Danni da infiltrazioni d'acqua: di chi è la responsabilità legale?

NEWS DI Liti tra condomini23 Maggio 2017 ore 16:07
Le infiltrazioni d'acqua in un edificio possono dare diritto al risarcimento del danno. Chi risponde dei danni e a che titolo? Le responsabilità del condominio?

Infiltrazioni e responsabilità


Chi è responsabile dei danni da infiltrazioni?

A che titolo si risponde del danno causato?

Che risarcimento può pretendere chi è stato danneggiato da un’infiltrazione?

Quali le responsabilità per danni da infiltrazioni nell’ambito di un condominio negli edifici?

Partiamo prima di tutto dalla nozione di infiltrazioni. Per il vocabolario della lingua italiana, l’infiltrazione è un’azione, ossia del fatto di infiltrarsi, per l’appunto, di un liquido attraverso un corpo.

Danni al soffitto derivati da infiltrazioni d'acqua
L’acqua s’infiltra attraverso il lastrico solare di un edificio e tale infiltrazioni si manifesta nel soffitto dell’appartamento sottostante.

L’infiltrazione può manifestarsi sotto forma di:

a) umidità;

b) chiazza bagnata sulla superficie interessata;

c) gocciolamento.

Sebbene si sia soliti pensare a un’infiltrazione come a un’azione la cui direzione è dall’alto al basso, esistono anche forme d’infiltrazioni che si manifestano nel senso contrario: è il caso della così detta umidità di risalita o risalita capillare. In questi casi le chiazze sintomo di un’infiltrazione si manifestano alla base di un edificio e sono frutto della risalita, per capillarità per l’appunto, di liquidi dal terreno.

Queste, per grandi linee, le infiltrazioni dal punto di vista fisico.

In termini legali avere a che fare con un danno da infiltrazioni vuol dire approcciarsi all’ipotesi di responsabilità per danni da cose in custodia, salvo ipotesi (non ricorrenti ma comunque possibili) di allagamenti di natura dolosa.

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Infiltrazioni e cose in custodia


La norma di riferimento di questa particolare forma di responsabilità è rappresentata dall’art. 2051 c.c. a mente del quale:

Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito art. 2051 c.c.

.
La responsabilità per danni da cose in custodia rappresenta un’ipotesi di responsabilità oggettiva (tra le tante, Cass. 19 gennaio 2010 n. 713): essere responsabili a tale titolo vuol dire rispondere del danno proveniente da una cosa che si ha l’obbligo giuridico di custodire.

Acqua di condensa
Si badi
: non sono mancate e in effetti anche tutt’ora non mancano sentenze nelle quali si legge che l’art. 2051 c.c. prevede un’ipotesi di presunzione di colpa.

Quale la differenza tra responsabilità oggettiva e presunzione di colpa?

Nel primo caso, il custode risponde del danno per il solo fatto di essere in tale posizione giuridica, ossia dover vigilare sulla cosa, salvo possibilità di dimostrare che il fatto sia avvenuto per un caso fortuito, ossia in ragione di un fatto imprevedibile e sottratto alla sua potestà d’intervento.

Nel caso di responsabilità presunta, invece, al custode, per andare esente da responsabilità, basterà dimostrare di avere fatto tutto il possibile per evitare il danno, cioè di non avere colpa, ossia di essersi comportato diligentemente nella vigilanza e custodia sulla cosa.

Una forma di responsabilità, la prima, sicuramente più gravosa.

Si è utilizzata spesso la parole custode: chi è il custode? Il proprietario?
Sicuramente, ma non solo: custode è quella persona che ha un potere di controllo sulla cosa. Custode, quindi, nei limiti dei propri poteri d’intervento è il conduttore (che è responsabile, ad esempio, per le infiltrazioni derivanti dai tubi flessibili degli elettrodomestici), l’usufruttuario, ecc.

Se la figura del custode coincide con quella del danneggiato, sebbene vi sia l'infiltrazioni, per evidenti ragioni, non sorge diritto al risarcimento; al massimo si potrà accedere a un indennizzo assicurativo, ove sia presente specifica polizza.


