Detrazioni fiscali in caso di cambio di proprietà

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In caso di variazione di proprietà di un immobile, le detrazioni fiscali per ristrutturazione o risparmio energetico restano, ma può cambiare il beneficiario.
Detrazioni fiscali e cambio di proprietà
Arch. Sara Martinelli

Dubbi sulle detrazioni fiscali in corso quando cambia la proprietà o la detenzione


Cosa accade alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie (50%), per il risparmio energetico (65%) e al bonus mobili quando cambia la proprietà di un immobile? Vanno perse, restano al vecchio proprietario o passano al nuovo?
E cosa succede nel caso di affittuari o comodatari che stanno godendo delle detrazioni e che nel frattempo cambiano casa?

Cerchiamo di chiarire tutti i dubbi.


Detrazioni fiscali e vendita dell'immobile


detrazioni fiscali e cambio proprietàQuando l'immobile è venduto o trasferito per atto tra vivi prima che sia terminato il periodo per fruire dell'agevolazione, il diritto alle quote rimanenti del beneficio fiscale è trasferito, salvo diversi accordi tra le parti, all'acquirente dell'unità immobiliare.

Ciò significa che, in assenza di specifiche indicazioni nell'atto di compravendita, la detrazione passa direttamente all'acquirente dell'immobile.

Facciamo un esempio. Il proprietario iniziale esegue sull’edificio alcuni lavori e comincia a beneficiare della detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie.
La normativa prevede che il beneficio sia ripartito in quote annuali per la durata di 10 anni.
Se ipoteticamente dopo 4 anni che beneficia della detrazione fiscale (e quindi delle prime 4 quote) il titolare dell'immobile decide di vendere e nell'atto di compravendita non si riportano indicazioni inerenti le detrazioni in corso, l'agevolazione fiscale passerà automaticamente all'acquirente.
Quest'ultimo potrà quindi beneficiarne a partire dalla quinta rata, fino alla decima. Il numero e l'importo singolo e totale delle rate resteranno invariati, cambierà solo il beneficiario, che fino al momento del rogito sarà il vecchio proprietario, mentre successivamente al rogito sarà l'acquirente/nuovo proprietario.

Tuttavia il proprietario e l'acquirente possono concordare diversamente e specificare la loro decisione nell'atto. Pertanto le parti sono libere di decidere se le quote rimanenti della detrazione spetteranno al vecchio proprietario o passeranno al nuovo.

Qualora decidano di lasciarle al vecchio proprietario diventa molto importante chiarirlo nell'atto. In questo caso al vecchio proprietario spetteranno tutte le quote della detrazione fiscale: quelle di cui ha già beneficiato e le restanti.


Detrazioni fiscali e decesso del proprietario – detrazione sulle ristrutturazioni (50%) e detrazione sul risparmio energetico (65%)


In caso di trasferimento mortis causa della titolarità dell’immobile su cui sono stati realizzati negli anni precedenti interventi di recupero edilizio o di efficientamento energetico o per il quale sono stati acquistati dei mobili è necessario operare una distinzione sul da farsi in base al tipo di detrazione.

detrazione 50 cambio proprietàSe si tratta di interventi grazie ai quali si è beneficiato della detrazione sulle ristrutturazioni (50%) o sul risparmio energetico (65%), la detrazione non fruita in tutto o in parte dal proprietario deceduto è trasferita, per i rimanenti periodi d’imposta, esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n.24/E del 2004 ha chiarito che la detenzione materiale e diretta dell’immobile sussiste qualora l’erede assegnatario abbia l’immediata disponibilità del bene, potendo disporre di esso liberamente e a proprio piacimento quando lo desideri, a prescindere dalla circostanza che abbia adibito l’immobile ad abitazione principale.

Con circolare dell’Agenzia delle Entrate n.20/E del 2011 è stato poi specificato che l’erede, concedendo in comodato l’immobile, non può più disporne in modo diretto e immediato, pertanto non potrà continuare a beneficiare della detrazione per le spese sostenute dal proprietario deceduto. Quindi la detenzione materiale e diretta del bene presuppone che l’immobile non sia concesso in uso ad altri, ad esempio con contratto di comodato o di locazione.

La circolare n.17/E del 2015 ha approfondito ulteriormente il discorso, specificando che la detenzione materiale e diretta del bene debba sussistere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale il contribuente intenda fruire delle rate residue della detrazione. Se l’erede inizialmente detiene direttamente l’immobile concedendolo successivamente in comodato o in locazione, questi non potrà fruire delle rate della detrazione di competenza degli anni in cui l’immobile non sarà detenuto direttamente. Potrà tuttavia beneficiare delle eventuali rate residue al termine del contratto di comodato o locazione, a patto ovviamente di riprendere la detenzione materiale e diretta del bene.

