Danni da infiltrazioni d'acqua: di chi è la responsabilità legale?

NEWS DI Liti tra condomini23 Maggio 2017 ore 16:07
Le infiltrazioni d'acqua in un edificio possono dare diritto al risarcimento del danno. Chi risponde dei danni e a che titolo? Le responsabilità del condominio?

Infiltrazioni e responsabilità


Chi è responsabile dei danni da infiltrazioni?

A che titolo si risponde del danno causato?

Che risarcimento può pretendere chi è stato danneggiato da un’infiltrazione?

Quali le responsabilità per danni da infiltrazioni nell’ambito di un condominio negli edifici?

Partiamo prima di tutto dalla nozione di infiltrazioni. Per il vocabolario della lingua italiana, l’infiltrazione è un’azione, ossia del fatto di infiltrarsi, per l’appunto, di un liquido attraverso un corpo.

Danni al soffitto derivati da infiltrazioni d'acqua
L’acqua s’infiltra attraverso il lastrico solare di un edificio e tale infiltrazioni si manifesta nel soffitto dell’appartamento sottostante.

L’infiltrazione può manifestarsi sotto forma di:

a) umidità;

b) chiazza bagnata sulla superficie interessata;

c) gocciolamento.

Sebbene si sia soliti pensare a un’infiltrazione come a un’azione la cui direzione è dall’alto al basso, esistono anche forme d’infiltrazioni che si manifestano nel senso contrario: è il caso della così detta umidità di risalita o risalita capillare. In questi casi le chiazze sintomo di un’infiltrazione si manifestano alla base di un edificio e sono frutto della risalita, per capillarità per l’appunto, di liquidi dal terreno.

Queste, per grandi linee, le infiltrazioni dal punto di vista fisico.

In termini legali avere a che fare con un danno da infiltrazioni vuol dire approcciarsi all’ipotesi di responsabilità per danni da cose in custodia, salvo ipotesi (non ricorrenti ma comunque possibili) di allagamenti di natura dolosa.

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Infiltrazioni e cose in custodia


La norma di riferimento di questa particolare forma di responsabilità è rappresentata dall’art. 2051 c.c. a mente del quale:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito art. 2051 c.c.

.
La responsabilità per danni da cose in custodia rappresenta un’ipotesi di responsabilità oggettiva (tra le tante, Cass. 19 gennaio 2010 n. 713): essere responsabili a tale titolo vuol dire rispondere del danno proveniente da una cosa che si ha l’obbligo giuridico di custodire.

Acqua di condensa
Si badi
: non sono mancate e in effetti anche tutt’ora non mancano sentenze nelle quali si legge che l’art. 2051 c.c. prevede un’ipotesi di presunzione di colpa.

Quale la differenza tra responsabilità oggettiva e presunzione di colpa?

Nel primo caso, il custode risponde del danno per il solo fatto di essere in tale posizione giuridica, ossia dover vigilare sulla cosa, salvo possibilità di dimostrare che il fatto sia avvenuto per un caso fortuito, ossia in ragione di un fatto imprevedibile e sottratto alla sua potestà d’intervento.

Nel caso di responsabilità presunta, invece, al custode, per andare esente da responsabilità, basterà dimostrare di avere fatto tutto il possibile per evitare il danno, cioè di non avere colpa, ossia di essersi comportato diligentemente nella vigilanza e custodia sulla cosa.

Una forma di responsabilità, la prima, sicuramente più gravosa.

Si è utilizzata spesso la parole custode: chi è il custode? Il proprietario?
Sicuramente, ma non solo: custode è quella persona che ha un potere di controllo sulla cosa. Custode, quindi, nei limiti dei propri poteri d’intervento è il conduttore (che è responsabile, ad esempio, per le infiltrazioni derivanti dai tubi flessibili degli elettrodomestici), l’usufruttuario, ecc.

Se la figura del custode coincide con quella del danneggiato, sebbene vi sia l'infiltrazioni, per evidenti ragioni, non sorge diritto al risarcimento; al massimo si potrà accedere a un indennizzo assicurativo, ove sia presente specifica polizza.


