Vendita casa in comodato d'uso: quali sono i diritti dell'acquirente?

Si può vendere casa in comodato d’uso?

Se sei proprietario di un immobile che non utilizzi ti potrà essere capitato di darlo in comodato d'uso a un familiare o a un amico. Successivamente magari, avendo bisogno di liquidità, hai deciso di venderlo.

Cosa deve fare il comodatario? Può restare nell'appartamento o dovrà cercare una nuova abitazione? Quali sono i diritti del nuovo acquirente?

È bene chiarire che il contratto di comodato non può essere opposto al nuovo acquirente dell’immobile e pertanto l’immobile ricevuto in comodato potrà essere validamente venduto senza che il comodatario abbia titolo per opporsi alla scelta da parte del comodante.

Comodato - foto Getty Images

Il compratore, una volta firmato il contratto di vendita, avrà il diritto di richiedere al comodatario il rilascio della casa.

Che cos'è il comodato d'uso

Il contratto di comodato d'uso è uno strumento grazie al quale è possibile godere di un bene, mobile o immobile, solitamente a titolo gratuito.

L'articolo 1803 del codice civile che lo disciplina precisa che il contratto di comodato si perfeziona con la consegna del bene alla parte interessata affinché essa se ne serva per un certo tempo o per un uso determinato.

Il contratto di comodato può avere dunque una scadenza specifica (comodato non precario) oppure può durare fino a quando venga ultimato l'uso che viene indicato nell'accordo, in conformità alla natura del bene (la scadenza viene cioè determinata in funzione dell’uso che si deve fare del bene).

In ogni caso il codice civile non pone limiti di durata, pertanto, sul punto le parti possono accordarsi liberamente.

Altra possibilità è che la scadenza non venga indicata e il contratto sia a durata indeterminata.

Obbligo di restituzione del bene in comodato d'uso

Alla scadenza del contratto, qualunque sia il modo in cui essa viene determinata, il comodatario sarà obbligato a restituire la cosa ricevuta.

Qualora l'immobile non venga volontariamente rilasciato, il comodante può agire in giudizio nei confronti di chi lo sta occupando indebitamente e ottenere così la piena disponibilità dell'immobile.

Vendita casa in comodato - foto Getty Images

La restituzione potrà essere richiesta anticipatamente e in qualsiasi momento se per il comodante sopraggiunge un bisogno urgente e imprevisto, come previsto dall'articolo 1809 del codice civile.

Il motivo che giustifica il recesso del comodante non deve essere in alcun modo voluttuario e capriccioso e deve essere imminente, cioè non astratto e futuro.

Altro aspetto da sottolineare è che il contratto di comodato d'uso prevede alcuni obblighi in capo al comodatario. Nel caso in cui essi vengano disattesi il comodante è legittimato a richiedere la restituzione della cosa, oltre ad avanzare domanda di risarcimento dei danni subiti.

Dunque i cattivi comportamenti di chi ha preso in prestito l’appartamento possono giustificare la restituzione della casa.

Si tratta del caso di inadempimento contrattuale da parte del comodatario perché, ad esempio, ha fatto un uso improprio del bene, ovvero diverso da quanto risultante nel contratto di comodato stesso o non conforme alla natura del bene.

Se non viene indicata alcuna scadenza il contratto di comodato d'uso si presume stipulato a tempo indeterminato (comodato precario).
In tal caso il comodante potrà recedere in qualsiasi momento, prescindendo dalla presenza di giusti motivi da comprovare.

Quali sono le sorti del contratto di comodato se il proprietario decide di vendere

Anche se, come abbiamo visto, il comodante ha dei limiti per recedere dal contratto di comodato, questo non significa che abbia dei vincoli in fatto di vendita dell'immobile concesso in uso poiché questo rientra tra le facoltà connesse alla sua veste di proprietario.

Egli può liberamente gestire la sua proprietà anche se questo crea una situazione di conflitto tra comodatario e nuovo acquirente.

Diritti compratore casa in comodato - foto Getty Images

Tuttavia la detenzione dell'immobile in capo al comodatario è priva di valore nei confronti del compratore anche qualora il contratto di comodato sia stato stipulato in data anteriore al trasferimento della proprietà.

Come affermato dalla Corte di Cassazione, nella fattispecie qui descritta il comodatario perde dunque il diritto a rimanere nell'abitazione in quanto il compratore ha diritto ad acquisirne la piena disponibilità.

Solo i diritti reali minori come ad esempio l'usufrutto o il contratto di locazione potranno essere opposti al nuovo acquirente. Secondo la Corte di Cassazione nel caso dell'affitto la norma ha carattere eccezionale e non può pertanto essere estesa anche al comodato.