Vizi e difetti che il compratore può conoscere prima della stipula

Vizi dell’immobile in vendita, quali sono le tutele per l'acquirente

Quando si tratta della compravendita di un immobile, la tutela del futuro acquirente è fondamentale.

Nel corso di una transazione immobiliare, possono emergere problemi legati a vizi dell’immobile che compromettono la piena godibilità, sicurezza o il valore economico del bene.

Questi vizi, se non correttamente gestiti, possono mettere a rischio l’investimento del compratore e causare conflitti legali con il venditore.

Vizi immobile - foto Getty Images

La legislazione italiana, disciplina in modo dettagliato i diritti del futuro acquirente in caso di vizi. La giurisprudenza, dal canto suo, provvede ad estendere, in taluni casi, l’ambito di queste norme alla fase del preliminare.
Infatti, anche quando è stato stipulato un compromesso di vendita la presenza di vizi assume rilevanza giuridica.

Tuttavia, bisogna fare attenzione perché, qualora siano già noti al futuro acquirente, viene meno ogni tutela.

I principali vizi dell’immobile

Un vizio dell’immobile è un difetto strutturale, impiantistico o estetico, che influisce negativamente sul valore o sull’utilizzo dell’immobile, e può variare da piccole imperfezioni fino a gravi irregolarità edilizie o difetti di costruzione.

Quando si parla di vizi, si possono distinguere due categorie: vizi apparenti e vizi occulti.

I vizi apparenti sono i difetti visibili che un acquirente può notare con una normale diligenza durante la visita dell’immobile. Un esempio può essere un’infiltrazione d’acqua evidente su una parete, crepe nelle mura o danni visibili agli infissi.

I vizi occulti sono i difetti nascosti che non sono immediatamente visibili e che richiedono un'analisi più approfondita per essere scoperti. Si pensi ai problemi strutturali non evidenti come difetti negli impianti elettrici, problemi di fondamenta, o materiali scadenti utilizzati nella costruzione, riscontrabili solo da personale tecnico specializzato.

Da menzionare anche le irregolarità urbanistiche o catastali; un immobile può presentare irregolarità urbanistiche, come la mancanza di autorizzazioni o difformità rispetto ai progetti approvati, che possono impedire al futuro acquirente di ottenere certificazioni o autorizzazioni per eventuali lavori di ristrutturazione.

Cos’è il contratto preliminare

Il contratto preliminare di vendita è uno strumento essenziale che precede il contratto definitivo, noto come rogito notarile, con il quale avviene il trasferimento della proprietà.

Vizi immobile promesso - foto Getty Images

Esso è un accordo in cui le parti si impegnano a stipulare in futuro un contratto definitivo di compravendita.

Non comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile, ma obbliga il venditore a vendere e l’acquirente a comprare l'immobile alle condizioni stabilite.

Solitamente durante questa fase l'acquirente versa delle somme di denaro a titolo di caparra o acconti sul prezzo di acquisto. Questo comporta dei rischi da non trascurare.

Potrebbe succedere infatti che, dopo il versamento della caparra, a seguito di ulteriori visite o accertamenti da parte del notaio, emerga la presenza di crepe nei muri oppure di un peso o vincolo sull’immobile.

La situazione è ancor più frequente nei casi in cui sia stato sottoscritto un contratto preliminare con effetti anticipati in quanto, nella fattispecie, il futuro acquirente è già entrato nel possesso dell’immobile, ad esempio per iniziare a fare dei lavori.

La domanda che spesso emerge è: quali sono le tutele dell'acquirente in questa fase se si scoprono vizi o irregolarità?

La Corte di Cassazione ha trattato più volte il tema, chiarendo le situazioni in cui l’acquirente può far valere i suoi diritti anche prima del passaggio di proprietà a suo favore.

Le tutele del futuro acquirente in caso di preliminare

Il Codice Civile non stabilisce esplicitamente un regime di garanzia per vizi durante il preliminare, ma la giurisprudenza ha esteso alcune tutele dell'acquirente anche a questa fase.

In particolare, la Corte di Cassazione ha chiarito che, se l’immobile promesso in vendita presenta vizi gravi o irregolarità urbanistiche, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto preliminare, facendo valere i suoi diritti come se si trattasse del contratto definitivo.

