Quali sono i principali doveri dell'amministratore di condominio?

Quali sono i doveri dell'amministratore condominio?

Negli ultimi anni, si è registrato un maggiore interesse del Legislatore alla materia condominiale.

In particolare, la Legge 11 dicembre 2012 n. 220, con l'obiettivo di ordinare la disciplina condominiale, da una parte, ha introdotto ex novo specifici obblighi e adempimenti e, dall'altra, si è limitata a formalizzare nero su bianco molte incombenze che di fatto, pur in assenza di una specifica previsione normativa, erano già eseguiti in condominio.

Doveri e obblighi amministratore condominio

In un simile contesto, nuove attribuzioni e connesse responsabilità sono state previste in capo agli amministratori di condominio.

Ciò ha comportato una inevitabile metamoforsi del ruolo e delle responsabilità dell'amministratore di condominio che da mero rappresentante della comunione è diventato, negli ultimi anni, centro di imputazione di nuovi rapporti giuridici e nuove responsabilità.

Adempimenti amministratore di condominio (art. 1130, n. 1 e 10, c.c.)

Il riferimento normativo per individuare le principali attribuzione riservate dalla legge all'amministratore condominio, è rappresentato dall'art. 1130 c.c., sensibilmente modificato dalla Legge di riforma del condominio.

Tale norma attribuisce, in primis, all'amministratore di condominio una funzione di carattere meramente esecutivo, che consiste nella convocazione annuale dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale ai sensi dell'art. 1130 bis c.c. e di eseguire le delibere e curare l'osservanza delle decisioni regolamentari.

L'amministratore di condominio è tenuto altresì a rispettare previste formalità per convocare correttamente l'assemblea sia ordinaria sia straordinaria.

Amministratore di condominio Roma doveri e obblighi

In particolare, ai sensi dell'art. 66 disp. di att. c.c. l'amministratore di condominio è tenuto a inviare ai condomini, nel rispetto di un congruo preavviso di almeno 5 giorni prima della data fissata per l'adunanza, la relativa convocazione con indicazione chiara del luogo e dell'ora, dove avrà luogo la riunione nonché l'ordine del giorno.

Occorre che l'avviso sia inoltrato ai condomini con posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano.

Ai sensi dell'art. 1136 c.c. le deliberazioni assunte dall'assemblea devono essere riportate in un apposito verbale che deve essere trascritto in un registro tenuto dall'amministratore di condominio.

Questi deve inoltre inviare ai condomini tale verbale di assemblea, in quanto funzionale all'esercizio di impugnazione delle delibere.

Omessa convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore di condominio

L‘omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del bilancio, costituisce una grave violazione degli obblighi di un amministratore di condominio e, pertanto, rappresenta ai sensi dell'art. 1129 c.c., motivo di revoca.

Nelle ipotesi di omessa convocazione ogni singolo condomino può autonomamente ricorrere al Tribunale competente, per chiedere la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, integrando tale inadempienza motivo per giusta causa.

Obbligo amministratore di condominio di disciplinare l'uso cose comuni (art. 1130, n. 2, c.c.)

All'amministratore di condominio compete anche il compito di regolamentare l'uso delle cose e dei servizi comuni, assicurando il miglior godimento ai partecipanti della comunione, garantendo la vigilanza e la tutela.

Nell'esecuzione di tale obbligo l'amministratore di condominio può eseguire verifiche e impartire le disposizioni necessarie a mantenere integra la parità di godimento dei beni e servizi comuni a beneficio di tutti i condomini, non potendo però vietarne del tutto l'uso (Cass. n. 6567/2006).

Tali attività, per essere concretamente realizzate, richiedono spesso la ratifica da parte dell'assemblea.

A esempio, se l'attivazione dell'impianto comune di riscaldamento può essere disposta in via autonoma dall'amministratore, spetta tuttavia all'assemblea il potere di deliberare in ordine alle spese necessarie per il suo adeguamento agli standard tecnici prescritti dalle normative sulla sicurezza e sulla limitazione delle emissioni inquinanti prodotte dalla combustione (Cass., n. 8531/1996).

Obbligo amministratore di condominio di riscuotere i contributi (art. 1130, n. 3, c.c.)

Fra doveri amministratore condominio rientra altresì la riscossione dei contributi nei confronti dei condomini, necessarie al sostentamento delle spese per l'utilizzo di beni e servizi comuni.

Sovente in ambito condominiale si pone il problema di recuperare tali quote condominiali (a volte anche consistenti) non versate da condomini morosi.

Amministratore condominio spese comuni

In tal caso, la legge di riforma stabilisce l'obbligo amministratore di condominio di riscuotere i contributi condominiali attraverso la più opportuna azione legale per il recupero forzoso del credito, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio e, conseguentemente, di seguire con scrupolo e massima diligenza l'iter giudiziario sino al procedimento di esecuzione.

