Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.

Locale cantina in condominio

NEWS Parti comuni12 Dicembre 2014 ore 12:07
La cantina, che viene spesse ceduta come pertinenza di un'altra unità immobiliare, è in realtà un bene immobile suscettibile di autonoma utilizzazione e godimento.

Nozione di cantina


CantinaQuando si fa riferimento ad una cantina, s'intende indicare quel locale che costituisce un'unità immobiliare autonoma ovvero una pertinenza dell'unità principale, la cui destinazione è quella di deposito ed il cui accesso solitamente è ubicato al piano seminterrato o interrato dell'edificio stesso anche se non mancano casi di cantine poste in spazi aperti, in quel caso si definiscono più correttamente a ripostigli.

A livello catastale la cantina va equiparata ai magazzini e locali di deposito che sono indicati alla categoria C/2 del N.C.E.U.

Quali sono le principali caratteristiche e problematiche che bisogna affrontare quando si parla della cantina?

Innanzitutto bisogna capire quando la cantina deve essere considerata una pertinenza e quando, invece, si potrà considerarla un'unità immobiliare a sè stante e quindi bene immobile suscettibile di circolazione autonoma.

Le pertinenze, secondo l'art. 817 c.c., sono quelle cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.

La norma è chiusa dal secondo comma, il quale afferma che la decisione su tale destinazione è posta in capo al proprietario della cosa principale o a chi ha un diritto reale sulla medesima.


Cantina di pertinenza


Il successivo art. 818 c.c. chiarisce il regime delle pertinenze affermando che gli atti e i rapporti giuridici (ad esempio compravendite) che hanno per oggetto l'unità immobiliare principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.

In questo contesto la norma viene chiusa dal secondo comma che chiarisce che le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.

Alcuni esempi chiariranno il contenuto di queste norme.

Poniamo il caso che Tizio acquisti una villetta unifamiliare che al piano interrato, come pertinenza ha una piccola cantinola.

Successivamente, nel momento in cui Tizio deciderà di rivendere la propria abitazione potrà separare la cessione della villetta da quella della cantina, vendendole separatamente o mantenendo la proprietà di quest'ultima.

Cantinato Trattandosi di una pertinenza è chiaro che se nell'atto d'acquisto non è disposto nulla, essa sarà ceduta assieme alla cosa principale.

Quella appena descritta, per quanto concerne le abitazioni unifamiliari è più che altro un'ipotesi di scuola, ma non lo è per le cantine di pertinenza di appartamenti posti in condominio.

In questi casi è ben più ricorrente che l'iniziale vincolo di pertinenzialità, nato in base alla prima cessione dell'appartamento, sia escluso nelle successive alienazioni.

Può anche accadere il contrario, ossia che il proprietario dell'abitazione ceda la cantina, posto che, come abbiamo detto, le pertinenze possono formare oggetto di autonomi rapporti giuridici.

Molto spesso i proprietari delle cantine – soprattutto nelle abitazioni unifamiliari o in quei casi in cui la stessa è comunque sottoposta all'appartamento (si pensi alle ipotesi degli appartamenti in condominio posti al piano terra ed aventi al di sotto la cantina di pertinenza) – ipotizzano una loro trasformazione in tavernetta.

Quando è possibile fare ciò?

Al riguardo è necessario ottenere un'autorizzazione amministrativa; andrà valutato caso per caso se sarà necessario un permesso di costruire o se sarà, invece, sufficiente una D.I.A.

Nel caso di edificio condominiale, inoltre, dovrà essere rispettato anche l'art. 1122 c.c. a norma del quale ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.

In pratica è necessario accertarsi, preventivamente, che gli interventi sul solaio (ad esempio per mettere in comunicazione con una scala, la cantina con l'appartamento) non rechino pregiudizio alla stabilità del palazzo.

In ogni caso alla trasformazione della cantina in tavernetta deve seguire la richiesta di un nuovo certificato di agibilità.


