Acquistare casa

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Guida agli aspetti fiscali per l'acquisto della casa: quali sono le imposte da pagare, gli onorari professionali e le agevolazioni di cui si può usufruire.
08 Dicembre 2014 ore 17:34
Arch. Carmen Granata

Imposte da pagare per acquistare casa


Chi decide di acquistare casa è tenuto al pagamento di una serie di imposte. Vediamo quali sono gli importi dovuti dal primo gennaio 2014, variabili a seconda di chi sia il soggetto venditore.

Acquistare casaSe l'immobile è venduto da un prIVAto, le imposte dovute, da pagare dal notaio al momento del rogito, sono le seguenti:
imposta di registro al 9%;
imposta ipotecaria in misura fissa pari a 50 euro;
imposta catastale in misura fissa pari a 50 euro.

Se l'immobile è invece venduto dalla ditta che lo ha costruito o ristrutturato, la cessione non è soggetta ad IVA e gli importi delle imposte sono gli stessi del caso precedente.

Infine se l'immobile è venduto dalla ditta che ha costruito o ristrutturato l'immobile, entro 5 anni dall'ultimazione dell'intervento, o si tratta di fabbricati destinati ad alloggi sociali, la cessione è soggetta ad IVA del 10% (o del 22% se si tratta di immobili di lusso) e gli importi delle imposte sono i seguenti:
• imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro;
• imposta ipotecaria in misura fissa pari a 200 euro;
• imposta catastale in misura fissa pari a 200 euro.

acquistare casa dal costruttoreSe l'acquisto è inerente un immobile avente le caratteristiche di prima casa si ha diritto ad agevolazioni fiscali, per cui le imposte da pagare saranno più basse.
Quindi, nel caso di acquisto da prIVAto o da impresa, con vendita esente da IVA, le imposte saranno le seguenti:
• imposta di registro al 2%;
• imposta ipotecaria in misura fissa pari a 50 euro;
• imposta catastale in misura fissa pari a 50 euro.

Nel caso, invece, di acquisto da un'impresa, con vendita soggetta a IVA, saranno:
IVA al 4%;
• imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro;
• imposta ipotecaria in misura fissa pari a 200 euro;
• imposta catastale in misura fissa pari a 200 euro.

In tutti i casi, comunque, l'importo dell'imposta di registro non potrà essere inferiore a 1.000 euro mentre non si dovranno pagare imposte di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.
Per le vendite soggette ad IVA, invece, si paga un'imposta di bollo di 230 euro e una tassa ipotecaria di 90 euro, comprensiva di 55 euro per la voltura catastale.


Come calcolare le imposte da pagare per acquistare casa


calcolo imposte casaAnche la base imponibile su cui calcolare le imposte varia a seconda della modalità con cui è avvenuta la cessione.

Infatti, nel caso di cessioni di immobili a persone fisiche a cui tali unità non servano a gestire attività commerciali, professionali o artistiche, si possono calcolare le imposte sul valore catastale dell'immobile e non sull'importo effettivamente pagato, novità introdotta dalla Legge Finanziaria per il 2007. Infatti, fino al 2006, questa possibilità esisteva solo nel caso in cui sia il venditore che l'acquirente fossero dei privati, mentre negli altri casi il valore considerato era il prezzo di vendita.

Trattandosi di una agevolazione concessa dalla normativa, l'acquirente deve farne esplicita richiesta al notaio. La possibilità riguarda unicamente gli immobili adibiti ad uso abitativo e le relative pertinenze.

È però obbligatorio indicare nell'atto il prezzo pattuito per la cessione, per non incorrere in sanzioni.
Infatti l'occultamento del corrispettivo pagato o la dichiarazione di un importo non veritiero comportano non solo il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, ma anche quello di una sanzione che può andare dal 50% al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella versata.

Quando invece si acquista da un costruttore e l'immobile è soggetto ad IVA, la base imponibile su cui calcolare le tasse rimane il prezzo pattuito e indicato nell'atto.


Onorari professionali da pagare per acquistare casa


L'onorario professionale del notaio varia in funzione del valore dell'atto stipulato e della sua complessità.
Ma la parcella comprende anche l'anticipo delle imposte che il professionista verserà allo Stato da parte del cliente.
La restante parte, invece, è relativa alle sue competenze, ed a queste bisognerà aggiungere gli oneri previdenziali e l'IVA al 22%.

onorari professionali per acquistare casaAll'atto di compravendita deve essere allegata una dichiarazione sostituiva di atto di notorietà, cioè un'autocertificazione, dove siano riportati:
• le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.);
• se per la vendita è intervenuta un'agenzia immobiliare, devono essere riportati tutti i dati identificativi dell'intermediario, compreso il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
• le modalità di pagamento dell'intermediazione.

La commissione pagata all'agenzia per un'eventuale intermediazione è oggetto di un'altra agevolazione, se l'acquisto riguarda un immobile da adibire ad abitazione principale. È infatti possibile detrarre il 19% dell'importo pagato, fino ad un limite di spesa di 1.000 euro.

riproduzione riservata
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Acquistare casa: Commenti e opinioni


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  • Leonardo
    Leonardo
    Mercoledì 5 Settembre 2012, alle ore 12:15
    Buongiorno desideravo sapere qualche informazione se è possibile.
    Dovrei acquistare una seconda casa che ha una rendita catastale di € 194,00 ad un prezzo di vendita pari a € 100000,00 e dovrei chiedere un mutuo pari a € 80000,00.
    La tassazione avverrà sul valore catastale dell'immobile o come base imponibile deve essere preso almeno l'importo del mutuo, mi spiego meglio il 7%+2%+1% si calcola su 80000,00 o sul valore catastale che dovrebbe essere pari a 24444,00 e mi conferma l'imposta sostitutiva del 2% sull'importo di 80000,00.
    Grazie delle preziose informazioni.
    rispondi al commento
    • Anonymous
      Anonymous Leonardo
      Giovedì 6 Settembre 2012, alle ore 10:13
      Per Leonardo: le confermo che le imposte si calcolano sul valore catastale.
      rispondi al commento
      • Ale71
        Ale71 Anonymous
        Venerdì 29 Agosto 2014, alle ore 17:10
        Buongiornoma questo non è in contraddizione con la frase: "Nel caso in cui per l?acquisto sia stato richiesto un mutuo o un finanziamento, la base imponibile non può comunque essere inferiore al loro importo"?Molte grazie.
        rispondi al commento
        • Anonymous
          Anonymous Ale71
          Lunedì 1 Settembre 2014, alle ore 09:26
          Non vedo la contraddizione.
          rispondi al commento
          • Ale71
            Ale71 Anonymous
            Lunedì 1 Settembre 2014, alle ore 09:48
            Nel caso del sig. Leonardo in base a quella frase le imposte dovrebbero essere calcolate sul valore del mutuo cioè 80000 euro e non sul valore catastale
            rispondi al commento
            • Anonymous
              Anonymous Ale71
              Lunedì 1 Settembre 2014, alle ore 11:10
              Rettifico: nel caso del sig. Leonardo la base imponibile non può essere, in effetti, inferiore al valore del finanziamento ottenuto con il mutuo.
              rispondi al commento
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