Tabelle millesimali nel supercondominio

Supercondominio e quote millesimali, come funziona

Rispetto al condominio, il supercondominio ha una struttura più complessa.

Circa le tabelle millesimali, la normativa di riferimento prevede che ne vengano stilate due: la prima che fa riferimento all'edificio nella sua interezza, la seconda che fa riferimento alle quote del singolo condomino di ogni fabbricato.

Essendo il Supercondominio composto di più edifici a loro volta autonomi nella gestione interna, è importante che per l'amministrazione delle parti comuni si faccia riferimento sia al valore degli edifici che al valore di ognuno dei proprietari dislocati nei vari edifici.

Le tabelle millesimali sono strumenti fondamentali per una corretta ripartizione delle spese, evitando contestazioni tra i condomini.

La giurisprudenza ha più volte sottolineato la necessità di predisporre due tabelle distinte e di rispettare le maggioranze previste per la loro approvazione o modifica.

Tabelle millesimali: la posizione giurisprudenziale per il supercondominio

Al fine di rendere più semplice la coordinazione di un supercondominio (quale complesso edilizio formato da più edifici autonomi), la giurisprudenza ha chiarito che per l’esistenza dello stesso è necessario che vi sia una relazione di accessorietà tra le parti comuni e gli edifici, con la conseguente comproprietà pro quota da parte dei singoli condomini degli edifici che ne fanno parte.

Tabelle millesimali supercondominio - Getty Images

Per questo trova applicazione la disciplina condominiale al Supercondominio, così come previsto dall’art. 1117-bis del Codice Civile.

Quest'ultimo stabilisce che, in presenza di beni comuni tra più edifici, le norme del condominio si estendono anche alle strutture più complesse come i supercondomini.

Per cui per grosse linee anche sulle tabelle millesimali, si seguono le normali regole applicate al tradizionale condominio.

Le tabelle millesimali interne e la tabella supercondominiale

Le tabelle millesimali sono lo strumento essenziale per la gestione del supercondominio.

Esse aiutano a determinare la ripartizione delle spese e a stabilire il computo dei quorum per la validità delle deliberazioni assembleari.

Nel contesto del supercondominio, la Corte di Cassazione ha ribadito la necessità di predisporre due distinte tabelle millesimali per agevolare il tutto.

La tabella supercondominiale, che attribuisce a ciascun edificio un valore proporzionale rispetto all’intero complesso.

Questa tabella è utilizzata per la ripartizione delle spese tra i diversi fabbricati, in relazione alle parti comuni del supercondominio.

Le tabelle millesimali interne a ciascun edificio, che disciplinano la suddivisione delle spese all’interno del singolo condominio, ripartendo la quota assegnata dall’assemblea supercondominiale tra i proprietari delle unità immobiliari del fabbricato.

Dall’esistenza di due tabelle millesimali ne consegue che ogni singoli condomino sarà chiamato a partecipare alle spese comuni su due livelli: da un lato, per le spese interne al proprio stabile, e dall’altro, per quelle riguardanti le parti comuni a tutti gli edifici del supercondominio.

Esempio di tabelle millesimali supercondominiali

La corretta redazione delle tabelle millesimali diventa quindi essenziale per garantire una ripartizione equa e conforme alla normativa vigente, evitando contestazioni tra i proprietari.

Esempio tabelle millesimali - Getty Images

Facciamo un esempio. Immaginiamo che il complesso residenziale sia costituito da tre edifici e la tabella supercondominiale stabilisce la seguente ripartizione: edificio A con 400/1000 millesimi, edificio B con 320/1000 millesimi, edificio C con 280/1000 millesimi.

Supponiamo che la spesa comune sia pari a 10 mila euro.

In questo caso la ripartizione avverrà come segue: l'edificio A contribuirà con 4.000 euro (40%), l'edificio B contribuirà con 3.200 euro (32%), l'edificio C contribuirà con 2.800 euro (28%).

In seconda battuta, la quota assegnata a ciascun edificio verrà ripartita internamente tra i condomini in base alla tabella millesimale di ciascun fabbricato.

Approvazione delle tabelle millesimali e maggioranza

Come avviene in un classico condominio, anche nel supercondominio occorre approvare le tabelle millesimali.

Per fare ciò si seguono le regole generali del condominio, ma con alcune particolarità legate alla complessità della struttura.

Approvazione assembleare della tabella millesimale del supercondominio

La tabella millesimale del supercondominio viene approvata dall’assemblea del supercondominio.

Si rispetta la regola della maggioranza qualificata, così com'è disciplinato nell’art. 1136, comma 2, c.c.

Più precisamente, occorre la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, a condizione che si limiti a recepire i criteri legali di ripartizione delle spese.

Circa la modifica delle tabelle millesimali, qualora lo scopo sia derogare ai criteri di ripartizione previsti dalla legge (art. 1123 c.c.), è necessaria l’unanimità dei consensi.

Ogni altra eventuale modifica alla tabella supercondominiale devono rispettare le maggioranze stabilite dall’art. 1136 c.c.

Approvazione della tabella interna

Per quel che concerne la tabella interna al singolo edificio, essa viene deliberata dall’assemblea del condominio di ciascun fabbricato con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (art. 1136, comma 2, c.c.).

Composizione dell'assemblea nel supercondominio

Le assemblee del supercondominio possono essere composte da tutti i condomini o dai rappresentanti di ciascun fabbricato, come previsto dall’art. 67 disp. att. c.c.

Assemblea supercondominio - Getty Images

In caso di rappresentanza, le maggioranze vengono calcolate tenendo conto del numero complessivo degli aventi diritto al voto (condomini o rappresentanti).

Si tiene altresì mi considerazione il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare o del singolo edificio, a seconda che si tratti di un’assemblea di tutti i proprietari o solo dei rappresentanti.

La Corte di Cassazione ha ribadito che, in assenza di una diversa previsione, valgono le regole ordinarie del condominio anche per il supercondominio (Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2024, n. 2406).

Il caso di specie: la sentenza della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione si è espressa spesso in materia di supercondominio e tabelle millesimali. è rappresentato dalla sentenza n. 19939 del 14 novembre 2012.

La Corte ha affermato che il supercondominio si configura come una particolare forma di condominio in cui più edifici, anche se costituiti in condomini autonomi, sono legati dalla comproprietà di beni e servizi comuni.

Nella stessa sede la Cassazione ci ha tenuto a ribadire che è obbligatorio se per predisporre due tabelle millesimali distinte, una per il supercondominio e una per ciascun edificio.

Precisa altresì che le spese per i beni e i servizi comuni devono essere ripartite tra i vari edifici sulla base della tabella supercondominiale.

All’interno di ciascun edificio, le spese vanno poi suddivise secondo la tabella millesimale interna.

Caso di specie Corte Cassazione - Getty Images

Questa sentenza ha avuto un impatto significativo nella regolamentazione dei supercondomini, chiarendo la necessità di una doppia ripartizione delle spese e ribadendo l’applicazione delle norme condominiali a queste strutture complesse.