Le differenti tipologie di ipoteca e le modalità di cancellazione

Cos'é un'ipoteca?

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia, viene costituita a difesa delle ragioni del creditore.

Può essere di tre tipi:
- ipoteca volontaria:
- ipoteca legale;
- ipoteca giudiziale o da sentenza

Ipoteca volontaria

È concessa dal debitore o da un terzo a garanzia del debito, come ad esempio il mutuo ipotecario. In pratica, si ha quando si sottoscrive un mutuo e volontariamente si individua la casa o un altro bene come garanzia del debito contratto.

Ipoteca legale

Interviene quando l'acquirente di un bene non paga l'intero prezzo pattuito, oppure quando gli eredi di un bene lasciano dei pagamenti in sospeso.
É prevista dal nostro ordinamento in merito alla stipula dei contratti di compravendita di un bene immobile e viene costituita per tutelare il pagamento della somma dovuta dall'acquirente al venditore, è usata a garanzia e tutela a carico dei contribuenti che risultino inadempienti di crediti dell'Agenzia delle Entrate.

Se c'è accordo tra le parti, queste possono rinunciare all'iscrizione dell'ipoteca, perché non si ritiene necessaria come garanzia o perché la somma pattuita viene direttamente versata all'atto della stipula. É compito del notaio inserire la volontà di rinuncia nell'atto di compravendita.

Ipoteca giudiziale

Detta anche ipoteca da sentenza, è quella che viene decreta da un giudice, e non scelta volontariamente, sollecitata da un creditore come conseguenza di una condanna al pagamento di una somma, all'adempimento di un'obbligazione o al risarcimento di un danno.


Oltre alle sentenze civili e ai decreti ingiuntivi dichiarati esecutivi, tra i provvedimenti che comportano l'iscrizione di ipoteca ci sono anche le sentenze penali che comprendono le obbligazioni civili e amministrative. Per l'iscrizione non occorre che la sentenza sia definitiva.

Come si costituisce l'ipoteca?

L'ipoteca ha una durata di venti anni e viene costituita con una scrittura privata o per atto pubblico che diventano validi ed efficaci solo se iscritti nei pubblici registri immobiliari.


Nella nota di iscrizione che si presenta agli uffici competenti devono essere contenute obbligatoriamente alcune indicazioni:
• la descrizione dei beni;
• i dati identificativi del creditore, del debitore, dell'eventuale terzo datore d'ipoteca e i loro codici fiscali;
• la somma per la quale si è costituita l'ipoteca;
• il tasso d'interesse dei pagamenti.

Se l'ipoteca è volontaria l'iscrizione è a cura del creditore; se invece l'ipoteca è legale l'iscrizione avviene d'ufficio a cura del conservatore dei registri, mentre nell'ipotesi di ipoteca giudiziale sarà il creditore a dover presentare la sentenza al conservatore chiedendo l'iscrizione.

Gradi dell'ipoteca

Può accadere che su di uno stesso bene siano iscritte più ipoteche: l'ipoteca iscritta dal primo creditore sarà detta di primo grado; quella del secondo, di secondo grado, e così via.

Che cosa indicano i gradi?

I gradi stabiliscono la priorità di garanzia, cioè il creditore di primo grado avrà per primo il diritto di soddisfare per intero il suo credito sul bene ipotecato, gli altri avranno diritto relativamente alla parte rimanente, se rimane, in ordine al grado d'ipoteca.

Se invece arrivano più richiestecontemporanee e il conservatore attribuisce loro lo stesso grado d'iscrizione, la somma realizzata dalla vendita del bene sarà divisa con un criterio proporzionale ai crediti vantati.
Per legge è prevista anche la sostituzione nel grado di ipoteca, detta surrogazione, da parte dei creditori posteriori che acquistano così maggiori possibilità di rientrare in possesso dell'importo dovuto.

