Danni da infiltrazioni d'acqua: di chi è la responsabilità legale?

NEWS DI Liti tra condomini
Le infiltrazioni d'acqua in un edificio possono dare diritto al risarcimento del danno. Chi risponde dei danni e a che titolo? Le responsabilità del condominio?
23 Maggio 2017 ore 16:07
Avv. Alessandro Gallucci

Infiltrazioni e responsabilità


Chi è responsabile dei danni da infiltrazioni?

A che titolo si risponde del danno causato?

Che risarcimento può pretendere chi è stato danneggiato da un’infiltrazione?

Quali le responsabilità per danni da infiltrazioni nell’ambito di un condominio negli edifici?

Partiamo prima di tutto dalla nozione di infiltrazioni. Per il vocabolario della lingua italiana, l’infiltrazione è un’azione, ossia del fatto di infiltrarsi, per l’appunto, di un liquido attraverso un corpo.

Danni al soffitto derivati da infiltrazioni d'acqua
L’acqua s’infiltra attraverso il lastrico solare di un edificio e tale infiltrazioni si manifesta nel soffitto dell’appartamento sottostante.

L’infiltrazione può manifestarsi sotto forma di:

a) umidità;

b) chiazza bagnata sulla superficie interessata;

c) gocciolamento.

Sebbene si sia soliti pensare a un’infiltrazione come a un’azione la cui direzione è dall’alto al basso, esistono anche forme d’infiltrazioni che si manifestano nel senso contrario: è il caso della così detta umidità di risalita o risalita capillare. In questi casi le chiazze sintomo di un’infiltrazione si manifestano alla base di un edificio e sono frutto della risalita, per capillarità per l’appunto, di liquidi dal terreno.

Queste, per grandi linee, le infiltrazioni dal punto di vista fisico.

In termini legali avere a che fare con un danno da infiltrazioni vuol dire approcciarsi all’ipotesi di responsabilità per danni da cose in custodia, salvo ipotesi (non ricorrenti ma comunque possibili) di allagamenti di natura dolosa.


Infiltrazioni e cose in custodia


La norma di riferimento di questa particolare forma di responsabilità è rappresentata dall’art. 2051 c.c. a mente del quale:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito art. 2051 c.c.

.
La responsabilità per danni da cose in custodia rappresenta un’ipotesi di responsabilità oggettiva (tra le tante, Cass. 19 gennaio 2010 n. 713): essere responsabili a tale titolo vuol dire rispondere del danno proveniente da una cosa che si ha l’obbligo giuridico di custodire.

Acqua di condensa
Si badi
: non sono mancate e in effetti anche tutt’ora non mancano sentenze nelle quali si legge che l’art. 2051 c.c. prevede un’ipotesi di presunzione di colpa.

Quale la differenza tra responsabilità oggettiva e presunzione di colpa?

Nel primo caso, il custode risponde del danno per il solo fatto di essere in tale posizione giuridica, ossia dover vigilare sulla cosa, salvo possibilità di dimostrare che il fatto sia avvenuto per un caso fortuito, ossia in ragione di un fatto imprevedibile e sottratto alla sua potestà d’intervento.

Nel caso di responsabilità presunta, invece, al custode, per andare esente da responsabilità, basterà dimostrare di avere fatto tutto il possibile per evitare il danno, cioè di non avere colpa, ossia di essersi comportato diligentemente nella vigilanza e custodia sulla cosa.

Una forma di responsabilità, la prima, sicuramente più gravosa.

Si è utilizzata spesso la parole custode: chi è il custode? Il proprietario?
Sicuramente, ma non solo: custode è quella persona che ha un potere di controllo sulla cosa. Custode, quindi, nei limiti dei propri poteri d’intervento è il conduttore (che è responsabile, ad esempio, per le infiltrazioni derivanti dai tubi flessibili degli elettrodomestici), l’usufruttuario, ecc.

Se la figura del custode coincide con quella del danneggiato, sebbene vi sia l'infiltrazioni, per evidenti ragioni, non sorge diritto al risarcimento; al massimo si potrà accedere a un indennizzo assicurativo, ove sia presente specifica polizza.


Infiltrazioni e onere della prova


Si è detto che la responsabilità per danni da infiltrazioni – almeno secondo l’orientamento espresso dalla giurisprudenza maggioritaria – ha natura obiettiva.

La natura della responsabilità incide e non poco sull’onere probatorio a carico delle parti in causa, cioè delle parti coinvolte dal danno da infiltrazioni.