Cantina condominiale


Se la cantina posta in un edificio in condominio risulta essere di proprietà di tutti i condomini, ognuno di essi avrà diritto di usarla nel modo che ritiene più opportuno, facendo salva la sua destinazione ed il pari diritto degli altri condomini e senza che l'uso individuale possa recare pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro dell'edificio (art. 1102 c.c.).

L'assemblea può sempre decidere di regolamentare l'uso della cantina condominiale , purché tale regolamentazione non si traduca in una lesione del diritto dei singoli sulle cose comuni, in quel caso la deliberazione assembleare dovrebbe essere considerata affetta da nullità (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).

I condomini possono decidere di affittare la cantina condominiale con le maggioranze previste in relazione alla disciplina dell'uso delle cose comuni, ossia con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (art. 1138 c.c.).

Per le locazioni ultranovennali, così come per la decisione di cedere quell'unità immobiliare è necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio (cfr. art. 1108 c.c.).

riproduzione riservata
Articolo: Locale cantina
Valutazione: 4.29 / 6 basato su 7 voti.

Locale cantina: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Alessandro15
    Alessandro15
    Lunedì 26 Agosto 2019, alle ore 16:57
    Sono proprietario di un locale accatastato come cantina.
    L'ingresso è da area condominiale, così come altri locali accatastati vicini come garages.
    Alcuni condomini sostengono che visto che è una cantina, loro possono parcheggiare di fronte all'ingresso poichè l'area antistante è condominiale e pertanto non avrei il diritto ad avere lo spazio per il passaggio di un'auto, ma solo per il passaggio di una persona.
    Cosa ne pensate?
    Alessandro
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Alessandro15
      Lunedì 9 Settembre 2019, alle ore 16:06
      Se la tua è una cantina, il parcheggio lì davanti è legittimo se l'area è condominiale e ciò non ti impedisce di usarla secondo la sua normale destinazione.
      rispondi al commento
      • Gennaro731
        Gennaro731 Lucag1979
        Lunedì 9 Settembre 2019, alle ore 16:28
        Se invece c'é area scoperta privata, credo ci sia tutto il diritto di usarla per auto, specie se ce n'é una dentro.
        rispondi al commento
  • Gennaro731
    Gennaro731
    Sabato 24 Agosto 2019, alle ore 17:18
    Nal mio caso, si parla di piano cantinato seminterrato con un bagno, collegato con una scala interna direttamente al piano abitabile (sopraelevato).
    Il tutto risulta correttamente sia al catasto che al comune, ed é cosí almeno dalla fine degli anni 60.
    Anche a livello di metri quadrati catastali, il piano seminterrato viene valutato il 50% del valore, e non il 25%.
    Ho quindi il diritto di farci più cose?
    Tipo taverna?
    rispondi al commento
  • Andreatorarolo
    Andreatorarolo
    Lunedì 27 Novembre 2017, alle ore 10:17
    Buongiorno. Ho acquistato da dirca un anno un locale cat. C2 molto grosso e l'ho reso pertinenziale all'appartamento abitativo. Volevo sapere se posso affittarlo e come puo' essere utilizzato dall'eventuale locatario ( canitna, circolo,attività, ecc...) grazie infinite
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Andreatorarolo
      Martedì 28 Novembre 2017, alle ore 17:17
      Se è una pertinenza non credo proprio sia possibile locarlo quale pertinenza.
      rispondi al commento
  • Samanta
    Samanta
    Martedì 27 Settembre 2016, alle ore 14:28
    Sono proprietaria di un appartamento in un piccolo condominio sito al piano terra, al di sotto ho una cantina di proprieta' che mi e' stata venduta gia' pavimentata e finestrata di circa 27 mq (2 finestre), con impianto elettrico.il costruttore mi ha anche fatto vedere che in una precisa nicchia della cantina il solaio non era murato e pertanto prediposto ad essere collegato.ho fatto il collegamento senza toccare i muri, solo foro nel pavimento/solaio, e ho creato una semplice zona relax, divano, palestra, tavolino. ora vorrei vendere, sempre ad uso cantina, mi dicono che devo comunque regolarizzare altrimenti se chi acquista chiede il mutuo ed esce un periito potrebbe bloccare tutto. possibile?

