Che cos'è una pertinenza?

NEWS DI Proprietà
Cosa sono le pertinenze? L'art. 817 del codice civile definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.
29 Gennaio 2010 ore 18:03
Avv. Alessandro Gallucci

Che cos'è una pertinenza?


PertinenzaL'art. 817 c.c. definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa.

Essa può essere tanto una cosa mobile (si pensi all'autoradio installata nell'autovettura), tanto una cosa immobile (sia pensi alla cantina rispetto all'abitazione).

Chi decide la destinazione pertinenziale?

Che succede se la cosa principale viene ceduta?


Sono queste le domande principali che bisogna porsi quando si parla di pertinenze.

Partiamo in primo luogo dalla decisione del carattere pertinenziale della cosa.
In primo luogo, con riferimento agli immobili, può essere la stessa struttura dello stabile a portare a considerare la cosa come una pertinenza.
Si pensi al caso dei balconi.

È chiaro che, salvo una particolare conformazione dell'appartamento, essi dovranno, per forza di cose, essere considerati una pertinenza della casa che vi si affaccia.

In altri casi, sempre in relazione agli immobili, starà al proprietario decidere se una determinata cosa debba essere considerata un'unità immobiliare autonoma o una pertinenza.


È questo il senso del secondo comma dell'art. 817 c.c. che recita:
La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

PertinenzaSi pensi ai casi delle cantine che, molto spesso, vengono cedute come pertinenze dell'unità immobiliare ma che, in altre circostanze possono, essere cedute anche autonomamente, sulla base di una libera scelta del proprietario.

L'utilizzo del verbo può nel secondo comma sopracitato è l'ulteriore dimostrazione di quanto detto all'inizio: la pertinenzialità alle volte può dipendere esclusivamente dalla conformazione dello stabile.

In alcuni casi, infine, il vincolo di pertinenzialità è sancito dalla legge.
Si pensi all'inciso iniziale dell'art. 9, primo comma, l. n. 122/89 (c.d. legge Tognoli) laddove si dice espressamente che:

I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti […].

In relazione alla tipo di pertinenza, dunque, si atteggia la circolazione giuridica di questi beni.

In linea generale vale quanto detto nel primo comma dell'art. 818 c.c. a norma del quale:
Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.


Tornando indietro all'esempio della cantina è chiaro che se nulla è stabilito in sede di compravendita, laddove risulti dagli atti come una pertinenza dell'abitazione, la stessa sarà ceduta assieme alla cosa principale.
Ai sensi del secondo comma dell'art. 818 c.c.: Le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici.

Questa regola soffre un'eccezione nel caso dei parcheggi realizzati ex art. 9 legge n. 122/89, poiché la legge pone un vincolo indissolubile di pertinenzialità delle aree destinate a parcheggio rispetto alle unità immobiliari poste in condominio.

PertinenzaLa norma è completata dal terzo comma che recita:

La cessazione della qualità di pertinenza non è opponibile ai terzi i quali abbiano anteriormente acquistato diritti sulla cosa principale.

Un esempio chiarirà il concetto espresso dalla norma.
Si pensi a Tizio che acquista un'automobile da Caio.
In quest'autovettura è incorporata un'autoradio.
In assenza di specifica pattuizione quest'ultima cosa sarà ceduta assieme alla macchina.

Successivamente, Caio decide di venderla autonomamente a Sempronio.

Il terzo, rispetto a questa compravendita, dovrà essere considerato Tizio; tuttavia in considerazione del fatto che quest'ultimo ha acquistato per primo la cosa principale (con l'annessa pertinenza), Sempronio non potrà pretendere l'autoradio.


Chiude l'insieme di norme codicistiche dedicato alle pertinenze l'art. 819 c.c. che recita:

La destinazione di una cosa al servizio o all'ornamento di un'altra non pregiudica i diritti preesistenti su di essa a favore dei terzi. Tali diritti non possono essere opposti ai terzi di buona fede se non risultano da scrittura avente data certa anteriore, quando la cosa principale è un bene immobile o un bene mobile iscritto in pubblici registri.

Tornando all'esempio dell'auto e della radio, si pensi che l'auto è di Tizio e l'autoradio di Caio, ma che Tizio venda l'automobile (e l'autoradio) a Sempronio.

In questo caso, se la circostanza che l'autoradio non fosse di proprietà del titolare della vettura non è desumibile da una scrittura avente data certa anteriore alla compravendita, Caio non potrà rivendicare presso Sempronio l'autoradio.

riproduzione riservata
Articolo: Pertinenza
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Pertinenza: Commenti e opinioni


