Questo sito utilizza cookie tecnici per annunci non profilati sulla tua esperienza di navigazione e cookie di terze parti per mostrarti invece annunci personalizzati in linea con le tue preferenze di navigazione.

Per conoscere quali annunci di terze parti sono visibili sulle nostre pagine leggi l'informativa.
Per negare il consenso dei soli cookie relativi alla profilazione clicca qui.

Puoi invece acconsentire all'utilizzo dei cookie personalizzati accettando questa informativa.

ACCETTA
madex

Pertinenze di un'abitazione: cosa sono e modalità di accatastamento

Cosa sono le pertinenze e quali sono le modalità di accatastamento. Vediamo in cosa consistono e quali sono le regole per la loro circolazione in caso di vendita
19 Giugno 2018 ore 15:50 - NEWS Proprietà

Cosa sono le pertinenze?


Nel linguaggio comune il termine pertinenza viene impiegato per fare riferimento a elementi connessi alla propria abitazione. Il codice civile ci dà una definizione di pertinenze.
Si tratta, ai sensi di quanto disposto all'articolo 817, delle cose, mobili o immobili destinate in modo durevole, al servizio o all'ornamento di un'altra cosa, mobile o immobile.

L'autorimessa è, ad esempio, una pertinenza dell'abitazioneprincipale. La legge precisa che la destinazione della pertinenza deve essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Di frequente ci si chiede se debba esistere necessariamente un collegamento fisico tra la pertinenza e la cosa principale. Molte persone sono proprietarie di garage o altri locali che non si trovano nelle immediate vicinanze dell'abitazione e per questo nasce il dubbio circa il vincolo pertinenziale con l'abitazione.

Box auto, una pertinenza dell'abitazione
I box auto e i ripostigli lontani da casa rientrano tra le pertinenze?

Chiarire questo aspetto è rilevante dal punto di vista fiscale e, in caso di compravendita, ai fini della esatta individuazione dei beni costituenti oggetto dell'atto di alienazione.
La questione è stata di recente chiarita dalla Corte di Cassazione con un' importante sentenza.

I giudici di legittimità hanno stabilito che, per definirsi pertinenza, il bene non deve necessariamente essere strutturalmente e fisicamente collegato alla cosa principale, potendo trovarsi anche molto distante da esso. Il legame tra bene principale e pertinenza è di tipo economico funzionale e può sussistere anche da lontano.

Pertinenze e abitazione principale

Quali sono i requisiti per un rapporto di pertinenza?



  • Elemento oggettivo, dato dalla destinazione della cosa (la pertinenza) al servizio o all'ornamento di un'altra (la cosa principale), caratterizzato da durevolezza; non deve trattarsi di un rapporto meramente occasionale;

  • elemento soggettivo, ossia la volontà del proprietario o del titolare di un diritto reale sulla cosa principale di operare tale destinazione.


Risulta così evidente che la pertinenza assume il carattere dell'accessorietà rispetto al bene principale al quale è connesso, in forza di una relazione di complementarietà.

La pertinenza è uno strumento tendente a conservare o accrescere le qualità intrinseche della cosa principale. Pensando a un'abitazione, la pertinenza è un istituto che presuppone la separabilità rispetto alla cosa principale e in questo va tenuta distinta dalla parte che, avendo funzione costitutiva essenziale presenta il carattere dell'inseparabilità.


Modalità di circolazione delle pertinenze


Quando si vende o si acquista un'abitazione è fondamentale sapere come si trasferiscono le sue pertinenze. Qual è il regime giuridico delle pertinenze?

Esso è disciplinato dall'articolo 818 del codice civile, in base al quale gli atti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale (appartamento) comprendono anche le pertinenze (box, cantine), se non è diversamente disposto. L'aspetto assume particolare rilievo in materia di compravendita immobiliare o di donazione.


Che succede dunque se nell'atto di vendita o di donazione manca una esplicita informazione in merito alle pertinenze?

Il vincolo pertinenziale, anche in assenza di precisazione, si presume esistente.
Si presume che il proprietario che ha trasferito la proprietà dell'abitazione principale abbia volute includere anche le sue pertinenze.

Esse vengono dunque trasferite con il bene principale come sostenuto dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 8277/16 del 27.04.2016.

Poco prima abbiamo detto che, secondo quanto disposto dal legislatore, il rapporto pertinenziale può essere costituito unicamente dal proprietario del bene principale o dal titolare del diritto reale.

Qualora il proprietario della cosa principale dovesse includere anche una pertinenza appartenente ad altri si applica quanto disposto dall’articolo 819 codice civile che indica quali sono le tutele a favore dell'effettivo proprietario delle pertinenze


Quali sono le tutele a favore dell'effettivo proprietario delle pertinenze?

