Spese condominiali e onere della prova verso il conduttore

Spese condominiali e locazione

Il conduttore deve pagare le spese condominiali dell'immobile di cui usufruisce nella misura indicata dalla legge e in quest'ambito nell'osservanza delle eventuali indicazioni contrattuali.

Ciò perché ai sensi dell'art. 9 della legge n. 392/78 (la così detta legge sull'equo canone), è sancito sia pur non in modo tassativo uno specifico obbligo di contribuzione alle spese condominiali in capo al conduttore.

Recitano i primi due commi dell'art. 9 summenzionato:

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

La realtà dei fatti ci racconta, spesso, un'altra storia: spese forfetizzate, proprietari che cercano di accollare al conduttore ogni genere d'onere condominiale e di contro inquilini dubbiosi sul reale ammontare del loro obbligo contributivo e di conseguenza incomprensioni e spesso litigi su queste spese.

Nel corso degli anni le associazioni di categoria di proprietari ed inquilini – in particolare dopo l'emanazione della legge n. 431/98 e del d.m. 30 dicembre 2002 – hanno avuto sempre maggior voce in capitolo sull'argomento.

È del maggio 2014, infatti, la notizia che Confedilizia, l'associazione dei proprietari di immobili, assieme ai tre sindacati degli inquilini, Sunia, Sicet e Uniat hanno stilato un elenco con la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario ed inquilino.

Questo accordo, specificamente richiamato nei contratti di locazione stipulati successivamente alla sua adozione, rende questa tabella vincolante per le parti interessate.

Tale tabella specifica, ad esempio, che in relazione all'impianto di ascensore le spese per i consumi di energia elettrica per forza motrice e illuminazione siano a carico del conduttore, o ancora che l'installazione e sostituzione di impianti di videosorveglianza sia di competenza del locatore.

Tutto ciò riduce sicuramente ma non elimina il rischio di contenzioso; vediamo perché.

Contestazione delle spese condominiali e onere della prova

Si supponga che l'amministratore di condominio chieda il pagamento di un intervento di manutenzione ordinaria sull'impianto di citofono e di ascensore (spese a carico del conduttore) e che il proprietario paghi la spesa chiedendone poi il rimborso al conduttore.

Questi, in ragione di quanto stabilito dal terzo comma dell'art. 9 legge n. 392/78, deve pagare entro due mesi dalla richiesta avanzata dal proprietario.

Il pagamento, però, non deve avvenire al buio. L'inquilino, infatti, prima di effettuare il pagamento ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate (art. 9, terzo comma, l. n. 392/78).

Che cosa s'intende per documenti giustificativi delle spese?

Sicuramente essi sono rappresentati dalla fatture; di esse il conduttore ha diritto di chiedere copia anche direttamente all'amministratore (cfr. art. 1130-bis c.c.).

Tuttavia, nell'ambito dei rapporti interni al contratto di locazione, secondo la giurisprudenza l'onere di dimostrare la specifica voce di spesa deve ritenersi soddisfatto anche mediante produzione dei rendiconti assembleari.

Si legge in tal senso in una sentenza resa dal Tribunale di Roma che il locatore il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 legge 27 luglio 1978 n. 392 adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate (conf. Cass. n°5485.1998; Cass. n°246.1982: in tema di locazione di immobili urbani, di fronte alla richiesta del locatore relativa al pagamento degli oneri accessori sulla base di estratti conti condominiali, la contestazione del conduttore non può fondarsi sulla generica impugnazione dell'ammontare delle spese, dovendosi invece basare su specifiche deduzioni concernenti l'entità delle singole partite conteggiate a carico di ciascuno dei beneficiari) (Trib. Roma 15 maggio 2014 n. 10840).

Si tratta di una soluzione, ad avviso dello scrivente, non sempre soddisfacente.

Molte volte il rendiconto, nonostante vi siano specifici obblighi di trasparenza, non indica chiaramente se una spesa, sia pur relativa ad un impianto, abbia carattere ordinario o straordinario, limitandosi alla generica dicitura intervento manutentivo sull'impianto… .

In casi del genere, quindi, è evidente che l'onere della prova non può dirsi assolto in tal modo e per ottenere ragione il proprietario dovrà dimostrare la natura della spesa richiesta producendo direttamente la fattura emessa dall'impresa esecutrice dell'intervento, cosa che, secondo lo scrivente, è bene fare sempre.