Infiltrazioni e onere della prova


Si è detto che la responsabilità per danni da infiltrazioni – almeno secondo l’orientamento espresso dalla giurisprudenza maggioritaria – ha natura obiettiva.

La natura della responsabilità incide e non poco sull’onere probatorio a carico delle parti in causa, cioè delle parti coinvolte dal danno da infiltrazioni.

Chi ha subito il danno deve provare la sua esistenza e il nesso di causalità, ossia la derivazione del danno da una cosa. Esempio: chi lamenta danni da infiltrazioni provenienti dall’appartamento del piano superiore, deve provare sia il danno sia tale derivazione.

Poiché i fenomeni infiltrativi non seguono un percorso lineare di manifestazione, cioè potrebbe avvenire che un’infiltrazione derivante dalla facciata dell’edificio si manifesti nel solaio tra due appartamenti, chi agisce per ottenere il risarcimento deve individuare chiaramente la derivazione del danno stesso.

Proprio per tale ragione in molti casi è utile eseguire accertamenti tecnici prima di portare la questione all’attenzione di un giudice.

Al custode, una volta provato danno e nesso di causalità da parte dell’attore, spetta l’onere, ove possibile, di dimostrare l’esistenza di un caso fortuito, ossia un elemento imprevedibile e sottratto al suo potere d’intervento.

Come si può notare, non si fa cenno alcuno alla colpa, né alla necessità di provarla o di provare che non v’è stata.


Infiltrazioni e risarcimento


Il risarcimento derivante dal danno da infiltrazioni comprende tutto ciò che è necessario fare per eliminare la causa del danno, nonché per eliminare le sue conseguenze dannose.

Se vi manifestano infiltrazioni dal tetto di un edificio, il danneggiato ha diritto:

- a vedere eliminata la causa del danno;

- a ottenere il ristoro economico dei pregiudizi subiti (es. pitturazione ambienti colpiti dall’infiltrazione, ecc.).
Risarcimenti per infiltazioni
Il risarcimento può essere di due tipi:

a) in forma specifica, ossia ristoro mediante compimento di azioni atte a eliminare il danno;

b) per equivalente, ossia mediante corresponsione di una somma di denaro volta a eliminare il pregiudizio subito.

La scelta della forma di risarcimento è in capo al danneggiato (art. 2058 c.c.), ma in determinate circostanze, ossia quando il risarcimento in forma specifica è particolarmente gravoso, il giudice può stabilire la forma di risarcimento per equivalente.

In ogni caso è in forma specifica il risarcimento volto a ottenere l’eliminazione della causa dell’infiltrazione (es. riparazione tetto), mentre può essere per equivalente quello inerente i danni derivanti da tale fenomeno.

Si badi: essere titolari del diritto al risarcimento del danno nel caso di infiltrazioni vuol dire ottenere il risarcimento integrale, ove parte del pregiudizio dannoso sia stato causato dal concorso nel fatto del danneggiato (art. 1227 c.c.).

La stessa incuria nel fare in modo che il danno di cui si era a conoscenza potesse espandersi potrebbe essere considerata tale, ossia concausa dello stesso.
Si tratta di valutazioni da eseguirsi caso per caso e rispetto alle quali non è possibile operare una generalizzazione.


Maltempo infiltrazioni e risarcimenti


Quando i danni derivanti dal maltempo possono essere considerati una responsabilità del custode della cosa dalla quale proviene un’infiltrazione?

È evidente che se sono consapevole che il pavimento del mio terrazzo necessiti di interventi di manutenzione e non io li faccia eseguire, allora dovrò essere considerato responsabile delle infiltrazioni che derivano al vicino del piano inferiore in conseguenza di normali piogge.

Ciò che viene rimproverato al proprietario del terrazzo, in questo caso, è non avere adempiuto al proprio obbligo di custodia, lasciando che il tempo e la trascuratezza potessero far sì che le intemperie risultassero incontrastabili.

Se, invece, la pioggia si manifesta come un acquazzone di notevole intensità?

Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che qualora la pioggia sia di tale intensità da essere di per sé sola causa del danno, ossia talmente forte da non potere considerare la cose in custodia come parte causante, allora il custode deve andare esente da responsabilità (Cass. 8 maggio 2013, n. 10898).
È il caso delle infiltrazioni conseguenti a un forte e inaspettato nubifragio, infiltrazioni avvenute nonostante la manutenzione del lastrico dal quale sono poi promanate le suddette infiltrazioni.


Condominio e infiltrazioni


Il condominio, inteso quale comunità organizzata di persone deputata alla gestione delle parti comuni di un edificio, dev’essere considerato custode dei beni comuni, ossia delle parti ed impianti di edificio indicate dall’art. 1117 c.c. e di quelle a esse assimilabili in ragione della funzione o di specifica indicazione dei titoli (atti d’acquisto o regolamento contrattuale).

La qualità di custode in capo alla compagine, fa sì che la stessa sia da considerarsi responsabile per i danni da cose in custodia provenienti da parti comuni o da parti che pur se in uso/proprietà esclusiva, svolgano comunque una funzione utile a tutti o a una parte dei condòmini: il riferimento in questa ultima ipotesi è al lastrico solare di uso o proprietà esclusiva (sulle responsabilità connesse la lastrico solare in uso esclusivo, si veda Cass. SS.UU. 10 maggio 2016 n. 9449).

La responsabilità cui stiamo facendo riferimento ricorre:

a) sia nell’ipotesi in cui il danneggiato sia uno dei condòmini;

b) sia nel caso in cui a essere danneggiato sia un terzo, ossia una persona estranea al condominio.

Terzo è da ritenersi anche il conduttore di un appartamento ubicato in condominio, che nel caso di infiltrazioni ha diritto a vedersi risarcito il danno subito dalle cose di sua proprietà o eventualmente dall’inutilizzo dei beni locati, ma mai quello manifestatosi sui medesimi.

Ove il condominio abbia stipulato una polizza assicurativa a garanzia di eventuali danni da infiltrazioni, la compagnia potrà intervenire per indennizzare il danno.
L’intervento della compagnia è sempre a favore del condominio, sicché il danneggiato non può pretendere nulla da essa, dovendo indirizzare le proprie rimostranze direttamente verso il custode, ossia il condominio in persona del proprio amministratore.

È utile rammentare, infine, che l’azione risarcitoria per danni da infiltrazioni ha come oggetto il pagamento di una somma di denaro, sicché essa è da ritenersi soggetta al preventivo invito a concludere una convenzione di negoziazione assistita, procedura stragiudiziale di risoluzione delle controversie disciplinata dal d.l. 12 settembre 2014, n. 132, convertito in l. 10 novembre 2014, n. 162.

L’azione risarcitoria si prescrive in dieci anni dall’avvenimento del fatto.

In caso di danni da infiltrazioni che vedano coinvolto il condominio quale custode, tutte le decisioni concernenti la controversia devono essere assunte in sede assembleare (Cass. SS.UU. 6 agosto 2010 n. 18331-2).

riproduzione riservata
Articolo: Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale
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Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale: Commenti e opinioni