L'effettivo proprietario della pertinenza potrà invocare a protezione dei suoi interessi, quanto stabilito all'articolo 819 del codice civile, in base al quale la destinazione di una cosa a servizio o ornamento di un'altra non pregiudica i diritti preesistenti a favore di terzi.

A questa regola c'è tuttavia un'eccezione: prevale l'acquisto della cosa principale e della pertinenza a favore dell'acquirente in buona fede. Ciò significa che solo in caso di mala fede dell'acquirente della cosa principale, il rapporto pertinenziale viene meno.

I principi sopra esposti non trovano applicazione nel caso in cui la pertinenza sia un immobile o bene mobile iscritto nei pubblici registri, in quanto il suo proprietario può rivendicarla anche nei confronti dell'acquirente di buona fede, a condizione che il suo diritto sulla pertinenza risulti da atto avente data certa anteriore rispetto al trasferimento.


Cessazione del rapporto pertinenziale


Il rapporto pertinenziale può venire meno al verificarsi di determinate situazioni:

- il perimento di uno dei due beni considerati;

- inidoneità del bene strumentale a svolgere la sua destinazione rispetto al bene principale;

- la volontà del proprietario del bene principale: la pertinenza può avere sorte autonoma ed essere oggetto di atto separato. Il proprietario, per esempio, trasferisce a terzi la proprietà dell'abitazione principale e si riserva la proprietà della pertinenza (ad esempio il box auto) o viceversa, cede il garage e resta proprietario della casa.


Le pertinenze dell'abitazione e modalità di accatastamento



Quali sono le pertinenze dell'abitazione principale?


Si considerano pertinenze della casa le cantine, i box auto, le soffitte, ovvero gli immobili rientranti nelle seguenti categorie catastali:

  • C/2, magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti, solai;

  • C/6, stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse (senza fine di lucro);

  • C/7, tettoie chiuse o aperte.


Cantina e ripostiglio pertinenze abitazione
Bisogna innanzitutto capire cosa si intende per accatastamento.

Con questo termine si fa riferimento ad una pratica che risulta obbligatoria in due situazioni:

- qualora si effettuino interventi di variazione su un'unità immobiliare già esistente, tali da modificare la rendita catastale;

- quando vengono ultimati i lavori di costruzione di un nuovo immobile.

A cosa serve l'accatastamento?



  • serve per presentare la pratica di fine lavori;

  • per ottenere l'agibilità di un immobile e determinare la rendita, indispensabile per calcolare le imposte dovute sull'immobile.

Come è stata modificata di recente la normativa relativa all'accatastamento delle pertinenze?

Nel 2016 la normativa catastale è stata oggetto di modifica; ne è conseguita l'introduzione di alcune novità in merito all'accatastamento delle pertinenze di fabbricati di nuova costruzione che ha determinato maggiori spese per le parti interessate. Vediamo di cosa si tratta.

Le novità concernono le pertinenze classificate nella categoria C2, ovvero quelle aventi accessoautonomo rispetto all'abitazione principale. Si pensi alle cantine e soffitte cui si accede dalla strada o da parti comuni dell'immobile, escluse quindi cantine e soffitte con accesso diretto dall'abitazione.

Prima della riforma evidenziata, le cantine e soffitte assegnate a un alloggio venivano rappresentate sulla stessa planimetria dell'abitazione principale, come vano accessorio.
L'aggiornamento normativo riguarda esclusivamente le nuove costruzioni.

Nessuna variazione per le abitazioni esistenti; in caso di nuove costruzioni invece si dovrà accatastare cantine e solai nella categoria C2 come unità a sé stanti.
L'impatto della novità sarà sulla rendita catastale che, in questa maniera, sarà più elevata rispetto al precedente modo di procedere. Se prima le pertinenze, rappresentate come vano accessorio, avevano un'incidenza minima sulla rendita generale dell'alloggio, oggi la situazione è cambiata, costituendo vano principale del proprio specifico subalterno.

È fondamentale sapere a che categoria catastale appartiene un immobile, in quanto, ad esempio non è possibile abitare in un immobile accatastato come C2.


Accatastamento catastale e pagamento IMU


La legge che ha istituito l'IMU ha limitato il numero delle pertinenze dell'abitazione principale che possono fruire delle agevolazioni fiscali, per ciò che concerne il pagamento dell'Imu.
Il primo punto è che possono considerarsi pertinenze dell'abitazione principale solo le unità immobiliari rientranti nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

La seconda regola da seguire è che per ciascuna abitazione principale si potranno avere al massimo tre pertinenze, ognuna accatastata in una delle categorie sopra riportate.
Quindi un'unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale.

