Patto di riscatto

NEWS DI Comprare casa15 Giugno 2015 ore 00:37
Con il patto di riscatto il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta tramite la restituzione del prezzo ricevuto (e delle spese).
patto di riscatto , compravendita
Avv. Valentina Papanice

Cos'è il patto di riscatto?


stipula di un contrattoUn contratto di vendita di un bene può contenere la clausola secondo cui il venditore si riserva il diritto di riavere la proprietà della cosa venduta mediante la restituzione del prezzo e i rimborsi delle spese.

Il patto che prevede la restituzione di un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita è nullo per la parte eccedente (v. art. 1500 c.c.).

Il diritto va esercitato entro un termine, il quale non può superare i due anni dalla vendita per i beni mobili, e cinque anni per i beni immobili . La legge non ammette termini superiori: infatti, se questi vengono pattuiti, varrà il termine legale. Inoltre, non sono ammesse proproghe del termine fissato dalla legge (v. art. 1501 c.c.).

Al momento in cui esercita il diritto di riscatto, il venditore è tenuto a restituire, oltre che la somma ricevuta al momento della vendita, anche tutte le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita, le spese per le riparazioni necessarie e, nei limiti dell'aumento, le spese che hanno aumentato il valore della cosa (v. art. 1502 c.c.).

Finchè non riceve la restituzione delle spese necessarie e utili il compratore può non restituire il bene, ma il giudice può accordare che la restituzione avvenga in forma dilazionata disponendo, se occorrono, le opportune cautele, come ad esempio, delle garanzie (v. art. 1502 c.c.).


Come si esercita il riscatto


Come si deve esercitare il riscatto?

Il venditore è tenuto, a pena di decadenza, a comunicare entro il termine pattuito la dichiarazione di riscatto e a effettuare il rimborso di quanto dovuto a titolo di prezzo ricevuto, di spese sostenute e di ogni pagamento legittimamente fatto.

Nel caso in cui il compratore rifiuti, il venditore non decade dal diritto se entro otto giorni dalla scadenza del termine effettua un' offerta reale, cioè un'offerta tramite notaio o ufficiale giudiziario (v. artt. 1209 c.c. e 72 e 73, disp.att. c.c.).

Se si tratta di beni immobili, la dichiarazione di riscatto è nulla se non è effettuata in forma scritta (v. artt. 1503 e 1350 c.c.).


Riscatto e terzi


Se il riscatto è esercitato legittimamente vale anche se successivamente il bene è stato venduto ad altri purchè il patto sia ad essi opponibile: cioè, nei beni immobili, il riscatto vale anche verso i terzi se la trascrizione sui registri immobiliari avviene entro sessanta giorni dalla scadenza del termine entro cui è possibile esercitare il diritto; se avviene dopo, i diritti dei terzi, se derivanti da atti trascritti o iscritti prima del riscatto, sono salvi (v. art. 2653 , n. 3, c.c.).

Se il venditore è stato informato della successiva vendita con notifica, è tenuto a esercitare il riscatto nei confronti del terzo acquirente (v. art. 1504 c.c.).

Secondo la giurisprudenza il venditore può rivolgersi direttamente al terzo, anche se è venuto a conoscenza dell'alienazione con mezzi diversi dalla notifica (v. Cass. n. 1895/1975).

La cosa riscattata ritorna al venditore senza pesi e ipoteche (v. art. 1505 c.c.); ciò, sempre che la trascrizione sui registri immobiliari avvenga entro sessanta giorni dalla scadenza del termine per esercitare il riscatto, altrimenti gli atti dei terzi iscritti o trascritti prima del riscatto prevalgono (v. art. 2653 c.c.).

Il venditore deve invece rispettare gli eventuali contratti di locazione, purchè fatti senza frode, con data certa e durata non superiore a tre anni (v. art. 1505 c.c.).


Riscatto e cosa indivisa


pagamentoSe la vendita con patto di riscatto riguarda una parte di una cosa indivisa, il comproprietario che chiede la divisione del bene deve proporre la domanda anche nei confronti del venditore; a sua volta il venditore, se la cosa non è comodamente divisibile e si fa luogo ad incanto decade dal diritto se non lo ha esercitato prima dell'aggiudicazione, e questo anche se ad aggiudicarsi il bene è il compratore, cioè colui con cui ha pattuito a suo tempo i riscatto (v. art 1506 c.c.).

Se invece il patto di riscatto riguarda più venditori di una cosa indivisa, ognuno di loro potrà esercitare il diritto solo per la quota a lui spettante; lo stesso vale per gli eredi del venditore. In tali casi, il compratore può pretendere che il riscatto sia esercitato da tutti congiuntamente; in caso di mancato accordo tra i vari comproprieari, la legge ammette solo il riscatto per l'intero.

Il compratore non può però pretendere il riscatto dell'intero se la vendita è avvenuta separatamente.