Chi ha subito il danno deve provare la sua esistenza e il nesso di causalità, ossia la derivazione del danno da una cosa. Esempio: chi lamenta danni da infiltrazioni provenienti dall’appartamento del piano superiore, deve provare sia il danno sia tale derivazione.

Poiché i fenomeni infiltrativi non seguono un percorso lineare di manifestazione, cioè potrebbe avvenire che un’infiltrazione derivante dalla facciata dell’edificio si manifesti nel solaio tra due appartamenti, chi agisce per ottenere il risarcimento deve individuare chiaramente la derivazione del danno stesso.

Proprio per tale ragione in molti casi è utile eseguire accertamenti tecnici prima di portare la questione all’attenzione di un giudice.

Al custode, una volta provato danno e nesso di causalità da parte dell’attore, spetta l’onere, ove possibile, di dimostrare l’esistenza di un caso fortuito, ossia un elemento imprevedibile e sottratto al suo potere d’intervento.

Come si può notare, non si fa cenno alcuno alla colpa, né alla necessità di provarla o di provare che non v’è stata.


Infiltrazioni e risarcimento


Il risarcimento derivante dal danno da infiltrazioni comprende tutto ciò che è necessario fare per eliminare la causa del danno, nonché per eliminare le sue conseguenze dannose.

Se vi manifestano infiltrazioni dal tetto di un edificio, il danneggiato ha diritto:

- a vedere eliminata la causa del danno;

- a ottenere il ristoro economico dei pregiudizi subiti (es. pitturazione ambienti colpiti dall’infiltrazione, ecc.).
Risarcimenti per infiltazioni
Il risarcimento può essere di due tipi:

a) in forma specifica, ossia ristoro mediante compimento di azioni atte a eliminare il danno;

b) per equivalente, ossia mediante corresponsione di una somma di denaro volta a eliminare il pregiudizio subito.

La scelta della forma di risarcimento è in capo al danneggiato (art. 2058 c.c.), ma in determinate circostanze, ossia quando il risarcimento in forma specifica è particolarmente gravoso, il giudice può stabilire la forma di risarcimento per equivalente.

In ogni caso è in forma specifica il risarcimento volto a ottenere l’eliminazione della causa dell’infiltrazione (es. riparazione tetto), mentre può essere per equivalente quello inerente i danni derivanti da tale fenomeno.

Si badi: essere titolari del diritto al risarcimento del danno nel caso di infiltrazioni vuol dire ottenere il risarcimento integrale, ove parte del pregiudizio dannoso sia stato causato dal concorso nel fatto del danneggiato (art. 1227 c.c.).

La stessa incuria nel fare in modo che il danno di cui si era a conoscenza potesse espandersi potrebbe essere considerata tale, ossia concausa dello stesso.
Si tratta di valutazioni da eseguirsi caso per caso e rispetto alle quali non è possibile operare una generalizzazione.


Maltempo infiltrazioni e risarcimenti


Quando i danni derivanti dal maltempo possono essere considerati una responsabilità del custode della cosa dalla quale proviene un’infiltrazione?

È evidente che se sono consapevole che il pavimento del mio terrazzo necessiti di interventi di manutenzione e non io li faccia eseguire, allora dovrò essere considerato responsabile delle infiltrazioni che derivano al vicino del piano inferiore in conseguenza di normali piogge.

Ciò che viene rimproverato al proprietario del terrazzo, in questo caso, è non avere adempiuto al proprio obbligo di custodia, lasciando che il tempo e la trascuratezza potessero far sì che le intemperie risultassero incontrastabili.

Se, invece, la pioggia si manifesta come un acquazzone di notevole intensità?

Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che qualora la pioggia sia di tale intensità da essere di per sé sola causa del danno, ossia talmente forte da non potere considerare la cose in custodia come parte causante, allora il custode deve andare esente da responsabilità (Cass. 8 maggio 2013, n. 10898).
È il caso delle infiltrazioni conseguenti a un forte e inaspettato nubifragio, infiltrazioni avvenute nonostante la manutenzione del lastrico dal quale sono poi promanate le suddette infiltrazioni.


Condominio e infiltrazioni


Il condominio, inteso quale comunità organizzata di persone deputata alla gestione delle parti comuni di un edificio, dev’essere considerato custode dei beni comuni, ossia delle parti ed impianti di edificio indicate dall’art. 1117 c.c. e di quelle a esse assimilabili in ragione della funzione o di specifica indicazione dei titoli (atti d’acquisto o regolamento contrattuale).

