Donazione di immobili

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Breve guida su tutto quanto che c'è da sapere sulla donazione di un bene immobile: dai documenti da allegare all'atto, ai vari aspetti fiscali ad essa connessi.
Donazione di immobili

Donazione di un immobile


La donazione è il contratto con cui una parte, detta donante, arricchisce un’altra, detta donatario, trasferendo in suo capo la titolarità di un bene, senza pretendere in cambio nulla ma per mero spirito di liberalità. La donazione può avere ad oggetto beni immobili, crediti, aziende, veicoli, opere d’arte, azioni e quote di società e mai beni futuri.

Soffermiamoci sulla donazione di un bene immobile, specificando chi sono i soggetti che possono effettuare una donazione, chi può riceverla e gli aspetti fiscali connessi, quindi quali sono le imposte da pagare, l'importo di esse e chi le paga.


Il donante e il donatario


DonazioneInnanzitutto occorre precisare che possono fare donazione tutti i soggetti che hanno piena capacità di disporre dei propri beni.
Di conseguenza non possono fare una donazione:
- minori
- inabilitati
- interdetti.

Per quanto riguarda invece i soggetti beneficiari, i donatari, non vi sono limiti precisi ma si prevede che chiunque sia idoneo ad assumere la titolarità di un rapporto giuridico può beneficiarne. I soggetti incapaci, come i minori o interdetti, potranno accettare la donazione solo tramite i loro legali rappresentanti, che dovranno essere debitamente autorizzati con provvedimento del giudice tutelare.


La forma della donazione


La donazione deve essere fatta per atto pubblico, ricevuto dal notaio alla presenza di due testimoni, pena la nullità. Essendo un contratto affinché si perfezioni e produca tutti i suoi effetti, non basta la sola manifestazione di volontà del donante, ma occorre che la sua proposta sia espressamente accettata dal donatario.


Donazione di un immobile: gli adempimenti richiesti dalla legge


È molto frequente il caso della donazione di un immobile che richiede particolari obblighi formali.
Dal 1 luglio 2010 si prevede, infatti, l'obbligo in capo ai proprietari che vogliano effettuare una donazione, prima però della  stipula del contratto, di redigere una dichiarazione sulla conformità dei dati e delle planimetrie depositate all'uffico del catasto del proprio comune allo stato di fatto, localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile.
Se manca tale dichiarazione o se ne rende una mendace,  il contratto è considerato nullo.

Il donante proprietario dell'immobile oggetto del contratto di donazione può anche sostituire la dichiarazione di conformità del fabbricato con la cosiddetta attestazione di conformità, rilasciata da un tecnico abilitato, ossia un architetto, geometra o ingegnere.

Ne consegue che nell’atto di donazione, a pena di nullità, devono essere riportati gli estremi di tali documenti (varianti a seconda dell’epoca di costruzione dell’immobile a cui fa riferimento una legge diversa):

- licenza edilizia (o licenza edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977

- concessione edilizia (o concessione edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite prima del 30 giugno 2003

- permesso di costruire (o permesso di costruire in sanatoria) per costruzioni eseguite dal 30 giugno 2003 in poi

- denuncia di inizio attività (D.I.A.) per interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione maggiore eseguiti dal 30 giugno 2003, e per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia fatto ricorso alla D.I.A

- del Testo Unico in materia edilizia, che introduce il permesso di costruire in sostituzione della concessione edilizia.

Documento molto importante che viene allegato all’atto di donazione di un immobile è l’attestato di prestazione energetica.  In realtà la legge non prevede l’obbligo di allegare l’attestato all’atto di donazione, nè l’obbligo di inserire una clausola con la quale il donatario dichiari di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sulla prestazione energetica degli edifici, ma è una prassi a cui attenersi.
Obbligo del donante è anche quello di informare il donatario circa lo stato degli impianti di dotazione dell’edificio donato.


Donazione immobile: quali imposte pagare


Donazione immobileÈ a carico dei beneficiari il pagamento dell’imposta di donazione per i beni ricevuti. L’importo dell’imposta di donazione si ottiene applicando alla base imponibile, decurtata dell’eventuale franchigia, specifiche aliquote che variano a seconda del rapporto di parentela tra il donante e il beneficiario.

La base imponibile, ai fini del calcolo dell’imposta di donazione, in riferimento a un immobile, è determinata considerando per la piena proprietà, il valore di mercato alla data dell’atto di donazione.

Abbiamo detto che la base imponibile viene decurtata di eventuali franchigie che sono delle soglie entro le quali non è dovuta l’imposta. Le franchigie sono:

- se beneficiario della donazione è il coniuge o un parente in linea retta del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 1.000.000,00

se beneficiario è il fratello o la sorella del donante, l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 100.000,00

- se beneficiario è un soggetto portatore di handicap (riconosciuto grave a sensi della legge 5.2.1992 n. 1047 ), l’imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di € 1.500.000,00.

Le aliquote dell’imposta di donazione sono:

- 4% (sulla base imponibile decurtata della franchigia di € 1.000.000,00) se beneficiari sono il coniuge e i parenti in linea retta;

- 6% (sulla base imponibile decurtata della franchigia di € 100.000,00) se beneficiari sono i fratelli o le sorelle;

- 6% se beneficiari sono i parenti entro il quarto grado, gli affini in linea retta e gli affini in linea collaterale entro il terzo grado;

 - 8% se beneficiari sono soggetti diversi.

È in sede di registrazione dell’atto che deve essere versata l’imposta di donazione all’Ufficio del registro.

Donazione immobiliareNel caso di donazione di beni immobili si applicano due ulteriori imposte:

- l’imposta di trascrizione, detta anche ipotecaria, nella misura del 2% del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di € 200,00 se sussistono le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa;

- l’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili, o nella misura fissa di € 200,00 se sussistono le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa.

