Cessione dell'appartamento e spese condominiali

Spese condominiali nella compravendita

Ai sensi del secondo comma dell'art. 63 disp. att. c.c. chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

La norma, quindi, prevede una responsabilità solidale dell'acquirente dell'unità immobiliare per le spese dell'anno precedente e di quelle nel corso del quale è avvenuta la cessione; l'altro obbligato è il venditore ed il creditore è il condominio.

Perché questa scelta di obbligare un soggetto che, verrebbe da dire, poco ha a che vedere con le questioni passate relative a quel cespite?

La risposta che la Corte di Cassazione fornisce ormai in modo consolidato è la stessa spesso letta anche nelle sentenze di merito.

Si legge, ad esempio, in una sentenza resa dal Tribunale di Roma nel 2012, che il secondo comma del succitato art. 63 disp. att. c.c. rappresenta l'applicazione specifica in materia di condominio negli edifici del principio generale dettato dall'art. 1104 cod. civ., applicabile alla comunione, stabilendo un vincolo di solidarietà tra cedente e cessionario, automaticamente non fa venire meno l'obbligazione del primo di far fronte al pagamento dei contributi maturati dal condominio quando rivestiva la qualità di condomino, rispetto ai quali non è intervenuto il pagamento prima della cessione..

In buona sostanza, prosegue nel proprio ragionamento il giudice capitolino, come è stato autorevolmente evidenziato in dottrina, l'obbligo di pagare i contributi non è caratterizzato da quella ambulatorietà passiva che, almeno entro certi limiti, dovrebbe rappresentare una caratteristica delle obbligazioni propter rem. Infatti, la disposizione in esame non prevede che l'acquirente subentri nella posizione debitoria del cedente, il quale non è liberato dalla sua obbligazione: anzi, allo scopo di rafforzare la garanzia del credito nei confronti del condominio, l'obbligazione del cessionario, tenuto in solido con il primo - peraltro limitatamente al periodo considerato - si aggiunge a quella del cedente (Trib. Roma 4 ottobre 2012).

Insomma la solidarietà è prevista per una maggiore garanzia del condominio. Come dire: giacché adesso hai a che vedere con la compagine, anche tu sei responsabile, fermo restando il tuo diritto di rivalerti verso il venditore per ciò che non ti riguarda direttamente.

È utile ricordare che a far data dal 18 giugno 2013, ossia da quando è entrata in vigore la così detta riforma del condominio, non è più solamente l'acquirente ad essere coobbligato con il venditore per le spese maturate nel periodo di cui all'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c., ma anche quest'ultimo rimarrà obbligato solidalmente al primo per tutte le spese successive alla compravendita, fintanto che non sia comunicato all'amministratore di condominio l'atto di cessione in copia autentica (cfr. art. 63, quinto comma, disp. att. c.c.).

Insomma essere stato condomino in passato, ma non comunicare la cessazione di tale qualità può costare caro.

Anche in questo caso, chiaramente, resta fermo il diritto di rivalsa verso il nuovo proprietario.

Estensione del periodo di solidarietà per le spese condominiali

Che cosa accade se un regolamento condominiale di natura contrattuale estende il periodo di solidarietà tra venditore ed acquirente oltre il biennio corrispondente all'anno precedente ed a quello nel corso del quale è avvenuta la compravendita?

Il fatto è accaduto realmente ed è stato oggetto di controversia giudiziale che ha trovato risposta nella sentenza n. 1573 del 26 luglio 2014 resa dalla Corte d'appello di Torino.

Il caso è molto interessante, così come la soluzione (tra l'altro non inedita in seno a quell'ufficio giudiziario), in quanto consente di scorgere nuove prospettive per gli amministratori di condominio sempre in difficoltà quando c'è da recuperare delle somme rispetto ad un appartamento oggetto di cessione, specie se il trasferimento avviene a seguito di vendita forzosa.

Per spiegare il principio di diritto espresso dalla Corte piemontese, partiamo da un esempio.

Tizio acquista da Caio un appartamento nell'anno 2014. Rispetto alle spese condominiali, egli dovrà essere considerato coobbligato in solido per gli oneri condominiali maturati nel 2013 e nel 2014.

E per quelli eventualmente ancora dovuti per gli anni precedenti? A rigor di logica e di norma unico responsabile è il precedente proprietario.

Eccezioni? Ad avviso di chi scrive, leggendo con attenzione una sentenza resa dalla Corte di Appello di Genova del 2009 (sent. n. 513/2009), può rispondere positivamente. In quell'occasione, i giudici liguri, a seguito di un articolato iter motivazionale, affermarono che i saldi degli esercizi precedenti rientrino a far parte integrante di quel rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, dovrà essere impugnato nei termini di cui all'articolo 1137 c.c. (App. Genova n. 513/99).

Come dire: se nel rendiconto 2013 inserisco il saldo di un condòmino relativo all'anno 2012 e l'assemblea lo approva, quel condomino risulterà debitore dell'intero per l'anno 2013.

Chiaramente questa è un'interpretazione della norma e non un dato normativo certo.

Nel caso risolto dalla Corte d'appello di Torino, un regolamento condominiale di natura contrattuale prevedeva che l'acquirente dell'unità immobiliare fosse coobbligato con il proprio dante causa per le spese condominiali riguardanti l'unità immobiliare senza limite temporale.

Chi aveva acquistato l'appartamento, vedendosi richieste somme relative a periodi antecedenti il biennio di cui parla l'art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. aveva fatto opposizione al decreto ingiuntivo specificando che la clausola del regolamento contrattuale che prevedeva l'estensione della solidarietà oltre il biennio era da ritenersi nulla per violazione dell'art. 72 disp. att. c.c. che sancisce l'inderogabilità dell'art. 63 delle disposizioni di attuazione.

La Corte d'appello non s'è trovata d'accordo con questa impostazione. Motivo?

Secondo i giudici torinesi, l'accollo al condomino avente causa degli oneri condominiali inadempiuti di cui all'art. 63 disp. att. c.c. è norma inderogabile dalla autonomia delle parti, ex art. 72 disp.att. c.c., nel senso che alcuna disposizione contrattuale o regolamentare può esonerare il condomino avente causa dall'obbligo suddetto nel limite minimo dei contributi omessi per l'anno in corso e quello precedente, mentre è riconducibile alla autonomia del regolamento condominiale di natura contrattuale di disporre a carico dell'acquirente condòmino l'accollo di debiti maturati, costituenti obligationes propter rem, dal condòmino dante causa in esercizi precedenti (App. Torino 26 luglio 2014 n. 1573).

Come dire: un regolamento contrattuale non può dire che la solidarietà è diminuita da due anni ad un anno, ma può stabilire che sia allargata oltre il biennio indicato dall'art. 63 disp. att. c.c.