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Detrazioni fiscali e cambio di proprietà

News di Normative
In caso di variazione di proprietà di un immobile le detrazioni fiscali per ristrutturazione o per risparmio energetico restano, ma può cambiare il beneficiario.
Detrazioni fiscali e cambio di proprietà
Arch. Sara Martinelli

detrazioni fiscali e cambio proprietàCosa accade alle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie (50%) e per il risparmio energetico (65%) quando cambia la proprietà di un immobile?
Rimangono al vecchio proprietario o passano al nuovo?
E cosa succede anche nel caso di affittuari o comodatari che stanno godendo delle detrazioni e che nel frattempo cambiano casa?

Cerchiamo di chiarire tutti i dubbi in merito, portando anche alcuni esempi esplicativi.


Detrazioni fiscali e vendita dell’immobile


Quando l’immobile su cui sono state eseguite le opere viene venduto o trasferito per atto tra vivi prima che sia terminato il periodo per fruire dell’agevolazione, il diritto alle quote rimanenti del beneficio fiscale è trasferito, salvo diversi accordi tra le parti, all’acquirente dell’unità immobiliare.

detrazioni fiscali e vendita immobileCiò significa che, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di compravendita, la detrazione passa direttamente all’acquirente dell’immobile.

Facciamo un esempio. Il proprietario iniziale esegue sul suo edificio delle opere e comincia a beneficiare della detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie.

La normativa prevede che il beneficio sia ripartito in quote annuali per la durata di 10 anni. Se ipoteticamente dopo 4 anni che beneficia della detrazione fiscale (e quindi delle prime 4 quote) il titolare dell’immobile decide di vendere e nell’atto di compravendita non si riportano indicazioni sulla persona a cui spetterà la detrazione dal momento del rogito, l’agevolazione fiscale passerà automaticamente all’acquirente.

Quest’ultimo potrà quindi beneficiarne a partire dalla quinta rata, fino alla decima. Il numero e l’importo singolo e totale delle rate restano invariati, cambia solo il beneficiario, che fino al momento del rogito sarà il vecchio proprietario, mentre successivamente al rogito lo diventerà l’acquirente/nuovo proprietario.

Tuttavia il proprietario e l’acquirente possono concordare diversamente e specificare la loro decisione nell’atto. Pertanto le parti sono libere di decidere se le quote rimanenti della detrazione spetteranno al vecchio proprietario o passeranno al nuovo.

Qualora decidessero di lasciarle al vecchio proprietario diventa molto importante chiarirlo nell’atto. In questo caso al vecchio proprietario spetteranno anche le quote rimanenti della detrazione fiscale.


Detrazioni fiscali e decesso del proprietario


Quando avviene il decesso dell’avente diritto alla detrazione, questa si trasferisce, per intero, esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

Anche in questo caso è bene fare degli esempi perché la regola citata non è facilmente applicabile in tutte le situazioni.

detrazioni fiscali ed ereditàUn padre lascia in eredità ai suoi figli un immobile ciascuno. Per uno di questi immobili al momento del decesso sta beneficiando della detrazione fiscale sulle ristrutturazioni edilizie (o della detrazione sul risparmio energetico).

In conseguenza al passaggio di proprietà degli immobili con atto di successione, la detrazione fiscale sarà trasferita al figlio che diventerà proprietario dell’immobile su cui sono stati eseguiti i lavori agevolabili. Il figlio beneficerà delle quote restanti che spetterebbero ancora al padre. Agli altri figli non toccherà alcuna parte della detrazione, in quanto non risulteranno detentori di quell’immobile specifico.

Un’altra situazione frequente è quando un padre lascia in eredità a più persone un unico immobile di cui sta godendo del beneficio fiscale per le ristrutturazioni edilizie (o per il risparmio energetico). In questo caso ogni erede risulterà proprietario dell’immobile per la quota che gli spetta e la detrazione fiscale verrà ripartita fra di essi in base alle quote di proprietà.


Detrazioni fiscali e trasferimento dell’inquilino o del comodatario


La normativa sulle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie e per il risparmio energetico prevede che possano beneficiare delle agevolazioni non solo i proprietari degli immobili ma anche i detentori.

detrazioni fiscali e trasferimento inquilinoFra questi ultimi vi sono ad esempio gli inquilini e i comodatari, a patto che sostengano le spese per i lavori e siano a loro intestati bonifici e fatture.

Nel caso in cui, successivamente all’avvio di una detrazione fiscale, cessi lo stato di locazione o di comodato, il diritto alla detrazione in capo all’inquilino o al comodatario che ha pagato gli interventi non viene meno. Ciò significa che l’inquilino o il comodatario che si trasferisce altrove continuerà a beneficiare della detrazione fiscale fino a conclusione del periodo previsto.

A differenza di quanto detto per la vendita degli immobili, per la quale si può decidere se lasciare successivamente al rogito le quote rimanenti della detrazione al vecchio proprietario o trasferirle al nuovo, nella situazione dell’inquilino o del comodatario non c’è scelta qualora questi si trasferiscano. La detrazione rimane all’inquilino o comodatario e nulla spetta al proprietario dell’immobile.

