Cos'è e come si calcola la superficie catastale

Con superficie catastale s'intende fare riferimento alla consistenza delle unita' immobiliari urbane a destinazione ordinaria, determinata ai sensi del D.P.R. 138/98, in base ai criteri descritti nell'allegato C del decreto.

La superficie catastale, determinata secondo questi criteri, viene arrotondata al metro quadrato (Glossario tecnico).

Il concetto di superficie catastale, in realtà, era già utilizzato nel d.p.r. n. 1142/49, laddove si diceva che per la valutazione della consistenza catastale delle unità immobiliari destinate ad accogliere botteghe, attività commerciali e simili, si doveva utilizzare come elemento ordinario di riferimento il metro quadrato (art. 49 d.p.r. 1142/49).

L'allegato C al d.p.r. n. 138/98 specifica in relazione alle varie categorie come si debba calcolare la superficie catastale.

Senza entrare nello specifico di ogni singola precisazione tecnica utile a determinare correttamente la superficie catastale, vale la pena evidenziare le caratteristiche della superficie catastale in relazione alle unità immobiliari destinate ad abitazione.

Nel d.p.r. n. 138/98 spariscono le classiche categorie A/1, A/2, ecc. cosicché per le abitazioni si farà riferimento alla categorie R e più nello specifico alle categorie:

-R/1 (Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui);

-R/2 (Abitazioni in villino e in villa);

-R/3 (Abitazioni tipiche dei luoghi).

In questi casi, dice l'allegato C del decreto 138:

la superficie catastale è data dalla somma:

a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili.

La prima differenza si nota già quando i vani accessori sono a servizio indiretto della unità immobiliare da censire.

Così, ai sensi della successiva lettera b la superficie dei vani accessori (quali soffitte, cantine e simili) è computata nella misura:

del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);

del 25 per cento qualora non comunicanti.

Si pensi, per esemplificare, al proprietario di un appartamento sito ad un piano alto di un edificio che abbia una cantina come pertinenza.

In questo caso, ai fini della determinazione della superficie catastale, tale vano accessorio non sarà computato per la sua intera metratura ma solo per il 25%.

In sostanza se la cantina misura 100 mq nel calcolo ai fini catastali la si considererà di 25 mq.

Allo stesso modo non si considera per intero la superficie di alcune pertinenze quali balconi, terrazze e simili ma nella misura:

del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a) ;

del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti.

Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P, la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10 per cento.

Si tratta di precisazioni di carattere tecnico fondamentali ai fini di una corretta valutazione economica dell'immobile.

È evidente, infatti, tenendo presente che la finalità principale del catasto è quella di censire gli immobili ai fini della loro sottoposizione ad esazione tributaria, che la scelta di includere tout court nel computo delle superfici utili tutte le parti degli immobili creerebbe notevoli alterazioni nell'attribuzione della rendita catastale.