Cosa succede se non vengono pagate le spese condominiali

Mancato versamento delle spese condominiali: cosa succede

Quando il proprietario di un immobile sito in un edificio non paga le spese condominiali, l'amministratore lo dichiara moroso.

Dunque, prima lo sollecita bonariamente al pagamento delle somme dovute attraverso delle messe in mora, poi, in caso di mancato riscontro, provvede a notificare un decreto ingiuntivo per il recupero dell'importo a debito.

Il condomino è obbligato a versare le stabilite somme all'amministratore di condominio, in quanto servono a coprire le spese necessarie per la gestione e la manutenzione delle parti comuni, così da poter beneficiare di un corretto funzionamento degli impianti e dei servizi condivisi.

Condomino moroso degli oneri condominiali: l'iter

Se il condomino non provvede al regolare versamento delle spese condominiali, l'amministratore mette in atto ogni tentativo di recupero.

Può infatti accordarsi per un rateizzo o per un recupero a stralcio della somma dovuta, onde evitare strade più tortuose.

Nel caso il bonario componimento non raggiunga esiti positivi, l'amministratore si vedrà costretto ad avviare una procedura per il recupero del credito, seguendo precise fasi: sollecito, decreto ingiuntivo, pignoramento, eventuale sospensione del servizio condominiale.

Sollecito e messa in mora

L'amministratore inizia con la trasmissione al condomino moroso di una diffida scritta, invitandolo a regolarizzare la propria posizione entro un termine prestabilito.

La lettera di messa in mora viene inviata a mezzo raccomandata A/R o eventualmente a mezzo PEC.

Decreto ingiuntivo e pignoramento

Se nonostante le messe in mora, il debitore non provvede al pagamento delle more, l'amministratore avrà tutto il diritto di adire il Tribunale competente, onde ottenere un decreto ingiuntivo.

Così facendo è il giudice a rendere il decreto ingiuntivo esecutivo obbligando il debitore a saldare l'importo dovuto.

Qualora il condomino continui a non pagare, si passa ad uno strumento ancor più "strong", ovvero il pignoramento.

In questo caso ci sono diverse possibilità di muoversi.

Vi è il pignoramento mobiliare, che prevede la possibilità di rifarsi sui beni mobili del debitore, che possono essere venduti per coprire il debito.

Assemblea condominio e quote millesimali - Getty Images

Con il pignoramento presso terzi, invece, si ha il blocco di stipendi, pensioni o conti correnti, attraverso il prelievo diretto delle somme necessarie.

Alternativamente se le somme dovute sono considerevoli, vi è la possibilità del pignoramento immobiliare: il creditore può richiedere la vendita forzata dell'immobile di proprietà del moroso.

Sospensione dei servizi condominiali per il condomino moroso

Se il condomino risulta moroso per oltre sei mesi, e nel caso in cui ciò non arrechi pregiudizio ad altri condomini, l'amministratore può provvedere alla sospensione di determinati servizi.

Si pensi ad esempio la riscaldamento centralizzato o anche all'accesso ad aree comuni.

Cosa succede se il recupero forzoso non va a buon fine

Se il condomino moroso non paga e con l'azione esecutiva non si raggiungono i risultati sperati, la dolente nota arriva per gli altri condomini.

In questo, infatti, la sua quota viene ripartita tra gli altri condomini in base alle rispettive quote millesimali.

Condomino moroso - Getty Images

Ciò tuttavia avviene nel caso di presenza di un creditore (ad esempio un a ditta che a fatto dei lavori all'edificio) che non riesce a recuperare la somma del singolo proprietario.

In questo caso può decidere di rivalersi sull'intero condominio.

Per prevenire questo rischio, in assemblea condominiale si consiglia sempre di istituire un fondo di garanzia utile in emergenza a coprire e a tampinare eventuali morosità.

Così facendo si può garantire il pagamento dei fornitori senza intaccare le finanze degli altri proprietari.

Prescrizione delle spese condominiali

È importante che in caso di debiti, l'amministratore di condominio sia tempestivo nella trasmissione dei solleciti.

Questo perché sulle spese condominiali vige un termine di prescrizione che varia in base alla tipologia, quindi un ritardi potrebbe evitare la perdita del diritto al credito.

Per le spese ordinarie, il diritto al recupero del credito si prescrive in 5 anni, ai sensi dell'art. 2948 Cod. Civ.

Per le spese straordinarie il termine di prescrizione sale a 10 anni, in quanto si tratta diobbligazione derivante da un contratto di durata più ampia.

Spese condominiali e vendita dell'immobile

Un caso a sè stante di cui è doveroso un accenno, concerne la vendita di un immobile con spese condominiali arretrate.

In questa situazione, ai sensi dell'art. 63 del Codice Civile, il nuovo proprietario sarà responsabile solidalmente con il vecchio per il pagamento delle spese ordinarie relative all'anno in corso e a quello precedente alla vendita.

Amministratore di condominio - Getty Images

Se invece si tratta di spese straordinarie, deliberate prima del rogito, l'onere ricade sul proprietario che era titolare dell'immobile al momento della delibera condominiale.

Oneri di condominio e ripartizione delle spese

Nel Codice Civile è chiaramente stabilito che ogni condomino deve contribuire alle spese condominiali in base alla propria quota millesimale (salvo diverse disposizioni del regolamento condominiale o del verbale di assemblea), ovvero la percentuale di proprietà dell'immobile di cui è proprietario.

I due articoli che disciplinano in modo dettagliato obblighi e doveri di un condomino sono rispettivamente l'art. 1104 e l'art. 1123.

Spese ordinarie e spese straordinarie

In generale, le spese condominiali si suddividono in ordinarie e straordinarie.

Le ordinarie sono le spese che riguardano la gestione e la manutenzione periodica dell'edificio e dei servizi comuni, come la pulizia delle scale, l'illuminazione delle aree comuni, il servizio di portineria o la manutenzione degli ascensori.

Riunione per discutere delle spese condominiali - Getty Images

Qualora l'appartamento sia locato, di norma per accordi locatore-locatario, è l'inquilino a pagare.

La straordinarie invece sono quelle spese concernenti tutti gli interventi di ristrutturazione o riparazioni impreviste di carattere eccezionale, come il rifacimento del tetto o della facciata.

Questi costi sono sempre a carico del proprietario.

Condomino in difficoltà economiche, cosa fare

Il mancato pagamento degli oneri condominiali, come abbiamo visto può avere conseguenze gravi, che vanno dalla messa in mora fino al pignoramento dei beni.

Sarebbe opportuno pertanto rimanere sempre al passo con il versamento del le spese per la gestione dell'edificio.

In caso di situazioni di difficoltà economiche, è sempre meglio cercare un canale dialogativo con l'amministratore, magari accordandosi nel migliore dei modi.

Questo per evitare l'avvio di azioni legali e il possibile coinvolgimento degli altri condomini.