Articolo: Detrazioni fiscali e cambio di proprietà
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Caratteri rimanenti
  • Er_danix
    Giovedì 5 Febbraio 2015, alle ore 06:45
    Buongiorno, mi trovo nella seguente situazione: nel gennaio 2014 ho effettuato dei lavori di ristrutturazione nell?abitazione della mia compagna, dove ho ancora la residenza a titolo di convivente. Ora per una serie di motivi, devo spostare la residenza; il punto è: posso ancora recuperare quei soldi, avendo al momento della fattura-bonifico (gennaio 2014), la residenza nell?abitazione oggetto dei lavori?
    rispondi al commento
  • Pulcino2011
    Martedì 20 Gennaio 2015, alle ore 11:04
    Buongiorno arch. Martinelli,innanzitutto grazie per competenza e disponibilità.A ottiobre ho aperto scia per ristruttuz edificio a due piani (uno mio, uno di mia sorella).Pago io in toto spese essendo mia sorella priva di reddito.A dicembre ho comprato suo piano,lasciandole usufrutto.Secondo mia Dir Lavori posso detrarre spese effettuate al suo piano,per agenzia entrate no perchè dovevo essere proprietaria al momento della scia.Che faccio ora?
    rispondi al commento
  • Elemau
    Venerdì 16 Gennaio 2015, alle ore 19:02
    Buongiorno, ho acquistato un immobile dove è stato installato un condizionatore usufruendo del bonus fiscale. Che documenti devo richiedere al vecchio proprietario per beneficiare delle successive rate di rimborso? Grazie
    rispondi al commento
  • Broggienrico@gmail.com
    Sabato 10 Gennaio 2015, alle ore 07:39
    Nel caso la ristrutturazione sia stata effettuata dal coniuge convivente del proprietario, ed il propretario (la moglie) donasse alla figlia l'immobile in questione cosa occorre fare perchè la detrazione possa continuare in capo al coniuge convivente? Grazie.
    rispondi al commento
  • Francescamarcovecchio
    Giovedì 8 Gennaio 2015, alle ore 22:16
    Buonasera noi stiamo già usufruendo da 3 anni delle detrazioni fiscali per ristutturazione. Avremmo intenzione di vendere l'immobile e valutare se cedere o meno il diritto al rimborso al nuovo propietario.Se nn lo cedessimo sarebbe possibile aggiungere le spese x la ristrutturazione della nuova casa al rimborso già in corso ovviamente fino al raggiungimento dell'importo max previsto dalla normativa? grazie Francesca
    rispondi al commento
  • Newborn
    Lunedì 29 Dicembre 2014, alle ore 18:30
    Buongiorno,per quanto tempo deve essere mantenuta la destinazione d'uso di un'immobile che sta beneficiando di detrazioni fiscali per ristrutturazione?Qual è il tempo minimo entro il quale la destinazione d'uso può essere cambiata ad "ufficio" o comunque "attività commerciale"?Grazie
    rispondi al commento
    • Sara.m. Newborn
      Mercoledì 7 Gennaio 2015, alle ore 23:00
      Non ci sono indicazioni in merito da parte dell'Agenzia delle Entrate.
      rispondi al commento
  • 797rsr
    Lunedì 1 Dicembre 2014, alle ore 21:18
    Buonaseramia moglie (fiscalmente a carico mio) sta per acquistare un immobile sul quale sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione. Con l'atto di compravendita il diritto alla detrazione si sposterà in capo all'acquirente. Posso fruire io delle detrazioni fiscali previste per i lavori eseguiti?Grazie mille
    rispondi al commento
    • Sara.m. 797rsr
      Mercoledì 7 Gennaio 2015, alle ore 23:01
      Dovrebbe chiedere al notaio se in questi casi è valida la regola del familiare convivente.
      rispondi al commento
  • Giosiagentile
    Lunedì 1 Dicembre 2014, alle ore 20:10
    Stiamo eseguendo lavori di ristrutturazione su un'immobile intestato a mia madre. Ad inizio 2015 tale immobile sarà donato a me. La prima data utile per la dichiarazione IRPEF e quindi per la fruizione delle agevolazioni fiscali sarà nel 2015 e quindi dopo che l'immobile sarà donato a me,mia madre, quindi, non effettuerà richiesta di agevolazione ma lo faccio direttamente io?? Oppure deve farlo almeno per la prima rata mia madre?? Grazie mille
    rispondi al commento
  • Silvioborso
    Lunedì 13 Ottobre 2014, alle ore 16:56
    Quest'anno ho ristrutturato un appartamento di mia proprieta' ed a partire dal 2015 portero' in detrazione le spese sostenute per i lavori. Bonifici e fatture sono intestati a me. E' mia intenzione donare suddetto appartamento a mio figlio entro il 2014. Domanda : se nei prossimi anni dovessi perdere il lavoro,potrei trasferire il diritto alla detrazione a mio figlio e seguendo quale prassi ?
    rispondi al commento
    • Sara.m. Silvioborso
      Martedì 4 Novembre 2014, alle ore 15:16
      Al momento della donazione deve decidere chi terrà la detrazione. Non c'è possibilità di tenerla e poi cederla successivamente in caso di necessità.
      rispondi al commento
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