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  • Monica3
    Monica3
    Mercoledì 7 Novembre 2018, alle ore 17:14
    Nell'appartamento di mia madre c'e un infiltrazione dovuta alla colonna fluviale.
    Praticamente ho l'acqua che gocciola in più punti.
    Come devo comportarmi in questo caso, come devl muovermi ai fini legali?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Monica3
      Mercoledì 7 Novembre 2018, alle ore 17:39
      Avvisa l'amministratore o gli altri vicini e poi chiedi la sistemazione immediata riservandoti la richiesta danni.
      rispondi al commento
  • Marco34
    Marco34
    Venerdì 2 Novembre 2018, alle ore 12:29
    Simile problema ma non so bene come comportarmi. 
    La vicina dell'appartamento di sopra, ha un terrazzino sopra la mia cucina, e quando piove copiosamente gocciola il soffitto.
    Sono state tentate varie risoluzioni dal costruttore 5 volte negli ultimi 2 anni, ma il problema poi si ripresenta. 
    Io sono stufo di dover inseguire costruttore e vicina che latitano quando si tratta di affrontare il problema, non da ultimo la vicina mi ha detto "io non ci posso far niente, è un difetto strutturale, veditela con il costruttore perchè il problema non è mio ma tuo". 
    Lo stabile ha meno di 10 anni. Ha ragione lei?
    Cosa dovrei fare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Marco34
      Mercoledì 7 Novembre 2018, alle ore 10:07
      Non è così, tu puoi agire sempre contro il proprietario del terrazzo. Se vuoi maggiori informazioni puoi domandare una consulenza (a pagamento), qui: Consulenza Legale, Fiscale e Condominiale
      rispondi al commento
  • Ryblue
    Ryblue
    Lunedì 22 Ottobre 2018, alle ore 05:38
    Tre settimane  fa, al rientro da una settimana di assenza da casa, ho trovato il mio appartamento sito in condominio e ristrutturato totalmente solo 5 anni fa, danneggiato da una enorme perdita d'acqua durante lavori fatti ad un appartamento due piani sopra il mio che ha causato danni a due stanze con forte fioritura di muffa alle pareti e soffitto, infisso porta quasi staccata e danni ad alcuni oggetti e arredi (pianoforte, tapis roulant, Pc, parquet ) .
    Ora l'offerta del perito dell'assicurazione  e' stata ridicola a fronte dei preventivi di spesa che io ho inviato piu' la documentazione fotografica;
    E' giusto che mi possa essere stato offerto solo circa un terzo di cio' che io ho quantificato e inviato tramite preventivi intestati?
    Sono disposto a rivolgermi ad uno studio legale se e' il caso; faccio bene?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Ryblue
      Mercoledì 24 Ottobre 2018, alle ore 18:19
      Certamente, fai bene a rivolgerti ad un avvocato, anzi dire che devi farlo velocemente. Hai diritto al giusto, non solo a quanto dice l'assicurazione.
      rispondi al commento
  • Beppe801
    Beppe801
    Lunedì 15 Ottobre 2018, alle ore 21:15
    Sono  propietario di un terrazzo a livello al primo piano.
    Sotto ci sono dei garage,
    Il propietario di sotto vuole che partecipo al rifacimento di tutto il terrazzo per un terzo della spesa, mentre per i danni ai garage di sotto per l'intera somma.
    Secondo voi è giusto che io debba pagare i danni giu?
    Voglio far notare che le perdite  vengono dai vetri mattoni che ho sulla pavimentazione che serve a far luce ai garage.
    Inoltre visto che i garage sottostanti sono statichiusi al pubblico per 3-4 anni, i danni si sono amplificati perchè nessuno si era accorto dell'infiltrazione.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Beppe801
      Martedì 16 Ottobre 2018, alle ore 17:57
      Devi partecipare alla spesa per un terzo ed in quota parte per i millesimi di riferimento del tuo box. E' meglio così, secondo me, perché se dovesse essere accertato che la responsabilità è solo tua, allora dovresti pagare tutto, meno il peggioramento del danno causato dalla chiusura.
      rispondi al commento
      • Beppe801
        Beppe801 Lucag1979
        Martedì 16 Ottobre 2018, alle ore 18:58
        Ciao proprio oggio stiamo arrivando alla conclusione,
        rispondi al commento
      • Beppe801
        Beppe801 Lucag1979
        Martedì 16 Ottobre 2018, alle ore 19:01
        Diciamo che l'accordo che vuole prendere e che sopra di tutto il rifacimento del terrazzo lo farò io mentre lui si vedrà la millessima parte del garage dove ci sono le perditeSecondo voi mi conviene?
        rispondi al commento
  • Mari2
    Mari2
    Giovedì 20 Settembre 2018, alle ore 20:46
