Abusi edilizi e fiscalizzazione per non demolire

Abusi edilzi e possibilità di fiscalizzazione

Il testo unico per l'edilizia DPR 380 del 2001, definisce le regole da seguire in ambito nazionale in materia edilizia.

Negli anni successivi alla sua emanazione, ha subito diverse modifiche , talvolta anche molto importanti, le quali riguardano tutte le componenti del mondo delle costruzioni, dai progettisti, direttori dei lavori, imprese, stazioni appaltanti, proprietari, ecc.


Tra i provvedimenti compresi all'interno del testo citato, vi è la fiscalizzazione dell'abuso edilizio, ossia la possibilità di poter pagare una sanzione pecuniaria, in sostituzione della mancata demolizione.
Condizione derivante dell'inosservanza di alcuni articoli contenuti nel DPR ed in particolare, l'Art. 33 che riguarda interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in assenza di permesso di costruire, ed Art. 34, relativo a quelli interventi edilizi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire.

L'importanza della doppia conformità

Gli articoli sopracitati, sono quelli che riguardano la maggior parte degli abusi edilizi, per i quali in caso di richiesta di sanatoria è necessario dimostrare la doppia conformità delle opere agli strumenti urbanistici vigenti al momento dell'abuso e della richiesta della sanatoria.

Tale obbligo lo prevede il disposto dell'ex art. 36 D.P.R. 380/01.
Qualora non fosse possibile dimostrare la doppia conformità, la norma prevede il ripristino dello stato dei luoghi, mediante la demolizione delle parti illeggittimamente realizzate.


Ma la demolizione parziale di un edificio, non sempre è possibile realizzarla, senza compromettere l'integrità della parte legittimamente assentita.
Pertanto, il testo unico ha previsto la possibilità di fiscalizzare l'abuso edilizio con l'ex art. 34 c.2 TUE.

La possibilità citata, è stata vista da molti come l'alternativa alla demolizione, in senso lato, pagando una somma da corrispondere all'Amministrazione, una specie di sanatoria che risolve il problema dell'abuso.

Fiscalizzazione e ambito decisionale

Contrariamente a quanto si pensa, tale decisione non può essere presa esclusivamente da chi ha commesso l'abuso, ma è una decisione che compete all'Amministrazione, dopo avere accertato l'oggettiva impossibilità di ripristinare lo stato dei luoghi tramite demolizione, senza pregiudicare le parti legittimamente assentite.

Infatti, giurisprudenza consolidata intende tale possibilità solamente in deroga alla regola generale della demolizione, qualora venga dimostrata l'oggettiva impossibilità di procedere alla demolizione delle parti difformi, senza incidere, sul piano delle conseguenze materiali, sulla stabilità dell'intero edificio.

Tale impossibilità va opportunamente documentata e dimostrata, da parte di una perizia tecnica, presentata da chi ha commesso l'abuso, all'interno della quale, siano riportati tutti gli elementi necessari per consentire all'amministrazione di valutare la richiesta.

È quindi il privato a doversi attivare in tal senso, così come hanno peraltro stabilito diverse sentenze di Consiglio di Stato, l'Amministrazione poi potrà fare decidere se sia possibile concedere la fiscalizzazione dell'abuso in oggetto.

Nel merito tale riscontro può avvenire anche considerando lo stato di fatto, in termini di sicurezza, dell'immobile e il pregiudizio che può derivare a tale stato dalla rimozione della parte oggetto di contestazione.

Valutare l'intervento da fiscalizzare nel rispetto delle NTC 2018

Affinchè gli atti progettuali riguardanti la perizia tecnica, possano avere una valenza oggettiva, è bene attenersi a quanto disposto in termini di sicurezza nella normativa tecnica riguardante le costruzioni, NTC 2018 del 17/01/2018.

Nello specifico, si può fare riferimento al capitolo 8 dedicato alle costruzioni esistenti, dove si stabiliscono i criteri generali per la composizione della valutazione della sicurezza.


Questa deve obbligatoriamente redigersi a fronte di opere realizzate in assenza o difformità dal titolo abitativo necessario al momento della costruzione, o in difformità alle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della costruzione.

Come si calcola la sanzione per fiscalizzare l'abuso edilizio?