La qualità di custode in capo alla compagine, fa sì che la stessa sia da considerarsi responsabile per i danni da cose in custodia provenienti da parti comuni o da parti che pur se in uso/proprietà esclusiva, svolgano comunque una funzione utile a tutti o a una parte dei condòmini: il riferimento in questa ultima ipotesi è al lastrico solare di uso o proprietà esclusiva (sulle responsabilità connesse la lastrico solare in uso esclusivo, si veda Cass. SS.UU. 10 maggio 2016 n. 9449).

La responsabilità cui stiamo facendo riferimento ricorre:

a) sia nell’ipotesi in cui il danneggiato sia uno dei condòmini;

b) sia nel caso in cui a essere danneggiato sia un terzo, ossia una persona estranea al condominio.

Terzo è da ritenersi anche il conduttore di un appartamento ubicato in condominio, che nel caso di infiltrazioni ha diritto a vedersi risarcito il danno subito dalle cose di sua proprietà o eventualmente dall’inutilizzo dei beni locati, ma mai quello manifestatosi sui medesimi.

Ove il condominio abbia stipulato una polizza assicurativa a garanzia di eventuali danni da infiltrazioni, la compagnia potrà intervenire per indennizzare il danno.
L’intervento della compagnia è sempre a favore del condominio, sicché il danneggiato non può pretendere nulla da essa, dovendo indirizzare le proprie rimostranze direttamente verso il custode, ossia il condominio in persona del proprio amministratore.

È utile rammentare, infine, che l’azione risarcitoria per danni da infiltrazioni ha come oggetto il pagamento di una somma di denaro, sicché essa è da ritenersi soggetta al preventivo invito a concludere una convenzione di negoziazione assistita, procedura stragiudiziale di risoluzione delle controversie disciplinata dal d.l. 12 settembre 2014, n. 132, convertito in l. 10 novembre 2014, n. 162.

L’azione risarcitoria si prescrive in dieci anni dall’avvenimento del fatto.

In caso di danni da infiltrazioni che vedano coinvolto il condominio quale custode, tutte le decisioni concernenti la controversia devono essere assunte in sede assembleare (Cass. SS.UU. 6 agosto 2010 n. 18331-2).

riproduzione riservata
Articolo: Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale
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Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale: Commenti e opinioni


