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Come verbalizzare la delibera condominiale?

NEWS Assemblea di condominio16 Dicembre 2014 ore 12:51
Il verbale dell'assemblea condominiale è il documento nel quale sono contenute le delibere e dev'essere redatto seguendo dei requisiti minimi per considerarlo valido.

Delibera condominiale


VerbaleIn seguito alla discussione dei punti inseriti all'ordine del giorno di un' assemblea di condominio è necessario votare per prendere una decisione in merito.

Qual è la forma del voto?

Ci sono particolari formalità da rispettare per non invalidare la deliberazione?

Innanzitutto va detto che non è ammissibile il voto a scrutinio segreto; adottando una modalità di votazione del genere, infatti, non sarebbe possibile verificare il raggiungimento del quorum, né ad esempio, per il caso di innovazioni gravose suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che si debbono accollare la relativa spesa.

Chiarito ciò è necessario approfondire se esistono delle prescrizioni minime in relazione alle formalità da seguire per registrare il voto assembleare .

Quando la Corte di Cassazione (vedi ad es. sent. 19 novembre 2009 n. 24456) s'è occupata della questione ha sempre affermato che per poter verificare il rispetto dei quorum deliberativi, è necessario che nel verbale di assemblea siano riportati i nomi di tutti i partecipanti all'assemblea ed in relazione alle singole votazioni, il nome ed i millesimi quanto meno dei dissenzienti di modo che a contrario sia possibile risalire ai favorevoli e verificare il rispetto delle maggioranze richieste dalla legge.

In effetti, se si ha riguardo a tale modalità operativa non si può non convenire che questa sia la misura minima indispensabile a consentire un controllo di legalità sulla deliberazione assembleare.

Limitarsi a scrivere a verbale la vuota formula la maggioranza approva senza una seppur minima indicazione dei componenti di questa maggioranza, vuol dire rendere di fatto impossibile, ad esempio agli assenti, la verifica di chi siano i condomini che abbiano votato favorevolmente al fine di verificare la correttezza delle operazioni di voto.

Si pensi a quei casi in cui senza il voto del condomino in conflitto d'interessi non sarebbe possibile raggiungere le maggioranze prescritte dalla legge.

Come si potrebbe verificare ciò se nel verbale ci si limitasse a dire la maggioranza approva?


Modalità di verbalizzazione


Verbale assembleaIn questo contesto la Corte di Cassazione, ribadendo il proprio consolidato orientamento, con riferimento al contenuto minimo del verbale in relazione alle operazioni di voto, ha affermato che è da considerarsi regolare la delibera il cui verbale, anche se non riporta l'indicazione nominativa dei condomini favorevoli alla decisione adottata, contenga almeno l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o a mezzo di delega (disciplinata dall'art. 67 disp. att. c.c.) ed i relativi millesimi, e quanto meno menzioni nominativamente i condomini che si sono astenuti, quelli che hanno votato contro la delibera nonché il valore complessivo delle quote millesimali di questi comproprietari.

Tale modalità di deliberazione, dice la Cassazione nella sentenza n. 24456/09) è da considerarsi valida perché dà la possibilità di individuare per differenza e con certezza assoluta, i condomini che hanno votato favorevolmente e di conseguenza il rispetto dei quorum deliberativi, nonché la sussistenza di eventuali conflitti d'interesse.

Un esempio pratico chiarirà definitivamente quanto detto dal Giudice di legittimità.

Si pensi ad un'assemblea di condominio alla quale partecipano 10 persone per un totale di 800 millesimi.

Il presidente, una volta verificata la corretta convocazione dei condomini, fa inserire a verbale i nomi e le quote millesimali di tutti i presenti, passando poi a discutere gli argomenti posti all'ordine del giorno.

Per la nomina dell'amministratore, si sa, sono necessari almeno 500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti all'assemblea.

In relazione a questo punto si legge sul verbale: hanno votato contro la nomina solamente i condomini Tizio e Caio rispettivamente titolari di 85 e 77 millesimi. La restante parte a favore; l'assemblea nomina l' amministratore nella persona di Sempronio.

In questo caso, pur non essendo presente il nome di tutti i favorevoli e dei loro millesimi, sarà comunque possibile risalire alla loro identità in quanto è presente l'elenco di tutti i partecipanti e per il singolo argomento quello dei contrari.


In pratica con una semplice operazione matematica si potrà avere il nome ed i millesimi dei favorevoli per tutte le verifiche utili al caso (rispetto dei quorum, assenza conflitto d'interessi, ecc.).

Nel caso di deliberazioni assunte all'unanimità dei presenti, invece, non è necessario indicare analiticamente il voto rispetto a quella decisione, essendo chiaramente desumibile dall'elencazione dei presenti inserita a verbale all'inizio dell'assemblea la sussistenza (o meno) dei quorum deliberativi richiesti per quella specifica deliberazione (cfr. Trib. Benevento 28 marzo 2014).

riproduzione riservata
Articolo: Verbale assemblea: come redigerlo
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  • Asti
    Asti
    Mercoledì 21 Gennaio 2015, all or 11:32
    Avv. Gallucci Le sarei grato se mi potesse rispondere ai due quesiti inviati in data 14 gennaio in quanto vorrei inviare lettera all'amministratore, sempre dopo la sua preziosa risposta.Grato della gentilezza invio cordiali saluti. Lino
    rispondi al commento
  • Asti
    Asti
    Mercoledì 14 Gennaio 2015, all or 14:36
    Avv. Gallucci il giorno 7-1-15 si è svolta l'assemblea straordinaria per approvazione del rendiconto consuntivo e preventivo, nomina amministratore.al punto 3 nomina amm.re nessuno dei presenti era al corrente che l'amm.re aveva formato una società ed non era più persona fisica. Si può impugnare tale delibera di nomina, i condomini sono stati informati alla riunione e al ricev.to verbale con una comunicazione. Grazie infinite della sua risposta
    rispondi al commento
  • Asti
    Asti
    Mercoledì 14 Gennaio 2015, all or 14:30
    Avv.Gallucci, l'ass.delibera lavori strord. per sostituzione guaina cornicione scolo acqua piovana, si e deliberato di far eseguire i lavori alla ditta x, si e deliberato di comporre una commissione di tre partecipanti per la ricerca di una terza ditta, il segretario trascrive sul verbale ad unanimità. domanda ma se si incarica una comm.ne non è sospesa la delibera? ed l'amministratore dovrebbe convocare nuova assemblea?
    rispondi al commento
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