Accatastamento

Che cos'è l'accatastamento?

L'accatastamento è una pratica necessaria per effettuare il censimento ai fini fiscali di un immobile, quando è di nuova costruzione o quando subisce delle modifiche.
Esso è uno dei documenti necessari per ottenere il certificato di agibilità di un immobile e serve ad attribuire la rendita catastale, che sarà poi la base imponibile su cui calcolare Imu, Irpef ed altre imposte.

Per effettuare un accatastamento, per il quale bisogna rivolgersi ad un tecnico abilitato, è necessario utilizzare un software predisposto dal Ministero delle Finanze e denominato DOCFA (Documento Catasto Fabbricati).

La pratica viene strutturata attraverso l'inserimento di una serie di dati tecnici e descrittivi che identificano l'immobile interessato, nonché attraverso l'acquisizione della relativa planimetria.

L'utilizzo dei sistemi informatici ormai da un po' di anni, consente di effettuare l'aggiornamento automatico ed immediato degli atti, senza dover attendere lunghi tempi per l'istruzione delle pratiche.

Nel caso in cui si tratti di una nuova costruzione è necessario redigere preliminarmente un Tipo Mappale, che serve per l'inserimento del fabbricato nella mappa catastale, come previsto dalla circolare n. 2 del 1988 dell'Agenzia del Territorio, per il passaggio da catasto terreni a catasto urbano.
Per redigere il Tipo Mappale il tecnico, oltre ad effettuare un sopralluogo, dovrà utilizzare una strumentazione ottica o GPS per poter eseguire il rilievo. Anche in questo caso per la pratica ci si serve di uno specifico software, PREGEO.

Il DOCFA viene presentato agli uffici provinciali dell'ex Catasto e, una volta approvato, viene rilasciata una ricevuta che comprende gli identificativi catastali ((foglio, numero o particella e subalterno) e la rendita.
Quest'ultima viene proposta dallo stesso tecnico che ha compilato il DOCFA, che la determina facendo una stima con riferimento a fabbricati simili presenti nella stessa zona, per cui l'Agenzia delle Entrate ha tempo un anno per eventualmente rettificarla. In tal caso, l'accertamento viene notificato al richiedente, che però ha 60 giorni di tempo per presentare ricorso alla competente Commissione Tributaria se non è d'accordo sull'entità della nuova rendita.

Al tecnico che compila il DOCFA occorrono i seguenti documenti:
- titolo di proprietà dell'immobile;
- dati della pratica edilizia con cui è stato realizzato o modificato;
- dati catastali (si possono evincere da una visura catastale);
- estratto di mappa;
- copia del documento d'identità e del codice fiscale del dichiarante.

Quando è necessario effettuare l'accatastamento?

L'accatastamento è necessario non solo per denunciare nuove costruzioni, ma anche quando si realizza qualunque intervento sul fabbricato che possa comportare una modifica della rendita catastale attribuita.


Alcune fattispecie in cui si presenta questa evenienza possono essere le seguenti:
- ampliamento di unità immobiliare: è il caso in cui, ad esempio, l'immobile viene modificato con l'aggiunta di altre stanze, di una veranda, ecc.;
- cambio di destinazione d'uso: anche quando non si effettuano lavori, ma si cambia l'uso per cui è destinato l'immobile, è necessario effettuare la denuncia;
- modifica degli spazi interni, anche senza aumento di superficie e volume;
- frazionamento per trasferimento di diritti: è il caso in cui un immobili viene diviso in due o più unità ma anche il caso in cui, ad esempio, una cantina o un garage, che costituiscono una sola entità catastale con l'appartamento, vengono frazionati per poter essere venduti separatamente;
- fusione di due o più unità immobiliari;
- esatta rappresentazione grafica dell'unità immobiliare: si verifica quando la planimetria depositata non è conforme allo stato reale per errori di rappresentazione grafica;
- variazione dei dati toponomastici: si verifica nel caso in cui cambiano dati come indirizzo, numero civico o piano.

Se le modifiche del fabbricato interessano anche la sua sagoma, è necessario aggiornare anche il Tipo Mappale.

Appare quindi evidente che l'accatastamento, che è un documento obbligatorio, deve essere presentato ogni volta che si effettua un intervento edilizio, non solo di nuova costruzione, ma anche di ristrutturazione, frazionamento, fusione o cambio di destinazione d'uso.
La denuncia deve essere presentata prima della conclusione dei lavori, poiché è uno dei documenti da allegare alla Comunicazione di Fine Lavori.

Voltura catastale

Nel caso in cui avvenga un trasferimento di immobile, per compravendita, donazione o successione ereditaria, il contribuente ha 30 giorni di tempo dalla registrazione dell'atto per presentare la denuncia di voltura catastale.

Anche per la voltura i tecnici hanno a disposizione uno specifico software.