prodotta in atti, la causa del nocumento.


Risarcimento del danno da infiltrazione


Individuato il soggetto custode, lo step successivo è rappresentato dalla richiesta di risarcimento del danno cagionato dalle infiltrazioni.



Tale risarcimento potrà avvenire per equivalente o per forma specifica.

Nel primo caso il risarcimento consisterà in ristoro economico finalizzato a eliminare il pregiudizio economico subito.

Nel caso di risarcimento in forma specifica, invece, si procederà con l’eliminazione diretta del danno mediante specifiche azioni atte a riportare il bene alla medesima condizione precedente al danno.

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Articolo: Infiltrazioni d'acqua responsabilità
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Infiltrazioni d'acqua responsabilità: Commenti e opinioni



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Alert Commenti
  • Antonio
    Antonio
    Domenica 6 Giugno 2021, alle ore 22:07
    Ho acquistato una casa da pochi giorni.
    Non mi ci sono ancora trasferito, tuttavia le persone del piano di sotto sostengono che ci sia una infiltrazione dalla proprietà da me acquistata alla loro, e insistono affinché io chiami un professionista.
    Una richiesta del genere è lecita senza che loro forniscano una relazione tecnica scritta da un professionista di loro fiducia?
    rispondi al commento
  • Rossella
    Rossella
    Sabato 5 Giugno 2021, alle ore 15:36
    Mia mamma è in affitto al piano terra e il piatto doccia non perfettamente sigillato ha causato una infiltrazione nella parete adiacente al bagno.
    La proprietaria si è prontamente resa disponibile a far sigillare il piatto doccia, ma non per la sistemazione della parete adiacente.
    Chiedo a chi compete questo onere?
    Al locatario o al conduttore?
    rispondi al commento
  • Marco
    Marco
    Martedì 25 Maggio 2021, alle ore 19:26
    Ho un appartamento al mare che ha subito delle pesanti infiltrazioni dal vicino.
    Su mia insistenza, il vicino ha mandato il perito dell'assicurazione che però si è riservato di depositare la perizia entro 45 giorni.
    Il problema è che aspettando tale termine e dovendo poi effettuare i lavori, non potrò godere della mia proprietà per tutta la stagione.
    Sto cercando di sensibilizzare il vicino, insieme all'amministratore, affinché si possa accelerare la cosa, perché altrimenti oltre al danno materiale, subirei anche quello relativo al fatto che perderei completamente il godimento della cosa.
    Se veramente non potessi usare la mia seconda casa per tutta la stagione estiva, potrei almeno rivalermi?
    rispondi al commento
    • Debora mirarchi
      Debora mirarchi Marco
      Venerdì 4 Giugno 2021, alle ore 12:42
      In linea di principio si: potrebbe intentare causa dimostrando di aver subito un danno derivante nel mancato ripristino della situazione e per il mancato utilizzo e godimento del suo immobile. Si tratta però di instaurare un giudizio ove occorre comprovare, in via principale, il danno cagionato dal comportamento altrui e, come tutti i giudizi, ha un elevato grado di aleatorietà
      rispondi al commento
  • Elisabetta Gualerzi
    Elisabetta Gualerzi
    Lunedì 17 Maggio 2021, alle ore 19:10
    Non riesco a trovare un riferimento al mio caso.
    Ho il negozio sul piano strada, sono il piano zero di una palazzina ed il mio marciapiede insieme a quello di altri negozi, costituisce il tetto dei box sottostanti che lamentano infiltrazioni.
    Come si ripartiscono i costi del ristoro economico?
    rispondi al commento
    • Debora mirarchi
      Debora mirarchi Elisabetta Gualerzi
      Venerdì 4 Giugno 2021, alle ore 12:39
      Si tratta di una situazione particolarmente complessa, per la quale occorre valutare una serie di variabili. Se vuole può usufruire del servizio di consulenza al link:  https://www.lavorincasa.it/consulenza-legale-fiscale-e-condominiale-sulla-casa/
      rispondi al commento
  • Anna
    Anna
    Lunedì 17 Maggio 2021, alle ore 15:49
    Nel mio alloggio (seconda casa) ho subito gravi danni dovuti ad una rottura di tubo nel bagno dell'appartamento sovrastante il mio.
    Ho già inviato formale richiesta di risarcimento danni al proprietario dell'alloggio da cui si è verificato il danno.
    Fatto fare regolare perizia da parte di un tecnico geometra e individuato l'impresa per il ripristino.
    Come devo formalizzare la richiesta del denaro al mio vicino considerando che l'impresa, quando inizieranno i lavori, vorrà essere pagata e non vorrei dover anticipare tutto io, trattandosi di somma di denaro elevata?
