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Detrazioni fiscali e cambio di proprietà

News di Normative
In caso di variazione di proprietà di un immobile le detrazioni fiscali per ristrutturazione o per risparmio energetico restano, ma può cambiare il beneficiario.
Detrazioni fiscali e cambio di proprietà
Arch. Sara Martinelli

detrazioni fiscali e cambio proprietàCosa accade alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie (50%) e per il risparmio energetico (65%) quando cambia la proprietà di un immobile?
Rimangono al vecchio proprietario o passano al nuovo?
E cosa succede anche nel caso di affittuari o comodatari che stanno godendo delle detrazioni e che nel frattempo cambiano casa?

Cerchiamo di chiarire tutti i dubbi in merito, portando anche alcuni esempi esplicativi.


Detrazioni fiscali e vendita dell’immobile


Quando l’immobile su cui sono state eseguite le opere viene venduto o trasferito per atto tra vivi prima che sia terminato il periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alle quote rimanenti del beneficio fiscale è trasferito, salvo diversi accordi tra le parti, all’acquirente dell’unità immobiliare.

detrazioni fiscali e vendita immobileCiò significa che, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, la detrazione passa direttamente all’acquirente dell’immobile.

Facciamo un esempio. Il proprietario iniziale esegue sul suo edificio delle opere e comincia a beneficiare della detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie.

La normativa prevede che il beneficio sia ripartito in quote annuali per la durata di 10 anni. Se ipoteticamente dopo 4 anni che beneficia della detrazione fiscale (e quindi delle prime 4 quote) il titolare dell’immobile decide di vendere e nell’atto di compravendita non si riportano indicazioni sulla persona a cui spetterà la detrazione dal momento del rogito, l’agevolazione fiscale passerà automaticamente all’acquirente.

Quest’ultimo potrà quindi beneficiarne a partire dalla quinta rata, fino alla decima. Il numero e l’importo singolo e totale delle rate restano invariati, cambia solo il beneficiario, che fino al momento del rogito sarà il vecchio proprietario, mentre successivamente al rogito lo diventerà l’acquirente/nuovo proprietario.

Tuttavia il proprietario e l’acquirente possono concordare diversamente e specificare la loro decisione nell’atto. Pertanto le parti sono libere di decidere se le quote rimanenti della detrazione spetteranno al vecchio proprietario o passeranno al nuovo.

Qualora decidessero di lasciarle al vecchio proprietario diventa molto importante chiarirlo nell’atto. In questo caso al vecchio proprietario spetteranno anche le quote rimanenti della detrazione fiscale.


Detrazioni fiscali e decesso del proprietario


Quando avviene il decesso dell’avente diritto alla detrazione, questa si trasferisce, per intero, esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Anche in questo caso è bene fare degli esempi perché la regola citata non è facilmente applicabile in tutte le situazioni.

detrazioni fiscali ed ereditàUn padre lascia in eredità ai suoi figli un immobile ciascuno. Per uno di questi immobili al momento del decesso sta beneficiando della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie (o della detrazione sul risparmio energetico).

In conseguenza al passaggio di proprietà degli immobili con atto di successione, la detrazione fiscale sarà trasferita al figlio che diventerà proprietario dell’immobile su cui sono stati eseguiti i lavori agevolabili. Il figlio beneficerà delle quote restanti che spetterebbero ancora al padre. Agli altri figli non toccherà alcuna parte della detrazione, in quanto non risulteranno detentori di quell’immobile specifico.

Un’altra situazione frequente è quando un padre lascia in eredità a più persone un unico immobile di cui sta godendo del beneficio fiscale per le ristrutturazioni edilizie (o per il risparmio energetico). In questo caso ogni erede risulterà proprietario dell’immobile per la quota che gli spetta e la detrazione fiscale verrà ripartita fra di essi in base alle quote di proprietà.


Detrazioni fiscali e trasferimento dell’inquilino o del comodatario


La normativa sulle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie e per il risparmio energetico prevede che possano beneficiare delle agevolazioni non solo i proprietari degli immobili ma anche i detentori.

detrazioni fiscali e trasferimento inquilinoFra questi ultimi vi sono ad esempio gli inquilini e i comodatari, a patto che sostengano le spese per i lavori e siano a loro intestati bonifici e fatture.

Nel caso in cui, successivamente all’avvio di una detrazione fiscale, cessi lo stato di locazione o di comodato, il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che ha pagato gli interventi non viene meno. Ciò significa che l’inquilino o il comodatario che si trasferisce altrove continuerà a beneficiare della detrazione fiscale fino a conclusione del periodo previsto.

