Condomino moroso e solidarietà

NEWS DI Ripartizione spese
Se un condomino non paga le spese condominiali, che cosa possono fare i suoi vicini di casa per evitare conseguenze negative nella fruizione dei servizi?
23 Giugno 2014 ore 10:20
Avv. Alessandro Gallucci

Morosità condominiale


Non è raro che un condomino non paghi le spese condominiali; spesso è conseguenza di tale malcostume che gli altri condomini ci rimettano letteralmente di tasca propria per evitare disagi e disservizi nel godimento dei beni e servizi comuni.

Condomino morosoAlle volte per noncuranza delle questioni condominiali, altre volte per effettive difficoltà finanziarie ed in qualche caso sfruttando la retorica connessa alla crisi economica, sta di fatto che è usuale trovarsi a gestire condomini o a vivere in compagini nelle quali le casse vuote rischiano di creare notevoli problemi.

In tali ipotesi, sovente, accade che al fine di evitare ripercussioni negative per la collettività dipendenti dalle inadempienze del singolo condomino (o di più di uno di essi), tutti gli altri condomini anticipino quanto necessario per evitare blocchi delle utenze e dei servizi nell'ottica di ottenere il rimoborso di queste anticipazioni una volta conclusa la procedura di recupero del credito.

Stiamo parlando, seppur non tecnicamente, della famigerata solidarietà condominiale.

Che cos'è?

Quando si applica?

Che cosa succede se non si è d'accordo?

Queste le principali domande.

Affrontiamo le questioni punto per punto in modo da chiarire precisamente qual è, ad oggi, lo stato dell'arte.


Solidarietà condominiale


Punto primo: la Cassazione, con l'arcinota sentenza delle Sezioni Unite n. 9148/08, ha escluso categoricamente che alle obbligazioni condominiali si applicassero le norme previste in materia di solidarietà delle obbligazioni (artt. 1292 e ss c.c.).

Detto in breve: nei condomini ognuno paga per sè e le azioni giudiziarie di recupero del credito possono essere indirizzate solamente contro gli inadempienti.

La sentenza succitata è stata fin da subito oggetto di critiche perché, si diceva, la parcellizzazione dei crediti non faceva altro che allungare enormemente i tempi di recupero delle somme da parte dei creditori della compagine.

La così detta riforma del condominio, ha leggermente modificato la situazione.

In sostanza attualmente, ai sensi dell'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c., è prevista la solidarietà con beneficio di escussione del condomino moroso; in pratica prima di agire contro i comproprietari in regola con i pagamenti i creditori della compagine devono provare a recuperare quanto a loro spettante da chi non è in regola con i pagamenti.

Solidarietà condominialeSe si tiene conto che un condomino ha sempre un bene aggredibile (leggasi l'unità immobiliare) e se si consedera l'arcinota lunga durata delle procedure esecutive immobiliari, è agevole comprendere che questo meccanismo non si sottrae a critiche da parte di chi, invece, ha la necessità (sacrosanta) di recuperare velocemente quanto gli è giustamente dovuto.

Non è chiaro, poi, stando alla lettera della norma, se i condomini morosi (e dopo la loro escussione quelli in regola) debbano rispondere per l'intero debito oppure solamente pro quota; insomma non è dato capire con chiarezza (salvo interpretazioni al momento tutte pienamente legittime ed altrettanto opinabili) se la legge n. 220/12 (la riforma) abbia spazzato via del tutto la parziarietà delle obbligazioni, oppure ne abbia solamente mitigato l'applicazione.

In questo contesto è bene ricordare che ai sensi dell'art. 1129, nono comma, c.c. l'amministratore è tenuto ad agire legalmente, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, per recuperare le somme dovute dai condomini morosi.

Il risultato paradossale, se creditore del condominio e compagine non si mettono d'accordo, potrebbe essere quello di una duplicazione di azioni; una del condominio contro il moroso e l'altra del creditore contro il condominio; una bella confusione, non c'è che dire!

Diritto e pratica quotidiana, come spesso accade, paiono essere fenomeni distanti quando invece, il primo dovrebbe regolare la seconda, per garantire certezza nei rapporti.

