Affitti: quali sono le tipologie di contratto di locazione

Il contratto di locazione

Il contratto di locazione immobiliare (anche detto contratto di affitto) è il contratto con il quale una parte, il locatore, concede in godimento a un'altra parte, il conduttore o locatario (comunemente detto inquilino) un bene immobile, a fronte dell'impegno del conduttore di versare periodicamente un corrispettivo, detto canone e a restituire la cosa locata nello stesso stato in cui l'ha ricevuta e secondo le tempistiche fissate in contratto.


Per quanto riguarda l'argomento della locazione immobiliare, la normativa cui fare riferimento è costituita dal codice civile agli articoli 1571 e seguenti e dalla Legge 27 luglio 1978, n. 392 (legge sull'equo canone).
Sono inoltre di rilievo la Legge 8 agosto 1992, n. 359 e le più recenti disposizioni contenute nella Legge 9 dicembre 1998, n. 431 e D.lgs 23 maggio 2011, n. 79.

Quando si decide di concedere in affitto una casa è bene sapere che esistono diverse tipologie di contratto di locazione ad uso abitativo. È importante sapere come ciascuna di esse è disciplinata, quali sono gli obblighi e i doveri delle parti e gli effetti della stipula.

Indipendentemente dalla tipologia, il contratto di affitto di un immobile destinato ad abitazione deve indicare i seguenti elementi:

- il nome delle parti (locatore e conduttore) con i relativi dati anagrafici;

- la data di inizio e di scadenza del contratto;

- l'identificazione del bene immobile concesso in locazione;

- l'ammontare del canone che dovrà essere versato dall'inquilino alle scadenze stabilite;

- le modalità di aggiornamento Istat;

- determinazione del deposito cauzionale.

Sebbene l'art. 1325 n. 4 del codice civile non richieda la forma scritta, a pena di nullità, sulla base di quanto disposto dall'articolo 1, comma 4 della Legge n. 431/1998, per la validità dei contratti di locazione è richiesta la forma scritta, a far data dall'entrata in vigore della suddetta legge.
Sono pertanto nulli i contratti di locazione che non siano stipulati in forma scritta.

Il contratto di locazione deve essere registrato dal proprietario o dall'inquilino.
Solo i contratti aventi una durata non superiore ai 30 giorni nell'arco di un anno sono esentati dall'obbligo di registrazione, che ricordiamo deve essere effettuata presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla data di esecuzione, se anteriore alla stipula.

Non tutti i contratti di locazione immobiliare hanno lo stesso contenuto: esso varia in funzione delle tipologie di contratto che le parti decidono di adottare, per meglio soddisfare le varie esigenze abitative. A tal fine, la legge individua dei modelli tipici cui le parti dovranno attenersi per quanto concerne la durata, l'importo dei canoni e altri elementi specificatamente indicati.

Esaminiamo le diverse tipologie di contratto.

Contratto di locazione a canone libero

I contratti di locazione a canone libero sono nella pratica una tipologia di contratto di affitto molto frequente. Vediamo in cosa consistono.

Il contratto di locazione a canone libero è il contratto di locazione immobiliare con il quale le parti possono in autonomia stabilire l'ammontare del canone dovuto.

Restano invece determinati dalla legge altri elementi come la durata del contratto, le modalità di rinnovo e di recesso delle parti.

Per quanto riguarda la durata del contratto, le parti sono vincolate al rispetto di una durata minima di quattro anni con possibilità di tacito rinnovo per altri quattro anni (formula contratto 4+4). Se le parti stabiliscono una durata inferiore la clausola sarà nulla.

Qualora il locatore non sia interessato alla proroga del contratto, dopo il primo quadriennio, potrà inviare lettera di disdetta, ove ricorrano i motivi tassativamente previsti dalla legge, detti motivi di necessità. La comunicazione contenente il diniego del rinnovo dovrà essere inviata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza, riportando il motivo o i motivi per i quali il padrone di casa è intenzionato a recuperare la disponibilità dell'immobile (si pensi all'esigenza di dover utilizzare l'immobile personalmente).

Alla scadenza del secondo quadriennio il locatore può disdettare il contratto per qualsiasi motivo.
Per quanto riguarda il conduttore, la legge prevede il recesso dal contratto in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi. L'inquilino deve comunque dare al locatore un preavviso di almeno 6 mesi.

Trascorsi otto anni, entrambe le parti potranno rinegoziare l'accordo stipulando un nuovo contratto.

Si evidenzia che con questa tipologia di contratto le parti sono libere di concordare una durata superiore ai quattro anni.

