L'usufruttuario può concedere l'immobile in comodato d'uso?
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Che cos'è il comodato
Il contratto di comodato è uno strumento grazie al quale è possibile godere di un bene, mobile o immobile, solitamente a titolo gratuito.
L'articolo 1803 del codice civile che lo disciplina precisa che il contratto di comodato si perfeziona con la consegna del bene alla parte interessata affinché essa se ne serva per un certo tempo o per un uso determinato.
Il contratto di comodato può avere dunque una scadenza specifica oppure può durare fino a quando venga ultimato l'uso che viene indicato nell'accordo, in conformità alla natura del bene. In ogni caso il codice civile non pone limiti di durata, pertanto sul punto le parti possono accordarsi liberamente.
Obbligo di restituzione del bene
Alla scadenza del contratto, qualunque sia il modo in cui essa viene determinata, il comodatario sarà obbligato a restituire la cosa ricevuta.
La restituzione potrà essere richiesta anticipatamente e in qualsiasi momento se per il comodante sopraggiunge un bisogno urgente e imprevisto.
Il contratto di comodato prevede alcuni obblighi in capo al comodatario.
Nel caso in cui essi vengano disattesi il comodante è legittimato a richiedere la restituzione della cosa oltre ad avanzare domanda di risarcimento dei danni subiti.
Comodato: contratto oneroso o gratuito?
Aspetto rilevante da sottolineare è che il comodato è un contratto essenzialmente gratuito e questo lo differenzia rispetto al contratto di locazione con il quale è previsto il versamento di un corrispettivo, il canone di locazione.
Contratto di comodato stipulato dall'usufruttuario
Vendiamo al punto che più ci interessa e cioè quali sono i soggetti che possono concedere un immobile in comodato d'uso gratuito.
Sulla base di quanto statuito dalla giurisprudenza il diritto del comodatario è un diritto di credito; ne consegue che la legittimazione a concedere un bene in comodato d'uso spetta a chiunque abbia il possesso della cosa o la detenzione per un titolo legittimo su di essa.
Per tali ragioni il comodante è colui che deve essere in condizione tale da poter consegnare il bene, atto mediante il quale il contratto si perfeziona.
Il comodante può essere l'usufruttuario o il nudo proprietario?
Dopo aver evidenziato quelli che sono i requisiti per poter concedere in comodato un immobile, ci chiediamo chi, tra usufruttuario e nudo proprietario, sia abilitato a stipulare il contratto.
La legge genericamente prevede che l'usufruttuario, nel rispetto della destinazione economica del bene, può trarre qualunque utilità dal bene.
Ne consegue che certamente egli potrà dare la casa in locazione a terzi, al fine di percepirne il canone.
Ma non solo. Poiché il proprietario attribuisce a lui il possesso dell'abitazione l'usufruttuario potrà concedere l'immobile in comodato d'uso.
Il nudo proprietario non può prestare l'abitazione
Il proprietario che costituisce sulla casa un usufrutto altrui mantiene su di essa la nuda proprietà. Può concederla in comodato gratuito ad un soggetto diverso dall'usufruttuario?
La risposta è negativa. Il nudo proprietario conserva la titolarità della casa con la possibilità di disporne, ad esempio vendendola, ma senza che ciò possa inficiare il godimento della stessa da parte dell'usufruttuario.
La piena proprietà si potrà riascquisire solo con l'estinzione dell'usufrutto.
Qual è allora il ruolo del nudo proprietario in caso di stipula di contratto di comodato da parte dell'usufruttuario?
È necessario il consenso del nudo proprietario?
Il consenso non è necessario in quanto il nudo proprietario si colloca in posizione di estraneità rispetto all'accordo tra comodante e comodatario.
Ne consegue che, se la casa viene concessa in comodato d'uso durante la vigenza del diritto di usufrutto, egli non potrà neanche opporsi.
Che cosa succede con la morte dell'usufruttuario comodante?
Con la morte dell'usufruttuario la proprietà ritorna piena e il proprietario potrà recuperare tutte le facoltà e poteri connessi alla titolarità sul bene.
Quali sono le conseguenze sul contratto di comodato stipulato dall'usufruttuario?
Il comodato verrà meno poiché, secondo la legge anche in caso di morte del comodatario il contratto di comodato si scioglie.
Il comodato viene meno anche in caso di estinzione dell'usufrutto non dovuta a decesso ma al termine di scadenza.
Mentre il codice civile per i contratti di locazione stipulati dall'usufruttuario ha previsto una specifica tutela, in caso di comodato, una volta giunto al termine l'usufrutto anche il prestito non potrà proseguire.
Anche secondo l'orientamento della giurisprudenza in caso di estinzione dell'usufrutto il comodato non può opporsi al proprietario che per consolidazione, ha riacquisito la piena proprietà con la facoltà di disposizione del bene.
La ripartizione delle spese
Nel caso in cui l'immobile sul quale esiste l'usufrutto sia stato concesso in comodato d'uso a un terzo come avviene la divisione delle spese?
In base alle regole previste dalla legge sul contratto di comodato, le spese di carattere ordinarie sono a carico del comodatario ovvero colui che vive nell'immobile.
Al comodante, che nella fattispecie coincide con l'usufruttuario, nei rapporti interni al comodato, spettano le spese di carattere straordinario.
Considerato il fatto che il comodante ha l'usufrutto in base alla disciplina prevista dal codice civile le spese di manutenzione straordinarie sono a carico del nudo proprietario.
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