    qual'e' la documentazione meno costosa che potrei produrre per stare un po' piu' tranquilla ?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Samanta
      Martedì 27 Settembre 2016, alle ore 18:16
      E' vero, in quanto quel vano non è più una cantina ma un vano dell'abitazione. Devi parlare con il tecnico che curerà la pratica per valutare se si tratta di una variazione sanabile - ed eventualmente a che condizioni - oppure no.
      rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
REGISTRATI COME UTENTE
306.702 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
Cersaie
Quanto costa, dove lo trovo? Sei un Azienda ? Pubblica i tuoi Prezzi Quì !
  • Pompa sommergibile per acque bianche DAB Verty Nova
    Pompa sommergibile per acque...
    142.00
  • Progettazione di interni
    Progettazione di interni...
    300.00
  • Facciate condominio
    Facciate condominio...
    50.00
  • Inferriate blindate di sicurezza
    Inferriate blindate di sicurezza...
    329.00
Notizie che trattano Locale cantina che potrebbero interessarti
È possibile detrarre gli interessi del mutuo per acquisto pertinenza?

È possibile detrarre gli interessi del mutuo per acquisto pertinenza?

Mutui e assicurazioni casa - Che succede se si stipula un mutuo per acquistare una pertinenza all'abitazione principale? Si potrà beneficiare della detrazione del 19% sugli interessi passivi?
Guida all'acquisto del frigo cantina

Guida all'acquisto del frigo cantina

Frigoriferi - Il frigo cantina, detto anche cantinetta, è un elettrodomestico utilizzato per consentire la conservazione del vino alle giuste temperature, anche in casa.

Cos'è e come si calcola la superficie catastale

Catasto - Cos'è e come si calcola la superficie catastale. Differenze con la vecchia disciplina di accatastamento degli immobili.

Conservazione ottimale del vino

Cucina - Per avere sempre a disposizione in casa,  la vostra preziosa collezione di bottiglie con etichette pregiate oggi c'e'il freddo-cantina VarioCooling

Cantine refrigeranti

Arredamento - La passione per il vino e la cultura millenaria ad esso correlata sono da anni al centro di iniziative mediatiche in tutto il mondo, con Paesi che riscoprono

Come conservare nel miglior modo possibile il vino in cantina

Soluzioni progettuali - Suggerimenti e consigli per conservare al meglio le bottiglie di vino nella cantina di casa, rispettando indicazioni di umidità, temperatura e assenza di luce.

Ventilazione Contro Umidità

Risanamento umidità - L'eliminazione dell'umidità nei locali adibiti a tavernette con la ventilazione dei pavimenti e delle pareti perimetrali si realizza con economici tubi e poggioli.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img rosariabbate52
La cantina della mia casa in montagna si trova al piano zero del fabbricato ed è la terza a partire dal muro perimetrale. Il predetto muro del fabbricato confina con un...
rosariabbate52 02 Agosto 2017 ore 21:43 3
Img elisamts88
Buongiorno, ho un dubbio riguardo la pertinenza di spese per la riparazione di due problemi strutturali verificatisi nell'appartamento (anni '70) in cui sono in affitto. Un...
elisamts88 12 Settembre 2019 ore 14:09 1
Img homesweethome23
Buongiorno a tutti, ieri ci siamo accorti di avere in cantina un'ispezione della linea di fognatura condominiale. Casa appena comprata e nessuno ci aveva mai detto nulla. Secondo...
homesweethome23 17 Aprile 2019 ore 10:42 1
Img anonimo
Buongiorno a tutti e complimenti per il forum. Prima di esporvi il problema vorrei farvi una piccola premessa, in modo da comprendere bene la situazione. Nel 2014 un imprenditore...
anonimo 26 Gennaio 2017 ore 12:05 1
Img lorep85
Buongiorno,l'amministratore mi chiede le chiavi della mia cantina su cui il condominio ha servitù poiché vi passano tubi di scarico.Dato che le volte che abbiamo...
lorep85 21 Marzo 2015 ore 14:29 1