Umidità nell'edificio e responsabilità del condominio

NEWS DI Condominio02 Dicembre 2011 ore 14:48
Il condominio, in quanto custode, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché i problemi di umidità non rechino danno alla proprietà condominiale

Responsabilità del condominio per danni alle parti comuni


condominioIl condominio
, quale custode, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino danno alla proprietà esclusiva del singolo condomino?
A questa domanda, così formulata, è stata chiamata a rispondere la Corte di Cassazione.
La soluzione al quesito è stata fornita dagli ermellini con la sentenza n. 25239 depositata in cancelleria martedì scorso, il 29 novembre.

In linea generale, il condominio è responsabile per i danni provenienti dalle parti comuni.
Si è chiarito che quella imputabile alla compagine è la cosìddetta responsabilità per danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.).
Questa rappresenta una forma di responsabilità oggettiva; ciò vuol dire che per liberarsene è necessario dimostrare che il fatto dannoso è accaduto a causa di un evento imprevisto ed imprevedibile, che può essere rappresentato anche da un fatto posto in essere dallo stesso danneggiato.

umidità nella muraturaIl caso affrontato dalla Corte di Cassazione con la sentenza dello scorso 29 novembre ha a che fare con una fattispecie riguardante il caso fortuito. Vediamo perché nello specifico.

Un condomino citava in giudizio la compagine pretendendo il risarcimento del danno causato al suo locale seminterrato dall'umidità di risalita proveniente dal sottosuolo.Il comproprietario usciva vittorioso dal giudizio di primo grado ma vedeva rigettata la propria richiesta in appello.

Da qui il ricorso per Cassazione che, seppur per ragioni giuridiche diverse da quelle espresse dalla Corte d'appello, ha confermato che il condomino non aveva diritto ad alcun risarcimento.

problemi nell'intonaco dovuto a infiltrazioniIl perché, dice la Cassazione, sta nel fatto che le infiltrazioni provenienti da parti comuni dell'edificio, da cui scaturiva l'umidità del locale di proprietà esclusiva, erano riconducibili alle tecniche in uso all'epoca della costruzione dell'edificio, tecniche idonee rispetto alla destinazione dello stesso a magazzino, e alla mancanza di aereazione; con la mancata aereazione del locale, conseguente al mutamento della destinazione di uso da magazzino a locale commerciale, le infiltrazioni si erano aggravate (Cass. 29 novembre 2011 n. 25239).

In sostanza, spiegano gli ermellini, seppur esistenti le infiltrazioni dovevano considerarsi normali in relazione alle tecniche costruttive dell'epoca di edificazione dello stabile, che erano sufficienti a garantire il normale utilizzo di quel locale seminterrato nella sua originaria destinazione d'uso.

In questo contesto, prosegue la Corte, il fatto del danneggiato, costituito dal mutamento di destinazione d'uso - impedendo la normale aereazione del locale seminterrato, le cui caratteristiche costruttive erano compatibili con tale aereazione - ha avuto efficacia causale tale da interrompere il nesso tra la cosa e l'evento dannoso, integrando il caso fortuito richiesto dalla legge perchà? il proprietario custode sia esente da responsabilità (Cass. ult. cit.).

In pratica è stato il condomino, con il suo comportamento, a peggiorare una situazione di fatto già esistente rendendola dannosa rispetto all'attuale destinazione d'uso dell'unità immobiliare.

Per passare dal particolare al generale, quindi, è possibile affermare che costituisce caso fortuito ai sensi dell'art. 2051 c.c. il comportamento del condomino sopra descritto.

C'è responsabilità nel momento in cui il condominio, mutando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, senza predisporre i dovuti accorgimenti che quella nuova richiederebbe, aggrava la situazione presente nella sua unità immobiliare, rendendo dannose infiltrazioni già esistenti ma considerabili naturali rispetto alle condizioni e al periodo costruttivo dell'edificio.

riproduzione riservata
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  • Rino
    Rino
    Giovedì 20 Aprile 2017, alle ore 01:27
    Non è responsabile il condominio ma bensì chi lo ha venduto.
    I compratori dovevano accertarsi prima di comperare (lui o il di lui notaio).
    Nell'atto di acquisto c'è una postilla in cui si dice nello stato di e nella condizione giurica in cui esso si trova, visto e gradito dalla parte compratrice.....omissis..... nulla escluso.
    Il C.T.U. da decisione dello stesso dice che il comportamento negligente dei proprietari dell'appartamento ha contribuito all'agravamento dello stesso.
    Dopo ben 23 anni si accorge che l'appartamento non è idoneo, ma si sono presi i soldi che l'assicurazione gli ha  dato molti anni fa non facendo nemmeno un lavoro.
    Ora ha brigato tanto per fare il condominio (siamo in 4 proprietari) e ci cita in Tribunale come condominio.
    Da premettere che quando lo ha comperato per Lit.70.000.0000, dopo poco tempo lo voleva vendere per la somma di € 350.000.
    Il Sole 24 Ore interpelllato, ha detto che è compito del prorprietario dell'appartamento per metterselo a posto. 
    rispondi al commento
  • Perantuono Bruno
    Perantuono Bruno
    Domenica 3 Novembre 2013, alle ore 19:23
    Avvocato, buona sera.
    Per puro caso mi sono imbattuto in questa sentenza e Le debbo confessare che sono notevolmente arrabbiato perchè un giudice di Bologna ha fatto perdere la causa al condominio e il caso è prprio quello prospettato dalla sentenza in parola.
    La sentenza è stata depositata in cancelleria il 3-3-2011.
    Chissà se possiamo ancora fare appello.
    Comunque, grazie molte per questa pubblicazione.
    Distinti saluti.
    rispondi al commento
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