Cosa è incluso nelle spese condominiali per chi è in affitto

La ripartizione delle spese condominiali tra locatore e conduttore

Quando un immobile situato in un edificio condominiale viene concesso in locazione, si apre inevitabilmente la questione della corretta imputazione delle spese condominiali.

È il Codice Civile a stabilire quali siano a carico dell'inquilino: manutenzione ordinaria, pulizia delle parti comuni, spurgo, e così via.

Anche gli orientamenti giurisprudenziali insieme a regolamento condominiale e, alle clausole contenute nel contratto di locazione, stabiliscono quali oneri siano del locatore e quali del locatario.

Spese condominiali ordinarie: l’onere dell’inquilino

Nel contesto di un contratto di locazione, la regolamentazione delle spese a carico dell’inquilino riveste un ruolo centrale nella definizione dei reciproci obblighi tra locatore e conduttore.

È proprio attraverso le clausole contrattuali che si stabilisce in modo chiaro e trasparente quali siano gli oneri economici ricadenti sull’inquilino.

Il tutto, in relazione sia all’utilizzo dell’immobile locato, sia alla fruizione dei servizi e delle parti comuni dell’edificio condominiale.

Salvo diversa pattuizione contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali segue un criterio che, nel tempo, ha trovato conferma tanto nella prassi quanto nella giurisprudenza.

Più nello specifico, le spese ordinarie, ossia quelle connesse all’uso quotidiano dell’immobile e al godimento delle parti comuni, sono generalmente poste a carico del conduttore, mentre restano in capo al locatore gli oneri straordinari e strutturali.

Tale principio trova ulteriore conferma nell’ordinanza della Corte di Cassazione n. 18700/2021, la quale ribadisce che l’inquilino deve farsi carico delle spese di ordinaria amministrazione, purché ciò sia specificato nel contratto.

Esempio di spese a carico del conduttore

A titolo esemplificativo – ma non esaustivo – tra le spese condominiali che competono all’inquilino rientrano:

• la pulizia delle parti comuni (scale, pianerottoli, androni, cortili);
• la manutenzione ordinaria degli impianti di riscaldamento e degli altri impianti comuni;
• l’ordinaria manutenzione dell’ascensore condominiale;
• lo spurgo dei pozzi neri e la pulizia degli impianti igienici comuni;
• la tinteggiatura ordinaria degli spazi comuni interni;
• la fornitura di energia elettrica, acqua e gas destinati ai servizi comuni;
• la divisione delle spese per il consumo di acqua calda e riscaldamento centralizzato, ove presenti.
  
  

Oltre a queste, l’inquilino è tenuto a farsi carico anche delle spese connesse alla manutenzione dell’appartamento locato, qualora si tratti di interventi minori o derivanti dall’uso quotidiano dell’immobile (ad esempio: sostituzione di guarnizioni, piccoli interventi sugli infissi o riparazioni di rubinetti).

Spese condominiali - Getty Images

Va ricordato che, in materia di spese straordinarie, la disciplina codicistica impone al locatore – in qualità di proprietario – l’obbligo di sostenerne il costo, a meno che non vi sia un accordo esplicito che preveda una ripartizione differente.

È possibile infatti, mediante apposita clausola contrattuale, prevedere che l’inquilino partecipi in modo equo o proporzionale a determinate spese straordinarie, come ad esempio la sostituzione della caldaia condominiale o il rifacimento della facciata, sempre che l’intervento incida direttamente sul godimento del bene locato.

Il rapporto bilaterale proprietario- inquilino

Fermo restando quanto detto sinora, anche laddove l’inquilino contribuisca economicamente a tali spese, il rapporto obbligatorio resta sempre bilaterale tra il locatore e il conduttore.

Ciò significa che l’inquilino non è mai obbligato nei confronti dell’amministrazione condominiale, bensì esclusivamente nei confronti del proprietario.

Quest’ultimo, in quanto titolare dell’unità immobiliare e condòmino effettivo, risponde direttamente nei confronti del condominio e dell’amministratore per tutte le obbligazioni, ivi comprese quelle derivanti dall’inadempimento dell’inquilino.

