Locale cantina in condominio

Nozione di cantina

Quando si fa riferimento ad una cantina, s'intende indicare quel locale che costituisce un'unità immobiliare autonoma ovvero una pertinenza dell'unità principale, la cui destinazione è quella di deposito ed il cui accesso solitamente è ubicato al piano seminterrato o interrato dell'edificio stesso anche se non mancano casi di cantine poste in spazi aperti, in quel caso si definiscono più correttamente a ripostigli.

A livello catastale la cantina va equiparata ai magazzini e locali di deposito che sono indicati alla categoria C/2 del N.C.E.U.

Quali sono le principali caratteristiche e problematiche che bisogna affrontare quando si parla della cantina?

Innanzitutto bisogna capire quando la cantina deve essere considerata una pertinenza e quando, invece, si potrà considerarla un'unità immobiliare a sè stante e quindi bene immobile suscettibile di circolazione autonoma.

Le pertinenze, secondo l'art. 817 c.c., sono quelle cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.

La norma è chiusa dal secondo comma, il quale afferma che la decisione su tale destinazione è posta in capo al proprietario della cosa principale o a chi ha un diritto reale sulla medesima.

Cantina di pertinenza

Il successivo art. 818 c.c. chiarisce il regime delle pertinenze affermando che gli atti e i rapporti giuridici (ad esempio compravendite) che hanno per oggetto l'unità immobiliare principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.

In questo contesto la norma viene chiusa dal secondo comma che chiarisce che le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.

Alcuni esempi chiariranno il contenuto di queste norme.

Poniamo il caso che Tizio acquisti una villetta unifamiliare che al piano interrato, come pertinenza ha una piccola cantinola.

Successivamente, nel momento in cui Tizio deciderà di rivendere la propria abitazione potrà separare la cessione della villetta da quella della cantina, vendendole separatamente o mantenendo la proprietà di quest'ultima.

Trattandosi di una pertinenza è chiaro che se nell'atto d'acquisto non è disposto nulla, essa sarà ceduta assieme alla cosa principale.

Quella appena descritta, per quanto concerne le abitazioni unifamiliari è più che altro un'ipotesi di scuola, ma non lo è per le cantine di pertinenza di appartamenti posti in condominio.

In questi casi è ben più ricorrente che l'iniziale vincolo di pertinenzialità, nato in base alla prima cessione dell'appartamento, sia escluso nelle successive alienazioni.

Può anche accadere il contrario, ossia che il proprietario dell'abitazione ceda la cantina, posto che, come abbiamo detto, le pertinenze possono formare oggetto di autonomi rapporti giuridici.

Molto spesso i proprietari delle cantine – soprattutto nelle abitazioni unifamiliari o in quei casi in cui la stessa è comunque sottoposta all'appartamento (si pensi alle ipotesi degli appartamenti in condominio posti al piano terra ed aventi al di sotto la cantina di pertinenza) – ipotizzano una loro trasformazione in tavernetta.

Quando è possibile fare ciò?

Al riguardo è necessario ottenere un'autorizzazione amministrativa; andrà valutato caso per caso se sarà necessario un permesso di costruire o se sarà, invece, sufficiente una D.I.A.

Nel caso di edificio condominiale, inoltre, dovrà essere rispettato anche l'art. 1122 c.c. a norma del quale ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.

In pratica è necessario accertarsi, preventivamente, che gli interventi sul solaio (ad esempio per mettere in comunicazione con una scala, la cantina con l'appartamento) non rechino pregiudizio alla stabilità del palazzo.

In ogni caso alla trasformazione della cantina in tavernetta deve seguire la richiesta di un nuovo certificato di agibilità.

Cantina condominiale

Se la cantina posta in un edificio in condominio risulta essere di proprietà di tutti i condomini, ognuno di essi avrà diritto di usarla nel modo che ritiene più opportuno, facendo salva la sua destinazione ed il pari diritto degli altri condomini e senza che l'uso individuale possa recare pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro dell'edificio (art. 1102 c.c.).

L'assemblea può sempre decidere di regolamentare l'uso della cantina condominiale, purché tale regolamentazione non si traduca in una lesione del diritto dei singoli sulle cose comuni, in quel caso la deliberazione assembleare dovrebbe essere considerata affetta da nullità (cfr. Cass. SS.UU. n. 4806/05).

I condomini possono decidere di affittare la cantina condominiale con le maggioranze previste in relazione alla disciplina dell'uso delle cose comuni, ossia con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno la metà del valore millesimale dell'edificio (art. 1138 c.c.).

Per le locazioni ultranovennali, così come per la decisione di cedere quell'unità immobiliare è necessario il consenso di tutti i partecipanti al condominio (cfr. art. 1108 c.c.).