Tabelle millesimali in condominio

Nozione e funzione delle tabelle millesimali

Che cosa sono ed a che cosa servono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali sono quel documento allegato al regolamento di condominio nel quale è rappresentato il valore dell'unità immobiliare rispetto alle parti comuni che viene espresso in millesimi e che serve per la ripartizione delle spese ed il funzionamento dell'assemblea.

Per lungo tempo è stato dubbio se la tabella dovesse essere considerata negozio di accertamento del valore dell'unità immobiliare o semplice ragguaglio numerico di un valore già esistente e comunque non incidente sul diritto dominicale ma solamente sugli aspetti gestori della compagine.

Le Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010, hanno posto fine alla querelle optando per questa seconda ipotesi. Vedremo in seguito che questa scelta, nella sostanza recepita dalla riforma del condominio, ha dei riflessi in relazione alle maggioranze necessarie per l'approvazione e la revisione delle tabelle millesimali.

Spese condominiali e tabelle millesimali

Rispetto alla comunione, istitito nel quale è la legge (art. 1101 c.c.) a prevedere una presunzione uguaglianza delle quote di proprietà di tutti i comunisti con la conseguenza che le spese da sostenere debbano essere ripartite paritariamente, nel condominio i costi di gestione e conservazione delle parti comuni devono essere suddivisi in proporzione al valore delle unità immobiliari (art. 1123 c.c.).

Approvazione delle tabelle millesimali

Si diceva che in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza, per lungo tempo s'è dibattuto sulla natura delle tabelle millesimali: negozio di accertamento del valore dell'unità immobiliare o semplice risultanza di un'operazione tecnica di calcolo non incidente sul diritto reale?

Per molti anni la prima ipotesi è stata quella dominante con il seguente risultato: le tabelle millesimali devono essere approvate e possono essere modificate, qualunque sia la causa che porta alla revisione, con il consenso di tutti i condomini o al massimo con sentenza dell'Autorità Giudiziaria in giudizio che vedesse il coinvolgimento di tutti i condòmini; ad oggi, vedremo in seguito, il coinvolgimento di tutti i condòmini parrebbe necessario solamente per l'approvazione.

Il contrasto, come molto spesso è accaduto in materia di condominio, è stato risolto dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione. Queste, correva l'anno 2010, con la sentenza n. 18477 accolsero l'orientamento fino ad allora minoritario e affermarono che le tabelle millesimali potevano essere approvate (e revisionate) dall'assemblea a maggioranza e nello specifico con il voto favorevole della maggioranza degli interventi alla riunione e almeno la metà del valore millesimale dell'edificio. I motivi addotti erano pressappoco i seguenti:

a) le tabelle sono un allegato del regolamento;

b) esse non incidono sul diritto di proprietà ma solo sulla partecipazione al condominio in una misura che non è individuata dal tecnico redattore su istanza delle parti (in quel caso la tabella sarebbe contrattuale e come tale necessitante del consenso di tutti i condomini) ma già esistente fin dalla costituzione della compagine;

c) al redattore delle stesse non spetta alcun compito creativo ma solamente quello di rendere intellegibile un dato già esistente.

Pare doverosa una sottolineatura: quali millesimi utilizzare per conteggiare quelli necessari per la loro approvazione? Sembra un cane che si morde la coda, perché non ci sono millesimi e sono necessari almeno 500 millesimi per la loro approvazione. Risposta: ad avviso di chi scrive si prendono come spunto gli stessi millesimi da approvare, poiché con essi non si crea nulla, ma semplicemente si riconosce la validità di un'operazione di calcolo.

Per la formazione delle tabelle millesimali non è obbligatorio rivolgersi a un tecnico in quanto la legge non riserva quest'attività a una specifica figura professionale. A ogni buon conto, viste le operazioni necessarie per una corretta redazione è utile farlo.

Rispetto all'approvazione delle tabelle il legislatore della riforma non ha stabilito nulla sicché il ragionamento delle Sezioni Unite deve essere considerato valido ed efficace con un'unica eccezione: le tabelle che non rispecchiano i criteri legali (ossia quelli che possono essere considerati tali perché comunemente assunti come indicatori di calcolo) devono essere considerate alla stregua di una diversa convenzione di cui all'art. 1123, primo comma, c.c. e come tali approvate con il consenso di tutti i condòmini.

Il costo per la redazione delle tabelle millesimali dev'essere ripartito tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo.