In caso di più eredi che conservino la detenzione materiale e diretta dell’immobile, la detrazione sarà fra essi ripartita in base alle quote di proprietà.


Detrazioni fiscali e decesso del proprietario – bonus mobili


Il cosiddetto bonus mobili, seppur preveda come presupposto la fruizione della detrazione per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio (detrazione 50%), è comunque una detrazione da questa autonoma, con proprie norme sul limite di spesa e sulla ripartizione in dieci rate della detrazione stessa, che non prevedono il trasferimento della detrazione.
Lo ha chiarito la circolare dell’Agenzia delle Entrate n.17/E del 2015.

Pertanto, in caso di decesso del proprietario, le rate del bonus mobili non utilizzate del tutto o in parte non sono trasferibili agli eredi per i rimanenti periodi di imposta.


Detrazioni fiscali e trasferimento dell'inquilino o del comodatario


La normativa sulle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie e per il risparmio energetico e anche sul bonus mobili prevede che possano beneficiare delle agevolazioni non solo i proprietari degli immobili ma anche i detentori.

detrazione 50 trasferimento inquilinoFra questi ultimi vi sono ad esempio gli inquilini e i comodatari, a patto che sostengano le spese per i lavori o per l’acquisto dei mobili e siano a loro intestati bonifici e fatture.

Nel caso in cui, successivamente all'avvio di una detrazione fiscale, cessi lo stato di locazione o di comodato, il diritto alla detrazione in capo all'inquilino o al comodatario che ha pagato gli interventi non viene meno.
Ciò significa che l'inquilino o il comodatario che si trasferisce altrove continuerà a beneficiare della detrazione fiscale fino a conclusione del periodo previsto.

A differenza di quanto detto per la vendita degli immobili, per la quale si può decidere se lasciare successivamente al rogito le quote rimanenti della detrazione al vecchio proprietario o trasferirle al nuovo, nella situazione dell'inquilino o del comodatario non c'è scelta qualora questi si trasferiscano. La detrazione rimane all'inquilino o comodatario e nulla spetta al proprietario dell'immobile.

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Caratteri rimanenti
  • Pincopallo2015
    Sabato 23 Maggio 2015, alle ore 17:07
    Salve,abbiamo venduto casa l'anno scorso e ci è sfuggito, tra la documentazione da presentare per l'atto di compravendita,di specificare sull'atto il beneficiario delle detrazioni per la ristrutturazione, visto che è stata ristrutturata nel 2013 e ne ha usufruito il vecchio proprietario fino a che gli spettasse.ora mi chiedo, è possibile fare dal notaio o commercialista una carta che va allegata all'atto del 2014 e che ha quindi valore?grazie
    rispondi al commento
  • Zaka99
    Martedì 19 Maggio 2015, alle ore 20:30
    Buongiorno, vorrei un chiarimento: nel mio caso, a Maggio 2014 stavo comprando casa da una Signora che ne frattempo è mancata. Pertanto ho comprato casa dal figlio che ha ereditato l'appartamento. La Signora usufruiva di detrazioni al 65% per intervento caldaia condominiale (lavori iniziati nel 2013). Mi chiedo: avendo io comprato dal figlio, erede dell'appartamento e delle detrazioni, ho acquisito il diritto alle detrazioni di cui sopra?Grazie
    rispondi al commento
  • Marferrara
    Venerdì 8 Maggio 2015, alle ore 17:05
    Grazie, molto utile. Il diritto alle quote rimanenti è trasferito al nuovo proprietario anche per interventi a livello condominiale a cui il vecchio proprietario ha contribuito? Saluti, Marco
    rispondi al commento
    • Sara.m. Marferrara
      Sabato 9 Maggio 2015, alle ore 11:57
      Non esistono in merito chiarimenti specifici dell'Agenzia delle Entrate. Tuttavia il caso dei lavori condominiali sembra del tutto assimilabile a quello dei lavori su parti private, pertanto ipotizzerei il trasferimento delle quote rimanenti al nuovo proprietario, sempre se non specificato altro nell'atto. Se vuole approfondire in modo certo, provi a rivolgere un interpello direttamente all'Agenzia delle Entrate.
      rispondi al commento
      • Marferrara Sara.m.
        Martedì 19 Maggio 2015, alle ore 22:27
        Buongiorno , l'agenzia delle entrate mi ha confermato la sua ipotesi.
        rispondi al commento
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