Il mancato adempimento di tale obbligo di vigilanza può essere causa di possibile revoca giudiziaria per grave irregolarità su iniziativa di ciascun condòmino.

Obbligo amministratore di condominio di erogare le spese (art. 1130, n. 3, c.c.)

L'art. 1130 c.c. prevede ulteriori funzioni di natura amministrativa, caratterizzate da ampi margini di autonomia decisionale e discrezionalità in capo all'amministratore di condominio, in relazione a interventi afferenti l'ordinaria amministrazione.

Più stringenti sono invece i poteri riservati all'amministratore di condominio afferenti gli interventi di manutenzione straordinaria.

Tali decisioni competono all'assemblea (art. 1135, primo comma, n. 4), salvo casi di urgenza, per i quali è previsto il potere dell'amministratore di condominio di approvare e disporre spese, avendo l'obbligo di riferire alla prima assemblea (art. 1135, secondo comma, c.c.).
Amministratore di condominio e assemblea

Generalmente le attività di riscossione dei contributi ed erogazione delle spese sono svolte sulla base di un preventivo annuale che indica la destinazione dei fondi ripartiti per necessità e la misura del contributo di ciascun condomino.

Tali spese concorreranno a formare un fondo a disposizione dell'amministratore a cui questi può attingere per autorizzare spese aventi anche carattere di urgenza, quali, a esempio, interventi sulla facciata per evitare gravi e imminenti pericoli derivanti dalla caduta in strada degli intonaci.

Atti conservativi amministratore di condominio (art. 1130, n. 4, c.c.)

L'amministratore di condominio ha altresì il potere di agire in difesa dei diritti riguardanti le parti comuni dell'edificio contro molestie, spogli o minacce, provenienti da terzi o anche da singoli condomini, nonché atti a salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato.

Per giurisprudenza prevalente compete all'amministratore di condominio, anche senza previa autorizzazione dell'assemblea, l'azione volta a rimuovere gravi difetti di costruzione che incidono sull'intero edificio e i singoli appartamenti, nonché il potere di intervenire contro eventuali azioni messe in atto dagli stessi condomini finalizzate alla realizzazione di scavi nel sottosuolo.

Obblighi amministratore condominio, l'aspetto fiscale (art. 1130, n. 5, c.c.)

Negli ultimi anni, abbiamo certamente assistito a un progressivo ampliamento delle competenze fiscali riservate all'amministratore di condominio.

Numerosi provvedimenti normativi e recenti Manovre finanziarie hanno ufficializzato diversi adempimenti e in alcuni casi, introdotto convenienti forme di incentivi ad hoc per il contesto condominiale, riconoscendo altresì benefici maggiorati.

Tutto ciò si è tradotto in nuovi doveri amministratore condominio anche nei confronti del Fisco.

Come noto, la previsione del condominio quale sostituto di imposta ex art. 23, D.P.R. n. 600/1973, ha comportato specifici obblighi di versamento e dichiarativi, materialmente assolti dall'amministratore di condominio.
In particolare, vi rientrano principalmente:

• obbligo di applicazione e versamento della ritenuta d'acconto Irpef (artt. 23 e 25, D.P.R. n. 600/1973);
  
  
• rilascio e trasmissione della relativa Certificazione Unica (CU);
  
  
• obbligo di presentazione del modello 730;
  
  
• presentazione del modello AC.
  
  
  

Obblighi documentali dell'amministratore di condominio (art. 1130, n. 6-7-8 e 9, c.c.)

L'art. 1130 c.c. riporta che l'amministratore deve conservare tutta la specifica documentazione del condominio che amministra (a titolo esemplificativo, registro dell'anagrafe condominiale, registro del verbale di assemblea, di nomina e revoca e registro di contabilità) afferente la vita e la gestione condominiale.

Il fine di tale obbligo risiede nella necessità di garantire l'accesso ai documenti da parte del condomino al fine di garantire la trasparenza e la regolarità degli interessi comuni.

Amministratore condominio e obblighi documentali

Si tratta di un compito che spesso espone l'amministratore di condominio a continue richieste e possibili azioni di responsabilità personale da parte dei condomini, poiché non è sempre immediato determinare quando la richiesta del condomino costituisce intralcio all'attività dell'amministratore.

Non può ritenersi violazione dell'obbligo di fornire la documentazione il comportamento dell'amministratore di condominio che indica gli orari e il luogo dove trovare la documentazione, rifiutandosi di fornire copia cartacea dei documenti richiesti (Trib. Roma, 11 luglio 2018, n. 14268).

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La tendenza di attribuire all'amministratore nuovi obblighi, sovente può far sorgere difficoltà soprattutto pratiche dovute anche al continuo evolversi della normativa e alla necessità di interfacciarsi con diversi professionisti e tecnici dei vari settori.

Il nuovo ruolo dell'amministratore di condominio impone a quest'ultimo un inevitabile ripensamento delle priorità e una maggiore attenzione alle connesse responsabilità.

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