Trasparenza del rapporto economico sulle spese condominiali

Per garantire trasparenza e correttezza nei rapporti economici, è buona prassi – oltre che diritto del conduttore – richiedere copia della documentazione giustificativa delle spese anticipate dal locatore, qualora sia previsto un rimborso a posteriori.

In tali casi, il pagamento da parte dell’inquilino potrà avvenire solo previa esibizione di ricevute, fatture o rendiconti condominiali che attestino in maniera dettagliata l’effettivo esborso da parte del proprietario.

In sintesi, il principio che guida la ripartizione degli oneri tra locatore e conduttore è quello della ragionevolezza e della proporzionalità all’uso.

L’inquilino contribuisce alle spese che derivano dal proprio utilizzo dell’immobile e dei servizi comuni, mentre il proprietario resta responsabile di tutte quelle spese che attengono alla conservazione strutturale del bene locato e alla tutela della proprietà.

Spese condominiali straordinarie: la responsabilità del proprietario

Diverso è il discorso per gli interventi di manutenzione straordinaria, cioè quelli che modificano, migliorano o sostituiscono in modo significativo le parti comuni dell’edificio.

Si pensi, ad esempio, alla ristrutturazione della facciata, alla sostituzione dell’impianto elettrico condominiale, all’adeguamento sismico della struttura o all’installazione ex novo di un ascensore.

Questi interventi, in quanto estranei all’uso ordinario del bene, sono di esclusiva competenza del proprietario.

Spese condominiali straordinarie - Getty Images

Secondo la prassi amministrativa e la giurisprudenza costante, anche le spese relative alla polizza assicurativa globale del condominio, agli interventi di efficientamento energetico e alle migliorie strutturali devono essere sostenute dal locatore, in quanto contribuiscono a preservare o accrescere il valore patrimoniale dell’immobile.

Il ruolo dell’amministratore e la solidarietà del proprietario

Il quadro normativo attribuisce all’amministratore di condominio il potere-dovere di gestire le entrate e le uscite comuni, di redigere il bilancio consuntivo e di esigere i contributi condominiali nei confronti dei singoli proprietari.

È fondamentale precisare che, anche nel caso di immobile concesso in locazione, il soggetto obbligato nei confronti del condominio rimane il proprietario dell’unità immobiliare.

Laddove l’inquilino ometta il versamento delle spese di sua spettanza, sarà il locatore a dover rispondere nei confronti del condominio e, solo in un secondo momento, potrà agire in rivalsa nei confronti del conduttore inadempiente.

L’articolo 1123 del Codice Civile sancisce, infatti, il principio generale per cui le spese devono essere ripartite tra i condomini secondo i millesimi di proprietà, salvo diversa convenzione o diverso criterio previsto per particolari servizi (ad esempio, in base all’uso).

Inadempimento dell’inquilino e tutela del locatore

Il mancato pagamento delle spese condominiali da parte dell’inquilino può esporre il proprietario a conseguenze pregiudizievoli.

Se il debito persiste per oltre due mesi, il locatore può promuovere un’azione di sfratto per morosità, ai sensi degli articoli 658 e ss. del Codice di Procedura Civile, purché la morosità sia documentalmente dimostrabile e rientri tra gli obblighi contrattualmente assunti dal conduttore.

Mancato pagamento spese condominiali - Getty Images

Al fine di evitare contenziosi, è fortemente raccomandabile indicare con chiarezza, all’interno del contratto di locazione, le modalità di imputazione e di versamento delle spese condominiali, specificando se queste debbano essere corrisposte mensilmente al locatore oppure direttamente all’amministratore.

Il contratto di locazione come strumento di chiarezza

La redazione accurata del contratto di locazione riveste un ruolo fondamentale nella prevenzione di controversie.

È buona prassi inserire una clausola che ripartisca in modo espresso le spese condominiali, distinguendo tra quelle a carico del locatore e quelle a carico del conduttore, sulla base della loro natura (ordinaria o straordinaria).

In mancanza di tale specificazione, si applicano le regole generali del Codice Civile, ma il rischio di contestazioni e di interpretazioni discordanti rimane concreto.