Case fantasma

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Diffusi i dati dell'Agenzia del Territorio relativi a più di un milioni di immobili completamente sconosciuti al Fisco e per questo ribattezzati: case fantasma.
06 Marzo 2012 ore 14:48
Arch. Carmen Granata

Sono stati diffusi in queste ore dal Dipartimento delle Finanze, i dati forniti dall'Agenzia del Territorio, aggiornati al 31 dicembre 2011, relativi alla sanatoria catastale che ha fatto riemergere più di un milioni di immobili completamente assenti dalle banche dati catastali o in cui siano stati effettuati degli interventi non dichiarati, sconosciuti al Fisco e per questo ribattezzati case fantasma.

Per mesi i tecnici dell'Agenzia del Territorio hanno monitorato questa realtà, prima effettuando un controllo incrociato tra i dati provenienti dalla cartografia catastale e quelli delle ortofoto aeree ad alta risoluzione, poi effettuando dei sopralluoghi sul posto, dove hanno rilevato le case e riportato i contorni sulle mappe catastali, che sono state così aggiornate.

La ricerca è stata condotta utilizzando delle tecnologie molto avanzate e scandagliando ben 2 milioni e 228.143 particelle del Catasto Terreni.
Non in tutti i casi infatti è risultata la presenza di immobili non censiti. In diversi casi il sopralluogo effettuato in loco ha rilevato la presenza di tendoni, tettoie, serre e manufatti simili.

Quindi 893.675 sono risultate le particelle con fabbricati a cui è stata attribuita la rendita, 856.846 quelle che non richiedono accatastamento e 108.958 le particelle non visualizzabili, per le quali sono necessarie ulteriori verifiche.
Restano ancora da compiere verifiche, nel primo semestre di questo anno, su altre 368.664 particelle.


Una volta conclusi i controlli del Catasto sono partite le missive con la richiesta di regolarizzazione ai proprietari. Con la sanatoria catastale è stata data ai proprietari la possibilità di mettersi in regola con un'autodenuncia entro un certo termine.
Dopo la scadenza del termine per la sanatoria, è partito il periodo di accertamento sui restanti immobili sospetti.

Naturalmente di questi immobili sconosciuti riemersi è stata definita anche la rendita catastale, per cui alla fine per oltre un milione di immobili fantasma catalogati (1.081.698 unità immobiliari di diverse tipologie, dalle abitazioni, ai magazzini alle autorimesse) è emersa una rendita complessiva presunta di circa 817 milioni di euro.
In particolare, da un esame delle destinazioni d'uso degli immobili emersi è risultato che il 34% sono adibite ad abitazione, il 31% a magazzino e il 18% ad autorimessa.

Il Ministero dell'Economia ha stimato che la riemersione di queste case porterà un gettito fiscale, nelle casse locali o statali, di quasi mezzo milione di euro.
Infatti le entrate per il 2012 dovrebbero così essere definite:
- 356 milioni di euro per la nuova IMU;
- 110 milioni di euro per Irpef o cedolare secca;
- 6 milioni di euro per imposta di registro sui contratti di locazione.

Per un totale di 472 milioni di euro. A questi bisognerà aggiungere il recupero delle imposte evase a partire dal 2007, anno in cui sono incominciati i controlli, così come prevede la normativa vigente.
Inoltre il recente Decreto sulle semplificazioni prevede l'applicazione di sanzioni quadruplicate per chi non ha presentato gli atti di aggiornamento catastale, dopo l'attribuzione della rendita presunta.

Si tratta quindi di un importante risultato raggiunto ai fini della lotta all'evasione e all'elusione fiscale, perché i dati ottenuti, non solo relativi agli immobili, ma anche ai proprietari di questi, saranno utili sia allo stato centrale che alle amministrazioni locali per contrastare questo fenomeno.

Uno dei problemi che ha portato con sé la riemersioni di case fantasma è se siano o no immobili abusivi.
Nella maggior parte dei casi, in realtà, si tratta di immobili regolarmente assentiti ma di cui non risulta essere mai stata effettuata la dichiarazione di fine lavori. In questo modo, facendo risultare gli immobili come sempre in fase di completamento, si è eluso l'obbligo di dichiarazione al catasto e il conseguente pagamento di tributi.

Si è riscontrata la presenza, però, anche di immobili abusivi o su cui sono stati compiuti interventi non autorizzati.
È il caso, ad esempio, di vecchi ruderi di campagna trasformati in alloggi per le vacanze o di abitazioni a cui sono stati aggiunti uno o più piani, o a cui è stata cambiata la destinazione d'uso.

Nel caso di questi immobili, quindi, per il momento scatterà solo l'obbligo di pagamento dei tributi.
Toccherà poi ai Comuni verificare la possibilità di sanare l'abuso e in caso contrario, in particolare in presenza di un vincolo ambientale, scatterà la denuncia alla Magistratura e il conseguente ordine di demolizione.

Un ultimo dato che vogliamo riportare è quello relativo alla distribuzione degli immobili fantasma tra le varie regioni.
La Sicilia è risultata la Regione che ne detiene il primato, con oltre 153 mila fabbricati ignoti al Fisco fino allo scorso anno e ora finalmente scoperti.
Segue la Campania con circa 130 mila immobili non accatastati.
Agli ultimi posti ci sono invece la Liguria con 13 mila 208 fabbricati portati alla luce del sole, seguita da Molise e Valle d'Aosta.

riproduzione riservata
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