Cappotto termico: cosa fare in caso di vizi

Vizi e difformità degli interventi di isolamento termico

Cosa fare se l'intervento di isolamento termico (il cosiddetto cappotto termico) che hai effettuato presenta vizi e difformità rispetto a quanto pattuito?
Molteplici sono i rimedi a disposizione del committente.

Prima di entrare nel merito delle tutele previste dobbiamo chiarire che difformità e vizi possono essere riscontrati sotto il profilo estetico oppure sotto il profilo funzionale.

Vediamo quando si può invocare la responsabilità dell'appaltatore che ha eseguito l'opera e quali sono dunque le azioni a favore del committente dei lavori.


La fattispecie descritta deve essere ricondotta alla normativa contenuta nel codice civile in materia di contratto di appalto.

Iniziamo facendo riferimento alle norme del codice civile che trattano la garanzia dell'appaltatore in caso di difformità e vizi dell'opera.

Vizi e difformità: la garanzia dell'appaltatore

È necessario porre l'attenzione a questo punto su quelle che sono le differenze tra vizi e difformità.

La difformità consiste in una non conformità tra le indicazioni riportate nel capitolato e quanto oggetto di realizzazione. Si deve dunque fare riferimento alle previsioni del contratto di appalto per accertare la presenza di difformità che determinino l'inadempimento dell'appaltatore.


Il vizio è una mancanza che si riscontra nell'opera rispetto alle regole dell'arte ovvero alle norme tecniche cui l'appaltatore deve attenersi normalmente per opere della stessa tipologia.

Vediamo quali sono le azioni a disposizione del committente quando l'intervento di isolamento termico posto in essere presenta difformità o vizi.

Le azioni a tutela del committente

In base all'articolo 1668 codice civile qualora l'opera presenti vizi o difformità ci sono diverse opzioni:

• si può presentare domanda per l'eliminazione dei vizi e delle difformità a spese dell'appaltatore;
  
  
• si può presentare domanda per la riduzione proporzionale del prezzo che è stato pattuito, qualora i vizi o le difformità non siano eliminabili. È calcolata tenendo conto della differenza del valore definito nel contratto di appalto e il valore dell'opera realizzata;
  
  
• si può proporre domanda di risoluzione del contratto, qualora si voglia rinunciare all'opera ma solo nel caso in cui quest'ultima sia totalmente inadeguata ovvero non adatta alla destinazione d'uso e totalmente diversa da quanto pattuito.
  
  
  

Denuncia di difformità e vizi

Nel caso in cui, tramite perizia, il committente accerti che l'intervento di isolamento termico presenti difformità o vizi rispetto a quanto pattuito, potrà invocare la garanzia dell'appaltatore.


La garanzia tuttavia non è dovuta se: il committente ha accettato l'opera o le difformità e i vizi erano da lui conosciuti o riconoscibili, purché in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore.

Il committente ha tempo 60 giorni dalla scoperta della difformità o del vizio per poter presentare denuncia all'appaltatore. Il termine è stabilito a pena di decadenza.

La denuncia non è necessaria qualora l'appaltatore abbia riconosciuto le difformità o i vizi o li abbia occultati.

L'onere di provare la presenza di difformità o vizi, unitamente alla sua tempestività, spetta al committente.

Per la denuncia non si prevedono requisiti formali specifici. È sufficiente l'invio di una lettera raccomandata.

L'azione nei confronti dell'appaltatore si prescrive nel termine di due anni dal giorno della consegna dell'opera.

Responsabilità dell'appaltatore

Qualora il difetto riguardi un immobile il committente ha a disposizione anche le tutele ai sensi dell'articolo 1669 codice civile e può far valere la responsabilità extracontrattuale dell'appaltatore.

Si potrà chiedere, entro 10 anni dal compimento dell'opera, il risarcimento del danno, in caso di gravi vizi di costruzione che compromettano il normale godimento dell'immobile.

Il nodo cruciale da risolvere è se tale normativa trovi applicazione solo nel caso di costruzioni nuove o se si possa adattare anche in caso di fattispecie concernenti interventi di ristrutturazione e riqualificazione energetica.

Responsabilità dell'appaltatore per interventi di ristrutturazione

A risolvere i contrasti giurisprudenziali che avevano visto la Corte di Cassazione divisa tra due differenti tipologie di interpretazione è stata la sentenza della Corte di Cassazione n.7756 del 27 marzo 2017.

Con un'interpretazione estensiva ha affermato che le tutele elencate varrebbero anche in caso di lavori di ristrutturazione come certamente il cappotto termico.


Si potrà dunque applicare l'articolo 1669 codice civile anche in caso di interventi di ristrutturazione su immobili preesistenti che presentino gravi difetti incidenti in modo considerevole sulla normale utilizzazione del bene, sulla sua funzionalità o abitabilità.

Sono tali, ad esempio, i vizi che riducono la capacità di isolamento o che compromettono solidità e sicurezza dell'immobile.

Questo può verificarsi se l'opera, ad esempio, è stata eseguita con materiali scadenti o non a regola d'arte.

Termini per denunciare il grave difetto

A differenza dell'azione di garanzia di cui all'articolo 1667 codice civile, che presenta a carico del committente dei termini piuttosto ristretti, l'articolo 1669 codice civile è una norma di maggior favore per la parte lesa.

Il committente o i successivi acquirenti devono denunciare il grave difetto entro un anno dalla sua scoperta (che può avvenire entro 10 anni dal compimento dell'opera). La scoperta del vizio si ha quando il committente abbia un'apprezzabile grado di conoscenza dello stesso. L'azione di responsabilità si prescrive nel termine di un anno dalla denuncia.

Con tale azione si potrà chiedere l'eliminazione del grave difetto di costruzione da parte dell'appaltatore oppure il pagamento di una somma che consenta al committente di provvedere al rifacimento dell'opera, oltre al risarcimento dei danni.