A differenza di quanto detto per la vendita degli immobili, per la quale si può decidere se lasciare successivamente al rogito le quote rimanenti della detrazione al vecchio proprietario o trasferirle al nuovo, nella situazione dell’inquilino o del comodatario non c’è scelta qualora questi si trasferiscano. La detrazione rimane all’inquilino o comodatario e nulla spetta al proprietario dell’immobile.

Articolo: Detrazioni fiscali e cambio di proprietà
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  • Silvioborso
    Lunedì 13 Ottobre 2014, alle ore 16:56
    Quest'anno ho ristrutturato un appartamento di mia proprieta' ed a partire dal 2015 portero' in detrazione le spese sostenute per i lavori. Bonifici e fatture sono intestati a me. E' mia intenzione donare suddetto appartamento a mio figlio entro il 2014. Domanda : se nei prossimi anni dovessi perdere il lavoro,potrei trasferire il diritto alla detrazione a mio figlio e seguendo quale prassi ?
    rispondi al commento
  • Rexrexxa
    Venerdì 22 Agosto 2014, alle ore 11:51
    Mi scusi io vorrei un'informazione. Io sono proprietario di un'immobile dove vivo io e mio figlio. Potrei intestare le varie fatture a mio figlio e fargli scaricare a lui i lavori di ristrutturazione casa pur non essendo il proprietario?
    rispondi al commento
    • Sara.m. Rexrexxa
      Mercoledì 3 Settembre 2014, alle ore 17:32
      Può beneficiare delle detrazioni anche il familiare convivente del proprietario, come ad esempio può essere un figlio.
      rispondi al commento
  • Timoteo_71
    Lunedì 12 Maggio 2014, alle ore 12:27
    Nicola, hai risolto? Anche io sono nella stessa situazione. Non siamo sicuri se si debba trascrivere l'accordo, al pari del rogito, o meno. La differenza è di circa 500 euro.A me hanno suggerito di fare un interpello alla Agenzia Delle Entrate, che dovrà rispondere entro 120 gg. Mi pare strano che però la situazione non sia già capitata e non ci sia una posizione ufficiale delle Agenzia Entrate.
    rispondi al commento
  • Gvfbb
    Sabato 12 Aprile 2014, alle ore 12:55
    Grazie Arch.Martinelli per la esauriente informazione.Potrebbe gentilmente indicarmi i riferimenti legislativi inerenti alla disciplina delle detrazioni per ristrutturazione in caso di passaggio di proprietà?Inoltre, Le chiedo quale documentazione il vecchio proprietario è tenuto a passare al nuovo proprietario e di cosa è passibile il vecchio proprietario se si rifiuta di farlo.La ringrazio per l'attenzioneCordiali salutiGiovanni
    rispondi al commento
    • Sara.m. Gvfbb
      Domenica 4 Maggio 2014, alle ore 12:47
      Troverà una buona spiegazione e alcuni riferimenti normativi nella risoluzione dell'agenzia delle entrate 24 marzo 2009, n.77/E. Il vecchio proprietario, per consentire il passaggio della detrazione, è implicitamente tenuto a consegnare copia di tutta la documentazione utille. Non sono a mia conoscenza eventuali sanzioni in caso di mancato passaggio dei documenti.
      rispondi al commento
  • Martina1978
    Venerdì 28 Marzo 2014, alle ore 13:58
    Ciao
    rispondi al commento
  • Casaroby
    Venerdì 21 Marzo 2014, alle ore 09:27
    Salve,a breve dovrò iniziare i lavori di ristrutturazione di un appartamento intestato a mio suocero. Come posso fare per usufruire io personalmente delle detrazioni fiscali per ristrutturazione (visto che tutte le spese le sosterrò io)?
    rispondi al commento
    • Sara.m. Casaroby
      Domenica 4 Maggio 2014, alle ore 12:47
      Deve per lo meno risultare affittuario o comodatario
      rispondi al commento
      • Memesgravi Sara.m.
        Domenica 1 Giugno 2014, alle ore 19:36
        Salve. Mia moglie (con scarsa capienza fiscale) ed io (buona) ristruttureremo un appartamento di mio suocero che al termine dei lavori sarà donato a mia moglie.Mio suocero me lo darà in comodato d'uso prima dell'inizio dei lavori. Io pagherò le spese e fruirò degli sgravi fiscali.Quando, finiti i lavori, mio suocero donerà l'appartamento a mia moglie, io potrò ancora godere degli sgravi o il cambio di proprietà lo impedirà?Saluti. Marcello
        rispondi al commento
        • Sara.m. Memesgravi
          Venerdì 13 Giugno 2014, alle ore 11:34
          Come comodatario al momento dei lavori e dei pagamenti, potrà continuare a beneficiare della detrazione fiscale anche quando avverrà il cambio di proprietà.
          rispondi al commento
          • Memesgravi Sara.m.
