Anagrafe condominiale
Una delle novità introdotte della così detta riforma del condominio che ha fatto maggiormente discutere in relazione alle difficoltà applicative pratiche è l'anagrafe condominiale.
Si tratta, come dice l'art. 1130 n. 6 c.c., di un registro nel quale sono riportate una serie d'informazioni riguardanti:
a) le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio;
b) i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
c) nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.
Rispetto a quest'ultimo dato, la legge n. 9 del 2014 (legge di conversione del così detto Decreto Destinazione Italia) ha specificato che i dati di sicurezza devono riguardare le parti comuni dell'edificio, eliminando così l'incertezza circa la riferibilità di tali dichiarazioni alle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Nella pratica quotidiana alla compilazione del registro di anagrafe condominiale s'è arrivati a seguito dell'invio da parte degli amministratori ai condomini, di un modulo da compilare e restituire al mittente, che conteneva tutte le richieste rispetto ai punti sopraindicati.
Si badi: la tenuta del registro è un obbligo per qualsiasi amministratore, sia interno che esterno, sia quando la sua nomina è obbligatoria, tanto quando essa è facoltativa (ossia sotto i nove condomini). Ciò vuol dire che per i condominii che non hanno un amministratore, i condomini non hanno alcun obbligo di tenuta del registro.
Tenuta e aggiornamento del registro di anagrafe condominiale
Così come l'amministratore è tenuto a formare ed aggiornare il registro di anagrafe condominiale, i condomini devono collaborare lealmente con il loro mandatario.
La legge, infatti, specifica che le variazioni dei dati contenute nel registro di anagrafe devono essere comunicate all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni dalla variazione stessa.
Tizio non è più il conduttore dell'appartamento di Caio? Allora Caio dovrà comunicare al proprio amministratore tale circostanza. Idem per le generalità, i cambi d'indirizzo, ecc.
Che cosa succede se il condomino non collabora con il proprio amministratore rispetto a tali compiti?
L'art. 1130 n. 6 c.c. specifica che in caso di mancata collaborazione del condomino (inerzia), oppure se le comunicazioni fossero mancanti o incomplete, l'amministratore deve richiedere all'interessato quanto necessario alla corretta tenuta del registro di anagrafe condominiale per mezzo di lettera raccomandata.
Trascorso un periodo di tempo di trenta giorni, dinanzi alla persistenza di un atteggiamento non collaborativo o di informazioni incomplete, l'amministratore ha diritto di acquisire le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.
Il condomino non comunica all'amministratore i dati catastali della propria unità immobiliare? L'amministratore, nel termini sopra indicati, deve acquisirli d'ufficio addebitando il costo.
Il condomino non fornisce le proprie generalità complete? Idem.
Che cosa s'intende con la dizione costo? Il certificato catastale ha un preciso costo, così come il certificato anagrafico e via dicendo; in buona sostanza l'amministratore può pretendere dai condomini quanto speso per la corretta compilazione e/o per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale.
Senza alcuna indicazione di ulteriori compensi a suo favore per quest'attività, ad avviso di chi scrive, l'amministratore può pretendere solamente le così dette spese vive.
La ragione di quest'affermazione risiede nell'art. 1129, quattordicesimo comma, c.c. a mente del quale al momento della sua nomina e ad ogni rinnovo, l'amministratore deve comunicare ai condomini analiticamente ed a pena di nullità della nomina, il proprio compenso.
Siccome l'attività di reperimento delle informazioni contenute nel registro di anagrafe rientra tra le attribuzioni che la legge demanda all'amministratore, in assenza di una specifica indicazione essa deve considerarsi compresa nel compenso pattuito, sicché solamente il costo delle informazioni potrà essere addebitato ai condomini.
Recupero delle spese per la tenuta dell'anagrafe condominiale
Chiarito che l'amministratore può ottenere un compenso ulteriore per l'attività inerente la tenuta del registro di anagrafe condominiale solamente se concordato al momento della nomina e che in caso contrario potrà recuperare solamente le spese sostenute per tale adempimento, in che modo egli può recuperare tali somme?
Se sono inserite nel rendiconto di gestione approvato dall'assemblea, la decisione è semplice: egli potrà chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.
Nel caso in cui l'amministratore volesse recuperare le somme prima di tale avvenimento, egli potrebbe comunque domandare al giudice competente l'emissione di un decreto ingiuntivo di pagamento, se v'è prova scritta del credito vantato (es. costi certificati, compenso supplementare approvato dall'assemblea al momento della nomina, ecc.).
Una delle novità introdotte della così detta riforma del condominio che ha fatto maggiormente discutere in relazione alle difficoltà applicative pratiche è l'anagrafe condominiale.
Che cosa succede se il condomino non collabora con il proprio amministratore rispetto a tali compiti?
