Acquistare immobili provenienti da donazioni

Quando si acquista un immobile o, più precisamente, quando si firma il preliminare di vendita, è consigliabile che la persona impegnata ad acquistare (definita promissario acquirente) verifichi se la parte venditrice abbia acquisito il bene mediante donazione o se nei trasferimenti che ne hanno preceduto l'acquisto sono presenti delle donazioni.

Qualora dovesse emergere una donazione, è necessario informarsi se il donante è ancora in vita o, se non lo è più, da quanti anni è venuto a mancare ed anche quanti anni sono passati dalla data della trascrizione della donazione. In base a queste informazioni si delineerà la strada più opportuna da percorrere per acquistare l'immobile in tranquillità, tutelando così l'acquirente.

Acquisto con donante ancora in vita

Se il donante è vivente, l'azione di rivendica del bene nei confronti dell'acquirente dell'immobile, meglio definita come azione di restituzione, non può essere attuata nell'immediato.

Essa potrà essere esercitata dal momento della morte del donante fino ai 10 anni successivi, a condizione però che si verifichino contemporaneamente alcune situazioni:
- che il donante non abbia lasciato alla sua morte beni sufficienti a ricoprire la quota spettante ad ogni erede legittimo;
- che il venditore che aveva ricevuto il bene in donazione non abbia nel proprio patrimonio beni sufficienti per liquidare i legittimari;
- che non siano già passati 20 anni dalla data di trascrizione della donazione.


Diventa quindi difficile al momento della firma del preliminare verificare tali condizioni, poiché si tratta di questioni future ed incerte, di cui non possiamo conoscere l'evoluzione certa.

Il donante potrebbe ad esempio venire a mancare dopo 20 anni dalla donazione, oppure il suo patrimonio potrebbe subire per vari motivi delle variazioni notevoli tra l'acquisto dell'immobile donato e il suo decesso.

Purtroppo in questi casi non esistono rimedi che tutelino in modo convincente l'acquirente. A titolo informativo posso riportare degli esempi, seppur con valore giuridico incerto, come la risoluzione della donazione per mutuo dissenso, la rinuncia da parte dei legittimari all'azione di restituzione, la fideiussione a carico del donante o dei legittimari a favore dell'acquirente come garanzia dei danni derivanti dall'azione di restituzione.

Acquisto con donante deceduto da meno di 10 anni

Si tratta di una situazione delicata perché nei dieci anni successivi al decesso del donante può essere esercitata l'azione di restituzione. A differenza del caso in cui il donante è ancora in vita, diventa però più semplice individuare se ricadiamo in uno dei casi precedentemente descritti.

In tali situazioni è possibile attuare una misura di tutela a favore dell'acquirente dell'immobile, che consiste nella rinuncia espressa da parte di tutti i legittimari all'azione di riduzione o per lo meno all'azione di restituzione verso terzi. Questa rinuncia è valida e possibile ovviamente solo dopo la morte del donante. Tuttavia l'acquirente dell'immobile può ritenersi davvero tranquillo solo se si riesce a venire a conoscenza di tutti i legittimari esistenti e solo se questi accettano di firmare.

Quanto ai casi di donante ancora in vita o donante deceduto da meno di 10 anni, è bene specificare che esiste un rischio per l'acquirente, ma è soltanto un rischio potenziale, perché la presenza di una donazione non implica per forza la rivendica del bene da parte di terzi.

Pertanto la giurisprudenza ritiene ingiustificato l'eventuale rifiuto del promissario acquirente a stipulare il contratto definitivo di compravendita portando come motivazione l'essere venuto a conoscenza successivamente al preliminare di una donazione dell'immobile avvenuta in passato.

Acquisto con donante deceduto da più di 10 anni

Se il donante è venuto a mancare da almeno 10 anni si ritiene prescritto il diritto ad agire in riduzione.

Pertanto se entro il decimo anno non è stata trascritta la domanda di riduzione l'acquirente può acquistare l'immobile senza correre alcun rischio.

Acquisto con donazione risalente a più di 20 anni fa

Indipendentemente dal fatto che il donante sia ancora in vita o meno, se sono trascorsi dalla data di trascrizione della donazione più di 20 anni e durante questo periodo non si sono verificate opposizioni da parte del coniuge o parenti in linea retta, l'acquirente non correrà alcun rischio ad acquistare l'immobile perché l'azione di restituzione non si può più esercitare.

Ciò è valido senza dubbio per donazioni effettuate a partire dal 15 maggio 2005. Per donazioni precedenti la situazione non è così certa. Purtroppo la legge 80/2005 non chiarisce in modo inequivocabile le norme da applicare a donazioni antecedenti a quella data.