            Sabato 14 Giugno 2014, alle ore 16:32
            Gentile Arch. S.M. grazie mille. Mi potrebbe indicare i riferimenti della normativa a cui la sua risposta positiva è legata? Inoltre, se il contratto di comodato è intestato contemporaneamente a mia moglie oltre che a me, la sua risposta positiva è ancora valida, vero? Saluti Marcello
            rispondi al commento
  • Giovannidiana.maugerianastasi
    Giovedì 20 Febbraio 2014, alle ore 15:32
    Nell agosto 2013 ho stipulato un contratto di comodato per ristrutturare un appartamento e usufruire delle detrazioni.A gennaio 2014 il proprietario è cambiato,senza che nell'atto di donazione si sia fatto cenno della ristrutturazione e delle detrazioni.Che fine fanno quest'ultime?E se il nuovo proprietario vorrebbe usufruire delle detrazione sull'arredo,visto che tale pratica deve essere preceduta da una ristrutturazione,cosa deve presentare?
    rispondi al commento
  • Boschist
    Lunedì 3 Febbraio 2014, alle ore 15:50
    Salve, nel mio caso in seguito al decesso di mio nonno mia madre è entrata in possesso dell'abitazione e quindi delle detrazioni IRPEF residue, mi chiedo se ora che mi ha ceduto metà abitazione ho diritto o meno a metà della detrazione IRPEF o se ci sia maniera di averna a carico io al 100% visto che mia madre non ha abbastanza monte IRPEF da detrarre. Scusate ma non riesco a trovare queste risposte.Grazie a chi potrà rispondermi.
    rispondi al commento
    • Sara.m. Boschist
      Martedì 4 Febbraio 2014, alle ore 11:39
      Ogni proprietario può beneficiare delle detrazioni restanti in base alla percentuale di proprietà. PEr poter beneficiare del 100% dovrebbe diventare proprietario unico.
      rispondi al commento
  • Martina1978
    Giovedì 23 Gennaio 2014, alle ore 18:24
    Salve, vorrei sapere se io ho sopra la mia casa un appartamento vuoto ,e lo vorrei dare in uso gratuiito a mio figlio pagherei meno tasse? grazie
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Martedì 17 Dicembre 2013, alle ore 14:57
    Beneficerà della detrazione l'erede che è diventato proprietario dell'immobile.
    Se gli eredi sono più di uno, beneficeranno della detrazione tutti, ognuno secondo la propria percentuale di proprietà.
    rispondi al commento
    • Sterasm Arch.martinelli
      Giovedì 13 Febbraio 2014, alle ore 19:55
      Buonasera, le posso chiedere il riferimento di circolare ADE o decreto che cita lo continuità di beneficio in caso di cessata locazione o comodato?grazie mille
      rispondi al commento
      • Sara.m. Sterasm
        Lunedì 17 Febbraio 2014, alle ore 10:07
        E' ben spiegato nella guida sulla detrazione per le ristrutturazioni edilizie dell'agenzia delle entrate nel paragrafo intitolato "se cambia il possesso".
        rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Giovedì 28 Novembre 2013, alle ore 14:46
    Per la parte di ampliamento non è possibile beneficiare delle detrazioni fiscali.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Giovedì 28 Novembre 2013, alle ore 14:45
    Sì, confermo la detraibilità delle spese.
    Consiglio di fare una voltura della CILA, cioè far passare l'intestazione della pratica dal vecchio proprietario a lei.
    Si fa con una semplice domanda scritta che si presenta in Comune.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Giovedì 28 Novembre 2013, alle ore 14:42
    Dovrebbe per lo meno esserci un contratto di comodato d'uso gratuito.
    E poi è necessario che tutti i proprietari diano l'assenso ai lavori.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Mercoledì 13 Novembre 2013, alle ore 13:34
    Gli obblighi del venditore sarebbero da capire meglio chiedendo al notaio che si è occupato dell'atto.
    Per quanto riguarda la parte tecnica, ritengo che, dovendo inserire nella sua dichiarazione dei redditi la detrazione, sia necessario che lei abbia a disposizione copia di tutta la documentazione sui lavori e le spese sostenute, in caso contrario vedo impossibile procedere tecnicamente con la detrazione.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 25 Ottobre 2013, alle ore 13:21
    L'Agenzia delle Entrate scrive: "In caso di decesso dell?avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette per intero esclusivamente all'erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell'immobile".
