Si può smettere di pagare il canone di locazione in caso di infiltrazioni?

NEWS DI Affittare casa
È legittima l'interruzione del pagamento del canone di locazione solo se i vizi impediscono completamente (e non semplicemente limitano) il godimento dell'immobile.
03 Marzo 2015 ore 16:25
Avv. Valentina Papanice

Contratto di locazione e diritto personale di godimento



speranza di godimento della casaLa locazione è secondo l'art. 1571 c.c. il contratto con cui una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Per quanto qui interessa il contratto di locazione è dunque un contratto da cui sorge il diritto di una delle due parti al godimento del bene locato.

Nel contratto di locazione le obbligazioni delle parti ruotano tutte intorno al concetto di godimento del bene: infatti, mentre il locatore deve consegnare al conduttore la cosa in buono stato di manutenzione, mantenerla nello stato idoneo per l'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento da parte del conduttore (v. art. 1575 c.c., intitolato obbligazioni principali del locatore ), a sua volta, il conduttore deve: prendere in consegna la cosa e servirsene con la diligenza del buon padre di famiglia e pagare il corrispettivo convenuto (v. art. 1587 c.c. intitolato obbligazioni principali del conduttore).


Contratto di locazione e prestazioni corrispettive


Dunque, tra gli obblighi posti a carico delle parti, mentre il locatore deve consegnare il bene e consentirne il godimento, il conduttore, a sua volta, deve pagare il canone, oltre che usare il bene locato secondo criteri di diligenza. Il nesso tra le due prestazioni è sostanzialmente qui.

Dunque, è chiaro che finchè il conduttore gode del bene, non può rifiutare di pagare il canone; in caso di riduzione del godimento, potrà chiedere la riduzione del canone, in analogia a quanto disposto dall'art. 1584 c.c. a proposito di mancato godimento del bene in caso di riparazioni (v. Cass. n. 14739/2005), ma non potrà rifiutarsi del tutto, incorrendo altrimenti nel rischio di risoluzione del contratto per inadempimento e sua condanna al pagamento dei canoni arretrati.

La giurisprudenza su questo è costante.

Il motivo di tale orientamento sta nel fatto che il mancato pagamento del canone è sproporzionato rispetto alla subita limitazione del godimento dell'immobile, con ciò alterando il sinallagma posto alla base del contratto. Il concetto cui il giudice ricorrerà per effettuare la sua valutazione è quello del rapporto di proporzionalità tra la compromissione del godimento della cosa ed il mancato pagamento o ridotto pagamento del canone.

Tale proporzionalità andrà dunque sicuramente esclusa nel caso di pagamento assente a fronte di godimento ridotto (ma non assente) dell'immobile.

La norma che potrebbe giustificare la decisione del conduttore di sospendere il pagamento del canone è inserita nell'art. 1460 c.c., dove è previsto che nei contratti con prestazioni corrispettive ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione se l'altro non adempie. Peraltro, non può rifiutarsi l'esecuzione se, tenendo conto delle circostanze, il rifiuto risulta contrario alla buona fede.

Nella locazione, tale norma non è considerata dai giudici idonea a legittimare la sospensione o la riduzione unilaterale del canone in caso di sola limitazione del godimento (v. tra tante Cass. n. 261/2008 e Cass. n. 14739/2005).

La più recente decisione in tal senso dei giudici di Legittimità è l'ordinanza n. 1317 del 2015; con detto provvedimento i giudici hanno dunque confermato l'orientamento qui descritto decidendo testualmente che Costituisce pacifico orientamento di questa Corte, infatti, il principio - correttamente applicato dal giudice di merito - secondo cui in tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (v., tra le altre, la sentenza 10 gennaio 2008, n. 261, e l'ordinanza 23 giugno 2011, n. 13887).

Il tutto non cambia se la causa del vizio lamentato è da ricondursi al locatore (v. anche Cass. n. 13887/2011).