    rispondi al commento
    • Debora mirarchi
      Debora mirarchi Anna
      Martedì 18 Maggio 2021, alle ore 17:22
      Puo  farsi assistere anche in questa fase da un avvocato che formalizzerà la richiesta di risarcimento, allegando il preventivo fatto dall'impresa. Le consiglio però di provare un primo tentativo informale con il proprietario dell'appartamento sottostante per valutare se sottoporre i danni a una diversa valutazione da parte di altri tecnici, per evitare possibili contestazioni in futuro sull'ammontare dei costi. 
      rispondi al commento
  • Soul
    Soul
    Giovedì 13 Maggio 2021, alle ore 13:43
    Danni infiltrazioni da lastrico solare già passati in giudicato da oltre 5 anni e mai esguiti.
    Il danneggiato oggi può citare nuovamente il condominio per lo stesso danno premesso che non ha mai chiesto l'ottemperanza al giudicato?
    rispondi al commento
    • Debora mirarchi
      Debora mirarchi Soul
      Giovedì 13 Maggio 2021, alle ore 15:04
      Rispondo a una domanda che mi sembra due volte riproposta.Dalla Sua non riesco a comprendere, se vi è già stato un giudizio conclusosi con esito sfavorevole e, dunque, con condanna del condominio a risarcire il danno.Ad ogni modo, il mio suggerimento è comprendere le ragioni di una mancata attivazione e la ricerca di un accordo transattivo con condominio. 
      rispondi al commento
  • Soul
    Soul
    Mercoledì 12 Maggio 2021, alle ore 12:46
    Danni infiltrazioni da lastrico solare già passati in giudicato da oltre 5 anni e mai esguiti
    Il danneggiato oggi può citare nuovamente il condominio per lo stesso danno premesso che non ha mai chiesto l'ottemperanza al giudicato?
    rispondi al commento
  • Simona
    Simona
    Giovedì 29 Aprile 2021, alle ore 10:51
    Vivo in una zona considerata agricola in un appartamento sito in un complesso residenziale che confina con un campo usato per coltivare fieno per bestiame.
    Ho notato che il mio vicino irriga il suo campo allagandolo letteralmente per tutta la notte con grandi quantità di acqua.
    Questo provoca grandi infiltrazioni di acqua nel mio garage che stanno rovinando le pareti dello stesso, inoltre all'interno possiedo anche una lavanderia con elettrodomestici inclusi che mi rendono particolarmente preoccupata della cosa.
    Volevo chiedere se è regolare il modo in cui il mio vicino irriga il suo campo o se dovesse invece per legge utilizzare degli erogatori a spruzzo.
    Premetto che l'acqua piovana per quanto violenta possa cadere non ha mai provocato tale fenomeno.
    rispondi al commento
    • Debora mirarchi
      Debora mirarchi Simona
      Giovedì 29 Aprile 2021, alle ore 15:21
      Occorrerebbe conoscere le caratteristiche, la metratura e la tipologia di coltivazioni che vengono eseguite nel terreno e altri ulteriori parametri per poter valutare.Esistono, infatti, diverse tipologie di impianti per l'irrigazione dei terreni che dipendono strettamente da diversi fattori che devono essere tutti concretamente valutati, anche e soprattutto da un punto di vista tecnico
      rispondi al commento
  • Metus
    Metus
    Venerdì 2 Aprile 2021, alle ore 14:48
    Ho una documentazione lunga anni relativa ad infiltrazioni causare (a detta di tecnici) da inquilino di sopra più spaccatura colonna condominiale.
    Il danno ha causato crollo del tetto cucina (non solo intonaco, si vedono addirittura i ferri ridotti a un nulla dall'azione perdurante dell'acqua).
    Io e la mia famiglia non abbiamo subito danni per una pura casualità, anzi diciamo proprio che siamo vivi per miracolo.
    Dopo un tentativo di mediazione (che non è stato preso in considerazione dalle parti che abbiamo citato) stiamo iniziando una causa tramite avvocato, che consigli può darmi?
    Posso sperare di avere risarciti tutti i danni causati all'appartamento e agli oggetti che ho definitivamente perso? (tavolo, sedie, computer, aspirapolvere, finiti sotto le macerie)
    rispondi al commento
    • Debora mirarchi
      Debora mirarchi Metus
      Martedì 6 Aprile 2021, alle ore 11:52
      Non è possibile formulare un giudizio sul possibile esito della controversia. In ogni caso, se in giudizio dovesse essere accertato che i danni da Lei subiti sono stati cagionati dalle infiltrazioni, direi che non dovrebbero esserci impedimenti al risarcimento.A ogni modo, sono certa che il Collega che la segue tutelarà al meglio la sua posizione e interessi.
      rispondi al commento
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