Donazione: quando è previsto l'APE

APE e donazione

In seguito all'evolversi della normativa sul rendimento energetico, occorre fare chiarezza in merito agli obblighi di dotazione e di allegazione dell'APE soprattutto nel caso di trasferimenti di immobili a titolo gratuito, come la donazione, che possono creare dubbi e incertezze.

APE: l'attestato di prestazione energetica degli immobili

Recependo la normativa comunitaria sul rendimento energetico (la Direttiva comunitaria 2002/91/CE), il Legislatore ha adottato il decreto legislativo n. 192 del 2005 con cui è stato introdotto l'obbligo di dotazione del cosiddetto APE, l'attestato di prestazione energetica che ha sostituito il precedente ACE, attestato di certificazione energetica per gli edifici che comportano un dispendio energetico.

In sostanza l'APE è il documento reditto da un esperto qualificato con cui si attesta la prestazione, dal punto di vista energetico, di un immobile grazie a degli specifici indicatori. In particolare si misura la quantità annuale di energia effettivamente consumata o che si prevede di consumare per soddisfare le richieste standard di riscaldamento invernale, climatizzazione estiva e produzione di acqua calda.

In caso di compravendita immobiliare, l'APE si rivela un valido strumento con cui il proprietario e l'acquirente vengono informati sulle prestazione energetiche dell'immobile oggetto di cessione. All'immobile viene attribuita una specifica classe di efficienza energetica, che va da A+ (quella più alta) alla G (la più bassa).

A redigerlo deve essere un certificatore qualificato, che si caratterizzi per essere terzo indipendente rispetto al proprietario o al costruttore. La validità dell'attestato è di 10 anni.

APE: obbligo di dotazione, allegazione, consegna e informativa

Gli obblighi legati all'APE si diversificano come segue:

-obbligo di dotazione (può prescindere da un trasferimento di immobili, come nel caso di edifici nuovi e di edifici soggetti a ristrutturazioni importanti);

-obbligo di allegazione (reintrodotto dalla legge 4 agosto 2013 n. 90, in sede di conversione del D.L. 4 giugno 2013 n. 63, e per la cui violazione, il D.L. 23 dicembre 2013 n. 145 ha previsto una sanzione pecuniaria al posto della nullità del contratto di locazione e compravendita);

-obbligo di consegna (occorre inserire nel contratto di compravendita o locazione un'apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto la documentazione, comprensiva dell'attestato. La mancanza della clausola è punita con una sanzione pecuniaria);

-obbligo di informativa (occorre inserire un'apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni in ordine alla attestazione di prestazione energetica degli edifici. Se manca la clausola si applica una sanzione pecuniaria).

Obbligo dotazione APE: per quali immobili è previsto

Soffermandoci sull'obbligo di dotazione dell'APE, si deve sottolineare che tutti gli edifici che comportino un consumo energetico (sono esclusi quelli il cui consumo energetico sia inesistente o del tutto irrilevante come ad esempio portici, fabbricati in disuso o dichiarati inagibili), devono essere dotati dell'attestato di prestazione energetica.

Occorre però fare delle distinzioni, come ha specificato anche il Consiglio Nazionale del Notariato per cui l'APE deve essere previsto:

-indipendentemente da un trasferimento o locazione di immobili (intesi sia come nuovi edifici, ossia costruiti a seguito del rilascio del permesso di costruire o di DIA richiesto o presentato dopo l'8 settembre 2005, sia come edifici ristrutturati, in particolare però per le ristrutturazioni importanti che coinvolgono oltre il 25% della superficie dell'intero involucro dell'edificio comprensivo di tutte le unità immobiliari che lo costituiscono);

-in occasione del trasferimento e/o della locazione (tutti i fabbricati esistenti che comportano un consumo energetico e che devono essere dotati dell'attestato di prestazione energetica in occasione di un atto di trasferimento sia a titolo oneroso che a titolo gratuito ovvero di un nuovo contratto di locazione).

Legge n. 9/2014: le novità sugli obblighi APE

Il D.L. 23 dicembre 2013 n. 145 (convertito con legge 21 febbraio 2014 n. 9) ha previsto le seguenti novità:

-obbligo di allegazione, consegna, informativa escluso per gli atti di trasferimento dell'immobile a titolo gratuito;

-obbligo di consegna e informativa previsto per i nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione;

-obbligo di allegazione previsto per i soli contratti di nuova locazione aventi per oggetto interi edifici, rimanendo escluso tale obbligo oltre che per i contratti non soggetti a registrazione anche per i nuovi contratti di locazione aventi per oggetto singole unità immobiliari.

Donazione: obbligo di dotazione APE ma non di allegazione

Per quanto riguarda il trasferimento di immobili a titolo gratuito come la donazione non c'è l'obbligo di allegazione dell'APE, mentre, nel silenzio della legge, si prevede comunque l''obbligo di dotazione.

All'atto della donazione quindi l'immobile deve essere dotato dell'attestato di prestazione energetica, deve essere prodotto cioè dal proprietario che dona l'immobile il documento, ma non va allegato all'atto in via obbligatoria.

Non sono comunque previste sanzioni in caso di trasferimento di un immobile ad un soggetto terzo tramite un atto di donazione o comunque a titolo gratuito.