Quando la turnazione è legittima nel parcheggio condominiale

Come gestire i posti auto nel parcheggio del condominio

Nel caso in cui il cortile del condominio non sia sufficiente per parcheggiare tutte le auto dei condomini, spetterà all'assemblea condominiale fissare una turnazione dei posti auto. Il diritto di godere dei posti auto comuni dovrà essere esteso a tutti i condomini.

Parcheggio condominio - foto Getty Images

L'assemblea può, con apposita delibera a maggioranza, regolamentare i turni, al fine di evitare contrasti, tutt'altro che infrequenti, date anche le dimensioni spesso ridotte dei cortili condominiali.

È comunque sempre buona cosa fare riferimento a ciò che dice la legge in materia e a quanto previsto sul punto nello specifico regolamento di condominio.

Il parcheggio condominiale rientra nelle parti comuni

Il cortile condominiale rientra tra quelle che l'articolo 1117 del codice civile definisce come parti comuni.

Dopo l'elenco di quelle che sono definite tali, la norma lascia margine per una deroga in quanto viene fatto salvo il caso in cui si stabilisca diversamente tramite convenzione.

Turni uso parcheggio condominio - foto Getty Images

Il comma 2 dell'articolo tra le parti comuni menziona espressamente le aree destinate a parcheggio. Può trattarsi dei cortili interni scoperti oppure di aree coperte dove i posti auto sono delimitati dalle strisce, o ancora spazi liberi posti all'esterno della facciata, come spazi verdi e intercapedini.

Se non si tratta di vere e proprie pertinenze a servizio del singolo appartamento può porsi il problema della loro gestione nel caso in cui anche il regolamento condominiale non ponga una disciplina precisa per il loro utilizzo.

Come funziona il parcheggio condominiale e chi ha diritto al posto auto

Abbiamo visto che anche il parcheggio condominiale rientra tra le parti comuni.
Come tale l'uso del cortile adibito a zona per parcheggiare la propria auto rientra nell'ambito di applicazione dell'articolo 1102 codice civile, in tema di comunione, la cui validità ed efficacia, vista la compatibilità concettuale, si estende anche all'istituto del condominio.

Ne consegue che l'uso del cortile deve essere uguale per tutti i condomini o, come asserito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 18038/2020, quanto meno deve essere compatibile con quello degli altri partecipanti al condominio, in modo tale che ciascun proprietario possa trarre dal bene gli stessi vantaggi.

È necessario, pertanto, quando si utilizza un bene comune, rispettare lo stesso diritto degli altri e mantenere inalterata la destinazione d'uso del bene.

Parcheggio in condominio e poteri dell'amministratore

Poiché stiamo trattando di beni comuni il primo punto da sottolineare è che il compito di far si che le parti comuni vengano utilizzate in conformità alla legge incombe sull'amministratore di condominio.

Ai sensi dell'articolo 1130 n. 2 codice civile egli ha il compito di disciplinare l'uso dei beni comuni e il godimento dei servizi.

Tuttavia, se lo spazio a disposizione nel cortile condominiale non è sufficiente la materia deve essere demandata all'assemblea di condominio.

Quali sono i poteri dell'assemblea sull'uso del parcheggio condominiale?

Indicazioni specifiche in merito alle modalità di utilizzo di un'area di parcheggio in condominio possono venire esclusivamente dall'assemblea che quindi, per il bene della compagine condominiale, deve gestire il caso relativo all'insufficienza di posti auto, quando il numero di veicoli è superiore a quello dei condomini.

Il legislatore non ha previsto in merito una normativa puntuale e pertanto spetta ai condomini stessi fissare delle regole, qualora non presenti nel regolamento condominiale.

Parcheggi e assemblea - foto Getty Images

La scelta di effettuare una turnazione per il godimento degli spazi a disposizione come soluzione per evitare controversie, può essere deliberata dall'assemblea.

Quest'ultima ha infatti il potere di disciplinare le modalità d'uso del bene comune, stabilendo un'assegnazione turnaria sulla base di un sorteggio.

Ciò che conta è che non venga impedito ad alcuno dei condomini l'uso del bene comune o che con la rotazione venga compromesso l'uso della proprietà esclusiva.

Il condomino che beneficia di un dato posto ne ha la completa disponibilità e non vi deve essere alcuna interferenza da parte degli altri.

La delibera deve essere approvata a maggioranza ai sensi dell'articolo 1136 comma 2 del codice civile, salvo che venga disposta una innovazione la quale richiederebbe una maggioranza qualificata.

Che fare se non tutti i condomini hanno l'auto

Nel caso in cui un condomino non abbia l'auto, al fine di garantire il pari uso di cui all'articolo 1102, al turno a lui spettante il posto auto dovrà comunque restare inoccupato, poiché egli deve sempre averlo a disposizione, anche a costo che resti vuoto.

La delibera assembleare, dunque, tenuto conto dell'insufficienza dei posti auto in rapporto al numero di condomini, oltre a stabilire l'uso turnario, può anche sancire l'impossibilità di occupare gli spazi quando i condomini aventi diritto non occupino in quel momento l'area di parcheggio riservata.

Si tratta di una modalità di gestione in linea con l'art 1102 codice civile, in quanto corretta manifestazione del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea.

Come stabilito dalla Corte di Cassazione con la sentenza 24647/2010, se la natura di un bene immobile oggetto di comunione non consente un simultaneo uso da parte di tutti, l'uso comune può essere realizzato o in maniera indiretta oppure mediante avvicendamento.