APE nelle aste giudiziarie

Cosa sono l'APE e le aste giudiziarie

Ormai è noto che in caso di vendita di un immobile è necessario allegare al contratto di compravendita l'Attestato di Prestazione Energetica (APE), ossia un documento che indica al cittadino il consumo di energia annuale dell'immobile.

Oltre alla compravendita, esistono anche altre modalità con cui si può entrare in possesso di un immobile, come ad esempio le aste giudiziarie. Si tratta di uno strumento per attuare la vendita forzata di un bene a cui si ricorre quando un privato o una società sono gravati da debiti insoluti.

L'APE è necessario anche per immobili venduti all'asta?

Il Consiglio Nazionale del Notariato ha da poco pubblicato lo Studio n.263-2014/C, che tratta proprio questo argomento ed è intitolato Vendita forzata e attestato di prestazione energetica.

Lo studio approfondisce le singole discipline nazionali inerenti le vendite forzate da un lato e l'attestato di prestazione energetica dall'altro, analizzando possibili legami e relazioni.

La disciplina nazionale relativa all'Attestato di Prestazione Energetica trova origine da prescrizioni della normativa europea, che hanno l'obiettivo di disciplinare l'attività negoziale/contrattuale di circolazione di beni immobili. L'Unione Europea lascia invece al diritto interno dei singoli Stati membri la regolamentazione in materia di procedimenti giudiziali.

Così in Italia esiste una disciplina che riguarda l'APE e che stabilisce obblighi e sanzioni nelle normali compravendite ed un'altra disciplina speciale sulla vendita coattiva per l'attuazione del credito insoddisfatto, che stabilisce contenuti, forme e mezzi di impugnazione del tutto autonomi.

La disciplina nazionale inerente l'APE (D.Lgs 192 del 2005 e successive modifiche) è impostata regolando una vendita negoziale (ossia che prevede una negoziazione, in parole semplici una trattativa tra le parti) e sanzionando una sola o entrambe le parti di una compravendita consensuale. Secondo il Notariato tale normativa non può essere, in assenza di un'indicazione specifica, automaticamente applicabile anche alle vendite forzate.

L'APE non è necessario in caso di aste giudiziarie

Lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato ritiene che né nell'originaria formulazione dell'art.6 del D.Lgs 192 del 2005, né nelle riformulazioni che si sono succedute fino ad oggi sono rinvenibili sicuri indici di volontà da parte del legislatore nazionale di includere nella disciplina inerente l'APE anche le vendite forzate attuate a mezzo di decreto di trasferimento in ambito giudiziale. Questo sulla base di diversi indizi rilevabili sia nell'uso dei termini che a livello sistematico.

Il Notariato rileva poi che, se anche si volesse escludere a priori l'interpretazione appena data e che quindi la normativa inerente l'APE sia da intendersi estesa anche all'ambito delle vendite forzate, le eventuali violazioni non potrebbero mai comunque determinare l'applicabilità delle sanzioni amministrative previste.

Infatti non si vede come si possa applicare la sanzione prevista per la violazione dell'obbligo di dotazione dell'APE (che è a carico del proprietario in caso di vendita) a chi subisce coattivamente l'alienazione del proprio bene.

Come anche non ha senso parlare di sanzioni amministrative alle parti della vendita per violazione dell'obbligo di inserimento nel contratto della clausola con la quale l'acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione tra cui l'APE o dell'obbligo di allegazione dell'APE al contratto. Infatti non si può parlare di contratto fra parti, visto che il decreto di trasferimento è un atto unilaterale del Giudice delle Esecuzioni, sul cui contenuto le parti non possono incidere.

L'APE può essere comunque richiesto dal Giudice dell'Esecuzione

Se l'analisi compiuta porta ad escludere dall'ambito di applicabilità della disciplina relativa all'APE le vendite forzate, non è da escludere che sul piano dell'opportunità il Giudice dell'Esecuzione, nel suo potere di direzione, possa stabilire che il perito stimatore doti l'immobile di Attestato di Prestazione Energetica ai fini di una più completa informazione. Come anche che l'APE sia consegnato all'acquirente o sia allegato al decreto di trasferimento.

Queste disposizioni del Giudice possono trovare giustificazione nelle particolari caratteristiche del bene, ad esempio quando un immobile ricade in classe energetica A o A+, elemento di cui appare più che opportuno dare informazione. Oppure può trovare giustificazione nel fatto che un immobile offerto con gli stessi elementi informativi previsti per le vendite negoziali potrà essere più facilmente commerciabile.

Diventano allora condivisibili le indicazioni di alcuni tribunali che prevedono di dotare i beni pignorati di APE, incaricandone il perito in sede di stima e allegando successivamente il documento al decreto di trasferimento. Ciò ovviamente non deve comportare l'applicazione dell'apparato sanzionatorio previsto per le sole vendite negoziali e consensuali.