Ad esempio, per ciascuna casa, soltanto un box può essere classificato pertinenza a fini fiscali.
Nel caso in cui il contribuente abbia due box, dovrà decidere quale dei due considerare pertinenza, tenendo distinto l'altro ai fini dell'esclusione dal pagamento Imu.

In conclusione, le unità immobiliari che eccedono rispetto al numero massimo previsto dalla legge per l'assimilazione all'abitazione principale ai fini Imu, saranno soggette al pagamento dell'imposta municipale, pur essendo giuridicamente come pertinenze.

riproduzione riservata
Articolo: Pertinenze dell'abitazione
Valutazione: 2.96 / 6 basato su 70 voti.

Pertinenze dell'abitazione: Commenti e opinioni



ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Gaietta84
    Gaietta84
    Giovedì 10 Giugno 2021, alle ore 13:00
    Sono proprietaria di un appartamento in un immobile considerato bene storico.
    Ci sono due garage, per il garage per il quale devo pagare l'IMU va applicata comunque l'agevolazione bene storico essendo una pertinenza, oppure no?
    rispondi al commento
  • Guido
    Guido
    Martedì 18 Maggio 2021, alle ore 15:55
    Dovrei mettere in sicurezza un magazzino accatastato C2 (rifacimento tetto) che mi serve come deposito di materiale di un immobile in cui non vivo ubicato nel medesimo comune a circa 500 metri sempre a me intestato.
    Volendo usufruire del bonus 50% per ristrutturazione chiedo se il magazzino (C2) possa essere considerato come pertinenza dell'abitazione a me intestata.
    rispondi al commento
  • Franco
    Franco
    Lunedì 26 Ottobre 2020, alle ore 17:40
    Ho avuto in concessione dalla Regione Piemonte un fabbricato rurale.
    Tutti i terreni circostanti il casale sono tuttavia già stati dati in concessione per sei anni ad un allevatore ad uso di pascolo. Io sostengo che il terreno circostante l'abitazione è pertinenziale ed indispensabile per lo svolgimento delle attività agricole, pertanto ritengo che allo scadere della concessione, tra quattro anni, avrò diritto a avere in concessione tale terreno.
    La regione sostiene che l'allevatore avrà comunque diritto alla prelazione se vorrà mantenerlo.
    È corretto ciò che sostiene la Regione o è mio diritto avere il terreno di pertinenza ?
    rispondi al commento
  • Dany
    Dany
    Mercoledì 23 Settembre 2020, alle ore 13:17
    Ho una casa su due piani, due ingressi indipendenti, che comunicano con una scala.
    Qualche anno fa l'abbiamo divisa chiudendo l'accesso della scala con un solaio.
    Puo' rimanere accatastata come una unità immobiliare?
    Oppure, il piano di sotto, puo' diventare pertinenza?
    In questo caso, puo' esser affittato?
    rispondi al commento
  • Andrew
    Andrew
    Lunedì 14 Settembre 2020, alle ore 18:55
    Ho costruito una dependance con il piano casa di circa 30 mq.
    Ho fatto la domanda al Comune di Roma nel 2015.
    È cambiata la legge nel 2016, e ora che dovrei fare il fine lavori, il catasto mi dice che non posso accatastarla nella stessa particella ma devo fare una planimetria a parte, così mi risulta come seconda casa....ah ah
    Questo sarebbe il vantaggio del piano casa!
    Oneri concessori (salati) più Imu seconda casa!
    Ma non è una pertinenza dell'abitazione principale dentro lo stesso terreno?
    Non si riferisce solo ai C2?
    rispondi al commento
  • Fiorenzo
    Fiorenzo
    Domenica 5 Luglio 2020, alle ore 16:09
    Ho un locale di vecchia costruzione in categoria A2.
    Abito a circa 500 metri, il locale e casa si trovano nello stesso Comune e lo stesso foglio catastale, posso chiedere la pertinenza?
    rispondi al commento
  • Christiancastellani
    Christiancastellani
    Mercoledì 24 Giugno 2020, alle ore 18:15
    Un cancello carrabile scorrevole, può definirsi pertinenza (come un'autorimessa) di una abitazione (villetta) in costruzione, la quale beneficia dell'iva 4% ?
    La richiesta di applicazione dell' iva al 4% si può applicare anche sulla motorizzazione del cancello scorrevole o solo sulla motorizzazione del basculante dell'autorimessa?
    rispondi al commento
  • Carme14
    Carme14
    Venerdì 1 Maggio 2020, alle ore 16:04
    Sonousufruttuario di un appartamento, vorrei acquistare un posto macchina nel complesso condominiale, lo si può considerare pertinenza dell'immobile mia unica abitazione principale?
    rispondi al commento
  • Lulu1
    Lulu1
    Giovedì 23 Aprile 2020, alle ore 08:52
    Nel 2008 ho acquistato un appartamento (abitazione principale) con box.
    Nel 2015 ho acquistato un secondo box pertinenza di questa abitazione e ho usufruito della detrazione fiscale del 50% sulle spese di costruzione.
    A novembre 2019 ho venduto l'appartamento con il box, mantenendo la proprietà del box del 2015 e acquistato altra abitazione nello stesso comune con box.
    Posso continuare ad usufruire della detrazione fiscale sul box acquistato nel 2015, anche se ho venduto l'abitazione a cui era collegato?
    rispondi al commento
  • espandi
  • espandi
Torna Su Espandi Tutto
dona
Sostieni Lavorincasa.it Lavorincasa.it sulle Google News Sostieni Lavorincasa.it Lavorincasa.it sulle Google News Sostieni Lavorincasa.it Lavorincasa.it sulle Google News
REGISTRATI COME UTENTE
331.038 Utenti Registrati
REGISTRAZIONE AZIENDE
Notizie che trattano Pertinenze dell'abitazione che potrebbero interessarti