    Chiarisce poi che la detenzione materiale e diretta sussiste quando l'erede possa disporne liberamente (ad esempio se ne è proprietario) indipendentemente dal fatto di adibirlo a propria abitazione (e di lasciarlo in comodato).
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 25 Ottobre 2013, alle ore 12:17
    Come descritto nell'articolo, bisogna vedere cosa c'è scritto sull'atto di vendita.
    Se la questione sulla detrazione è specificata, ci si attiene all'atto.
    Se non è specificata, la detrazione passa all'acquirente.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 6 Settembre 2013, alle ore 10:52
    Per Marco: si, esatto per la prima domanda.
    La seconda domanda invece non riguarda le mie competenze, dovrebbe chiedere ad un notaio.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Martedì 3 Settembre 2013, alle ore 16:38
    Per Giuseppe: un buon notaio solleva sempre la questione in fase di vendita (anche se di fatto non è suo obbligo farlo).
    Tra l'altro il notaio viene scelto dall'acquirente proprio affinchè l'acquirente sia tutelato al massimo nell'atto di vendita.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Martedì 3 Settembre 2013, alle ore 16:30
    Per Stefania: se ci andrà lei ad abitare e non corrisponderà alcun importo a titolo di affitto, consiglio un contratto di comodato d'uso.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 2 Agosto 2013, alle ore 12:05
    Per Antonio: rimando alla risposta data a Franco.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 2 Agosto 2013, alle ore 12:03
    Per Antonio: la rimando alla risposta data a Vincenzo.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 2 Agosto 2013, alle ore 12:01
    Per Georg: in questo caso, per tutelarsi consiglio di costituire il condominio.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 2 Agosto 2013, alle ore 11:57
    Per Anna Maria: non è possibile beneficiare delle detrazioni per lavori pagati da altre persone. Il marito, in quanto familiare convivente del proprietario, può farsi intesare le fatture, pagarle e beneficiare direttamente della detrazione.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 2 Agosto 2013, alle ore 11:54
    Per Vincenzo Sud: si, è possibile usufruire delle detrazioni citate anche dopo l'acquisto della casa.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 2 Agosto 2013, alle ore 11:52
    Per Maurizio: rimando a quanto risposto a Morena.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 2 Agosto 2013, alle ore 11:51
    Per Morena: senza parlarne con l'acquirente non può sperare di riottenere la detrazione. Dovrebbe trovare con lui un accordo ed ufficializzarlo.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 2 Agosto 2013, alle ore 11:49
    Per Antonio: si, potrà tranquillamente beneficiare della detrazione anche per la nuova casa.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 2 Agosto 2013, alle ore 11:48
    Per Stefania: la detrazione passerà a suo padre, in quanto nuovo proprietario, anche se non ci abiterà.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 2 Agosto 2013, alle ore 11:46
    Per Franco: corretto. Importante è pagare le fatture dopo essere divenuto proprietario.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Venerdì 2 Agosto 2013, alle ore 11:44
    Per Francesco: se sull'atto di trasferimento di proprietà dell'immobile non risulta nulla, la detrazione passa al cessionario.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Martedì 21 Maggio 2013, alle ore 11:14
    Per Fedele: si, dovrete specificare sull'atto che il beneficio fiscale sarà mantenuto dai venditori.
    Non è possibile riunire tutto il beneficio su un solo fratello perchè ad ogni fratello spetterà la quota di beneficio in base alla sua quota di proprietà precedente al rogito.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Martedì 21 Maggio 2013, alle ore 11:12
    Per Renato: così come il proprietario avrà comunicato al subentrante di avere in corso una detrazione fiscale, allo stesso modo lo stesso proprietario provvederà a consegnare al subentrante copia di tutta la documentazione necessaria a provare il diritto alla detrazione.
    rispondi al commento
  • Arch.martinelli
    Martedì 23 Aprile 2013, alle ore 12:01
    Per Rocco Lauciello: Essendo la donazione un atto di trasferimento tra vivi, seppur gratuito, ricadiamo a mio avviso nella stessa regolamentazione che vige per la vendita.
    rispondi al commento
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