Realizzazione di uno scannafosso in condominio

Che cosa è lo scannafosso?

Lo scannafosso altro non è che una sorta vuoto creato artificialmente attorno agli edifici, al fine di coibentarlo al meglio, specie dall'umidità, e quindi di consentire una migliore conservazione nel corso del tempo.

Nel linguaggio italiano corrente, quindi, allo scannafosso negli edifici di recente costruzione si tende a sostituire il termine intercapedine.

Sul vocabolario della lingua italiana l'utilizzo di questo termine e per lo più limitato agli edifici rurali o ad edifici costruiti in epoche passate.

Nel linguaggio comune, specie in alcune zone dell'Italia, tuttavia, il termine scannafosso è ancora utilizzato come sinonimo d'intercapedine.

In questo contesto, pertanto, non è raro che vengano chiesti consigli e indicazioni in merito all'utilità di uno scannafosso e all'iter necessario per la sua realizzazione; in questo contesto ci occuperemo delle problematiche condominiali correlate a questa struttura.

Scannafosso sul suolo condominiale

È utile ricordare che il suolo del condominio non è per forza coincidente con il piano di campagna.

Se il condominio si sviluppa anche al di sotto di esso, il suolo – parte comune ex art. 1117 c.c., salvo diversa indicazione del titolo – sarà costituito dalla parte di terreno sul quale poggiano le fondazioni.

Il sottosuolo, non menzionato dall'art. 1117 c.c. ma parimenti e unanimemente considerato condominiale, salvo diversa indicazione, è la parte al di sotto delle fondazioni.

La giurisprudenza è oramai pacificamente orientata in tal senso (sulla nozione di suolo e sottosuolo e sulla loro natura condominiale si veda, tra le tante, Cass. 2 marzo 2010 n. 4965).

È in questa zona dell'edificio che bisogna andare a operare se si vuole realizzare uno scannafosso; in sostanza bisogna andare a creare uno spazio vuoto tra i muri perimetrali dell'edificio e il terreno circostante, in modo tale da meglio isolare lo stabile.

Si tratta di un'operazione che per essere eseguita necessità di particolari condizioni di spazio (potrebbe non essercene a sufficienza per realizzare una simile opera) e di sicurezza (ossia è fondamentale valutare l'impatto del vuoto che si andrebbe a creare).

Questi aspetti devono essere valutati in fase di progettazione e di conseguenza, ove non adeguatamente considerati, rischiano di esporre la decisioni sulla realizzazione dello scannafosso a censure.

Scannafosso nelle delibere condominiali

Il punto fondamentale che bisogna tenere presente è che qualunque decisione riguardante la realizzazione di uno scannafosso dev'essere adottata dall'assemblea condominiale.

Con quale maggioranza? Questa la naturale domanda che segue alla precedente affermazione.

Ad avviso di chi scrive non può dubitarsi del fatto che lo scannafosso debba essere considerato alla stregua di un'innovazione.

Realizzando questa struttura non si va semplicemente a modificare qualcosa di già esistente per un migliore godimento delle cose comuni, ma si va a creare un qualcosa che non esisteva, modificando lo stato dei luoghi in modo tale che il prima ed il dopo presentino delle differenze tali da poteri considerare, per l'appunto, innovative (cfr. in tal senso Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

La realizzazione di uno scannafosso è quindi un'opera innovativa e come tale dev'essere deliberata.

Quanto ai quorum deliberativi previsti per questo genere di interventi, è necessario ricordare che da una lettura coordinata dell'art. 1120 c.c. (quello disciplinate le innovazioni) e dell'art. 1136 c.c. (riguardante i quorum deliberativi) si deduce che:

a) per le innovazioni ordinarie è sempre (cioè tanto in prima quanto in seconda convocazione) necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino i due terzi;

b) per le innovazioni riguardanti eliminazione di barriere architettoniche, miglioramento di salubrità e sicurezza dell'edificio, impianti tecnologici, ecc. (per un'elencazione dettagliata si veda art. 1120, secondo comma, c.c.) è, invece, sempre necessario il voto favorevole della maggioranza dei condòmini presenti in assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi.

Ad avviso di chi scrive la realizzazione dello scannafosso dev'essere considerata un'innovazione finalizzata a garantire maggiore salubrità degli edifici e come tale approvabile con le maggioranze indicate al suddetto punto b).

La spesa per la realizzazione dello scannafosso, come quella inerente altre innovazioni, dev'essere suddivisa tra tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà, salvo diverso accordo intercorrente tra tutti i partecipanti al condominio (art. 1123 c.c.)

Contestazioni da parte dei condòmini

In questo contesto è utile soffermarci su un ulteriore aspetto riguardante la vicenda di cui ci stiamo occupando: la contestazione da parte dei condòmini della decisione assembleare con la quale si stabilisce la realizzazione di uno scannafosso.


La delibera, come in altri casi, può essere contestata per vizi formali (es. omessa convocazione, mancato rispetto procedura di verbalizzazione, mancato raggiungimento quorum, ecc.) che devono essere considerati vizi comportanti l'annullabilità del verbale, oppure per violazione dell'art. 1120 c.c. concernente le innovazioni vietate, ossia le innovazioni che possono creare pericolo alla sicurezza de alla stabilità dell'edificio oppure lederne il decoro.

In questo caso la deliberazione dev'essere considerata nulla, eccezion fatta per il decoro che ad avviso di chi scrive è sempre modificabile con l'accordo di tutti (contro questa interpretazione gioca l'assoluta inderogabilità dell'art. 1120 c.c. prevista dall'art. 1138 c.c.).

In ogni caso la contestazione della deliberazione di installazione di uno scannafosso dev'essere preceduta dall'esperimento di un tentativo di mediazione.