Tari maggiorata: ecco i chiarimenti da parte del Mef

Fisco casa - Con la circolare del Mef, pubblicata il 20 novembre scorso sono, stati definiti i nuovi criteri di calcolo della Tari le modalità di rimborso per i contribuenti

Esenzione Ici e pertinenze

Detrazioni e agevolazioni fiscali - Una recente sentenza rende illegittimo il Regolamento Comunale che esclude le pertinenze dall'esenzione Ici prima casa.

Cos'è e come si calcola la superficie catastale

Catasto - Cos'è e come si calcola la superficie catastale. Differenze con la vecchia disciplina di accatastamento degli immobili.

Agevolazioni fiscali: la deduzione per l'abitazione principale

Fisco casa - Per l'abitazione principale è prevista la deduzione dal reddito complessivo di un importo fino all'ammontare della rendita catastale dell'immobile e delle pertinenze.

Come accatastare le unità collabenti o ruderi

Catasto - L'Agenzia delle Entrate ha diffuso una nota con cui fornisce indicazioni su come accatastare le unità collabenti, cioè i fabbricati ridotti allo stato di ruderi.

Sanatoria catastale

Normative - La manovra finanziaria approvata ieri contiene, tra le altre misure, una nuova forma di condono edilizio.

Abitazione principale: la guida fiscale sulle pertinenze

Fisco casa - Cosa sono le pertinenze dell'abitazione principale? Di quale agevolazione fiscale è possibile fruire in caso di acquisto? E il trattamento fiscale da applicare?

In quali casi un impianto fotovoltaico deve essere accatastato?

Catasto - L'Agenzia del Territorio ha pubblicato una nota esplicativa per chiarire in quali casi un impianto fotovoltaico deve essere accatastato in maniera indipendente.

Accatastamento

Catasto - L'accatastamento è obbligatorio non solo per nuove costruzioni, ma anche per qualunque intervento che possa comportare una modifica della rendita catastale.
Discussioni Correlate nel Forum di Lavorincasa
Img chris db
Buongiorno,siamo in fase di ristrutturazione di una casa degli anni 50 e vorrei capire se possiamo usufruire del superbonus (ecobonus piuttosto che sismabonus).La porzione di casa...
chris db 21 Maggio 2021 ore 22:20 2
Img marcoatzeni
Salve a tutti, ho un dilemma su gli sfiati colonna di un abitazione che stiamo ristrutturando, la casa in questione ha diversi bagni tutti con una colonna fognaria autonoma tranne...
marcoatzeni 12 Aprile 2021 ore 22:53 7
Img kleinpest
Buongiorno,sono alla ricerca del software in oggetto che mi serve per inserire nella planimetria della casa in costruzione (che metto all'interno io) sia eventuali divisori in...
kleinpest 16 Marzo 2021 ore 09:37 1
Img leonardodon
Ho una casetta in legno di 7 mq non ancorata e fissa ma appoggiata sul terreno senza platea in cemento denunciata al mio comune con una semplice domanda in quanto rientra nelle...
leonardodon 22 Gennaio 2021 ore 22:46 2
Img lucaaltobelli
Caso: vecchia abitazione con muro in comune con abitazione adiacente:- il doppio salto di classe richiesto deve essere conseguito dall’edificio nel suo complesso o posso...
lucaaltobelli 30 Dicembre 2020 ore 17:18 1