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  • Giovanni
    Giovanni
    Venerdì 28 Ottobre 2016, alle ore 09:09
    Ho acquistato 2 anni fa un box dal costruttore legandolo alla prima casa con vincolo di pertinenzialità per fruire dei vantaggi fiscali.
    Dalla visura catastale però le 2 unità sembrerebbero separate, non trovo nessuna nota o riferimento al vincolo.
    E' corretto che sia cosi?
    Faccio questa domanda perchè non vorrei trovarmi in difficoltà con un possibile acquirente qualora dovessi vendere i 2 immobili (tassativamente insieme).
    rispondi al commento
  • Federico66
    Federico66
    Mercoledì 13 Maggio 2015, alle ore 12:08
    Buon giorno sto per procedere all'acquisto di un immobile distante circa due chilometri da casa mia. Tuttavia per funzione di utilizzo si potrebbe considerare pertinente. Dati gli sgravi fiscali nel caso di acquisto di un immobile di pertineza posso e dato art. 817 c.c. posso effetuare l'acquisto in tal senso senza incorrere in sanzioni o problemi di alcun genere? grazie F.
    rispondi al commento
  • Andreagagliardo
    Andreagagliardo
    Martedì 25 Novembre 2014, alle ore 16:32
    Buongiorno, vi scrivo perché un mio parente ha ereditato un appartamento, un tempo abitato e molto piccolo (circa 50 m.q.), attaccato al suo. Questo mini appartamento, che viene considerato come un'abitazione secondaria, è in realtà accessorio rispetto all'abitazione principale perché viene per lo più usato come lavanderia e/o dispensa. Sarebbe possibile dichiararlo come pertinenza (eventualmente trasformandolo)? Grazie per la risposta.
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Venerdì 3 Gennaio 2014, alle ore 12:18
    Buongiorno, ho acquistato un appartamento (secondo piano), con una cantina ( interrata) e terrazzo di proprietà in cui esistono due vani lavanderia ( terzo piano), facendo una visura catastale mi sono reso conto che sia la cantina che il terzo piano sono considerate due unità immobiliari a se stanti e non pertinenze della prima abitazione e quindi le pago come seconda abitazione.
    Volevo sapere se era possibile renderle pertinenze?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Giuseppe
      Mercoledì 8 Gennaio 2014, alle ore 15:18
      In linea teorica si, si rivolga ad un tecnico di sua fiducia per valutare il da farsi.
      rispondi al commento
  • Massimiliano Venditti
    Massimiliano Venditti
    Mercoledì 23 Ottobre 2013, alle ore 01:06
    Sono proprietario di un appartamento in uno stabile dove é presente anche una rimessa condominiale accatastata C/6.
    Di questa rimessa risulto proprietario per una quota di 1/30.
    Puó essere considerata pertinenza secondo lei?
    rispondi al commento
  • Simone
    Simone
    Mercoledì 2 Ottobre 2013, alle ore 12:38
    Buongiorno, ho un immobile e ho rilevato che il precedente proprietario aveva acquistato successivamente anche un terreno agricolo (200 mq) confinante con la corte comune dell'appartamento da me acquistato dove passano sia il servizio idrico che del gas.
    Sul terreno il precedente proprietario ha posto una catena che mi impedisce l'ingresso da eventuali manutenzioni.
    Il terreno è da considerare un pertinenza dell'appartamento di mia proprietà?
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Simone
      Venerdì 4 Ottobre 2013, alle ore 17:47
      No se questo non è speficiato negli atti d'acquisto ed il terreno non è considerato pertinenza a livello catastale, al massimo su quel terreno può dirsi esistente una servitù.
      rispondi al commento
  • Bruna Bianchi Durelli
    Bruna Bianchi Durelli
    Giovedì 26 Settembre 2013, alle ore 14:16
    Buongiorno, sto acquistando una seconda cantina nello stabile ove possiedo già appartamento (prima casa) con pertinenti cantina e box.
    Questa seconda cantina può / deve essere annessa quale pertinenza all'appartamento?
    Visto che le imposte su di essa saranno dovute comunque come "seconda casa" posso acquistarla senza renderla pertinenziale?
    Grazie mille per una una risposta.
    Buon lavoro.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Bruna Bianchi Durelli
      Giovedì 26 Settembre 2013, alle ore 15:26
      Si, può escludere il vincolo di pertinenza.
      rispondi al commento
  • Salvatore
    Salvatore
    Martedì 4 Giugno 2013, alle ore 17:38
    Buongiorno, sto acquistando un appartamento, è stato firmato il compromesso e fra poco il rogito.
    Nell'apppartamento è presente un termocamino inserito a muro, per il quale, dopo aver sottoscrizione del compromesso, il venditore ha richiesto una somma extracontrattuale, pena asportazione dello stesso in caso contrario.
    E' legittimo tale comportamento?
    Non è l'apparecchio una pertinenza per destinazione. Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Salvatore
      Mercoledì 5 Giugno 2013, alle ore 15:19
      Per Salvatore: il termocamino è un accessorio dell'appartamento e salvo patto contrario deve presumwersi inserito nell'atto di vendita (art. 1477 C.C.) Contesti fermamente questo modo di operare del venditore.
      rispondi al commento
  • Stephan
    Stephan
    Giovedì 23 Maggio 2013, alle ore 10:40
    Ho comprato un box con diritto di superfice per 90 anni dal comune di Milano.
    Senza vincolo di pertinenzialita ma vendibile solo a residenti nell'ambito cittadino.
    Il box dista 100 mt da casa mia, desidero sapere se per IMU posso considerarlo come pertinenziale?
    Grazie.
    rispondi al commento
    • Legale
      Legale Stephan
      Martedì 28 Maggio 2013, alle ore 08:55
      Per Stephan: a nostro avviso no perché non è pertinenziale ma è un'unità immobiliare autonoma.
      rispondi al commento
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