Non chiedete al giudice come usare il viale d'ingresso al condominio

Viale d'ingresso

Affinché possa operare il cosiddetto diritto di condominio, è fondamentale che esista un rapporto di accessorietà fra le cose comuni (i beni, gli impianti o i servizi comuni di cui all'art. 1117 c.c.) e l'edificio ed inoltre un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva (si veda in tal senso Cass. 21 dicembre 2007 n. 27145).

Insomma una cosa è comune se serve a far godere al meglio le unità immobiliari di proprietà esclusiva, con una precisazione: i beni comuni non sono solamente quelli elencati dall'art. 1117 c.c.

Possono essere considerati in condominio, infatti, tutti le cose rispetto alle quali sussiste tale rapporto di funzionalità ed accessorietà.

In questo contesto, non sorgono dubbi sul fatto che il viale d'ingresso al condominio (quello che solitamente consente l'accesso alla zona autorimessa o comunque, nel caso di condominio con più scale, quello che consente l'accesso alle singole parti d'edificio) debba essere considerato un bene comune.

Il viale d'ingresso al condominio, lo dice la parola stessa, consente di accedere alle varie unità immobiliari di proprietà esclusiva (appartamenti, box, cantine).

In che modo può essere utilizzato il più volte richiamato viale d'ingresso?

Uso dei beni in condominio

Ogni condomino può utilizzare a proprio piacimento le parti comuni dell'edificio, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

Questo, nella sostanza, il testo dell'art. 1102 c.c. riadattato al condominio: per dottrina e giurisprudenza si tratta della norma che sancisce il diritto al pari uso dei beni comuni.

Che cosa s'intende per pari uso?

Secondo la Suprema Corte di Cassazione, la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l'art. 1102 c.c. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione (così, tra le varie, Cass. 5 ottobre 2009, n. 21256).

Insomma tutti possono far tutto nel rispetto dell'integrità della cosa e del pari diritto degli altri; chiaramente l'assemblea assume un ruolo preponderante in quanto può regolamentare le modalità d'uso dei beni comuni, avendo sempre attenzione a disciplinare e non precludere arbitrariamente i diritti dei singoli.

Il concetto astratto trova specificazione rispetto alle singole fattispecie cui di volta in volta viene adattato.

L'esempio più ricorrente è quello del parcheggio condominiale: se non c'è sufficiente spazio per tutti, l'assemblea può decidere l'utilizzazione turnaria del parcheggio.

Se non si trova un accordo, se secondo qualcuno, qualcun altro commette degli abusi nell'utilizzazione degli spazi comuni o se la decisione adottata dall'assemblea non è considerata legittima, l'unico modo per risolvere la controversia è rappresentato dal ricorso all'Autorità Giudiziaria; sempre che la stessa, poi, non inviti le parti a cercare un accordo.

Vediamo perché.

Uso del viale d'ingresso al condominio

In una decisione interlocutoria assunta dal Giudice di Pace di Afragola il 30 marzo 2014 avente ad oggetto una controversia relativa all'uso del viale condominiale, il magistrato ha invitato le parti a predisporre, concordemente, un progetto per la corretta utilizzazione dell'area cortilizia in questione in modo tale da non limitare qualitativamente e quantitativamente, il diritto di uso e godimento degli altri condomini e non ostacolarne il passaggio stabilendo in particolare, lo spazio in cui i convenuti possano solo sostare, con i loro veicoli, per il tempo strettamente necessario per effettuare le operazioni di carico e scarico della merce dell'adiacente punto vendita (GdP Afragola 30 marzo 2014).

Che cosa vuol dire ciò?

Semplicemente un fatto: nel caso di specie chi aveva iniziato il giudizio lamentava un uso illegittimo del viale d'ingresso condominiale (parcheggio TIR e deposito vettovaglie); il giudice valutando la documentazione processuale ha evinto che mai quella parte comune era stato oggetto di un accordo assembleare volto a disciplinarne l'uso.

Come dire: il giudice prima di dire la sua ha preferito, in uno spirito di conciliazione (riconosciutogli dalla legge), dare alle parti in prima persona la possibilità di risolvere il problema. Perché una soluzione condivisa è sempre meglio di una calata dall'alto sulla base della mera applicazione delle norme da chi non vive quella realtà.