Come mettersi in regola in caso di affitti in nero

Affitti in nero

Fenomeno molto diffuso e a cui da sempre il legislatore ha cercato di porre un freno è quello degli affitti in nero. Un contratto di locazione si dice in nero quando non è conosciuto al Fisco e come tale non viene registrato all'Agenzia delle Entrate e su cui il proprietario di casa in tal modo non paga le tasse dovute.
Per tentare di contrastare questo fenomeno è recentemente intervenuta la Legge di Stabilità 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 280) che prevede un aggravio per i proprietari degli immobili dati in locazione in nero.

Ma prima di conoscere queste novità facciamo il punto della situazione e vediamo quali sono le sanzioni in cui si incorre affittando un immobile in nero e come rimediare e mettersi in regola con il Fisco.

Contratto di locazione: obbligatoria la registrazione

Uno dei principali adempimenti che si devono eseguire quando si stipula un contratto di locazione è la sua registrazione all'Agenzia delle Entrate.

Come si esegue la registrazione?
Il proprietario può recarsi personalmente presso un ufficio territoriale dell'Agenzia, presentando debitamente compilato un modello, chiamato mod. RLI.
È possibile anche eseguire la registrazione per via telematica, tramite un'applicazione web disponibile gratuitamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate, anch'essa chiamata RLI.

Per la registrazione dei contratti di locazione a uso abitativo, sia nel caso di registrazione telematica che diretta all'ufficio, sono dovute:

- l'imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità previste

- l'imposta di bollo, che è pari, per ogni copia da registrare, a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Si ricorda che esiste nel nostro ordinamento la cedolare secca sugli affitti che è una modalità di tassazione dei canoni d'affitto alternativa a quella ordinaria e che, a certe condizioni, può essere scelta dal locatore. Essa consiste nell'applicare al canone annuo di locazione un'imposta fissa, in sostituzione dell'Irpef e delle relative addizionali, dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo. Rimandiamo per approfondimenti al nostro articolo Cedolare secca sugli affitti.

Le sanzioni in caso di omessa registrazione del contratto di locazione

In caso di omessa registrazione del contratto di locazione, parziale occultamento del corrispettivo e omesso o tardivo versamento dell'imposta di registro gravano in capo al proprietario dell'immobile delle sanzioni amministrative che sono:

- in caso di omessa o tardiva registrazione del contratto: sanzione dal 120% al 240% dell'imposta di registro dovuta

- occultamento, anche parziale, del canone di locazione: sanzione dal 200% al 400% della differenza tra l'imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato

- tardivo pagamento dell'imposta: sanzione del 30% dell'imposta versata in ritardo.

Mancata registrazione locazione: le novità previste dalla Legge di Stabilità 2016

La Legge di Stabilità 2016 ha previsto l'obbligo di registrare il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo entro 30 giorni.

Entro 60 giorni dalla registrazione, inoltre, il locatore ha anche l'obbligo di comunicare all'inquilino l'avvenuta registrazione.
Tale comunicazione deve essere eseguita anche nei confronti dell'amministratore di condominio, ai fini dell'aggiornamento dell'anagrafe condominiale.
Se manca la registrazione entro 30 giorni dalla stipula, per la legge il contratto non esiste.
Si concede al conduttore, in caso di omessa registrazione nei termini indicati dalla legge, di ricorrere dinanzi all'autorità giudiziaria al fine di accertare l'esistenza del contratto di locazione.

Il conduttore può chiedere al giudice anche di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al valore minimo. Inoltre, si prevede che sono nulle tutte quelle clausole del contratto, ancor più se pattuite verbalmente, che prevedono una durata inferiore a quella prevista dalla legge, oppure un canone superiore a quello risultante dal documento scritto e registrato.

Affitti in nero: come rimediare con il ravvedimento operoso

Si prevede però per il locatore che non ha versato l'imposta di registro e che voglia rimediare mettendosi in regola la possibilità di usufruire dell'istituto del ravvedimento operoso. Il ravvedimento operoso consiste nel rimediare spontaneamente ed entro termini ben precisi, alle violazioni tributarie commesse pagando sanzioni ridotte a seconda dei giorni di ritardo con cui si ci mettere in regola.

Si può ricorrere al ravvedimento in tutti i casi in cui non sia stato già notificato un atto di liquidazione e di accertamento, comprese le comunicazioni di irregolarità, da parte dell'Agenzia delle entrate.

Nel caso di un contratto di locazione che viene registrato tardivamente, le sanzioni previste per chi decide di beneficiare dell'istituto del ravvedimento operoso, diverse a seconda dei giorni di ritardo, sono:

- registrazione contratto entro 30 giorni: sanzione ridotta ad 1/10 del 60%

- registrazione contratto dal 31esimo al 90esimo giorno: sanzione 1/10 del 120%

- registrazione contratto oltre il 90esimo ed entro 1 anno: sanzione dell'1/8 del 120%

- registrazione contratto oltre un anno ed entro 2 anni: sanzione di 1/7 del 120%

- registrazione contratto oltre due anni: sanzione di 1/6 del 120%

- registrazione contratto dopo la constatazione mediante processo verbale: sanzione di 17% del 15%.

Qualora l'omissione riguardi il mancato versamento dell'imposta di registro le sanzioni applicate con il ravvedimento operoso sono:

- versamento dal 1° al 14esimo giorno: sanzione ridotta a 1/15 di 1/10 del 15% per ogni giorno di ritardo

- versamento dal 15esimo al 30esimo giorno: sanzione di 1/10 del 15%

- versamento dal 31esimo al 90esimo giorno: sanzione di 1/9 del 15%

- versamento oltre il 90esimo ed entro 1 anno: sanzione di 1/8 del 30%

- versamento oltre 1 anno ed entro 2 anni: sanzione di 1/7 del 30%

- versamento oltre due anni: sanzione di 1/6 del 30%

- versamento dopo constatazione mediante processo verbale: sanzione di 1/5 del 30%.

Le sanzioni in caso di ravvedimento operoso si pagano utilizzando il modello F24 Elide in cui vanno indicati i seguenti codici tributo:

-1507 denominato LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione

-1508 denominato LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione

-1509 denominato LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI - Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi

-1510 denominato LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi.

Nel modello F24 Elide occorre riportare anche i dati di coloro che andranno ad effettuare il versamento, del contribuente e del coobbligato, in questo caso locatore e conduttore. In particolare per individuare la controparte del contratto, si deve utilizzare il codice identificativo 63 denominato Controparte.

Inoltre nella sezione CONTRIBUENTE si devono indicare:

- nei campi codice fiscale e dati anagrafici, il codice fiscale e i dati anagrafici della parte che effettua il versamento

- nel campo Codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare, il codice fiscale del soggetto, quale controparte (oppure di una delle controparti), unitamente al codice identificativo 63.

Nella sezione ERARIO ED ALTRO va indicato:

- nei campi codice ufficio e codice atto, nessun valore;

- nel campo tipo, la lettera F (identificativo registro);

- nel campo elementi identificativi il codice identificativo del contratto (composto da 17 caratteri e reperibile nella copia del modello di richiesta di registrazione del contratto restituito dall'ufficio o, per i contratti registrati per via telematica, nella ricevuta di registrazione).