Nel caso invece che ci siano più eredi del compratore, il diritto di riscatto deve essere esercitato verso ognuno di loro per la parte spettante.

Nel caso in cui la proprietà viene divisa e la cosa è assegnata a uno degli eredi, il diritto va esercitato per il totale (v. art. 1509 c.c.).


Patto di riscatto e divieto di patto commissorio


Il patto di riscatto risponde a esigenze di liquidità: chi non ha liquidi, ma ha dei beni, dà questi ultimi a terzi, in cambio di danaro, riservandosi (e sperando) di riprenderli in futuro.

Spesso però il patto camuffa un patto commissorio, che è vietato dalla legge. Infatti, secondo l'art. 2744 c.c. È nullo il patto col quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. Il patto è nullo anche se posteriore alla costituzione dell'ipoteca o del pegno.

In linea con il divieto di patto commissorio è anche la norma che vieta che venga restituito un prezzo superiore a quello stipulato per la vendita (v. art. 1502 c.c.).

Sono, così, frequenti i giudizi che si risolvono nella declaratoria di nullità del patto di riscatto in quanto dissimulante un patto commissorio: sostanzialmente, in questi patti il fine è quello di dare un bene a garanzia di un adempimento, in quanto, invece di sottoscrivere un mutuo, si vende un bene e si ricevono dei soldi: se nel termine fissato si può, si esercita il riscatto, altrimenti il debito sarà stato pagato con la cosa già venduta.

riproduzione riservata
Articolo: Vendita con patto di riscatto
Valutazione: 4.50 / 6 basato su 2 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Vendita con patto di riscatto: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
Notizie che trattano Vendita con patto di riscatto che potrebbero interessarti
Rent to buy - Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

Rent to buy - Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili

Rent to but è un tipo di contratto preparatorio all'acquisto di un immobile, il futuro acquirente prende in locazione il bene prima di diventarne proprietario.
Riscatto della casa popolare e altre misure nel D.L. n. 47 del 2014

Riscatto della casa popolare e altre misure nel D.L. n. 47 del 2014

Il DL 47/2014 prevede varie misure volte all'acquisizione di beni di proprietà pubblica da parte di chi è in condizioni economiche disagiate; tra questi vi è il riscatto.
Help to Buy

Help to Buy

L'Help to buy è una forma di compravendita immobiliare che prevede il pagamento di un piccolo importo iniziale e di acconti periodici, per poi accedere al mutuo.
Riscattare l'immobile con diritto di superficie

Riscattare l'immobile con diritto di superficie

Quasi sempre il prezzo di esproprio, basato su parametri catastali, non è mai quello di mercato e se il proprietario dell'area aveva a suo tempo fatto ricorso al tribunale contro l'ammontare dell'indennità...
Locazione alloggi sociali: il decreto su futuro riscatto e credito d'imposta

Locazione alloggi sociali: il decreto su futuro riscatto e credito d'imposta

Pubblicato il decreto con le clausole standard dei contratti di locazione di alloggi sociali e le modalità di determinazione e fruizione del credito di imposta.
usr REGISTRATI COME UTENTE
290.435 Utenti Registrati
usr
REGISTRAZIONE AZIENDE
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
  • Tunnel solare VELUX
    Tunnel solare velux...
    408.70
  • Tapparella elettrica e solare VELUX INTEGRA
    Tapparella elettrica e solare...
    435.54
  • Tenda oscurante a rullo VELUX
    Tenda oscurante a rullo velux...
    85.00
  • Tenda alla veneziana VELUX
    Tenda alla veneziana velux...
    95.16
  • Cuthiol mormino lt 1
    Cuthiol mormino lt 1...
    15.62
  • Termocamino klover
    Termocamino klover...
    2810.00
  • Tenda 211 regina
    Tenda 211 regina...
    309.00
  • Airwell climatizzatore inverter classe a++ hkd 12000
    Airwell climatizzatore inverter...
    519.75
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Officine Locati
  • Mansarda.it
  • Inferriate.it
  • Black & Decker
  • Weber
  • Kone
  • Faidatebook
MERCATINO DELL'USATO
€ 40.00
foto 1 geo Napoli
Scade il 30 Giugno 2018
€ 39 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 09 Settembre 2018
€ 49 000.00
foto 6 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 59 000.00
foto 4 geo Torino
Scade il 16 Settembre 2018
€ 500.00
foto 2 geo Roma
Scade il 31 Luglio 2018
€ 68.00
foto 1 geo Milano
Scade il 31 Ottobre 2018
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
I NOSTRI VIDEO SU YOUTUBE
Questo sito utilizza cookie di terze parti per inviarti pubblicità in linea con le tue preferenze. Per saperne di più o per negare il consenso a tutti o ad alcuni cookie, Leggi l'informativa.
Chiudendo questo banner, scorrendo questa pagina, cliccando su un link o proseguendo la navigazione in altra maniera, acconsenti all'uso dei cookie.