Quando vengono escluse le servitù coattive?

Servitù coattiva e limiti

I rapporti fra vicini di fondi confinanti o fra proprietari di altre unità immobiliari, possono essere spesso difficili non solo per la gestione e limitazione dei confini, sovente non del tutto chiara, ma possono anche complicarsi per la costituzione di servitù di passaggio.


La costituzione di un diritto di passaggio in cortile privato o il diritto di passaggio su strada privata, ad esempio, seppur comportando per l'appunto un mero passaggio, che in linea di principio non dovrebbe comprimere significativamente il diritto del fondo servente, può comportare un serie di difficoltà a livello pratico non indifferente fra i proprietari del fondo dominante e fondo servente.

Servitù coattive significato

Preliminarmente, occorre effettuare brevi cenni in ordine al concetto di servitù, con particolare riferimento alla servitù coattiva.

La servitù è essenzialmente un “peso” imposto sopra un fondo servente, per l'utilità di un altro fondo, cosiddetto dominante, appartenente a un diverso proprietario.

Per la costituzione di una servitù, occorre che siano acclarati determinati presupposti, quali, in particolare, l'utilità, ovverosia la costituzione di un diritto di servitù deve essere se non necessario, quantomeno rilevante per la formazione di diritto di passaggio e la vicinanza fra le unità immobiliari.

Le servitù possono essere coattive, ovvero costituite per legge o volontariamente, ossia per volontà dei proprietari coinvolti (art. 1031 c.c.).

Come si costituisce un diritto di servitù?

Vi sono diversi modo per costituire una servitù.

Il principale e più frequente è l'accordo fra le parti.

In tale caso i proprietari dei fondi concludono un contratto di servitù, che può anche prevedere il riconoscimento di un compenso per il proprietario del fondo dominante.

Altra modalità di costituzione di una servitù si ha nell'ambito di una successione, ancora per usucapione.

Diritto di passaggio quando decade

Al momento della costituzione ma anche nel corso della esistenza della servitù di passaggio, ci si chiede spesso come togliere un diritto di passaggio, dunque, quando si estingue la servitù.

Vi sono diversi casi e modalità di estinzione del diritto di servitù.

In primis, la servitù si estingue per volontà delle parti, a seguito di conclusione di un accordo e anche a scadenza del termine, allorquando sia stato convenuto un termine finale del diritto nell'atto costitutivo.


Più complicate sono le cause di estinzione della servitù in caso di confusione, quando il proprietario del fondo servente e quello del fondo dominante vengono a coincidere nella medesima persona, a esempio, nel caso in cui un proprietario di un fondo diventi proprietario di entrambi i fondi (fondo servente e fondo dominante).

Altre cause di estinzione della servitù si verificano nel caso di perimento di uno dei due fondi e ancora per impossibilità di uso e mancanza di utilità.

Ulteriore causa di estinzione del diritto di servitù si ha nel caso in cui siano trascorsi 20 anni dall'ultimo utilizzo della servitù.

Diritto di servitù e giudizio di bilanciamento

La costituzione di un diritto di servitù presuppone, in linea generale, un giudizio di bilanciamento fra gli interessi coinvolti, ovvero fra il proprietario del fondo dominante e proprietario del fondo servente.

Ciò in quanto, il concetto di utilità è senza alcun dubbio necessario ai fini della costituzione di una servitù coattiva e deve ovviamente essere valutato non solo con riferimento al proprietario del fondo dominante, che deve chiaramente trarre un effettivo beneficio o, meglio, utilità, ma anche considerando il proprietario del fondo servente.

In altri più specifici termini, l'utilità non deve comportare un eccessivo onere per il fondo servente, che non deve subire un eccessivo aggravio o limitazione dell'esercizio del proprio diritto.

La presenza di un immobile limita il diritto di servitù

Il giudizio di bilanciamento fra diritti opposti è stato di recente oggetto di una interessante sentenza della Corte di Cassazione (Cass. 11 settembre 2023, n. 26293).

La Corte ha affermato un importante principio interpretativo dell'art. 1051 cc.

Tale norma, disciplina una servitù coattiva e stabilisce essenzialmente che se il proprietario di un fondo è circondato da altri fondi senza potersi procurare una via di uscita, ha diritto di ottenere il passaggio sul fondo vicino per la coltivazione e il conveniente uso del proprio fondo.



Sono esenti da tale disposizione le case, i cortili, i giardini e le aie a esse attinenti.

La sentenza insiste su tale ultima specifica previsione di esenzione, che ha voluto prevedere a livello normativo una valutazione in ordine all'eccessivo disagio causato al proprietario del fondo vicino, per la corretta e legittima costituzione della servitù.

Il fondo servente non deve essere eccessivamente gravato, ma i diritti su di esso vantati devono essere fruiti nella loro interezza in modo esclusivo per essere più comodi.

Tale principio, applicato ai fondi sui quali sorgono costruzioni, in particolare abitazioni e relativi accessori, limita fortemente la costituzione di una servitù.

Ciò non soltanto nel caso in cui tali fabbricati siano già presenti e, dunque, nel caso in cui si tratti di fondi già edificati, ma anche nei casi in cui il fondo abbia natura edificabile.

Il giudizio che deve essere compiuto deve avere a oggetto la destinazione non soltanto attuale, ma anche potenziale, desumibile dalla situazione dei luoghi.