Una volta impostata la procedura tecnica per dimostrare l'impossibilità della demolizione della parte abusivamente realizzata, senza pregiudicare la sicurezza della parte legittima, occorre calcolare l'ammontare della sanzione.

A tal proposito, risulta utile il chiarimento del Consiglio di Stato, con la sentenza n. 7857, in cui si indica come parametro quanto disposto dal Testo Unico dell'Edilizia e dalla normativa regionale,.

In tale sentenza si specifica che il calcolo della sanzione per l'abuso edilizio, deve riferirsi al valore di mercato dell'immobile, in misura doppia rispetto all'incremento di valore di mercato dell'immobile.


Solo nel caso in cui tale valutazione non fosse possibile, si possono applicare delle sanzioni in relazione all'aumento di cubatura realizzato in aumento rispetto a quella legittimamente assentita.

Per quanto riguarda il parametro del costo di costruzione, al momento della realizzazione dell'opera, occorre far riferimento alla legge n. 392/1978, la quale fa altresì una distinzione tra gli immobili.

Infatti, per quelli ultimati entro il 31 dicembre 1975, vanno applicati i valori fissi indicati all'art. 14, degli immobili completati dopo tale data, ai quali soltanto si applicano gli aggiornamenti valoriali individuati con decreti ministeriali (art. 22).

Cosa prevedono le norme vigenti per il calcolo della sanzione

A tal proposito ricordo che l'art. 33 del D.P.R. n. 380/2001, con riferimento agli interventi di ristrutturazione edilizia realizzati in assenza o in difformità dal Permesso di Costruire, indica la procedura da seguire.

In particolare, qualora sulla base di motivato accertamento dell'ufficio tecnico comunale, il ripristino dello stato dei luoghi non sia possibile, il dirigente o il responsabile dell'ufficio irroga una sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento di valore dell'immobile, conseguente alla realizzazione delle opere.


Tale valore va determinato, con riferimento alla data di ultimazione dei lavori, in base ai criteri previsti dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 e con riferimento all'ultimo costo di produzione determinato con decreto ministeriale, aggiornato alla data di esecuzione dell'abuso, sulla base dell'indice ISTAT del costo di costruzione.

Vengono esclusi da tale procedura i comuni non tenuti all'applicazione della legge medesima, del parametro relativo all'ubicazione e con l'equiparazione alla categoria A/1 delle categorie non comprese nell'articolo 16 della medesima legge.

Per gli edifici adibiti ad uso diverso da quello di abitazione la sanzione è pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile, determinato a cura dell'agenzia del territorio.

Fiscalizzazione non per tutti gli abusi

È bene chiarire ancora una volta, che la possibilità di fiscalizzare un abuso edilizio, non è una procedura applicabile ad ogni tipo di difformità.

A tal proposito, il Consiglio di Stato ha stabilito che l'art. 34 del D.P.R. n. 380/2001 è applicabile solo per gli abusi meno gravi, riferibili all'ipotesi della parziale difformità dal titolo abilitativo e dell'annullamento del permesso di costruire.

Pertanto, nel caso di interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, la sanzione della demolizione e della riduzione in pristino rimane l'unica applicabile, quale strumento per garantire l'equilibrio urbanistico violato.


Faccio inoltre notare che l'impossibilità a demolire i manufatti abusivi, che consente di accedere alla fiscalizzazione, deve avere natura oggettiva e non deve manifestarsi come semplice difficoltà operativa superabile, anche se comparta costi aggiuntivi.

Gli ostacoli alla fiscalizzazione dell'abuso edilizio

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio potrebbe essere ostacolata dall'opposizione motivata di terze parti, le quali a tutela dei propri diritti, possono richiedere all'Amministrazione di non concedere tale possibilità.

Un esempio di tale situazione, può essere rappresentato da una parte costruita in difformità, che non rispettando le distanze dal confine, pregiudica la possibilità di costruire a chi ne ha il legittimo diritto.

Altro caso può essere rappresentato da una parte di costruzione abusivamente realizzata in aderenza ad un fabbricato, ricadente in zona sismica, senza rispettare il giunto tecnico tra le due costruzioni.

Tale situazione, violando il disposto delle NTC 2018, rappresenta motivo di diniego da parte dell'amministrazione circa la richiesta di fiscalizzazione dell'abuso.