Abusi edilizi su parti comuni dell'edificio

Uso delle cose comuni

Ciascun condomino, dice l'art. 1102 c.c. letto in chiave condominiale, può utilizzare le cose comuni nel modo che ritiene più opportuno, purché ciò:

a) non leda il pari diritto dei suoi vicini;

b) non ne alteri la destinazione;

c) non leda il decoro dell'edificio;

d) non rechi pregiudizio alla sicurezza e stabilità dell'edificio.

In questo contesto, afferma la Corte di Cassazione, la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (così, tra le varie, Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256).

Chi viola queste regole va incontro a due conseguenze:

a) se ha realizzato un'opera sulle parti comuni può vedersi costretto a demolirla (così detta remissione in pristino dello stato dei luoghi);

b) chi tiene un determinato comportamento può essere inibito nel proseguirlo.

In entrambi i casi è possibile addivenire ad una pronuncia di risarcimento del danno.

Uso delle cose comuni e abusi edilizi

L'utilizzazione da parte del singolo delle cose comuni, oltre al diritto degli altri condomini, deve guardare anche alle norme dettate in materia urbanistico-edilizia.

Insomma il condomino, che pur astrattamente possa costruire su una parte comune deve farlo in modo tale da rispettare le leggi ed i regolamenti dettati in quella materia.

Esempio: Tizio è proprietario di un appartamento che si affaccia su un lastrico di proprietà comune. I condomini, i suoi tre vicini, assentono a che egli ampli di pochi metri quadri la propria cucina. Per fare ciò Tizio deve chiedere il permesso di costruire e seguire tutta la normale trafila burocratica del procedimento amministrativo che porta al rilascio del titolo abilitativo.

Che cosa accade se Tizio ha costruito abusivamente e successivamente voglia, ricorrendone la possibilità, presentare istanza di condono edilizio?

Secondo il Consiglio di Stato per ottenere la concessione in sanatoria, è necessario che nell'ambito del procedimento amministrativo riguardante l'abuso da regolarizzare sia espressa chiaramente la volontà degli altri condomini di agire in tal senso.

All'uopo è stato affermato che l'istituto del così detto condono edilizio è stato ritenuto inapplicabile laddove l'abuso sia realizzato dal singolo condomino su aree comuni, in assenza di ogni elemento di prova circa la volontà degli altri comproprietari, atteso che, diversamente opinando, l'amministrazione finirebbe per legittimare una sostanziale appropriazione di spazi condominiali da parte del singolo condomino, in presenza di una possibile volontà contraria degli altri, i quali potrebbero essere interessati all'eliminazione dell'abuso anche in via amministrativa e non solo con azioni privatistiche (cfr. Cons. St., sez. VI, 27 giugno 2008, n. 3282).

Si badi: è utile non fare confusione tra il condono edilizio, che è una particolare procedura amministrativa volta a sanare degli abusi edilizi (e spesso dei reati) attraverso il pagamento di una somma di denaro (così detta oblazione) e la regolarizzazione amministrativo-fiscale dell'abuso, e la procedura così detta della concessione in sanatoria; in tal ultimo caso non si ha un vero e proprio abuso, quanto piuttosto un'irregolarità amministrativa dovuta al fatto di aver proceduto a realizzare un'opera astrattamente assentita senza aver richiesto le necessarie autorizzazioni amministrative.

La differenza fondamentale sta nel fatto che il condono è azionabile solamente quando il Parlamento approva una legge che disciplini specificamente ipotesi e fattispecie che possono beneficiare del provvedimento, mentre la così detta sanatoria consente di regolarizzare l'opera difforme dal progetto o comunque l'opera astrattamente assentita (sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda) attraverso il pagamento di una sanzione amministrativa che consente di considerare quell'immobile così risultante pienamente legale.

La norma di riferimento è rappresentata dall'art. 36 del testo unico per l'edilizia (d.p.r. n. 380/01) a mente della quale è possibile accedere a questa particolare disciplina solamente fino alla scadenza dei termini previsti per l'eliminazione o la regolarizzazione prevista per specifiche difformità edilizie (es. costruzione in assenza del permesso di costruire e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile.