Documentazione allegata al registro di anagrafe condominiale

NEWS DI Amministratore di condominio
La tenuta del registro di anagrafe condominiale da parte dell'amministratore non presuppone nè impone la comunicazione di allegati al modulo informativo predisposto.
07 Maggio 2014 ore 10:58
Avv. Alessandro Gallucci

Anagrafe condominiale


L'anagrafe condominiale ha rappresentato e tutt'ora rappresenta uno di quegli argomenti che presenta i maggiori aspetti di interesse e discussione.

Anagrafe condominialeÈ bene ricordare che con questa locuzione si fa riferimento a quel registro che deve contenere una serie di dati utili ad individuare con precisione da chi è formata la compagine e in che condizioni si trovano le unità immobiliari.

Ai sensi dell'art. 1130 n. 6 c.c. l'anagrafe condominiale deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.

Si badi: l'anagrafe condominiale dev'essere tenuta dall'amministratore di condominio che, nei modi e nelle forme indicate dall'art. 1129, secondo comma, c.c. (comunicazione ai condomini dei giorni e delle ore in cui è possibile prenderne visione ed estrarne copia a proprie spese), deve metterla a disposizione degli interessati.

Se un condominio non ha nominato l'amministratore, il registro di anagrafe non ha motivo di esistere.


Tenuta dell'anagrafe


Tenere l'anagrafe significa predisporre un modulo (on-line se ne reperisce più d'un tipo) e inviarlo ai condomini che lo devono compilare e restituire.

Quello posto in capo ai condomini è un vero e proprio obbligo di collaborazione.

Ai sensi dell'art. 1130 n. 6 c.c., infatti, ogni variazione dei dati deve essere comunicata all' amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Il sistema delineato dal codice civile è sostanzialmente questo:

Tenuta dell'anagrafe condominialea) l'amministratore richiede le informazioni;

b) il condomino le deve fornire;

c) se il condomino non le fornisce l'amministratore può acquisirle d'ufficio con costi a carico del comproprietario;

d) il condomino deve comunicare ogni variazione entro sessanta giorni dal suo avvenimento;

e) se non lo fa l'amministratore, venutone a conoscenza, gli intima di comunicarle entro trenta giorni altrimenti procede d'ufficio con spese a carico dell'inadempiente.

È bene soffermarsi su un aspetto: la norma succitata, per come formulata, potrebbe dare l'impressione di riferire il procedimento di Sanzione dell'inadempimento alle sole omesse, incomplete o tardive comunicazioni delle variazioni; non è così, infatti, così fosse si arriverebbe all'assurdo di non dare all'amministratore condominiale il potere di agire d'ufficio per il completamento del registro di anagrafe (la cui mancata tenuta può comportare revoca giudiziale per irregolarità nella gestione) nel caso d'iniziale mancanza di collaborazione dei condomini.


Documentazione allegata


In tanti, tantissimi casi, i milioni di condòmini italiani, che hanno ricevuto il modulo per la formazione del registro di anagrafe, si sono resi conto della richiesta, del loro mandatario, di allegazione di una serie di documenti.

Copia della carta d'identità, dell'atto d'acquisto dell'unità immobiliare, del contratto di locazione, delle certificazioni di conformità o rispondenza: questi sono i documenti maggiormente richiesti.

Una domanda, come si suole dire, sorge spontanea: compilare correttamente il modulo di anagrafe condominiale vuol dire dover inviare all'amministratore questi documenti?

Sul punto non esistono, ancora, sentenze che possano dare una certezza interpretativa ma, ad avviso di chi scrive, la risposta non può che essere: no, nessun obbligo di allegazione di copie.

Tale interpretazione è stata avallata dal garante per la protezione dei dati personali che è stato chiamato a valutare quali fossero i limiti dei poteri dell'amministratore con riferimento all'anagrafe condominiale ed in relazione alla tutela dei dati personali dei condomini.

Si legge nella newsletter n. 387 del 23 aprile 2014 del garante che l'amministratore può acquisire le informazioni che consentono di identificare e contattare i singoli partecipanti al condominio - siano essi proprietari, usufruttuari, conduttori o comodatari - chiedendo le generalità comprensive di codice fiscale, residenza o domicilio. Può chiedere, inoltre, i dati catastali: la sezione urbana, il foglio, la particella, il subalterno e il Comune. Non può invece chiedere, perché risulterebbe eccedente, copia della documentazione: come, ad esempio, l'atto di compravendita in cui sono riportati i dati.

Insomma il condomino può ma non deve allegare quanto gli richiede l'amministratore, ciò che il condomino deve fare è comunicare i dati richiesti.

Ad ogni buon conto proprio per quanto riguarda l'atto di compravendita va ricordato che dell'art. 63, quinto comma, disp. att. c.c.:

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.