Infiltrazioni e onere della prova


Si è detto che la responsabilità per danni da infiltrazioni – almeno secondo l’orientamento espresso dalla giurisprudenza maggioritaria – ha natura obiettiva.

La natura della responsabilità incide e non poco sull’onere probatorio a carico delle parti in causa, cioè delle parti coinvolte dal danno da infiltrazioni.

Chi ha subito il danno deve provare la sua esistenza e il nesso di causalità, ossia la derivazione del danno da una cosa. Esempio: chi lamenta danni da infiltrazioni provenienti dall’appartamento del piano superiore, deve provare sia il danno sia tale derivazione.

Poiché i fenomeni infiltrativi non seguono un percorso lineare di manifestazione, cioè potrebbe avvenire che un’infiltrazione derivante dalla facciata dell’edificio si manifesti nel solaio tra due appartamenti, chi agisce per ottenere il risarcimento deve individuare chiaramente la derivazione del danno stesso.

Proprio per tale ragione in molti casi è utile eseguire accertamenti tecnici prima di portare la questione all’attenzione di un giudice.

Al custode, una volta provato danno e nesso di causalità da parte dell’attore, spetta l’onere, ove possibile, di dimostrare l’esistenza di un caso fortuito, ossia un elemento imprevedibile e sottratto al suo potere d’intervento.

Come si può notare, non si fa cenno alcuno alla colpa, né alla necessità di provarla o di provare che non v’è stata.


Infiltrazioni e risarcimento


Il risarcimento derivante dal danno da infiltrazioni comprende tutto ciò che è necessario fare per eliminare la causa del danno, nonché per eliminare le sue conseguenze dannose.

Se vi manifestano infiltrazioni dal tetto di un edificio, il danneggiato ha diritto:

- a vedere eliminata la causa del danno;

- a ottenere il ristoro economico dei pregiudizi subiti (es. pitturazione ambienti colpiti dall’infiltrazione, ecc.).
Risarcimenti per infiltazioni
Il risarcimento può essere di due tipi:

a) in forma specifica, ossia ristoro mediante compimento di azioni atte a eliminare il danno;

b) per equivalente, ossia mediante corresponsione di una somma di denaro volta a eliminare il pregiudizio subito.

La scelta della forma di risarcimento è in capo al danneggiato (art. 2058 c.c.), ma in determinate circostanze, ossia quando il risarcimento in forma specifica è particolarmente gravoso, il giudice può stabilire la forma di risarcimento per equivalente.

In ogni caso è in forma specifica il risarcimento volto a ottenere l’eliminazione della causa dell’infiltrazione (es. riparazione tetto), mentre può essere per equivalente quello inerente i danni derivanti da tale fenomeno.

Si badi: essere titolari del diritto al risarcimento del danno nel caso di infiltrazioni vuol dire ottenere il risarcimento integrale, ove parte del pregiudizio dannoso sia stato causato dal concorso nel fatto del danneggiato (art. 1227 c.c.).

La stessa incuria nel fare in modo che il danno di cui si era a conoscenza potesse espandersi potrebbe essere considerata tale, ossia concausa dello stesso.
Si tratta di valutazioni da eseguirsi caso per caso e rispetto alle quali non è possibile operare una generalizzazione.


Maltempo infiltrazioni e risarcimenti


Quando i danni derivanti dal maltempo possono essere considerati una responsabilità del custode della cosa dalla quale proviene un’infiltrazione?

È evidente che se sono consapevole che il pavimento del mio terrazzo necessiti di interventi di manutenzione e non io li faccia eseguire, allora dovrò essere considerato responsabile delle infiltrazioni che derivano al vicino del piano inferiore in conseguenza di normali piogge.

Ciò che viene rimproverato al proprietario del terrazzo, in questo caso, è non avere adempiuto al proprio obbligo di custodia, lasciando che il tempo e la trascuratezza potessero far sì che le intemperie risultassero incontrastabili.