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  • Rockets1
    Rockets1
    1 giorni fa
    Gli inquilini in affitto al piano sottostante lamentano delle macchie nel loro bagno derivate da infiltrazioni di acqua che si presuppone provengano dal nostro bagno.
    L'amministratore ha fatto controllare la colonna condominiale e sembra sia tutto a posto, così come le tubatore del soffitto dell'appartamento sottostante.
    I tecnici dell'amministratore hanno fatto degli accertamenti anche nel nostro a mezzo di sondini nelle tubature che non hanno rilevato nulla, e per accertare che realmente la causa sia nostra dicono che bisogna rompere del tutto il bagno.
    Le ditte contattate per fare i lavoro hanno fatto dei sopraluoghi nel nostro bagno, ma al momento per impegni non hanno modo di effettuare i lavori.
    C'è da aggiungere anche che mia madre anziana portatrice di grave handicap ha gravi problemi intestinali e quindi per noi rompere il bagno è un problema.
    Il prorpietario dell'appartamento sottostante si è rivolto ad un avvocato che ha minacciato di farci causa.
    Per alcuni mesi abbiamo tenuto enorme accortezza e i problemi sembravano un attimo esseri fermati, ma ora improvvisamente sono, a detta degli inquilini, ricomparsi.
    L'avvocato ci ha ricontattato dicendo che ci porta in causa.
    I tecnici contattati dicono che se prima non viene accertata con certezza che la causa siano realmente le nostre tubature e non magari un'intercapedine condominiale non è possibile citare in causa.
    Il problema sono purtroppo le ditte non disponibili a rompere il bagno, e mia madre anziana dato che durante i lavori non abbiamo nessun parente a cui poter magari trasferire momentaneamente mia madre.
    rispondi al commento
  • Phoenics
    Phoenics
    Venerdì 6 Ottobre 2017, alle ore 23:34
    Causa rottura di un tubo (orizzontale) di adduzione antecedente il mio contatore l'inquilino del piano di sotto ha subito un danno dovuto all'infiltrazione.
    L'assicurazione condominiale ha pagato solo parzialmente il danno subito.
    Chi deve risarcire la rimanente parte?
    Il condominio ( il tubo è da riternersi condominiale ? ) o io ?
    Il risarcimento deve basarsi sul preventivo dell'inquilino o di uno mio/ del condominio ? 
    rispondi al commento
  • Melo986
    Melo986
    Lunedì 11 Settembre 2017, alle ore 16:03
    Buongiorno, sono un privato e sto costruendo casa, sono arrivato alla posa dei pavimenti. Ieri mi sono accorto che in cantina (posta nel piano interrato) è presente ciò che sembra essere una infiltrazione d'acqua. E' un danno che può diventare consistente? Io sinceramente ho paura che in futuro possa crearsi della muffa in quella zona o peggio come ad esempio il distaccamento dell'intonaco... La casa è di nuova costruzione e l'azienda che ha fatto il "grezzo" non  è la stessa che si occupa delle finiture. Cosa posso fare? l'azienda ha l'obbligo di sistemare il danno (se di questo si può parlare)? ho diritto ad un eventuale risarcimento?. Premetto che non ho lesinato in merito ad isolamenti, guaine ,waterproof tra platea e muri verticali; tanto è vero che per rimanere ancora più sicuro di non avere infiltrazioni, ho fatto costruire lungo tutto l'interrato un secondo muro da avere un tunnel in mezzo di larghezza 140 cm solo per evitare l'umidità. inoltre ho fatto dare 2 mani di plastivo lungo tutta la facciata esterna del muro perimetrale prima del reinterro. La cantina non ha il doppio muro, ma comunque ha waterproof e plastivo,  in quanto una leggera umidità non mi preoccupava essendo una cantina. Qui però stiamo perlando di una e vera infiltrazione a quanto sembra... allego foto... cosa posso fare??
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Melo986
      Lunedì 11 Settembre 2017, alle ore 16:06
      Potrebbe essere un difetto causato da cattiva impermeabilizzazione che causa risaita d'acqua. Va valutato con un tecnico e se del dano va chiesto l'intervento della ditta costruttrice, se del caso anche per vie legali.
      rispondi al commento
      • Melo986
        Melo986 Lucag1979
        Lunedì 11 Settembre 2017, alle ore 16:10
        La ringrazio per la risposta
        rispondi al commento
  • Chiara1621
    Chiara1621
    Sabato 9 Settembre 2017, alle ore 09:22
    Buongiorno, ho una cabina armadio confinante con il bagno del vicino. Sul muro in basso in corrispondenza del loro wc c'è una infiltrazione di acqua. Da quale parte deve intervenire il muratore?  il danno dovrebbe essere riparato aprendo dalla parte del bagno che ha la perdita, mica dalla parte del danneggiato? Grazie
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Chiara1621
      Lunedì 11 Settembre 2017, alle ore 15:42
      S'interviene partendo da casa sua, se il danno riguarda le tubazioni del wc dovrebbe essere sufficiente.
      rispondi al commento
      • Chiara1621
        Chiara1621 Lucag1979
        Lunedì 11 Settembre 2017, alle ore 16:12
        Mi sta dicendo che poiché il bagno dei vicini ha una perdita d'acqua che ha provocato umidità al muro in comune con il mio appartamento, il muratore deve venire in casa mia a smurare e fare la polvere dentro la mia cabina armadio? Non è giusto che smurino loro accollandosi il disagio del muratore?? 
        rispondi al commento
        • Chiara1621