    Abito in un primo piano con terrazzo pavimentato e con fioriere lungo il bordo.
    Al piano sottostante c'è un altro appartamento seminterrato.
    Lamenta delle infiltrazioni di acqua, con conseguente soffitto rovinato, provenienti dal mio terrazzo.
    Come si suddividono le spese in questo caso?
    Il condominio deve partecipare alla ripartizione delle spese ? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Mari2
      Venerdì 21 Settembre 2018, alle ore 18:03
      Se la causa dell'infiltrazione è addebitabile esclusivamente a te, allora no. Altrimenti sì è la spesa si suddivide così: 1/3 a te i restanti 2/3 trai proprietari sottostanti il terrazzo secondo millesimi di proprietà.
      rispondi al commento
  • Sandro3
    Sandro3
    Lunedì 23 Luglio 2018, alle ore 13:05
    Durante i lavori in casa, causa errore del'limpresa, ho procurato infiltrazioni all'appartamento sottostante.
    L'ìimpresa ha riparato al danno.
    Il proprietario sottostante non ha voluto che la mia Impresa risistemasse il suo soffitto e si è rivolto a terzi.
    L'assicurazione della mia Impresa è intervenuta e ha rimborsato il proprietario sottostante, senza che lo stesso esibisse fattura di spesa, ma accordandosi su una cifra.
    Adesso, passato un po' di tempo, egli mi chiede di dargli ancora dei soldi perchè ha dovuto chiamare un avvocato che trattasse con l'Assicurazione e mi manda la fattura dell'Avvocato. 
    E' giusto? Non credo di dovergli corrispondere questo importo.
    rispondi al commento
  • Giampaolo Giranu
    Giampaolo Giranu
    Venerdì 20 Luglio 2018, alle ore 11:36
    Il responsabile del condominio ha l'onere di rendere noto ai condomini della gravita' delle infiltrazioni e fare in modo che venga posto rimedio a tale situazione ?
    In che misura risponde della non avvenuta ottemperanza a tale incarico ?
    Praticamente ci fa' capire che lui è solo un gestore o meglio riscossore delle quote .
    Penalmente ?
    rispondi al commento
  • Planz54
    Planz54
    Lunedì 25 Giugno 2018, alle ore 17:36
    Il mio vicino lamenta infiltrazioni di acqua ,provienti a suo dire, dal sottotetto ( solo locale tecnico ) di mia eslusiva proprietà.
    Io ho fatto diversi sopralluoghi in questo locale, ma non ho mai trovato pozze di acqua  da passare il solaio ( cemento armato di circa 20cm) tali da arrivare fino al soffitto della sua abitazione.
    La cosa strana è che dette infiltrazioni da lui vantate sono apparse solo adesso, a seguito dei sui lavori della sua ristrutturazione che hanno interessato anche i muri che portano il tetto stesso, io temo che le sue lavorazioni su detti muri abbiamo fatto spostare tegole.ecc.. e che si siano create infiltrazioni, anche se nel mio sottotetto non vi è nulla..
    Adesso mi sta chiedendo i danni, ed anche una relazione sulla staticità dell'abitazione, anche se io da quando vi abito non ho toccato nulla che potesse enficiare sulla struttua  dell'abitazione, a sua differenza che è intervenuto con aperture su muri portanti. allargamento di finestre ecc..che stranamente sono proprio nella stanza in questione.
    Io sarei custode del locale tecnico ma il tetto dovrebbe esser in condomio, ma se i danni li ha fatti lui con le sue lavorazioni, dovrebbero ricadere su di lui e non su di me se non erro.
    rispondi al commento
  • Giampaolo giranu
    Giampaolo giranu
    Domenica 10 Giugno 2018, alle ore 14:23
    Vorrei capire cosa si intende per custode e chiarire responsabilita' di infiltrazioni esterne, dalla parete esterna.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giampaolo giranu
      Mercoledì 13 Giugno 2018, alle ore 18:46
      Custode è chi ha titolo, per ragioni di fatto (non illegali) o giuridiche, di disporre del bene. La parete esterna (di un'abitazione?) se condominiale è in custodia del condominio.
      rispondi al commento
      • Giampaolo giranu
        Giampaolo giranu Lucag1979
        Venerdì 9 Novembre 2018, alle ore 13:01
        Ma se il custode ,è questa la miadomanda ,è indifferente come pure il condominio ,alla situazione di continue infiltrazioni esterne ( dalle pareti ) del condominio ,quali provvedimenti ,anche legali si ipotizzano verso di lui e ilcondominio per la risoluzione finalmente del problema?
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Giampaolo giranu
          6 giorni fa
          La causa civile è una delle possibili soluzioni, che tipo di procedimento, invece, va valutato in concreto con il legale di fiducia.
          rispondi al commento
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