Locazione: infiltrazioni e recesso del contratto

Locazione: definizione

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Questa la nozione del contratto fornita dall'art. 1571 c.c.


In sostanza una parte fornisce un bene mobile o immobile e l'altra per goderne s'impegna a versare alla prima una somma di denaro.

Natura della locazione

Inutile girarci troppo attorno: quando si parla di locazione la mente vola subito all'affitto di un appartamento, di un deposito oppure di un locale commerciale.

Qual è la natura del contratto di locazione?

Ci spieghiamo meglio.

Con la stipula del contratto di compravendita o di usufrutto o di servitù, la parte che diverrà titolare del diritto assume una posizione particolarmente importante in relazione al bene.

In gergo si dice che il suo è un diritto reale, che, rispetto ad altri previsti dall'ordinamento giuridico, ha una posizione di maggior tutela.

La locazione non rientra nel novero dei diritti reali.


Secondo gli studiosi di diritto la locazione è un contratto consensuale ad effetti obbligatori, da cui nasce un diritto personale di godimento a vantaggio del conduttore; inoltre è un contratto a prestazioni corrispettive perché a carico del conduttore, è posto, tra l'altro, l'obbligo di pagare un prezzo, detto canone o pigione (Caringella - De Marzo, Manuale di diritto civile Parte III Il contratto, Giuffré, 2007).

Insomma il conduttore ha ben precisi diritti e doveri.

Le norme di riferimento

Sono tre le leggi cui guardare per comprendere quali siano i diritti del locatore e quelli del conduttore.

Il riferimento è:

a) al codice civile;

b) alla legge n. 392/78 (c.d. legge sull'equo canone, oggi in parte abrogata);

c) alla legge n. 431/98 (che ha innovato la materia proprio intervenendo a modifica della legge n. 392).

Tra i diritti del conduttore v'è quello di ottenere un'unità immobiliare conforme a quanto pattuito e di poterne godere per tutto il tempo previsto dal contratto.

Recesso per giusti motivi ed eccezioni: infiltrazioni d'acqua

L'inquilino, lo dice chiaramente la Legge n. 431/98, può recedere dal contratto di locazione per gravi motivi con un semplice avviso a mezzo raccomandata a.r.

Un'infiltrazione può essere considerata grave motivo di recesso?


Sì, ma non sempre.

Ci spieghiamo meglio; se il fatto era presente al momento della stipula del contratto oppure s'è manifestato subito dopo ma il conduttore l'ha tollerato per lungo periodo, pur segnalandolo ma senza lamentarsene, egli stesso non può poi invocare tale motivazione a sostegno di una comunicazione di recesso per gravi motivi.

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In tal senso si legge in una recente pronuncia della Cassazione che in linea di principio, la condotta del locatario non è idonea a legittimarne il recesso ex art. 27 della legge 27 luglio 1978 n. 392 qualora, stante la contestazione dei locatori, il primo abbia tenuto una condotta, anche documentalmente provata, dalla quale si evinca che a fronte delle infiltrazioni già presenti poco dopo la conclusione del contratto, come nella specie, vi sia stato l'utilizzo ed il godimento dell'immobile per una lungo periodo di tempo - nel caso in esame circa sette anni dalla stipula del contratto (v. Cass. n. 15058/08).

In altri termini, se non si sono sostanziati fatti involontari, imprevedibili e/o sopravvenuti alla costituzione del rapporto tali da rendere oltremodo gravoso per il conduttore sotto il profilo economico la prosecuzione del rapporto locatizio, la condotta prolungata del conduttore si configura come ostacolo alla reclamabilità dei gravi motivi e viene a connotare di illegittimità il suo recesso (Cass. n. 9443/10) (Cass. 26 luglio 2012, n. 13191).


La sentenza è stata resa nell'ambito di una controversia avente ad oggetto la locazione di un immobile per uso diverso da quello abitativo ma non vi sono dubbi che il principio espresso possa valere anche per il recesso nel caso di affitto di un appartamento.

È vero, la gravità del motivo può essere sicuramente influenzata dalla tipologia contrattuale sottostante; l'influenza, però, non può giungere fino all'esclusione della validità del principio in relazione ai vari tipi di locazione; ciò a maggior ragione se il motivo, l'infiltrazione, è potenzialmente in grado di pregiudicare i diversi usi concordati dalle parti.