Questo è stato affermato in diverse sentenze, come la sentenza n. 10972 del 2003, in cui la Corte ha stabilito che l’acquirente può rifiutarsi di concludere il contratto definitivo se l’immobile è affetto da vizi rilevanti, che ne compromettono l’uso o il valore.

Nel dettaglio, le tutele possono consistere in:

• Risoluzione del preliminare per inadempimento del venditore, qualora i vizi o difetti rendano l'immobile inidoneo all'uso a cui è destinato. Il preliminare si scioglie e l’acquirente, per la perdita dell’affare, avrà diritto a richiedere il risarcimento dei danni;
• Rifiuto legittimo di concludere il contratto definitivo, con recesso dal contratto per inadempimento del venditore e restituzione del doppio della caparra versata.
  
  
  

Cosa succede se l'acquirente conosce già i vizi dell’immobile

La questione dei vizi dell’immobile nel contratto preliminare di vendita assume una diversa connotazione nel caso in cui i vizi stessi erano noti o facilmente conoscibili dal promissario acquirente.

In questi casi, le tutele dell’acquirente cambiano in modo significativo.

Contratto preliminare - foto Getty Images

Secondo quanto sancito dall’articolo 1491 del Codice Civile, la garanzia per i vizi non si applica se i vizi erano noti all’acquirente al momento della stipula del contratto, oppure se erano facilmente riconoscibili con la normale diligenza.

Questo principio vale non solo per il contratto definitivo di vendita, ma anche per il preliminare di vendita.

Se i difetti dell’immobile erano già evidenti o erano stati comunicati al promissario acquirente, quest'ultimo non può successivamente invocare la tutela per i vizi, né chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo.

Questo principio si fonda sulla logica per cui un acquirente che conosce lo stato di un bene, e accetta di acquistarlo in quelle condizioni, non può successivamente lamentarsi di difetti che gli erano già noti o che avrebbe potuto facilmente scoprire.

Differenza tra vizi noti e facilmente riconoscibili

Per capire meglio quando un vizio possa considerarsi noto o facilmente riconoscibile, è utile approfondire alcuni aspetti pratici e giuridici.

Un vizio si considera noto quando è stato espressamente comunicato dal venditore al promissario acquirente, ad esempio tramite una dichiarazione nel contratto preliminare o mediante la consegna di documenti tecnici che evidenziano i difetti.

Questo può accadere, ad esempio, nel caso in cui il venditore informi l'acquirente della necessità di effettuare lavori di ristrutturazione a causa di problemi strutturali o impiantistici, o quando vi siano irregolarità urbanistiche già segnalate.

Inoltre, la conoscenza del vizio può essere acquisita anche attraverso indagini preventive svolte dall'acquirente o da professionisti incaricati (come periti o tecnici).

I vizi facilmente riconoscibili sono quei difetti che un acquirente medio, con la normale diligenza, avrebbe potuto rilevare semplicemente esaminando l’immobile prima di firmare il preliminare come: crepe nei muri, umidità visibile, infiltrazioni d’acqua.

Tuttavia, la facile riconoscibilità di un vizio è sempre oggetto di valutazione caso per caso, poiché non tutti gli acquirenti hanno lo stesso grado di competenza tecnica.

La giurisprudenza distingue tra difetti che un acquirente non esperto potrebbe non riconoscere e quelli che, invece, anche un non addetto ai lavori avrebbe dovuto notare.

Conseguenze della conoscenza o facile riconoscibilità dei vizi

Se i vizi erano noti o facilmente riconoscibili, l’acquirente non può invocare esercitare le azioni di tutela (risoluzione del contratto, riduzione del prezzo, risarcimento danni) previste per i vizi occulti.

Tuttavia, ciò non esclude la possibilità che le parti possano accordarsi durante la stipula del preliminare su una riduzione del prezzo concordata in base ai difetti dell’immobile, ma in tal caso si tratta di un accordo volontario e non di un diritto automatico dell’acquirente.

Cosa succede in caso di dichiarazioni false del venditore

C’è un’importante eccezione a quanto sopra esposto ed è il caso in cui il venditore abbia fornito dichiarazioni false o abbia nascosto dolosamente vizi gravi dell’immobile.

In tal caso l’acquirente conserva il diritto di agire per ottenere la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno, anche se tali difetti erano teoricamente riconoscibili.

La Corte di Cassazione, di fronte alla malafede del venditore, ha più volte affermato che il comportamento doloso prevale sulla conoscibilità.