Cos'è il supercondominio?
Il supercondominio, o condominio complesso, è quella particolare tipologia edilizia nella quale più edifici, che di per sè possono costituire autonomi condomini, hanno in comune alcuni beni.
In tal senso è stato detto e ribadito, in più occasioni, che allo stesso modo di quanto avviene per le parti di uso comune afferenti ad una sola costruzione (e, di solito, interne ad essa), le cose, gli impianti ed i servizi elencati dall'art. 1117 cit., comuni a più costruzioni e spesso esterni ad esse, sono del pari necessari per l'esistenza e per l'uso, ovvero sono destinati all'uso o al servizio dei piani o delle porzioni di piano siti nei diversi fabbricati, quando questi sono legati dallo stesso vincolo strumentale, materiale o funzionale (Cass. n. 9096/00).
Per quelle cose che si pongono in relazione d'accessorietà rispetto alle parti di proprietà esclusiva, dunque, non v'è ombra di dubbio che trovino applicazione le norme dettate in materia di condominio degli edifici.
Ciò vuol dire che anche per il condominio complesso sarà necessario redigere ed adottare delle tabelle millesimali utili alla ripartizione delle spese e al normale funzionamento dell'assemblea.
Chiarito ciò è utile domandarsi: in che modo dovranno essere approvate le tabelle?
Tabelle millesimali per supercondomino
La risposta non cambia rispetto alla stessa materia riguardante il condominio negli edifici.
In sostanza anche per il supercondominio si potranno avere:
a) tabelle contrattuali, ossia approvate e sottoscritte da tutti i condomini;
b) tabelle giudiziali, ossia predisposte dalla Tribunale del luogo in cui è ubicato l'immobile a seguito di un giudizio civile avente tale oggetto;
c) tabelle assembleari, in quanto come è stato osservato di recente dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1138 c.c., comma 2 (Cass. SS.UU. 9 agosto 2010 n. 18477).
È bene ricordare che solo il primo tipo di tabelle può derogare ai criteri legali di ripartizione delle spese, potendo prevedere, ad esempio, la suddivisione in parti uguali.
Che cosa accade se le tabelle non rispecchiano i rapporti di proporzione originari?
Il discorso, naturalmente, non vale per quelle tabelle contrattuali con le quali, volontariamente, s'è deciso di derogarvi.
Al riguardo la risposta deve essere ricercata nell'art. 69 disp. att. c.c., a mente del quale:
I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di bassa portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.
Sostanzialmente qualora i criteri di ripartizione non fossero corretti, per i motivi indicati dalla norma succitata, i partecipanti al supercondominio, singolarmente considerati o in gruppo, potrebbero:
a) chiedere all'assemblea del condominio complesso di provvedere alla revisione di quel documento (secondo la sopra indicata sentenza delle Sezioni Unite anche la revisione, così come l'approvazione, non necessita dell'unanimità);
b) agire giudizialmente per ottenere l'identico risultato.
Per quelle cose che si pongono in relazione d'accessorietà rispetto alle parti di proprietà esclusiva, dunque, non v'è ombra di dubbio che trovino applicazione le norme dettate in materia di condominio degli edifici.
a) tabelle contrattuali, ossia approvate e sottoscritte da tutti i condomini;