La legge, contrariamente al caso di revisione, non dice nulla in merito alla partecipazione al giudizio attivato per l'approvazione delle tabelle: devono partecipare tutti i condòmini o è sufficiente citare l'amministratore? Se si considerano le tabelle un atto che ha rilevanza per la mera gestione del condominio senza incidere sul diritto di proprietà (indicazione discendente dalla sentenza n. 18477 delle Sezioni Unite) anche per l'approvazione dovrebbe essere sufficiente la citazione in giudizio del solo amministratore. Non manca, infine, in seno alla giurisprudenza, pronunce inerenti la possibilità di rivedere, per facta concludentia, le tabelle millesimali.

Revisione delle tabelle millesimali

Il discorso non è molto diverso per quanto concerne la modifica dei millesimi: su questo argomento s'è concentrata particolarmente l'opera del legislatore della riforma.

L'art. 69 disp. att. c.c. specifica che la revisione delle tabelle può avvenire a maggioranza e anche nell'interesse di un solo condomino:

a) quando risulta che sono conseguenza di un errore (es. il tecnico ha commesso degli errori di calcolo);

b) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.

Si badi: in tale ultimo caso non è sempre possibile la revisione a maggioranza, invece considerata legittima se lo scostamento del valore millesimali dell'unità immobiliare a seguito delle mutate condizioni dell'edificio si discosta di più un quinto da quello originario. Esempio: Tizio possiede un'unità immobiliare che rappresenta 100 millesimi. Egli chiude una parte del terrazzo a livello: se da questa modificazione comporta un aumento dei millesimi che non gli fa superare il valore complessivo di 120, la revisione a maggioranza non è possibile, altrimenti sì.

In casi come questi ultimi, specifica l'art. 69 disp. att. c.c., il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

In casi differenti da quelli appena indicati, la revisione delle tabelle millesimali può avvenire solamente con il consenso di tutti i condòmini.

L'intento del legislatore è chiaro: la revisione di millesimi sostanzialmente corretti non può che essere considerata una modificazione dei criteri di ripartizione legale delle spese, che come tale necessita del consenso di tutti i partecipanti al condominio.

La causa per la revisione giudiziale delle tabelle, rispetto al passato, può avvenire semplicemente chiamando in causa l'amministratore condominiale, il quale, pena la possibile revoca giudiziale, deve rendere immediatamente edotta l'assemblea della vicenda (cfr. art. 69, secondo comma, disp. att. c.c.).

Mancanza di tabelle

Che cosa accade se un condominio è sprovvisto di tabelle millesimali?

Come tirare avanti fin quando l'assemblea o comunque l'Autorità Giudiziaria non provvedano all'approvazione?

Secondo la giurisprudenza, l'assemblea può deliberare a maggioranza (chiaramente si contano solamente le persone e non le quote) una ripartizione provvisoria degli oneri contributivi (es. in parti uguali) che valga fino all'approvazione delle tabelle millesimali, con espressa indicazione che una volta presenti queste, le quote fino ad allora versate saranno oggetto di revisione e quindi di conguaglio (cfr. in tal senso Cass. n. 8505 del 22/4/05 e Cass. 24670/06)

Questa possibilità – afferma il Tribunale di Roma – trova la sua ratio nella necessità che, pur in assenza di formali tabelle, il Condominio possa provvedere alla normale gestione dei beni comuni attraverso versamenti la cui entità, per ogni condomino, è provvisoria (Trib. Roma 22 giugno 2009 n. 13834)

Tabelle millesimali errate e rimborso quote condominiali

Che cosa accade alle quote condominiali già versate se le tabelle millesimali sono errate?

Secondo la Corte di Cassazione (cfr. sent. 10 marzo 2011 n. 5690), sebbene la revisione delle tabelle non abbia efficacia retroattiva, non può impedirsi al condominio di agire contro il condomino che abbia pagato di meno con un'azione di indebito arricchimento.

È evidente che questa affermazione degli ermellini debba essere considerata valida anche per l'ipotesi contraria (ossia azione del condomino contro la compagine). Di fatto un rimborso delle quote pagate.

Supercondominio e tabelle millesimali

Al supercondominio, prima lo diceva la giurisprudenza, adesso è la riforma del condominio ad averlo stabilito (cfr. art. 1117-bis c.c.), si applicano, in quanto compatibili, le norme previste in materia di condominio.

Da ciò ne discende che anche ai supercondominii si applichino le norme (ed i principi giurisprudenziali fin qui espressi) in materia di approvazione e revisione delle tabelle millesimali.