Pertinenze di un'abitazione: cosa sono e modalità di accatastamento
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Cosa sono le pertinenze?
Nel linguaggio comune il termine pertinenza viene impiegato per fare riferimento a elementi connessi alla propria abitazione. Il codice civile ci dà una definizione di pertinenze.
Si tratta, ai sensi di quanto disposto all'articolo 817, delle cose, mobili o immobili destinate in modo durevole, al servizio o all'ornamento di un'altra cosa, mobile o immobile.
L'autorimessa è, ad esempio, una pertinenza dell'abitazioneprincipale. La legge precisa che la destinazione della pertinenza deve essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.
Di frequente ci si chiede se debba esistere necessariamente un collegamento fisico tra la pertinenza e la cosa principale. Molte persone sono proprietarie di garage o altri locali che non si trovano nelle immediate vicinanze dell'abitazione e per questo nasce il dubbio circa il vincolo pertinenziale con l'abitazione.
I box auto e i ripostigli lontani da casa rientrano tra le pertinenze?
Chiarire questo aspetto è rilevante dal punto di vista fiscale e, in caso di compravendita, ai fini della esatta individuazione dei beni costituenti oggetto dell'atto di alienazione.
La questione è stata di recente chiarita dalla Corte di Cassazione con un' importante sentenza.
I giudici di legittimità hanno stabilito che, per definirsi pertinenza, il bene non deve necessariamente essere strutturalmente e fisicamente collegato alla cosa principale, potendo trovarsi anche molto distante da esso. Il legame tra bene principale e pertinenza è di tipo economico funzionale e può sussistere anche da lontano.
Quali sono i requisiti per un rapporto di pertinenza?
- Elemento oggettivo, dato dalla destinazione della cosa (la pertinenza) al servizio o all'ornamento di un'altra (la cosa principale), caratterizzato da durevolezza; non deve trattarsi di un rapporto meramente occasionale;
- elemento soggettivo, ossia la volontà del proprietario o del titolare di un diritto reale sulla cosa principale di operare tale destinazione.
Risulta così evidente che la pertinenza assume il carattere dell'accessorietà rispetto al bene principale al quale è connesso, in forza di una relazione di complementarietà.
La pertinenza è uno strumento tendente a conservare o accrescere le qualità intrinseche della cosa principale. Pensando a un'abitazione, la pertinenza è un istituto che presuppone la separabilità rispetto alla cosa principale e in questo va tenuta distinta dalla parte che, avendo funzione costitutiva essenziale presenta il carattere dell'inseparabilità.
Modalità di circolazione delle pertinenze
Quando si vende o si acquista un'abitazione è fondamentale sapere come si trasferiscono le sue pertinenze. Qual è il regime giuridico delle pertinenze?
Esso è disciplinato dall'articolo 818 del codice civile, in base al quale gli atti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale (appartamento) comprendono anche le pertinenze (box, cantine), se non è diversamente disposto. L'aspetto assume particolare rilievo in materia di compravendita immobiliare o di donazione.
Che succede dunque se nell'atto di vendita o di donazione manca una esplicita informazione in merito alle pertinenze?
Il vincolo pertinenziale, anche in assenza di precisazione, si presume esistente.
Si presume che il proprietario che ha trasferito la proprietà dell'abitazione principale abbia volute includere anche le sue pertinenze.
Esse vengono dunque trasferite con il bene principale come sostenuto dalla Corte di Cassazione con ordinanza n. 8277/16 del 27.04.2016.
Poco prima abbiamo detto che, secondo quanto disposto dal legislatore, il rapporto pertinenziale può essere costituito unicamente dal proprietario del bene principale o dal titolare del diritto reale.
Qualora il proprietario della cosa principale dovesse includere anche una pertinenza appartenente ad altri si applica quanto disposto dall'articolo 819 codice civile che indica quali sono le tutele a favore dell'effettivo proprietario delle pertinenze
Quali sono le tutele a favore dell'effettivo proprietario delle pertinenze?
L'effettivo proprietario della pertinenza potrà invocare a protezione dei suoi interessi, quanto stabilito all'articolo 819 del codice civile, in base al quale la destinazione di una cosa a servizio o ornamento di un'altra non pregiudica i diritti preesistenti a favore di terzi.
A questa regola c'è tuttavia un'eccezione: prevale l'acquisto della cosa principale e della pertinenza a favore dell'acquirente in buona fede. Ciò significa che solo in caso di mala fede dell'acquirente della cosa principale, il rapporto pertinenziale viene meno.