Non per tutti gli immobili si può stipulare un contratto di locazione a canone libero.
Non possono essere oggetto di affitto con questo schema contrattuale:
- gli immobili di pregio;
- le case popolari;
- le case di vacanza aventi un uso transitorio;
- gli immobili che non possono essere definiti come abitazioni (ad esempio cantine, capannoni, garage).

Contratto di locazione ad uso transitorio

Con il contratto di locazione abitativa ad uso transitorio il locatore mette a disposizione del conduttore un immobile temporaneamente e per finalità non turistiche.
La durata del contratto è stabilita dalla legge. I contratti che soddisfano esigenze di tipo transitorio, sia per inquilini che proprietari, devono avere una durata non inferiore a un mese e non superiori a 18 mesi. In presenza di una durata diversa, la clausola fissata dalle parti sarà nulla.


Le ragioni che consentono di porre in essere questo tipo di contratto sono solitamente individuate tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini a livello locale. Il contratto di locazione deve necessariamente fare esplicito riferimento all'esigenzatransitoria.
La causa transitoria dovrà essere provata mediante idonea documentazione da allegare al contratto.

Il contratto scade alla data fissata dalle parti (senza necessità di disdetta) e qualora una delle due sia interessata alla prosecuzione del rapporto di locazione dovrà attivarsi per darne comunicazione all'altra, prima della scadenza, confermando la causa di transitorietà riportata negli accordi.

Il contratto deve prevedere che, se vengono meno le esigenze di transitorietà, esso possa trasformarsi in contratto a canone libero con durata di 4 anni che si prorogheranno automaticamente in un ulteriore quadriennio. Anche in caso di mancato inserimento della clausola relativa all'esigenza temporanea, il contratto sarà soggetto alla disciplina relativa al contratto a canone libero.

Per quanto concerne l'ammontare del canone esso non è libero ma dovrà essere stabilito nell'ambito dei valori minimi e massimi determinati per i contratti a canone concordato.

Costituiscono una sottocategoria dei contratti di locazione ad uso transitorio i contratti transitori stipulati con studenti universitari.

Contratto di locazione transitorio per studenti

Il contratto transitorio per studenti è un contratto che può essere stipulato nei Comuni che sono sedi universitarie. L'inquilino può essere uno studente singolo o può trattarsi di gruppi di studenti che prendono in affitto una casa, per la durata minima di 6 mesi e massima di 36 mesi.

Il locatore, visionando apposita certificazione rilasciata dalla controparte, dovrà appurare che il conduttore sia effettivamente uno studente universitario. Lo studente, inoltre, deve essere iscritto a un corso di laurea in un Comune diverso da quello di residenza.


Il canone applicato è vincolato in base agli accordi locali, come il contratto a canone concordato. Nella determinazione del canone si farà riferimento alla zona in cui è situato l'immobile e al suo stato di manutenzione o all'arredamento in esso presente.
Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità.

Si ricorda, inoltre, che è fatto divieto di sublocare l'immobile.

Contratto di locazione a canone concordato

Il contratto di locazione a canone concordato è un contratto stipulato sulla base di accordi definiti in sede locale. La durata non può essere inferiore ai 3 anni e il contratto è prorogato di diritto per altri 2 anni (formula contratto 3+2).

Il locatore può comunicare all'inquilino la sua volontà di non rinnovare il rapporto di locazione dopo il triennio ma lo deve fare con le modalità e nei casi descritti nel paragrafo relativo al contratto di locazione a canone libero (come da articolo 3 della Legge 431/1998).

Al termine dei successivi 2 anni entrambe le parti potranno, per qualunque motivo, inviare lettera di disdetta per rinunciare al rapporto di locazione, almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale. Diversamente, il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.
Dopo i primi tre anni sono possibili diversi accordi tra le parti.

Questa tipologia di contratto è caratterizzata dal fatto che il canone applicato è calmierato (cioè meno elevato rispetto a quello di mercato). È un contratto sicuramente più vantaggioso per l'inquilino, in quanto il canone è calcolato sulla base di accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini. Con tali accordi sono state definite vere e proprie tabelle che tengono conto, tra gli altri parametri, delle caratteristiche e qualità dell'immobile locato, della zona in cui è situata l'abitazione e degli accessori presenti.

Se da un lato questo tipo di contratto ha lo scopo di agevolare gli inquilini, dall'altro costituisce un incentivo per i proprietari di immobili, considerati i benefici fiscali previsti per questa tipologia contrattuale.