Se, invece, la pioggia si manifesta come un acquazzone di notevole intensità?

Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di specificare che qualora la pioggia sia di tale intensità da essere di per sé sola causa del danno, ossia talmente forte da non potere considerare la cose in custodia come parte causante, allora il custode deve andare esente da responsabilità (Cass. 8 maggio 2013, n. 10898).
È il caso delle infiltrazioni conseguenti a un forte e inaspettato nubifragio, infiltrazioni avvenute nonostante la manutenzione del lastrico dal quale sono poi promanate le suddette infiltrazioni.


Condominio e infiltrazioni


Il condominio, inteso quale comunità organizzata di persone deputata alla gestione delle parti comuni di un edificio, dev’essere considerato custode dei beni comuni, ossia delle parti ed impianti di edificio indicate dall’art. 1117 c.c. e di quelle a esse assimilabili in ragione della funzione o di specifica indicazione dei titoli (atti d’acquisto o regolamento contrattuale).

La qualità di custode in capo alla compagine, fa sì che la stessa sia da considerarsi responsabile per i danni da cose in custodia provenienti da parti comuni o da parti che pur se in uso/proprietà esclusiva, svolgano comunque una funzione utile a tutti o a una parte dei condòmini: il riferimento in questa ultima ipotesi è al lastrico solare di uso o proprietà esclusiva (sulle responsabilità connesse la lastrico solare in uso esclusivo, si veda Cass. SS.UU. 10 maggio 2016 n. 9449).

La responsabilità cui stiamo facendo riferimento ricorre:

a) sia nell’ipotesi in cui il danneggiato sia uno dei condòmini;

b) sia nel caso in cui a essere danneggiato sia un terzo, ossia una persona estranea al condominio.

Terzo è da ritenersi anche il conduttore di un appartamento ubicato in condominio, che nel caso di infiltrazioni ha diritto a vedersi risarcito il danno subito dalle cose di sua proprietà o eventualmente dall’inutilizzo dei beni locati, ma mai quello manifestatosi sui medesimi.

Ove il condominio abbia stipulato una polizza assicurativa a garanzia di eventuali danni da infiltrazioni, la compagnia potrà intervenire per indennizzare il danno.
L’intervento della compagnia è sempre a favore del condominio, sicché il danneggiato non può pretendere nulla da essa, dovendo indirizzare le proprie rimostranze direttamente verso il custode, ossia il condominio in persona del proprio amministratore.

È utile rammentare, infine, che l’azione risarcitoria per danni da infiltrazioni ha come oggetto il pagamento di una somma di denaro, sicché essa è da ritenersi soggetta al preventivo invito a concludere una convenzione di negoziazione assistita, procedura stragiudiziale di risoluzione delle controversie disciplinata dal d.l. 12 settembre 2014, n. 132, convertito in l. 10 novembre 2014, n. 162.

L’azione risarcitoria si prescrive in dieci anni dall’avvenimento del fatto.

In caso di danni da infiltrazioni che vedano coinvolto il condominio quale custode, tutte le decisioni concernenti la controversia devono essere assunte in sede assembleare (Cass. SS.UU. 6 agosto 2010 n. 18331-2).

riproduzione riservata
Articolo: Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale
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Infiltrazioni d'acqua e responsabilità legale: Commenti e opinioni


