Manutenzione scale condominiali, ripartizione costi e agevolazioni fiscali per tinteggiatura

Scale in condominio

Le scale sono delle parti comuni dell'edificio in condominio ai sensi dell'art. 1117 c.c.

Può accadere che la proprietà delle scale sia riservata ad un solo condomino e che gli altri ne usufruiscano grazie alla costituzione di una servitù di passaggio.

È un caso raro che si presenta per lo più solamente nei così detti condominii minimi nei quali il proprietario del piano terreno ha un accesso pressoché diretto alla strada.

Esse, in effetti, sono necessarie all'esistenza stessa della compagine in quanto mettono in comunicazione i vari piani dell'edificio tra di loro e di conseguenza, per il tramite dell'androne e del portone comune, con la pubblica via.

Delle scale, cui vanno equiparati i vari pianerottoli, salvo diversa indicazione degli atti d'acquisto e/o del regolamento contrattuale, devono essere considerati comproprietari anche i titolari proprietari dei negozi.

In tal senso, infatti, è stato affermato che le scale, come i pianerottoli quali componenti essenziali di esse, elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione, tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 cod. civ., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch'essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell'edificio della quale anch'essi godono (v. sent. 761/79) (così Cass. 10 luglio 2007 n. 15444).

Se in un condominio vi sono più scale, ciascun condomino è proprietario esclusivamente della scala di cui si serve (art. 1123, terzo comma, c.c.).

Manutenzione delle scale

La questione della proprietà delle scale non è affatto scolastica: sapere chi è proprietario, infatti, è necessario per consentire l'individuazione di chi deve partecipare alle decisioni sulla conservazione di quel bene e quindi alle spese.

Le decisioni sulla manutenzione sono adottate dall'assemblea con i quorum deliberativi di volta in volta necessari a seconda che si tratti di manutenzione ordinaria o straordinaria.

La tinteggiatura delle scale dev'essere considerata opera di manutenzione ordinaria (serve per mantenere in buono stato il colore dei muri, dei passamano, delle ringhiere, ecc. che si logorano con il normale uso) e quindi possono essere deliberate dall'assemblea:

a) in prima convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e di almeno la metà del valore dell'edificio;

b) in seconda convocazione con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le scale, è evidente, sono una parte dell'edificio che serve i condomini in misura diversa: chi abita al primo piano le usa diversamente da chi abita all'ultimo.
Qualcuno potrebbe obiettare: non è detto perché chi abita all'ultimo potrebbe non utilizzarle mai preferendo l'ascensore. Quando si parla di uso, però, non è a quello reale che si fa riferimento ma a quello potenziale (cfr. Cass. n. 13161 del 1991).

Rispetto alle spese di manutenzione delle scale condominiali, quindi, non tutti i condomini devono partecipare allo stesso modo.

È chiaro in tal senso l'art. 1124 c.c., rubricato per l'appunto Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori, che recita:

Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono.
La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Per dirla più semplicemente: per le spese di manutenzione delle scale si applica la tabella scale.

Costi di manutenzione e agevolazioni fiscali

Tra i costi di manutenzione delle scale, quelli necessari per ritinteggiarle sono riconducibili nell'alveo delle spese rispetto alle quali è possibile ottenere le agevolazioni fiscali della detrazione del 50% dei costi per le ristrutturazioni edilizie.

In tal senso l'Agenzia delle Entrate, nella propria guida sull'argomento, afferma che la tinteggiatura delle scale, quali parti comuni di un edificio in condominio, è annoverabile tra quegli interventi di manutenzione ordinaria che accedono ai benefici fiscali previsti in tema di interventi edilizi.