Ipoteca vitalizio: una nuova forma di finanziamento

Oltre alle tipologie classiche di ipoteca da qualche tempo è possibile avvalersi di una nuova forma di ipoteca detta prestito vitalizio.
Parliamo di una tipologia di finanziamento, a lungo termine, senza rate, assistito da ipoteca di primo grado destinato a persone che hanno più di 60 anni di età con un titolo di proprietà su un immobile residenziale. Il meccanismo è ideato in modo tale da non prevedere rimborsi di alcun tipo, nemmeno per gli interessi, fino alla morte del contraente; le spese e gli interessi vengono capitalizzati e sono dovuti solo a scadenza.

Il valore del prestito è variabile da un minimo del 15% e un massimo del 50% del valore ed è proporzionato all'età del mutuatario, più alta è l'età e maggiore è l'importo del finanziamento, e dal valore dell'immobile.


Il valore dell'immobile è generalmente stabilito da un perito immobiliare, con una perizia di stima, su indicazione del soggetto finanziatore.
Il rimborso, a meno che non ce ne sia uno volontario anticipato, è quindi a carico degli eredi e deve essere eseguito in un'unica soluzione entro i 10-12 mesi successivi alla scomparsa del più longevo dei contraenti.

In questa fase gli eredi hanno la possibilità di rimborsare con la liquidità a disposizione così da conservare l'immobile, oppure vendere l'abitazione e con il ricavato fare fronte alla parte restante del finanziamento.
In Italia la legge individua come soggetti autorizzati a erogare il finanziamento banche e intermediari finanziari.

Che differenza c'è tra estinguere e cancellare un'ipoteca?

Apparentemente estinzione e cancellazione sono sinonimi, ma non è così.

Una cosa è estinguere un'ipoteca e un'altra è cancellare un'ipoteca.

Estinzione ipoteca

Estinguere un'ipoteca significa renderla inutilizzabile.

L'estinzione di un'ipoteca, secondo il Codice Civile avviene quando:
• il debito viene completamente saldato;
• il creditore rinuncia al credito garantito dall'ipoteca o all'ipoteca stessa;
• si raggiunge il termine fissato per l'ipoteca;
• si verifica una condizione pattuita in partenza che prevede l'annullamento dell'ipoteca;
• trascorrono 20 anni dall'iscrizione dell'ipoteca senza che ne sia stato chiesto il rinnovo (cade in prescrizione);
• il bene ipotecato perisce;
• viene disposto da un tribunale.

Se si verificano, dunque, queste condizioni l'ipoteca non esiste più, ma formalmente può ancora figurare nei registri ed è ancora visibile, ad esempio attraverso una visura ipotecaria.

Affinché l'ipoteca non sia più presente e nessuno possa più trovarla, a seguito di una visura, è necessario richiedere la cancellazione di tutte le annotazioni relative all'immobile.

Cancellazione ipoteca

La modalità di cancellazione di una ipoteca, varia invece in base alle caratteristiche della stessa.

Un'ipoteca volontaria si può cancellare in due modi:

- in forma automatica, ad esempio al termine del pagamento di un mutuo. In questo caso è compito della banca, senza alcun onere per il cittadino, comunicare entro 30 giorni agli uffici competenti l'avvenuta estinzione del debito; l'Agenzia del Territorio, ricevuta la comunicazione, procede quindi alla cancellazione dell'ipoteca.
La legge non prevede delle sanzioni nel caso in cui la banca non provveda alla comunicazione della avvenuta estinzione, pertanto, per evitare di dimenticarlo è opportuno farne subito richiesta scritta.

- mediante un atto notarile in cui il professionista redige un documento, detto atto di assenso alla cancellazione di ipoteca, firmato dal creditore. Le spese, sia del notaio sia quelle del procuratorie della banca, sono a carico di chi ha pagato il mutuo e ne ha richiesto la cancellazione, cioè il debitore.

Per la cancellazione di un'ipoteca giudiziale, determinata da un magistrato, bisogna seguire una procedura in tribunale che emetta l'ordine di cancellazione della sentenza che aveva stabilito l'ipoteca stessa.
La procedura non è breve e non ha efficacia immediata, ma se il debito è stato saldato, la pratica ha sicuramente esito positivo.

Nel caso in cui l'effettiva cancellazione dell'ipoteca abbia tempi lunghi e sia necessario dimostrarlo lo si potrà fare attraverso i documenti di assenso alla cancellazione sottoscritti dal creditore, che hanno un valore legale.