In buona sostanza se l'amministratore non può pretendere copia dell'atto di compravendita nemmeno in sede di redazione del registro anagrafe, è altrettanto vero che chi cede l'unità immobiliare sarà interessato a comunicarlo per evitare d'incappare nella solidarietà di cui parla la norma appena citata.

riproduzione riservata
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  • Zanotto Roberto
    Zanotto Roberto
    Mercoledì 24 Agosto 2016, alle ore 10:33
    Ringrazio per la risposta, che avevo già letto nel vs. sito, ma la domanda, scusate, rimane tutta: una volta che l'amministratore ha fatto tutto ciò che richiede la legge, ma poi risulta da documenti presentatigli (rogito e nota di trascrizione) che la realtà è diversa da quella che esce dai dati in suo possesso con ripercussioni sia sul piano civile che su quello penale, e si ricorda che sia il rogito che la Nota sono a disposizione di tutti, non c'è privacy che tenga, l'amministratore può far finta di ignorare una illegalità?
    Punto di domanda. Grazie gentile Avvocato Gallucci
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Zanotto Roberto
      Lunedì 5 Settembre 2016, alle ore 16:14
      Molto dipende da come si svolgono i fatti: ritengo (non so se l'avv. Gallucci interviene) che se l'amministratore viene a sapere che i dati forniti sono incompleti o errati (art. 1130 n. 6 c.c.,) possa/debba attivare la procedura di aggiornamento (eventualmente) con costi a carico degli inadempimenti.
      rispondi al commento
  • Zanotto Roberto
    Zanotto Roberto
    Martedì 23 Agosto 2016, alle ore 11:55
    Avvocato Gallucci, buongiorno. Conosco la sua competenza in materia di condominio. Trovo che l'argomento Registro Anagrafe Condominiale, obbligatorio giugno 2013, abbia ancora lati oscuri, che in determinate circostanze, come nel caso di liti in tribunale, vengono chiariti dal giudice, con somma sorpresa degli astanti.

    Le faccio un esempio concreto. Secondo quello che detta la legge, l'amministratore in possesso di dati catastali e di autocertificazione del "proprietario" con allegata carta di identità, ha adempiuto a ciò che è previsto.

    Risulta nel mio condominio che in base ai dati raccolti dall'amministratore un appartamento risulta di proprietà al 100% di una signora casalinga coniugata in regime di comunione col marito; però un condomino, avendo sentito alcuni discorsi strani, ha chiesto un paio di documenti che sono alla portata di tutti, rogito e nota di trascrizione: risulta che i proprietari sono i due coniugi, avvisa l'amministratore che non ne vuole sapere: chi ha torto?
    rispondi al commento
  • Giuseppe
    Giuseppe
    Giovedì 26 Maggio 2016, alle ore 16:57
    Nel mio caso ho affittato l'appartamento ma mi obbligo a pagare io tutte le spese condominiali.
    Devo comunicare lo stesso i dati dell'inquilino?
    rispondi al commento
    • Lucag1979
      Lucag1979 Giuseppe
      Mercoledì 1 Giugno 2016, alle ore 16:30
      Si, è un obbligo specificamente previsto dalla legge (art. 1130 c.c. e art. 13 l. n. 431/98) al di là del pagamento delle spese condominiali.
      rispondi al commento
      • Dolly
        Dolly Lucag1979
        Lunedì 13 Febbraio 2017, alle ore 17:35
        È obbligatorio dare il nominativo anche se si affitta solo un box ?
        rispondi al commento
        • Lucag1979
          Lucag1979 Dolly
          Giovedì 16 Febbraio 2017, alle ore 10:46
          Sì, la legge non fa distinzione tra appartamenti e box, ma parla genericamente di conduttori.
          rispondi al commento
  • Andrea
    Andrea
    Mercoledì 27 Novembre 2013, alle ore 21:45
    Il ns amministratore ha inserito nel preventivo di spesa la voce di costo relativa all'anagrafe condominiale addebitando ad ogni condomino 30,00 per ogni unità (casa, box, posto auto).
    Il preventivo è stato approvato dall'assemblea.
    Non avendo potuto partecipare all'assemblea e non essendo indicato nel verbale ricevuto alcunchè in merito, ho chiesto spiegazioni all'amministratore che ovv non ha ancora risposto!
    W La riforma condominiale.
    rispondi al commento
  • Claudio
    Claudio
    Domenica 24 Novembre 2013, alle ore 21:01
    Se l'Art. 63 obbliga i Condomini a fornire COPIA AUTENTICA ATTI TRASLATIVI per aggiornare l'anagrafe quindi atto ufficiale con firme di P,U. in originale perchè l'Amministratore tenutario e responsabile del Registro Anagrafico non può attivare tutte le precauzioni affinché, per i condomini esistenti al 18.6.13., le dichiarazioni siano firmate dai Titolari?
    A eventuali vertenze future sulle firme l'Amministratore come potrà difendersi?
    rispondi al commento
  • Claudio
    Claudio
    Domenica 24 Novembre 2013, alle ore 20:42
    Premesso che l'Amministratore è il tenutario dell'Anagrafe Condominiale or bene deve quindi applicare l'attenzione del ''buon padre di famiglia'' quindi la prima verifica da fare è verificare la validità delle firme apposte.
    Trattandosi di operazioni concluse per il 90%, per '' corrispondenza'' l'Amministratore come farà a dimostrare che le firme sono valide se non richiedendo, per i '' non contestuali'', ftc documento?
    rispondi al commento
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