I principi sopra esposti non trovano applicazione nel caso in cui la pertinenza sia un immobile o bene mobile iscritto nei pubblici registri, in quanto il suo proprietario può rivendicarla anche nei confronti dell'acquirente di buona fede, a condizione che il suo diritto sulla pertinenza risulti da atto avente data certa anteriore rispetto al trasferimento.
Cessazione del rapporto pertinenziale
Il rapporto pertinenziale può venire meno al verificarsi di determinate situazioni:
- il perimento di uno dei due beni considerati;
- inidoneità del bene strumentale a svolgere la sua destinazione rispetto al bene principale;
- la volontà del proprietario del bene principale: la pertinenza può avere sorte autonoma ed essere oggetto di atto separato. Il proprietario, per esempio, trasferisce a terzi la proprietà dell'abitazione principale e si riserva la proprietà della pertinenza (ad esempio il box auto) o viceversa, cede il garage e resta proprietario della casa.
Le pertinenze dell'abitazione e modalità di accatastamento
Quali sono le pertinenze dell'abitazione principale?
Si considerano pertinenze della casa le cantine, i box auto, le soffitte, ovvero gli immobili rientranti nelle seguenti categorie catastali:
- C/2, magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti, solai;
- C/6, stalle, scuderie, rimesse, posti auto, autorimesse (senza fine di lucro);
- C/7, tettoie chiuse o aperte.
Bisogna innanzitutto capire cosa si intende per accatastamento.
Con questo termine si fa riferimento ad una pratica che risulta obbligatoria in due situazioni:
- qualora si effettuino interventi di variazione su un'unità immobiliare già esistente, tali da modificare la rendita catastale;
- quando vengono ultimati i lavori di costruzione di un nuovo immobile.
A cosa serve l'accatastamento?
- serve per presentare la pratica di fine lavori;
- per ottenere l'agibilità di un immobile e determinare la rendita, indispensabile per calcolare le imposte dovute sull'immobile.
Come è stata modificata di recente la normativa relativa all'accatastamento delle pertinenze?
Nel 2016 la normativa catastale è stata oggetto di modifica; ne è conseguita l'introduzione di alcune novità in merito all'accatastamento delle pertinenze di fabbricati di nuova costruzione che ha determinato maggiori spese per le parti interessate. Vediamo di cosa si tratta.
Le novità concernono le pertinenze classificate nella categoria C2, ovvero quelle aventi accessoautonomo rispetto all'abitazione principale. Si pensi alle cantine e soffitte cui si accede dalla strada o da parti comuni dell'immobile, escluse quindi cantine e soffitte con accesso diretto dall'abitazione.
Prima della riforma evidenziata, le cantine e soffitte assegnate a un alloggio venivano rappresentate sulla stessa planimetria dell'abitazione principale, come vano accessorio.
L'aggiornamento normativo riguarda esclusivamente le nuove costruzioni.
Nessuna variazione per le abitazioni esistenti; in caso di nuove costruzioni invece si dovrà accatastare cantine e solai nella categoria C2 come unità a sé stanti.
L'impatto della novità sarà sulla rendita catastale che, in questa maniera, sarà più elevata rispetto al precedente modo di procedere. Se prima le pertinenze, rappresentate come vano accessorio, avevano un'incidenza minima sulla rendita generale dell'alloggio, oggi la situazione è cambiata, costituendo vano principale del proprio specifico subalterno.
È fondamentale sapere a che categoria catastale appartiene un immobile, in quanto, ad esempio non è possibile abitare in un immobile accatastato come C2.
Accatastamento catastale e pagamento IMU
La legge che ha istituito l'IMU ha limitato il numero delle pertinenze dell'abitazione principale che possono fruire delle agevolazioni fiscali, per ciò che concerne il pagamento dell'Imu.
Il primo punto è che possono considerarsi pertinenze dell'abitazione principale solo le unità immobiliari rientranti nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.
La seconda regola da seguire è che per ciascuna abitazione principale si potranno avere al massimo tre pertinenze, ognuna accatastata in una delle categorie sopra riportate.
Quindi un'unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale.
Ad esempio, per ciascuna casa, soltanto un box può essere classificato pertinenza a fini fiscali.
Nel caso in cui il contribuente abbia due box, dovrà decidere quale dei due considerare pertinenza, tenendo distinto l'altro ai fini dell'esclusione dal pagamento Imu.
In conclusione, le unità immobiliari che eccedono rispetto al numero massimo previsto dalla legge per l'assimilazione all'abitazione principale ai fini Imu, saranno soggette al pagamento dell'imposta municipale, pur essendo giuridicamente come pertinenze.
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