          Chiara1621 Chiara1621
          Lunedì 11 Settembre 2017, alle ore 16:26
          Oppure per casa sua si intende casa del vicino?
          rispondi al commento
          • Lucag1979
            Lucag1979 Chiara1621
            Lunedì 11 Settembre 2017, alle ore 16:32
            Intendo che l'intervento va eseguito nella casa del suo vicino.
            rispondi al commento
            • Chiara1621
              Chiara1621 Lucag1979
              Lunedì 11 Settembre 2017, alle ore 17:24
              Grazie 1000
              rispondi al commento
  • Flavio3
    Flavio3
    Lunedì 4 Settembre 2017, alle ore 22:19
    Sono in affitto in una palazzina.
    Recentemente, dopo una forte tempesta, si è danneggiato il tetto ed è entrata acqua dentro l'appartamento.
    I danni sono stati svariati. oltre al parquet, anche numerosi miei affetti personali sono stati danneggiati.
    In particolare una parete dove erano attaccati vari elettrodomestici, che ovviamente ora non funzionano più.il condominio ha una polizza assicurativa, ma copre solo i danni dell'immobile. per gli altri danni?
    Deve rispondere il proprietario o devo rimetterci io?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Flavio3
      Lunedì 11 Settembre 2017, alle ore 15:40
      La tempesta potrebbe rappresentare un fatto eccezionale che solleva il proprietario da responsabilità. Se così non fosse la responsabilità è sua. Non esiste un'assicurazione dell'edificio?
      rispondi al commento
  • Enzuccio
    Enzuccio
    Lunedì 4 Settembre 2017, alle ore 17:45
    Il mio conduttore è moroso da mesi e in attesa di sentenza di sfratto a settembre, nel frattempo devo fare lavori nei vani adibiti a bagno e cucina per infiltrazioni all'appartamento sottostante.
    Vorrei provvedere dopo la sentenza di sfratto solo ad eliminare il pericolo di danni a cose e persone ma non provvedere alla posa del nuovo pavimento per mancanza di soldi considerato anche che il conduttore è inadempiente?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Enzuccio
      Lunedì 11 Settembre 2017, alle ore 15:45
      Dopo che la casa è stata liberata puoi fare quel che vuoi.
      rispondi al commento
  • Rosalia1
    Rosalia1
    Venerdì 25 Agosto 2017, alle ore 10:29
    Sono in affitto in un appartamento.L'inquilino del piano di sotto mi ha comunicato di avere un'infiltrazione d'acqua nel suo bagno.Tale infiltrazione corrisponde alla posizione del mia lavatrice, peraltro acquistata a maggio.Ho notato per quanto ne capisca che non era stato stretto sufficientemente il tubo di carico: Potrei dedurre che la perdita è stata causata da ciò.Cosa devo fare?E toccherà a me risarcire il danneggiato? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Rosalia1
      Lunedì 4 Settembre 2017, alle ore 10:31
      Si, per come descrivi i fatti, trattandosi di un tubo sul quale hai facoltà d'intervenire (tubazione a vista), la responsabilità del danno parrebbe tua.
      rispondi al commento
  • Agustin
    Agustin
    Giovedì 24 Agosto 2017, alle ore 23:30
    Abito in un condominio al piano terra.Il vicino che abita sopra sta facendo dei lavori di ristrutturazione e improvvisamente noto delle infiltrazioni d'acqua dal soffitto che scendono lungo tutta la parete.Come mi devi comportare  a riguardo  sento l'amministrazione o direttamente il vicino?Ed essendo il danno stato causato da loro si dovrebbero provvedere loro allsa sistemazione del guasto, giusto?  
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Agustin
      Lunedì 4 Settembre 2017, alle ore 10:30
      Il danno lo deve risarcire chi lo ha causato. Scrivi ai vicini e per conoscenza all'ammistratore.
      rispondi al commento
  • Rosariabbate
    Rosariabbate
    Mercoledì 2 Agosto 2017, alle ore 18:14
    La cantina della mia casa in montagna, al piano zero del fabbricato, è la terza a partire dal muro perimetrale del fabbricato il quale confina con un terrapieno di proprietà di altro condominio.Già da anni si verificano infiltrazioni fino a raggiungere la mia cantina ed anche oltre.
    Lo scorso inverno la situazione è peggiorata a causa delle forti nevicate.
    Bisognerebbe, a detta di un tecnico, effettuare uno scavo lungo il muro perimetrale per coibendare lo stesso ed evitare tali infiltrazioni.
    L'amministratore sostiene il costo dei lavori debba essere sostenuto dai proprietri delle cantine interessate in quanto dovevamo essere a conoscenza, quando abbiamo acquistato la proprietà, che il muro perimetrale del fabbicato mancava della dovuta coibendazione e, pertanto, delle conseguenti infiltrazioni.
    A parer mio è una baggianata in quanto, essendo un problema nascosto, non potevamo essere assolutamente a conoscenza di tale situazione che, tra l'altro secondo me, non sussiste dalla costruzione del fabbricato ma è venuta a deteriorarsi con il tempo.
    Chi ha ragione?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Rosariabbate
      Mercoledì 9 Agosto 2017, alle ore 12:02
      Trattandosi di un problema che riguarda una parte comune a tutto l'edificio (il suolo), la spesa va ripartita tra tutti i condòmini. Se si tratta di difetto di costruzione e si è ancora in tempo si può chiamare in causa l'impresa costruttrice.
      rispondi al commento
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