Riduzione del canone



pagamento del canoneIn caso di limitazione del godimento, se è esclusa la sospensione del pagamento del canone, ne è ammessa la riduzione; essa non può avvenire però in maniera unilaterale, ma o può essere concordata con il locatore, oppure deve essere decisa dal giudice. Ed infatti, la sentenza su cui si esprime, confermandola, l'ordinanza citata della Corte di Cassazione, dopo avere dichiarato la risoluzione del contratto per grave indempimento del conduttore per il mancato pagamento dei canoni, lo condanna al pagamento dei canoni non pagati, riducendoli però del 10% in considerazione del diminuito godimento dell'immobile.


Il caso delle infiltrazioni


Nel caso deciso dalla citata ordinanza n. 1317 del 2015 la lite era originata dalla presenza di infiltrazioni nell'immobile, le quali evidentemente, non avendo reso impossibile il godimento del bene, non sono state ritenute una ragione idonea a giustificare la detta sospensione. Altre decisioni riguardano invece ad es. casi di incendio (v. Cass. n. 261/2008), tromba d'aria (v. Cass. n. 13133/2006), allargamento della strada con interclusione della strada (v. Cass. n. 14739/2005) etc...


Risarcimento del danno


Ricorrendone i presupposti, il conduttore potrà ottenere il risarcimento del danno da parte del locatore; vedasi ad esempio la sentenza della Corte di Cassazione n. 15372/2010 ove - rimarcandosi che rientra tra gli obblighi del locatore quello di vigilanza e custodia della cosa locata - si conclude nel ritenere imputabile agli obblighi contrattuali ed a titolo di inadempimento idoneo a determinare un danno contrattualmente risarcibile, la condotta del locatore che, proprietario dello intero stabile, si disinteressi di provvedere alla manutenzione del tetto sino al punto da rendere inagibile i locali detenuti da un conduttore a causa di rilevanti infiltrazioni di acqua.

riproduzione riservata
Articolo: Infiltrazioni: è legittimo interrompere il pagamento del canone di locazione?
Valutazione: 3.00 / 6 basato su 5 voti.
  • fs
  • fs
  • fs
  • fs

Infiltrazioni: è legittimo interrompere il pagamento del canone di locazione?: Commenti e opinioni


Nome visualizzato nel commento

Indirizzo E-Mail da confermare
ACCEDI, anche con i Social
per inserire immagini
NON SARANNO PUBLICATE RICHIESTE DI CONSULENZA O QUESITI AGLI AUTORI
Alert Commenti
  • Svevavolo
    Svevavolo
    Lunedì 27 Novembre 2017, alle ore 12:16
    Ciao, se ho ben capito, il tuo immobile, che affitti, ha subìto dei danni a causa di lavori del comune e maltempo. Come dice l'articolo, la sospensione del pagamento è ritenuta in genere  legittima se il mancato godimento è totale. Se non è totale potreste concordare una riduzione. Tu però hai subito danni al tuo immobile, di cui dovresti/potresti valutare se chiedere il risarcimento al comune (così come dovrebbe fare il conduttore per i suoi beni). La cosa andrebbe però vista approfonditamente. Ti consiglio di rivolgerti ad un legale della tua zona e ad un tecnico che valuti lo stato dei luoghi. 
    rispondi al commento
  • Sandradelprato
    Sandradelprato
    Mercoledì 22 Novembre 2017, alle ore 16:21
    Ho in fitto un locale ristorante in Vietri sul Mare.
    Il comune ha effettuato dei lavori sulla provinciale per installare un ascensore che dalla stazione scende a Vietri.
    Ha espropriato il terreno di un condomino che insiste tra la strada e la veranda del suddetto ristorante.
    Nel fare ciò ha riversato tutto il terreno su questa parte espropriata che ha assorbito acqua durante i temporali, sfondando il tetto della veranda.
    Ora il locale non è più agibile in quando essa rappresentava la possibilità invernale per i clienti.
    Il conduttore ha sospeso il fitto e vorrebbe una sospensione momentanea in attesa di risolvere questo problema.
    E'una cosa fattibile o devo considerarlo moroso a tutti gli effetti?
    Grazie, spero di ricevere una risposta che ponga fine ai miei dubbi.
    Sandra del Prato
    rispondi al commento
    • Svevavolo
      Svevavolo Sandradelprato
      Lunedì 27 Novembre 2017, alle ore 12:17
      Ciao, se ho ben capito, il tuo immobile, che affitti, ha subìto dei danni a causa di lavori del comune e maltempo. Come dice l'articolo, la sospensione del pagamento è ritenuta in genere  legittima se il mancato godimento è totale. Se non è totale potreste concordare una riduzione. Tu però hai subito danni al tuo immobile, di cui dovresti/potresti valutare se chiedere il risarcimento al comune (così come dovrebbe fare il conduttore per i suoi beni). La cosa andrebbe però vista approfonditamente. Ti consiglio di rivolgerti ad un legale della tua zona e ad un tecnico che valuti lo stato dei luoghi. 
      rispondi al commento
Torna Su Espandi Tutto
Notizie che trattano Infiltrazioni: è legittimo interrompere il pagamento del canone di locazione? che potrebbero interessarti
Guida ai contratti di locazione