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  • Bruno17
    Bruno17
    Giovedì 4 Aprile 2019, alle ore 10:58
    Nel mio condominio vi sono infiltrazioni pluviali provenienti da sette terrazzi a livello esterni al fabbricato, causate dalla mancanza dei giunti nei solai.
    I danni nei sottostanti locali garages riguardano i box, cantinole e posti auto, ma soprattutto si sono ammalorati i pilastri e le travi da mettere in pericolo la staticità del fabbricato.
    L'amministratrice per le spese dei lavori ritiene di applicare la tabella A generale ritenendo i giunti struttura condominiale pur se posti nella proprietà privata, anche se il regolamento di condominio per i solai dispone il riparto delle spese al 50% tra le parti interessate nella verticale.
    Chi ha ragione, chi paga i danni?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Bruno17
      1 giorni fa
      Un conto sono i danni, che deve pagare chi ammette d'averli causati o chi è stato riconosciuto responsabile in una sentenza, altro la ripartizione delle spese, che per interventi conservativi su parti comuni è sempre da eseguirsi sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo.
      rispondi al commento
  • Keramics
    Keramics
    Martedì 2 Aprile 2019, alle ore 22:41
    Vorrei chiedere un parere in merito ad un problema di infiltrazioni dovute sia al fenomeno di risalita che dal tetto.
    Sono affittuaria di un vano condominiale uso cantinola, a seguito delle suddette infiltrazioni il locale presenta evidenti segni di umidità e muffe di vario tipo a chi spetta la manutenzione e la risoluzione del problema?
    rispondi al commento
  • Bruno17
    Bruno17
    Domenica 31 Marzo 2019, alle ore 11:20
    Mi trovo in un condominio in cui vi sono infiltrazioni pluviali provenienti da sette terrazzi a livello esterni al fabbricato e causate dalla mancanza dei giunti tra i solai non posti nella costruzione.
    I danni nei sottostanti locali garages riguardano parti comuni e pertinenze come box posti auto e cantinole.
    Inoltre ad aver ammalorato pilastri e travi tanto da mettere in pericolo la staticità del fabbricato.
    rispondi al commento
  • Peppe19771
    Peppe19771
    Domenica 17 Marzo 2019, alle ore 22:35
    Mi trovo in costruzione di una sopraelevazione su uno stabile di famiglia di 2 livelli soggetto in contemporanea a ristrutturazione, il tutto eseguito dalla medesima ditta edile con stesso direttore lavori, ovviamente con due contratti separati.È accaduto che hanno lasciato scoperto il solaio per rifare il massetto e poiché c'è stata pioggia, il piano di sotto è stato letteralmente inondato da acqua che filtrava ovunque (per fortuna è ancora disabitato perché in attesa di ristrutturazione).
    Resta il fatto che l'acqua è arrivata fin al piano rialzato che però è abitato.
    L'impresa edile è intervenuta il giorno dopo facendo il massetto al solco che erano rimasto scoperto e dove filtrava l'acqua e affermando che sono cose che capitano e che il tempo è imprevedibile.
    Resta il fatto che il danno c'è e non ha proprio menzionato di riparazione anzi afferma che è colpa della ditta degli infissi che tarda a montare gli infissi.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Peppe19771
      Lunedì 25 Marzo 2019, alle ore 16:41
      C'è sicuramente una responsabilità della ditta insieme ai proprietari, senza dimenticare il direttore lavori. Secondo me, almeno nella prima fase, bisogna rivolgersi ai proprietari.
      rispondi al commento
      • Peppe19771
        Peppe19771 Lucag1979
        Martedì 26 Marzo 2019, alle ore 09:24
        Mi risulta difficile comprendere quale sia la responsabilità dei proprietari che risultano essere solo dei committenti, se puoi darmi qualche info che a me sfugge te ne sarei grato.
        rispondi al commento
  • Raphie
    Raphie
    Lunedì 11 Febbraio 2019, alle ore 12:18
    L'impianto di condizionamento dell'appartamento sovrastante la mia proprieta' ha avuto un danno che creato una copiosa perdita nel mio appartamento. 
    Ho pagato 1830 euro per ritinteggiare e fare il trattamento antimuffa. 
    Naturalmente ho la fattura, quindi ci sono oltre 300 euro di IVA. 