Queste ultime due imposte possono essere applicate in misura fissa pari a 200 euro ciascuna nel caso si tratti di donazione di unità abitativa con relative pertinenze per le quali ci siano i presupposti per le agevolazioni prima casa. È in capo al beneficiario che devono sussistere i requisiti e le condizioni previste dalla legge per l’agevolazione prima casa.
Tali requisiti riguardano:

- il fabbricato che non deve essere accatastato nelle categorie A/1, A/8 e A/9

- il beneficiario che deve dichiarare di avere la propria residenza nel comune dove è situato l’immobile trasferito, ovvero di voler stabilire la propria residenza in questo comune entro 18 mesi dalla data dell’atto di donazione, o ancora, di svolgere la propria attività in questo comune.


Donazione con riserva di usufrutto


Figura particolare molto diffusa nel caso di immobili è la donazione con riserva di usufrutto, per cui il donante può riservare l’usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio o di un’altra persona. Esempio è il genitore, proprietario esclusivo della casa di abitazione, che vuole donare la nuda proprietà della stessa ai propri figli, riservando però l’usufrutto per sé e dopo la propria morte a favore del coniuge.

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Donazione di immobili: Commenti e opinioni


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  • Cinzia
    Cinzia
    Domenica 24 Luglio 2016, alle ore 21:15
    Sono Cinzia e ho 2 fratelli.

    Io sono la seconda e siamo tutti sposati con bimbi piccoli.

    I miei genitori ancora vivi e lucidi vogliono donare la casa e il terreno adiciente solo ai miei 2 fratelli maschi, io mi posso opporre visto che anche se sono femmina sono sempre la loro figlia e mi spetta 1/3 della parte?

    Grazie rispondetemi via e-mail maxsfam@libero.it
    rispondi al commento
  • Emilio
    Emilio
    Venerdì 8 Luglio 2016, alle ore 14:06
    L'atto si può stipulare anche con mutuo ipotecario ancora aperto ?

    Per esempio donare il proprio l'immobile alla madre, che ,se consenziente, si fà carico anche del mutuo residuo
    rispondi al commento
  • Talia
    Talia
    Venerdì 24 Giugno 2016, alle ore 23:20
    Ho una zia di 90 anni che ha due fratelli che vivono in Sud America.

    Io sono la sua unica nipote che vive in Italia e mia zia vorrebbe lasciare la sua casa tutta a me. Cosa è meglio una donazione o il testamento ?

    Talia.
    rispondi al commento
    • Cristianadeiconti
      Cristianadeiconti Talia
      Lunedì 4 Luglio 2016, alle ore 16:19
      E' difficile rispondere cosi senza sapere i beni in possesso..Le consiglio di rivolgersi ad un notaio di fiducia
      rispondi al commento
  • Luca
    Luca
    Domenica 5 Giugno 2016, alle ore 15:01
    Quando mia nonna venne a mancare mio padre e mio zio ereditarono un appartamento.

    Io decisi di comprarlo, pagando la parte di mio zio e ricevendo in donazione la parte di mio padre.

    L'immobile é intestato sia a me che alla mia compagna.

    Posso rivendere questa casa ?

    Luca
    rispondi al commento
    • Cristianadeiconti
      Cristianadeiconti Luca
      Martedì 7 Giugno 2016, alle ore 17:53
      La questione è un pò complessa e come tale le consiglio di leggere il nostro articolo http://www.lavorincasa.it/acquistare-immobili-provenienti-da-donazioni/
      rispondi al commento
  • Natale
    Natale
    Mercoledì 1 Giugno 2016, alle ore 11:29
    L'immobile dato in donazione può essere a sua volta venduto da parte di chi l'ha avuto in donazione ?
    rispondi al commento
  • Pasqualemesto
    Pasqualemesto
    Giovedì 21 Maggio 2015, alle ore 17:02
    Rendete nullo il mio messaggio precedente, scusate.
    rispondi al commento
  • Pasqualemesto
    Pasqualemesto
    Giovedì 21 Maggio 2015, alle ore 16:49
    Buongiorno Arch Granata, ho ricevuto in donazione un immobile che vorrei vendere, scopro dopo l'atto not il nooootaio non mi aveva spiegato, detto, Tuttle le limitazioni collegate alla vendita degli immobili ricevuti in donazione. Ora non ho legami di parentela con la Sig.ra che mi ha donato la casa , e a medesima
    rispondi al commento
  • Moreno.pelle
    Moreno.pelle
    Mercoledì 4 Febbraio 2015, alle ore 14:49
    Buongiorno Arch, Granata.Volevo domandare, in merito all'articolo letto, quale sia effettivamente il mio costo per una pratica del genere, ovvero donazione del bene di prima casa, che rientro come proprietario di 1/3 del complessivo, verso mia madre.Ringrazio anticipatamente ogni risposta.
    rispondi al commento
    • Arch.granata
      Arch.granata Moreno.pelle
      Giovedì 5 Febbraio 2015, alle ore 09:45
      Deve chiedere un preventivo a un notaio.
      rispondi al commento
  • Asti
    Asti
    Sabato 8 Novembre 2014, alle ore 13:40
    Arch. Granata, volevo porle un quesito, abito in Piemonte e il condominio è dotato di caldaia alta condensazione di classe 5 abbiamo installato le valvole e i contabilizzatori, domanda: per legge si possono usare i contabilizzatori solo quando la casa rientra nei parametri di coibentazione tra appartamenti, deve essere inferiore a 0,8 W/mqK . Se non ci fossero i requisiti i contabilizzatori non si possono usare è cosi? grazie della gentilezza
    rispondi al commento
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