Proviamo, con un esempio, a chiarire queste osservazioni di carattere generale.

Si pensi ai servizi forniti da imprese di grandi dimensioni (illuminazione, gas, ascensore ecc. anche in considerazione del fatto che a livello contrattuale l'utenza è unica); in tali ipotesi non sempre è possibile giungere ad un accordo di pagamento parziale fino al recupero della quota del condomino moroso.

In molti casi, nel pieno rispetto della legge, il pagamento parziale è considerato un inadempimento a tal punto da poter portare al distacco delle utenze.

Proprio per ovviare a questa situazione in molti condomini si sceglie di mettere una pezza deliberando di coprire le spese del moroso, nell'attesa di vedersi rimoborsati al termine dell'azione giudiziaria contro il malpagatore.

Per essere vincolante una decisione del genere deve essere assunta all'unanimità?

Non per forza.


Fondo straordinario per specifiche urgenze


Le soluzioni che i condomini hanno davanti a loro, per evitare distacchi di utenze e sospensioni di servizi generalizzate sono due:

a) tutti i condomini (ed eccezione del moroso) possono sottoscrivere un accordo (anche nella forma del verbale assembleare votato da tutti) che preveda l'istituzione di un fondo straordinario finalizzato ad anticipare le somme dovute dal moroso fino a quando la situazione non verrà risolta;

b) l'assemblea a maggioranza può decidere di deliberare l'anticipazione di specifiche poste di spese, accollandole momentaneamente a tutti i condomini in regola con i pagamenti, per scongiurare distacchi di utenze o comunque pregiudizi chiaramente individuabili e non altrimenti evitabili (cfr. Cass. 18 aprile 2014 n. 9083).

In tale ultima ipotesi la delibera è regolarmente assunta se:

a) in prima convocazione è adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi;

b) in seconda convocazione è adottata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti un terzo del valore millesimale dell'edificio.

riproduzione riservata
Articolo: Condomino moroso e solidarietà
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Condomino moroso e solidarietà: Commenti e opinioni