Guida ai contratti di locazione

Guida completa sui contratti di locazione di immobili, da quello ordinario alle tipologie specifiche come a uso transitorio, a canone concordato e per studenti.
Locazione, infiltrazioni e recesso

Locazione, infiltrazioni e recesso

Le infiltrazioni non possono essere sempre considerate alla stregua di gravi motivi utili a eserictare il diritto di recesso dal contratto di locazione.
Danni all'appartamento e poteri del conduttore

Danni all'appartamento e poteri del conduttore

In tema di locazione il conduttore può sempre agire contro il proprietario per le molestie di diritto, mentre deve agire contro i terzi per le molestie di fatto.
Casa in affitto, danni e risarcimento

Casa in affitto, danni e risarcimento

La posizione dell'inquilino nel caso in cui l'unità immobiliare che ha preso in locazione subisca dei danni da parte di soggetti diversi dal proprietario.
Il locatore deve garantire il conduttore anche per danni da beni condominiali

Il locatore deve garantire il conduttore anche per danni da beni condominiali

Nei contratti di locazione di un'unità immobiliare ubicata in condominio, il proprietario deve garantire il conduttore anche per quanto riguarda le parti comuni.
accedi al social
Visibilità AziendeRegistrati
21.229 Aziende Registrate
img azienda img preventivi aziende img redazionale
img impresa img marketing img banner
barra aziende
SERVIZI UTENTIRegistrati
283.961 Utenti Registrati
img mypage img ristrutturazione img preventivi utente
img progettazione img consulenza img mercatino
img cadcasa img forum img computo
img riscaladamento img clima img imu
barra utenti
QUANTO COSTA, DOVE LO TROVO?
    • Princess cotton candy
      Princess cotton candy...
      40.77
    • Roger&gallet roger&gallet thé vert sapone profumato 100gr
      Roger&gallet roger&gallet...
      5.93
    • Argoclima chic silver argento 2000w ventilatore garanzia italia
      Argoclima chic silver argento...
      56.16
    • Kwb tools set 65pz. di utensili in valigetta kwb
      Kwb tools set 65pz. di utensili in...
      78.00
    • Advanced hydroponics starter kit - advanced hydroponics of holland
      Advanced hydroponics starter kit -...
      55.00
    • Kom amsterdam com amsterdam 7118 6 coltelli da bistecca con lama ondulata in blocco portacoltelli legno, summer mix
      Kom amsterdam com amsterdam 7118 6...
      26.15
    • Arredamento ufficio
      Arredamento ufficio...
      33.00
    • Trappola per talpa a tubo
      Trappola per talpa a tubo...
      8.78
    • Pappylait cane 250 gr
      Pappylait cane 250 gr...
      13.42
    • Compo floranid prato con diserbante
      Compo floranid prato con diserbante...
      24.97
    • Legatrice
      Legatrice...
      34.77
    • Palla grasso piccola pz 6
      Palla grasso piccola pz 6...
      2.97
    • Kanlux portalampada applique da parete esterno ip44 doppio attacco gu10 magra el-235
      Kanlux portalampada applique da...
      15.43
    • Stocker srl forbice potatura a doppio taglio stocker ergo light 21 - manico ergonomico