    L'assicurazione del condominio mi ha pagato 1250 euro e quella del proprietario dell'appartamento sovrastante mi aveva offerto 150 euro, che ha versato al titolare della polizza.
    Quest'ultimo, non solo non mi ha dato questa cifra, ma sostiene di non dover pagare la differenza da me sostenuta e di cui ho fattura per coprire 1830 euro.
     Non credo mi spetti pagare anche parzialmente un danno patito. 
    Potreste consigliarmi? 
    Se faccio intervenire un legale chi dovra; pagare per le spese di questo?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Raphie
      Lunedì 11 Febbraio 2019, alle ore 16:24
      Hai diritto al risarcimento da chi ha causato il danno, le assicurazioni servono per garantire chi ha causato il danno. Se ti rivolgi ad un legale, lo paghi tu, salvo diverso accordo o sentenza del giudice.
      rispondi al commento
  • Graziano1
    Graziano1
    Sabato 2 Febbraio 2019, alle ore 17:39
    Dal giardino condominiale scende acqua (infiltrazione) nel mio sottostante garage causa la probabile rottura della guaina.
    L’ assemblea aveva votato per risolvere il problema.
    L’amministratore ha fatto eseguire degli scavi (piccoli) ma il problema non è stato risolto ( era evidente che si stava soltanto perdendo tempo).
    Poco tempo fa mi ha convocato, assieme ai consiglieri di condominio e ha redatto un verbale, firmato dai presenti, in cui si scrive che i costi per eliminare l’infiltrazione sono notevoli e quindi si rimanda il tutto alla prossima assemblea di condominio la quale deciderà il da farsi.
    L’ amministratore mi ha anche detto che probabilmente si deciderà per un risarcimento.
    Io non ho nessuna intenzione di accettare un risarcimento, cosa posso fare?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Graziano1
      Lunedì 11 Febbraio 2019, alle ore 16:22
      Carte alla mano vai da un avvocato di tua fiducia per valutare al meglio il da farsi. E' la soluzione che ti garantisce di più.
      rispondi al commento
  • Lupogranato
    Lupogranato
    Venerdì 1 Febbraio 2019, alle ore 21:12
    Dal giardino dell'appartamento sovrastante il mio box seminterrato, quando c'è forte pioggia si verifica una copiosa infiltrazione di acqua dal solaio.
    Chi e responsabile del danno, chi deve provvedere a sistemare l'infiltrazione e in che forma e percentuale? .
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Lupogranato
      Lunedì 11 Febbraio 2019, alle ore 16:20
      Paga tutto il proprietario del giardino in quanto titolare del bene dal quale proviene il danno, sempre che il danno provenga da lì.
      rispondi al commento
  • Francesca b.
    Francesca b.
    Domenica 16 Dicembre 2018, alle ore 11:25
    Il giardino condominiale si allaga e conseguentemente il mio appartamento, posto a piano terra e circondato su due lati dal giardino condominiale, si riempe d'acqua.
    il condominio non si sta prendendo la responsabilità di fare lavori e migliorie come se fosse un problema datato.
     Non so più cosa fare se non andare per via legali.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Francesca b.
      Lunedì 7 Gennaio 2019, alle ore 14:40
      Mi pare che le vie legali, quale strada seguire lo valutaterà col legale di fiducia, siano l'unico modo per inchiodare il proprietario del bene dal quale provengono le infiltrazioni alle sue responsabilità.
      rispondi al commento
  • Katrindi maio
    Katrindi maio
    Martedì 11 Dicembre 2018, alle ore 15:43
    Stamattina all'inquilino sopra il mio appartamento si è rotto il tubo della lavatrice e ho tante pareti colpite dalla perdita e alcune gocciolano anche... L'amministratore di condominio mi ha detto che eventuali lavori di tinteggiatura li ricopre l'assicurazione.io ho un bambino di 2 anni in casa e c'è già una terribile puzza di umidità, essendo anche in affitto come devo comportarmi in questo caso? Far nulla come dice l'amministratore aspettare che si asciugano le pareti e vivere nell'umidita??? 
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Katrindi maio
      Venerdì 14 Dicembre 2018, alle ore 09:43
      No, puoi chiede i danni al vicino per il disagio. Rivolgiti ad un legale di tua fiducia per valutare il da farsi.
      rispondi al commento
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