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  • Gentile Francesco
    Gentile Francesco
    Martedì 8 Novembre 2016, alle ore 16:24
    L'articolo è chiaro ma non risolve i problemi particolari.
    Infatti, nel mio caso in in condomino di 8 appartamenti, la Societa SIM ha venduto soltanto tre appartamenti, due dati in affitto,affittuari che pagano regolarmente.
    Per tutto l'anno in corso la proprietà non ha pagato alcuna spesa condominiali, benchè ricevesse gli affitti.
    Ora la società e sull'orlo del fallimento perchè ha anche un mutuo sul fabbricato di notevole portata.
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Gentile Francesco
      Mercoledì 9 Novembre 2016, alle ore 10:26
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    • Lucag1979
      Lucag1979 Gentile Francesco
      Mercoledì 9 Novembre 2016, alle ore 10:31
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    • Lucag1979
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      Mercoledì 9 Novembre 2016, alle ore 10:36
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      • Lucag1979
        Lucag1979 Lucag1979
        Mercoledì 9 Novembre 2016, alle ore 10:58
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        rispondi al commento
  • Valentino
    Valentino
    Lunedì 16 Dicembre 2013, alle ore 23:34
    Buongiorno, sono un fornitore di condomini.
    Mi occupo di manutenzione del verde.
    Un amministratore non mi paga i lavori ordinari di quest'anno.
    Cosa posso fare per avere ciò che mi spetta?
    L'importo è di circa 10.000 euro, e sono in difficoltà.
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Valentino
      Martedì 17 Dicembre 2013, alle ore 16:27
      Si rivolga ad un avvocato.
      Solitamente si scrive una lettera di messa in mora e poi si agisce per vie legali.
      rispondi al commento
  • Angelo Paoli
    Angelo Paoli
    Domenica 14 Aprile 2013, alle ore 16:42
    Come posso procedere per stampare il testo Condominio moroso e solidarietà del 29.01.2010.Detto testo è sempre valido, anche dopo l'entrata in vigore delle legge 220 dell'11.12.2012 ?Grazie infinite e cordiali saluti.
    rispondi al commento
  • Rosario
    Rosario
    Sabato 13 Aprile 2013, alle ore 17:40
    Spett.le Condomio,La volevo chiederle un favore, se l'amministratore non viene eletto dadue anni e nell'ultima assemblea non viene approvato il rendiconto per motivo di orario tardo l'assemblea non passa alla nomina dell'amministratore, nonostante ciò l'amministratore è venuto a riscuotere la rata condominiale che il sottoscritto non ha voluto pagare.Secondo Voi ho fatto un errore, avevo paura di pagare in caso se veniva nominato un'altro amministratoregrazie della risposta
    rispondi al commento
  • Renzo Liberati
    Renzo Liberati
    Mercoledì 30 Gennaio 2013, alle ore 19:43
    1) - nella bacheca del portone condominiale si puo' scrivere i nomi dei condomini ed evidenziare quelli pagati ? 2) - in un fabbricato dove non c'e' un amministratore eletto bensi' uno volontario ,senza essere pagato bensi' a rotatoria dei condomini...esso ha la responsabilita' di come quello legale?
    rispondi al commento
  • Ernesto Rategni
    Ernesto Rategni
    Sabato 12 Gennaio 2013, alle ore 20:16
    Per evitare che venisse chiusa l'acqua del condominio del quale sono proprietaro (appartamento affittato)e per non vedere la mia inquilina privata del servizio ho fatto in modo di istallare (con l'accordo del numero legale dei condomini) un contatore privato.la spesa del contatore con relativo impianto idraulico è stata abbastanza onerosa. ora mi ritrovo a dover pagare la mia quota di debito accumulato da condomini che non hamnno pagato. la cosa non mi pare giusta.cosa posso fare? come mi devo comportare nei confronti dell'azienda che minaccia azione legale verso una eventuale mia inadempienza?
    rispondi al commento
  • Gabriella
    Gabriella
    Lunedì 30 Luglio 2012, alle ore 16:51
    Salve Avvocato,le scrivo per una spiegazione.Vivo in un condominio di 2 palazzine con 10 appartamenti ciascuna e 7 villlini.I villini,pur avendo comprato con un regolamento unico e in un unico comprensorio,con parti comuni,non vogliono riconoscere il condominio e quindi non pagano le loro quote dall'inizio.Dopo aver avuto 2 amministratori che non sono riusciti a cavare un ragno dal buco,abbiamo chiesto un amministratore giudiziario (anche per altre cose,assicurazione,agibilità ascensori,ecc.),il quale dopo 2 anni,neanche lui è riuscito a far pagare loro il dovuto,anzi ha lasciato accumulare il debito del suo onorario dovutogli dai condomini dei villini.Ora abbiamo un altro amministratore che,come prima cosa,ci dice che solo se noi accconsentiremo al distacco dei villini,loro pagheranno i loro debiti all'amministratore uscente,altrimenti questi metterà in mora il condominio in solido e tutti noi dovremo pagare spalmati per tutti, i debiti dei villini.Ora io mi chiedo:ma che legge è che penalizza chi paga e agevola il moroso? Ma è possibile questo?? La ringrazio sentitamente
    rispondi al commento
  • Annagrazia
    Annagrazia
    Mercoledì 11 Gennaio 2012, alle ore 20:35
    Non è giusto che altri paghino per i morosi. Il percheè cè gente che se ne frega che gli altri pagano. Anzi continuano a non pagare tanto cè (il .....) che paga. La legge aiuta sempre i disonesti.
    rispondi al commento
  • Gaetano
    Gaetano
    Giovedì 1 Dicembre 2011, alle ore 18:11
    Buonasera vorrei porre un quesito in merito alla solidarietà nel caso di condomino moroso: se il creditore in questione non è un ente ma un professionista (in questo caso un legale che deve riscuotere oneri e parcella per una causa vinta difendendo un condomino contro il resto del condominio )?Cioè l'avvocato deve rivalersi sul singolo condomino che arbitrariamente ,appellandosi all'articolo 1132, si è tirato fuori non nei tempi consentiti rifiutandosi di versare la sua quota??Grazie.
    rispondi al commento
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