      Stocker srl forbice potatura a...
      36.00
    • Outlook design italia outlook design v972610044 doodo orologio da parete impermeabile, verde
      Outlook design italia outlook...
      21.85
    • Makita duc252z elettrosega per potatura 250 mm li-ion 18 v x2 serie z (solo corpo macchina)
      Makita duc252z elettrosega per...
      189.10
    • Foster forno da incasso 3 funzioni vetro scuro elettra compact 7170 052 - 7170052
      Foster forno da incasso 3 funzioni...
      355.00
    • Corman omron kit nebul comp air c803
      Corman omron kit nebul comp air...
      7.13
    • Pompa xl 300 electric pro
      Pompa xl 300 electric pro...
      330.38
    • Pompa libertis 5 l multi
      Pompa libertis 5 l multi...
      110.90
    • Wonderweed 300 canna da diserbo
      Wonderweed 300 canna da diserbo...
      24.34
    • Detergente per polverizzatori 100 bio
      Detergente per polverizzatori 100...
      12.14
    • Grasso per polverizzatori
      Grasso per polverizzatori...
      11.22
    • Pond wizard
      Pond wizard...
      121.98
    • Franke miscelatore inox satinato acciaio inox pescara l doccia - 115.0472.960
      Franke miscelatore inox satinato...
      221.00
    • Argo miscelatore cucina rubinetto monocomando colore avena - 2560-14
      Argo miscelatore cucina rubinetto...
      39.80
    • Apple iphone 8 64gb gold garanzia europa
      Apple iphone 8 64gb gold garanzia...
      659.00
    • Sbam design oobook - lampada libro da tavolo - noce scuro
      Sbam design oobook - lampada libro...
      79.00
    • Rigo serbatoio di ricambio per aerografo mri-as art. ser38ik
      Rigo serbatoio di ricambio per...
      18.86
    • Urmet citofono tradizionale base bianco urmet 1130-50
      Urmet citofono tradizionale base...
      39.11
    • Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn
      Pomodoro ibrido alto beefmaster vfn...
      3.19
    • Pompa zaino super lt20
      Pompa zaino super lt20...
      79.30
    • Pompa a zaino energy plus
      Pompa a zaino energy plus...
      256.20
    • Pompa a zaino uni lt12
      Pompa a zaino uni lt12...
      52.22
    • Pompa a zaino uni lt15
      Pompa a zaino uni lt15...
      53.07
    • Pompa a pressione garden lt4
      Pompa a pressione garden lt4...
      26.84
BACHECA: CONSIGLI DALLE AZIENDE
  • Officine Locati
  • Policarbonato online
  • Immobiliare.it
  • Onlywood
  • Mansarda.it
  • Weber
  • Black & Decker
  • Faidatebook
  • Ceramica Rondine
MERCATINO DELL'USATO
€ 290.00
foto 3 geo Roma
Scade il 31 Gennaio 2018
€ 180.00
foto 3 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 68.00
foto 1 geo Udine
Scade il 10 Maggio 2018
€ 1.50
foto 0 geo Messina
Scade il 01 Gennaio 2018
€ 168 000.00
foto 6 geo Parma
Scade il 31 Dicembre 2017
€ 4 500.00
foto 4 geo Milano
Scade il 31 Dicembre 2017
VENDI SUBITO IL TUO USATO DI CASA
Inserisci annuncio
SERVIZI SULLA CASA PER GLI UTENTI REGISTRATI
104541
cookie

Utilizzo dei Cookie

Questo sito utilizza cookie propri e di terze parti, navigando ne accetti l'utilizzo. Leggi l'informativa.
ok